18.1 Bijlage 1: Notitie Utrechtsestraat 20 i.v.m. transformatie naar wonen

Notitie t.b.v. ambtelijk overleg – Transformatie Utrechtsestraat 20, IJsselstein Opsteller: F.P.M. Buysse Datum: 22 mei 2025 Onderwerp: Verzoek tot transformatie winkelruimte naar woonfunctie – onderbouwd met praktijkervaring en actuele marktontwikkelingen 1.

Aanleiding

Op 20 december 2022 is een principeverzoek ingediend om het pand aan de Utrechtsestraat 20 te transformeren van winkelruimte naar drie appartementen. Het uitkomst van het formeel vooroverleg heeft in mei 2023 tot een afwijzing geleid op grond van strijdigheid met het bestemmingsplan en negatieve adviezen vanuit Economische Zaken en Mobiliteit. Ondanks deze afwijzing is de urgentie van functiewijziging toegenomen door marktomstandigheden, de persoonlijke situatie van de huurder en de toekomstvisie van de binnenstad van IJsselstein. Deze notitie beoogt aan te tonen dat transformatie naar wonen maatschappelijk en ruimtelijk wenselijk is, en onderbouwt dit met marktanalyse, beleidsvisies en ervaring uit vergelijkbare trajecten. 2.

Bestemmingsplan en beleidskaders

•

Het bestemmingsplan ‘Centrum’ staat geen wonen op de begane grond toe zonder aanduiding ‘wonen’. Deze ontbreekt. Tegelijkertijd: o De gemeentelijke Woonvisie 2019–2030 benoemt hergebruik van vastgoed voor woningbouw expliciet als kans. o Het pand ligt op de grens van hoofdwinkel-as en aanloopgebied, waarvoor transformatie in eerdere onderzoeken als passende ontwikkeling wordt gezien:  Seinpost (2019): typering als kleinschalig dwaalgebied;  Vlekkenplan(2021): aanduiding als aanloopgebied, met transformatievoorstel;  DTNP (2023): duiding als flexibele schil. Belangrijke overeenkomsten: uit de rapporten blijkt dat het formele kernwinkelgebied eindigt bij de Hema. Vanaf hier richting de Kerkstraat neemt het aantal passanten structureel af, waardoor de commerciële potentie afneemt. De hoofdwinkel-as loopt formeel door, maar het gebied voorbij de Hema functioneert feitelijk als aanloopgebied. Nader onderzoek toont dat Utrechtsestraat 20 in alle drie de beleidsdocumenten net buiten de grenzen van het kerngebied of hoofdcircuit valt: o In het Seinpost-rapport (2019) grenst het pand niet aan de paarse lijn (dwaalgebied); o In het Vlekkenplan (2021) is het pand aangeduid als aanloopgebied (blauw); o In het DTNP-rapport (2023) valt het pand net buiten zowel het hoofdcircuit als de flexibele schil.

o Verklaring: het pand ligt niet in een aaneengesloten winkelfront en ligt voorbij de kruising, gezien vanuit het hart van het kernwinkelgebied.

•

• •

3.

Reactie op beleidsvelden

a. Wonen

• • •

Beleidsveld Wonen ondersteunt transformatie volledig. Beantwoordt aan toenemende woonbehoefte in de binnenstad. Past binnen bredere wens tot verdichting en hergebruik bestaand vastgoed.

b. Economische Zaken

• •

•

Negatief advies uit mei 2023 baseerde zich op de aanname dat het pand bezoekers zou kunnen trekken naar de Kerkstraat. Nadere analyse toont: o De winkel heeft geen etalage, ligt visueel terug en maakt geen onderdeel uit van aaneengesloten winkelfront; o De uitstraling is eerder die van een woning dan van een winkel; o De huidige ondernemer zal binnen afzienbare tijd stoppen; o Weinig kans op opvolging binnen de branche; Beddenspeciaalzaken vestigen zich op bedrijventerreinen of winkelpromenades. o Franchiseformules en commerciële partijen achten de locatie van het pand commercieel onaantrekkelijk vanwege ligging en geringe zichtbaarheid. De veronderstelde aanzuigende werking richting de Kerkstraat is niet reëel: o De winkel is een “standalone” pand, en maakt geen deel uit van een doorgaande winkelstrook;

o o o o o o

•

Door verspringende looplijnen wordt het pand pas na het passeren van de Hema zichtbaar; De winkel trekt nauwelijks impulsaankopen (specialistische beddenspeciaalzaak); Huidige zichtbaarheid wordt kunstmatig gecreëerd via stoepbord bij ander pand (Kerkstraat 17); Kerkstraat is al bekend terrein voor meeste bezoekers (80-90% winkelend publiek komt uit IJsselstein); Bezoekers van buiten IJsselstein oriënteren zich vooral via online (iPhone); Huren in hoofdwinkelgebied vlakken af en neigen gelijk te worden aan die in Kerkstraat wat vestiging in hoofdwinkelgebied aantrekkelijker maakt voor nieuwe ondernemers. Kerkstraat verliest daarmee functie als broedplaats. Conclusie: economisch gebruik op termijn zeer onzeker, transformatie voorkomt langdurige leegstand.

c. Mobiliteit / Parkeren

• •

Geen eigen parkeergelegenheid. Alternatieven realistisch: o Maatwerk binnen parkeerbeleid . o Eiteren-parkeergarage is niet vol is mogelijk alternatief o Saldering parkeren huidige functie en wonen.

4.

Toegevoegde waarde van transformatie

• • • • • •

Voorkomt leegstand en draagt bij aan levendige, compacte binnenstad. Herbestemming kwetsbaar vastgoed voorkomt verloedering. Versterkt woonfunctie en verduurzaamt bestaand pand. Nieuwe bewoners dragen bij aan draagvlak voor omliggende voorzieningen . Bewoning bevordert sociale veiligheid en continue aanwezigheid in het gebied. Transformatie naar wonen draagt bij aan een compact winkelgebied en past binnen landelijke en lokale visie.

5.

Analyse alternatieven en publieke functies n.a.v. Toekomstvisie

• • • • • • •

Hotel boutique – oppervlakte van 217 m2 te klein voor levensvatbare exploitatie; Escape room – marktpotentie onvoldoende; franchiseorganisaties geven aan dat IJsselstein te klein is; Fietsenhub – afgewezen door Zomo Zorg als onhaalbaar; Bowlingbaan – te weinig ruimte beschikbaar; VVV – locatie te groot en niet gewenst door organisatie; Gemeente erkent dat publieke/toeristische functies afhankelijk zijn van initiatiefnemers, die ontbreken; Wonen is een direct uitvoerbaar alternatief zonder inzet van publieke middelen.

Bijlagen •Plattegrond rapport Seinpost met afbakening kernwinkelgebied en dwaalgebied • Plattegrond Vlekkenplan met toelichting • Plattegrond DTNP met Publieke hart en flexibele schil • Foto: Utrechtsestraat 20 oorspronkelijk 2 panden (zijkant Kerkstraat) • Foto Zichtlocatie en looplijnen