14. Qualia - Inbreng Kromme IJsselgebied v20250425

Het Zendstation / Park Qualia, Datum: 25-04-2025

Betreft: Inbreng aan ‘Gebiedsperspectief+’ Kromme IJsselgebied van de gemeente IJsselstein. Geacht college en gemeenteraad van de gemeente IJsselstein Als eigenaren van het Zendstation (innovatiecampus Park Qualia) en grondeigenaar in het Kromme IJsselgebied kijken wij met belangstelling naar de ontwikkeling van dit gebied. De unieke combinatie van het Zendstation, de cultuurhistorische waarden en landschappelijke kwaliteiten, biedt grote kansen. Hierbij leggen wij de focus op het Westelijk deel van het Kromme IJsselgebied. Als eigenaar van het Westelijk deel van het plangebied zien wij ons als volwaardig partner, betrokken bij de planvorming en realisatie, zodat voor alle partijen een kwalitatief hoogwaardige en haalbare ontwikkeling ontstaat. Wij zijn geen projectontwikkelaar die streeft naar winstmaximalisatie. Ons streven is het toevoegen van zoveel mogelijk kwaliteit, wat mogelijk is, juist ómdat we niet uit zijn op winst-,maar op kwaliteitsmaximalisatie Verzoek Wij gaan graag met de gemeente en relevante omliggende ontwikkelende partijen in gesprek over onze visie, aanbevelingen en de integratie daarvan in de plannen voor het Kromme IJsselgebied. Wij zetten onze kennis, expertise en grondeigendom graag in. Inhoud: 1. Begeleidend schrijven 2. Samenvatting van de bijlage 3. Bijlage met presentatie Hartelijke groet, Het Zendstation / Park Qualia

1 van 4

Geacht college en gemeenteraad van de gemeente IJsselstein Wij nemen u graag mee in onze visie, analyse en aanbevelingen op het plan ‘Gebiedsperspectief+’ voor het Kromme IJsselgebied. Aanzet stedenbouwkundige visie door bureau Nieuwe Gracht Park Qualia heeft stedenbouwkundig bureau Nieuwe Gracht ingeschakeld voor het maken van een visie die aansluit bij de kwaliteit en waarden die wij zien voor dit gebied en aansluit bij het Gebiedsperspectief+. Wij hebben deelgenomen aan het participatie traject en gebruik gemaakt van de stukken die gepresenteerd zijn tijdens het derde gebiedsatelier (december 2024). De analyse van bureau Nieuwe Gracht, met ruimtelijke uitgangspunten en aanbevelingen, is als bijlage bij deze brief gevoegd1. Daarbij is vanuit Qualia gekeken naar het westelijke deel van het Kromme IJsselgebied. Qualia: hoogwaardig werken in ondernemend ecosysteem Qualia geeft hoogwaardig werk een plek in de regio zodat kenniswerkers niet hoeven te reizen naar de Amsterdamse Zuid As of Eindhovense Tech Campus. Rond het voormalige Zendstation ontstaat een ondernemend ecosysteem en werken MKB en scale-up bedrijven nauw samen met universiteiten, hogescholen en praktijkonderwijs aan de producten en diensten van de toekomst.

Verzoek: Park Qualia als officiële gesprekspartner en ontwikkelpartij Wij verzoeken u om - bij de uitwerking van de ‘westelijke driehoek’ - met Park Qualia samen te werken om voor alle partijen een kwalitatief hoogwaardig plan te realiseren waar het hele plangebied en omgeving bij gebaat is. Analyse en aanbevelingen bureau Nieuwe Gracht Dit westelijke gebied kan een belangrijk element worden in de identiteit van de toekomstige woon- en werkomgeving van IJsselstein. Met historische elementen van de voormalige zendmast zoals de tui-ankers en het feederhuisje. Dit illustreert de verbondenheid met het oude NOZEMA-ensemble en het Rijksmonument. Met een ‘zichtlijn’ zet het huidige Gebiedsperspectief+ een eerste stap maar er is meer voor nodig om de kwaliteiten recht te doen en tot uiting te laten komen. Daarom doen wij samen met Bureau Nieuwe Gracht aanbevelingen voor drie deelgebieden in de ‘westelijke driehoek’ van het Kromme IJsselgebied:

1

Bijlage: Aanbevelingen plan Kromme IJsselgebied, Qualia.

2 van 4

1. Een open, cultuurhistorisch en leefbaar gebied rond de tui-ankers en het feederhuisje. Daaromheen houten gebouwen die aansluiten bij Qualia en Het Zendstation, met woon-, werk- en educatieve functies of andere voorzieningen die zorgen voor een geleidelijke overgang van woonwijk naar innovatiepark. 2. Een boskamer met appartementen die geïntegreerd zijn in het landschap; 3. Een agrarisch lint met boerderijachtige woningen en groene erven.

3 van 4

Na deze pagina volgt de bijlage ‘Aanbevelingen plan Kromme IJsselgebied, Qualia’. Puntsgewijze samenvatting ‘aanbevelingen plan Kromme IJsselgebied Qualia’. 1. Drie onderscheidende deelgebieden 1. Cultuurhistorisch gebied rondom de tui-ankers en het feederhuisje (mengvormen wonen/werken/kennis/cultuur). 2. Boskamer met kleinschalige appartementen. 3. Agrarisch lint met boerderijachtige woningen. 2. Erfgoed waarde centraal stellen 1. NOZEMA ensemble: Rijksmonument en historische elementen als tuiankers en feederhuisjes 2. Het landschap van de IJsselsteinzijde en Lopikzijde zijn historisch onlosmakelijk verbonden, integratie is een kans. 3. Hoogwaardig wonen & werken 1. Innovatief ecosysteem in de regio: samenwerking bedrijven, onderwijs en kennisinstellingen. 2. Geen hoogbouw respecteer de omgeving en schaal van het Zendstation. 3. Losse bebouwing geïntegreerd in een groen landschap 4. Een overgang van wonen naar werken. 4. Verkeer slim organiseren 1. Stimuleren van openbaar vervoer met wandelpaden 2. Langzaam verkeer van IJsselstein naar Lopikerkapel/Vianen eventueel over de biezendijk. 5. Duurzame en participerende grondontwikkeling 1. Als grondeigenaar binnen het Kromme IJsselgebied wil Qualia actief participeren en duurzaam ontwikkelen. 2. Combinatie van wonen, hoogwaardig werk en kennis staan centraal. 6. Meer te benutten kansen 1.

Toegang tot landgoed van park Qualia (Groen Groeit Mee).

4 van 4

QUALIA - STEDENBOUWKUNDIGE VERKENNING

BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

AANLEIDING IJsselstein wil een nieuwe woonwijk ontwikkelen: het Kromme IJsselpark (KRIJP). Die ontwikkeling ligt deels binnen het grondgebied van Qualia. Qualia heeft de ruimtelijke uitgangspunten en kansen voor dit gebied in beeld gebracht in samenwerking met bureau Nieuwe Gracht. Het volgende komt hierin terug: • Landschappelijke en cultuurhistorische analyse (vanuit voorafgaande projecten) • Landschappelijke en cultuurhistorische uitgangspunten • Stedenbouwkundige uitgangspunten • Drie deelgebieden • Blik op de visie voor KRIJP • Lijst van uitgangspunten en kansen BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

LOCATIE

BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

LANDSCHAPPELIJKE EN CULTUURHISTORISCHE ANALYSE - FLUX heeft een grondige analyse gemaakt van zowel de landschappelijke als de cultuurhistorische opbouw. Hiernaast is een aantal kaarten te zien.

FLUX

Drie landschapstypen • • •

onregelmatige blokverkaveling open slagenlandschap ten zuiden van Zendstation (van oudsher) meer besloten slagenlandschap ten noorden van Zendstation

Drie

Herstellen

landschapstypen

landschapsstructuur

Gebouwen ‘los’ van de polderstructuur •

biedt ook inspiratie voor de nieuwbouw

Ruimtelijke uitgangspunten Herstellen landschapsstructuur

Ruimtelijke uitgangspunten voor de inrichting van Qualia (bureau Nieuwe Gracht).

waar nodig watergangen herstellen Biezendijk herstellen (Zevenhovensche Kade)

• •

Verdichten aan noordzijde • •

besloten landschap rond bunker hakhoutsingels langs watergangen

Verschillende • • • •

parkeren, ev groene kame besloten we formele tuin r open slagen

Gebouwen ‘los’ van de

Verdichten

Verschillende

polderstructuur

aan noordzijde

sferen

BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

= Qualia

BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

Conclusies vanuit de analyse - Rivierkleigronden (natte, zware grond). - Gelegen in de rivierkomvlakte, grenzend aan de rivieroeverwal. - Strokenverkaveling en blokverkaveling. - De locatie aan de oostzijde van de Biezendijk is een overgangsgebied tussen beide verkavelingstypen. - Monument (zendstation) en typerende elementen van voormalig zendstation, zoals de tuiankers. - Waardevolle zichtlijnen. - Historische routes.

Zevenhovensche Kade Hogebiezendijk Biezendijk

1850

LANDSCHAPPELIJKE & CULTUURHISTORISCHE UITGANGSPUNTEN Legenda Cultuurhistorische elementen Monument (Zendstation) Zichtlijn + open zone Historische routes Landschappelijke elementen Strokenverkaveling Blokverkaveling Overgangsgebied Boskamer

BLOKVERKAVELING

STROKENVERKAVELING

BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

STEDENBOUWKUNDIGE UITGANGSPUNTEN Legenda 3 deelgebieden 1 - Rond de tuiankers 2 - Langs de boskamer 3 - Aan het agrarische lint Ruimtelijke ingrepen Tuiankers Zichtlijn Tuiankerpark Groene verbinding

2

50m

22,5m

3 90m

15m

1

BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

1 - ROND DE TUIANKERS

Afwisseling van bouwlagen gewenst

2

50m

1 of 2 bouwlagen plat dak

1 of 2 bouwlagen plat dak Tweede laag niet volledige oppervlakte van begane grond

22,5m

3 90m

15m

Tui-ankerpark

1

- Losse elementen in het landschap - Beleefbare cultuurhistorie in het park - 1 of 2 bouwlagen (met een plat dak) BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

2 - LANGS DE BOSKAMER

2

Tweede laag niet volledige oppervlakte van begane grond

50m

2 bouwlagen richting zendstation

3-4 bouwlagen

appartementen in boskamers en 4e laag niet de volledige oppervlakte of appartementen in een kap

22,5m

3 90m

15m

1

- Langs en in de boskamer wonen - Aan westzijde connectie met zendstation - 2 lagen direct grenzend aan zendstation, 3 -4 lagen in de oostelijke rand

BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

3 - AAN HET AGRARISCHE LINT

Rijwoningen/ twee-onder-éénkapwoningen

2

50m

en Be-Bo woningen

2 bouwlagen met kap

Oude boerderij woning 2 bouwlagen met kap

en Privé tuinen

22,5m

3 90m

15m

1

- Boerenerven omsloten door groen & water - 2 lagen + kap met afwisseling van eensgezinswoningen en beneden-bovenwoningen BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap

Visiekaart KRIJP

29

BLIK OP DE VISIE VOOR KRIJP Op hoofdlijnen eens met de visie voor KRIJP, namelijk: - Zichtlijn naar monument behouden. - Hogebiezendijk als nieuwe hoofdontsluiting voor woningbouwontwikkeling gebruiken. - Groene zone langs N-201. - Boerderijerven met nieuwbouw aan de Hogebiezendijk.

Boerderijerven

Een cultuurhistorisch woonlandschap

Boerderijerven

23

BLIK OP DE VISIE VOOR KRIJP Aandachtspunten: - De blauw gekleurde gebieden hebben binnen de KRIJP-visie een invulling zoals de verbeelding rechtsonder op deze pagina. Daarbij wordt gesproken over bebouwing van 2, 2 + kap en soms 4 bouwlagen. - Vanuit Qualia geredeneerd is een maximale hoogte van 2 bouwlagen en platte daken meer geschikt. Nieuwbouw is daarmee duidelijk lager dan het monumentale Zendstation. - Streven naar samenhangende bebouwing rondom de tuiankers en in het zicht van het Zendstation.

Polder Hoogen Biezen Polder Hoogen Biezen

UITGANGSPUNTEN EN KANSEN UITGANGSPUNTEN - Connectie maken met cultuurhistorie, landschap en het voormalige Zendstation. - De tuiankers handhaven en de ruimte er omheen beleefbaar en toegankelijk maken. - Openheid tegenover het Zendstation en de zichtlijn vanaf de Hoge Biezendijk handhaven: nieuwbouw als losse elementen in het groen. - Lagere dichtheden langs Zendstation, hogere dichtheden naar het oosten (rust - druk): bebouwing 1-2 lagen in ‘gebied 1’. - Biezendijk rustig houden. - Aan het agrarische lint boerenerven met passende bebouwing.

KANSEN - Groen Groeit Mee: Qualiapark openbaar toegankelijk maken. - Combinaties van wonen en werken creëren. - Leren over: - Cultuurhistorie - Milieu educatie centrum (Klimaat Neutraal IJsselstein) - Onderzoeken mogelijkheden opschuiven NNN. Boskamer verplaatsen richting N-weg, zodat beter wordt aangesloten op de ecozone langs de provinciale weg en er meer ruimte ontstaat voor woningbouw. BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap