1. Bestemmingsplan Panoven, Hoge Dijk en Boerhaaveweg

bestemmingsplan

Panoven, Hoge Dijk en Boerhaaveweg IJsselstein

DATUM IMRO IDN

18-02-2025 NL.IMRO.0353.BPpanoveneo-Va01

PROJECT PROJECTLEIDER OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

44002029.20190659

AUTEUR STATUS

vastgesteld

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldend bestemmingsplan

7

1.4

Leeswijzer

11

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

12

2.1

Bestaande situatie

12

2.2

Toekomstige situatie

15

Ruimtelijk beleidskader

21

3.1

Inleiding

21

3.2

Rijksbeleid

21

3.3

Provinciaal beleid

23

3.4

Gemeentelijk beleid

28

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

35

4.1

Verkeer en parkeren

35

4.2

Ecologie

39

4.3

Bodemkwaliteit

42

4.4

Archeologie

42

4.5

Cultuurhistorie

45

4.6

Bedrijven en milieuzonering

46

4.7

Wegverkeerslawaai

47

4.8

Externe veiligheid

48

4.9

Kabels en leidingen

50

4.10

Luchtkwaliteit

51

4.11

Water

52

4.12

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

56

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

57

5.1

Algemeen

57

5.2

Wettelijke eisen

57

5.3

Opbouw regels

57

Hoofdstuk 3

3/60

5.4

Bestemmingen

57

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

59

6.1

Economische uitvoerbaarheid

59

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

59

4/60

Toelichting

5/60

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het geldende bestemmingsplan voor het terrein gelegen tussen het Panoven, de Hoge Dijk en Boerhaaveweg dateert uit 1983. Het bestemmingsplan is verouderd en biedt onvoldoende gebruiksmogelijkheden. Op het perceel staan nu verschillende bedrijfsloodsen en een tweetal (bedrijfs)woningen. De initiatiefnemers hebben het voornemen om één bedrijfsverzamelgebouw en één bedrijfsgebouw t/m categorie 2 en 4 woningen te realiseren. Hiervoor worden een schuur en twee woningen gesloopt. Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuwe planologische regeling voor het gebied waarmee tevens de beoogde ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. De initiatiefnemers hebben in 2021 een principeverzoek ingediend. Het college van gemeente IJsselstein heeft op 7 december 2021 besloten onder een aantal voorwaarden in principe medewerking te verlenen voor ontwikkeling.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de oostkant van de kern IJsselstein en bevindt zich in het gebied IJsselstein Zuid Oost. De locatie wordt omgeven door het bedrijventerrein Paardenveld en aan de zuidzijde door Lagedijk en Over Oudland. Ten noordoosten ervan bevindt zich het woongebied Panoven. De locatie zelf wordt begrensd door de Hoge Dijk aan de noordoostelijke zijde, de Panoven aan de westelijke zijde en de Boerhaaveweg aan de zuidelijke zijde. Zie figuur 1.1 voor de ligging van het plangebied.

plangebied (bron: Rho Adviseurs)

6/60

Figuur 1.1 Ligging

Het plangebied heeft een totaal oppervlak van 7.142 m2 en bevindt zich op de volgende kadastrale percelen: ISS00-H-975, 882, 883, 193, 976, 925 en 1000. Zie figuur 1.2 voor de Kadastrale kaart.

Figuur 1.2 Kadastrale kaart (bron: kadastralekaart.com)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan is 'Panoven c.a.', vastgesteld op 1 september 1983. De gronden zijn bestemd voor 'ambachtelijke bedrijven (A inrichtingen ingevolge de wet geluidhinder uitgesloten)' en 'agrarisch produktiegebied', zie figuur 1.2 t/m 1.4.

7/60

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan 'Panoven c.a.' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

8/60

Figuur 1.3 Legenda deel 1 bestemmingsplan 'Panoven c.a.' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

9/60

Figuur 1.4 Legenda deel 2 bestemmingsplan 'Panoven c.a.' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) De gronden met de bestemming 'ambachtelijke bedrijven' zijn bestemd voor ambachtelijke bedrijven, uitgezonderd detailhandelsbedrijven en garagebedrijven met daartoe nodige bedrijfsgebouwen en kantoren en daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde en open terreinen.

10/60

De gronden met de bestemming 'agrarisch produktiegebied' zijn bestemd voor de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven. De beoogde ontwikkeling en de huidige invulling is in strijd met het geldende bestemmingsplan vanwege het toevoegen van een bedrijfsgebouw aan de Boerhaaveweg gelegen op gronden bestemd als 'agrarisch produktiegebied'. Tevens wordt in het plan voorzien de schuur aan de Panoven te slopen en daarvoor in de plaats een bedrijfsverzamelgebouw te realiseren waarbij het bouwvlak gewijzigd wordt. Twee woningen gelegen aan de Hoge Dijk 8 en Hoge Dijk 50 worden gesloopt en vervangen voor 2 twee-onder-een-kapwoningen. Het geldende bestemmingsplan geeft voor gronden bestemd als eensgezinswoningen een maximum aantal van twee aan. De Hoge Dijk 50 is volgens het geldende bestemmingsplan aangegeven als 'bestaande bebouwing en kadastrale indeling', maar het bouwvlak is kleiner dan de huidige bebouwing. De woning aan de Hoge Dijk 8 staat niet op de verbeelding (figuur 1.2) en is dus in strijd met het geldende bestemmingsplan. Verder geldt nog het paraplubestemmingsplan. Deze is vastgesteld op 8 november 2018 en regelt de parkeernormering. Hieraan is in voorliggend plan tevens werking gegeven in de regels van dit bestemmingsplan.

1.4

Leeswijzer

Aan de hand van de ruimtelijke en de functionele structuur wordt in hoofdstuk 2 de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het voor dit bestemmingsplan relevante beleid samengevat en getoetst. In hoofdstuk 4 wordt het bestemmingsplan getoetst aan de diverse omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de regels en worden de keuzes en gedachten die ten grondslag liggen aan de bestemmingsplanregeling toegelicht. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

11/60

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Historische analyse Het plangebied ligt in het noorden van de Over Oudlandsche polder en bevindt zich circa 800 m ten zuidoosten van de middeleeuwse stadskern van IJsselstein. In het plangebied is op oude kaarten te zien dat er hier sprake was van een strokenontginning. Waarschijnlijk is het gebied in de 12e eeuw ontgonnen toen de Hollandsche IJssel is bedijkt. De Lage Dijk bevond zich ter plaatse van de huidige weg Panoven; de oorspronkelijke dijk is weggegraven. Daarentegen is de Hoge Dijk nog wel aanwezig en de hogere ligging van de weg ten opzichte van de directe omgeving wijst erop dat de dijk naar alle waarschijnlijkheid nog intact is. Uit de historische kaarten is af te leiden dat de locatie tussen de historische wegen Hoge en Lage Dijk voor een lange tijd onbebouwd is geweest en in gebruik was als akkerland/boomgaard. Vanaf circa 1920 is er bebouwing ten noordwesten van het plangebied aanwezig. En vanaf 1960 is de Baronieweg aangelegd die daarmee de historisch structuren doorsnijdt. Vanaf 1970 is het bedrijventerrein aan de zuidzijde van IJsselstein uitgebreid. Voorheen bevond het bedrijventerrein zich alleen aan de zuidzijde van de Baronieweg. Vanaf 1980 heeft het zich eerst richting het zuiden uitgebreid en vanaf 1987 is Paardenveld gerealiseerd.

Ten behoeve van de benodigde woningbehoefte in de gemeente IJsselstein zijn rond 2004 in de wijk Panoven rondom de Jan Ligthartstraat en Ellen Keystraat nieuwe woningen gebouwd. De route Lagedijk-Noord – Panoven is een belangrijke historische lijn, die in de recente stedenbouwkundige structuur niet als route herkenbaar is. De lijn is wisselend en niet doorgaand. De Hogedijk vormt ook een historische lijn. Momenteel is hier kleinschalige woon- en bedrijfsbebouwing aanwezig die weinig samenhang vertonen. Ruimtelijke analyse Het plangebied ligt aan de oostkant van bebouwde kom van IJsselstein en bevindt zich in het gebied IJsselstein Zuid Oost. De locatie wordt omgeven door bedrijventerrein Paardenveld aan de zuidwestzijde en bedrijventerrein Lagedijk aan de zuidzijde. Aan de (noord)oostzijde is woongebied Panoven gelegen. Voor de structuur in de omgeving zijn de Hollandsche IJssel aan de noordzijde, de provinciale weg N210 aan de zuidzijde en de Baronieweg belangrijke lijnen. De Hoge Dijk en de Lage Dijk zijn secundaire structuurdragers die aansluiten op de Baronieweg. Laatst genoemde wegen zijn historisch gegroeid en kleinschaliger van karakter. De Hoge Dijk bestaat uit een relatief smal profiel, waarbij de bebouwing aan de zuidzijde vrijwel direct aan de straat grenst.

Aan de noordzijde is een variatie aanwezig van oudere, grotere kavels met diepere voortuinen en enkele moderne woningen met minder diepe voortuinen. De Hoge Dijk vormt de grens van het bedrijventerrein en geeft vorm aan de overgang van de bedrijfsbebouwing naar de woonomgeving.

12/60

De route Lage Dijk - Panoven is een historische lijn die grenst aan de westzijde van de planlocatie. Het noordelijke deel (Panoven) laat kleinere bebouwing zien; woonhuizen in combinatie met kleine bedrijven. De woonbebouwing bestaat uit gevarieerde woonbebouwing van 1 á 2 lagen met kap. De bebouwing aan de noordzijde van Panoven heeft een verspringende rooilijn, aan de zuidwestzijde van de weg staat de bebouwing overwegend in dezelfde rooilijn. Bedrijfsbebouwing staat in de tweede lijn, achter de voorgevel van de woning. De bebouwing aan de zuidzijde van deze route heeft een grotere massa. Er is een mix van bebouwing en functies aanwezig, bestaande uit een kinderopvang, kantoor en bedrijf. Veelal staat de woning of het kantoor daarbij aan de weg en heeft een kleinschalige uitstraling met kapvorm. De grotere bedrijfsbebouwing staat achter de woning/kantoor. Aan de zuidzijde van locatie is detailhandel (Plus, Aldi en fietsenwinkel) met parkeerterrein gerealiseerd. Daarnaast zijn aan de overzijde van de Boerhaaveweg multifunctionele bedrijfs- en kantoorruimten ontwikkeld. Deze bebouwing bestaat uit 2 bouwlagen en is vrij dicht aan de weg gesitueerd. Aan de voorzijde ligt een groenstrook van circa 3 meter. Grenzend aan de zuidzijde van het plangebied zijn twee burgerwoningen gelegen (Panoven 95 en naast 95). Op het perceel van Panoven 95 is een extra woning gebouwd.

Deze woning is gesitueerd aan de westzijde van de huidige woning, georiënteerd aan de Panoven. De voorgevel van de nieuwe woning staat op circa 5m van de straat. Daarmee wordt de huidige karakteristiek aan de oostzijde van de Panoven - woningen op ruime afstand van de weg met een ruime, groene voortuin - doorbroken. Functionele analyse In de bestaande situatie zijn er binnen het plangebied aan de zijde van de Hoge Dijk een aantal bedrijfsverzamelgebouwen aanwezig (dienstverlenende bedrijven en kleinschalige kantoren). Langs de Hoge Dijk zijn daarnaast ook 2 woningen aanwezig; Hoge Dijk 8 en Hoge Dijk 50. Deze voldoen niet meer aan de huidige normen en worden dan ook vervangen door 2 twee-onder-een-kapwoningen. Aan de Panoven staat in de huidige situatie een schuur die gebruikt wordt voor opslag (nummer 93). Het is de bedoeling om deze schuur te slopen en hiervoor een nieuw bedrijfsverzamelgebouw te realiseren. Er wordt voorgesteld om de bebouwing daarbij dichter aan de Panoven te plaatsen en het bouwvlak anders te positioneren. De ontsluiting van de bedrijven vindt plaats via de reeds bestaande ontsluitingen aan de Hoge Dijk, Panoven en Boerhaaveweg.

13/60

situatie plangebied (bron: Google Earth 2021)

Figuur 2.2 Huidige situatie Boerhaaveweg (bron: Google Earth 2023)

14/60

Figuur 2.1 Huidige

Figuur 2.3 Huidige situatie Hoge Dijk (bron: Google Earth 2023)

Figuur 2.4 Huidige situatie Panoven (bron: Google Earth 2023)

2.2

Toekomstige situatie

Het voorgenomen plan voorziet in een actueel planologisch-juridisch kader om deels de huidige situatie in overeenstemming met de feitelijke situatie te bestemmen en tegelijkertijd enkele nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande woningen aan de Hoge Dijk en de realisatie van 4 twee-onder-één-kapwoningen. Aan de zijde van de Panoven wordt een bedrijfsverzamelgebouw gerealiseerd

15/60

voor bedrijven in maximaal categorie 2, kleinschalige kantoren en dienstverlening. Aan de zijde van de Boerhaaveweg wordt een bedrijfsgebouw voor bedrijven in maixmaal categorie 2 gerealiseerd

Figuur 2.5 Toekomstige situatie met aanduiding per gebouw (bron: Rho Adviseurs) Omschrijving bebouwing De toekomstige bebouwing, zoals aangegeven in figuur 2.2 wordt in deze alinea verder toegelicht. De woningen aan de Hoge Dijk 8 en Hoge Dijk 50 worden, zoals eerder vermeld, gesloopt. Hiervoor komen 2 twee-onder-een-kapwoningen voor terug. Beide panden zullen met de voorzijde gesitueerd zijn naar de Hoge Dijk. De westelijk gelegen schuur aan Panoven maakt plaats voor een bedrijfsverzamelgebouw met een afmeting van 32x12,5 meter, een goothoogte van 3,5 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter. De zijgevelrooilijn wordt georiënteerd op de Panoven. Hiervoor wordt het bouwvlak uitgebreid en anders georiënteerd. Het bedrijfsgebouw aan de Boerhaaveweg op het braakliggend stuk grond zal een oppervlakte van 25x20 meter hebben, een goothoogte van 3,5 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter. Ruimtelijke en stedenbouwkundige inpassing In de stedenbouwkundige analyse, opgesteld door Rho adviseurs in oktober 2021, wordt benoemd dat de toekomstige bebouwing en ruimtelijke situatie aan zal sluiten bij de historische situatie. Aan de hand van een historische- en ruimtelijke analyse zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Voor beide bedrijfsgebouwen zijn algemene stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld: Voorgevelrooilijn minimaal 70% bebouwd.

Bebouwing op het perceel voegt zich naar de richting van de Hoge Dijk óf de Lage Dijk/Panoven. De nieuwe

16/60

bedrijfsbebouwing staat parallel aan of haaks op de Panoven. Oriëntatie op openbare weg. Parkeren aan de voorzijde is toegestaan, mits van een groene inpassing voorzien. Er wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen (CROW); Open voorterrein. Erfafscheiding aan de voorzijde niet hoger dan 1m, bestaande uit een groene haag. Opslag niet in het zicht. Aanvullende randvoorwaarden voor het bedrijfsgebouw aan de Boerhaaveweg zijn: Bouwhoogte max 7m hoog, goothoogte max 3,5m hoog. Voorgevelrooilijn 2m uit de voorerfgrens aan de Boerhaaveweg, waarmee wordt aangesloten bij de rooilijn van de bedrijfsbebouwing aan de noordzijde van de Boerhaaveweg. Afstand ten opzichte van zijerfgrens minimaal 2m. Daarmee wordt voldoende afstand behouden van de huidige woning Panoven nr 95 (onderlinge afstand is daarbij minimaal 12m). Aanvullende randvoorwaarden voor het bedrijfsverzamelgebouw Panoven zijn: Bouwhoogte max 7m hoog, goothoogte max 3,5m hoog. Voorgevelrooilijn in het verlengde van de achtergevel van de nieuwe woning aan de Panoven en achter de voorgevel van woning nr 89 (op minimaal 15m uit de straat). Zodoende blijft de bedrijfsbebouwing ondergeschikt aan de woningen in het straatbeeld. En blijft tevens het groene karakter van de oostzijde van de Panoven behouden. Afstand ten opzichte van zijerfgrens minimaal 2m.

Gezien dit de huidige afstand is van de schuur (nummer 93) en de afstand ten opzichte van de bestaande woning minimaal 6m blijft. De percelen Hoge Dijk 8 en 50 worden opnieuw ontwikkeld. De Hoge Dijk is een relatief smal profiel waarbij de kavels aan de zuidzijde verschillen ten opzichte van de kavels aan de noordzijde. Bebouwing aan de noordzijde staat op grotere kavels en hebben diepe voortuinen. De zuidzijde van de Hoge Dijk grenst met de achterkant aan het bedrijventerrein en zorgt voor een overgang van een woonomgeving naar een bedrijventerrein. De woningen komen in dezelfde rooilijn als de huidige situatie en sluiten daarbij aan op de naast gelegen kavels aan de zuidzijde van Hoge Dijk. Het lint wordt hierdoor niet aangetast. De oriëntatie van de woningen is gericht op de openbare ruimte van de Hoge Dijk. Vanuit de Ellen Keystraat is er zicht op de 2-onder-1-kapwoning. Het is van belang dat er ook een aantrekkelijke op de straat georiënteerde gevel wordt gerealiseerd. Op beide percelen is voldoende ruimte om te parkeren en zijn ontsloten aan de Hoge Dijk. Eventueel is er de extra mogelijkheid in het gebied achter de woningen te parkeren. De relatie met het achterliggende terrein is verder beperkt. Stedenbouwkundig uitgangspunten: De woningen hebben een eenvoudige/compacte hoofdvorm die past in de omgeving; eenduidige rechthoekige hoofdvorm.

De woningen hebben een individueel karakter en sluiten aan op de omgeving. De bebouwing ontneemt geen zichtlijnen in de omgeving.

17/60

De woningen zijn duidelijk georiënteerd op de Hoge Dijk. De voorgevel van de woningen zijn georiënteerd op de Ellen Keystraat. De zij- en achterkanten van de tuin die grenzen aan het openbaar gebied van het bedrijventerrein, worden vormgegeven met groenblijvende hagen. Privétuinen mogen voor 50% verhard worden. Eventueel wordt parkeren opgelost door middel van een karrespoor. Voor een uitgebreidere uitwerking van de stedenbouwkundige uitgangspunten wordt verwezen naar het Beeldkwaliteitsplan in Bijlage 1. Parkeren en ontsluiting Ten behoeve van de toekomstige bedrijfsvoering worden er enkele parkeerplaatsen nieuw aangelegd. Er zal gebruikt gemaakt worden van de bestaande ontsluiting en zo nodig verruimd worden. Met betrekking tot de woningen zijn er parkeerplaatsen op eigen terrein mogelijk. Doelgroep (woningen) De woningen zijn huurwoningen in het middensegment met als doelgroep onder andere starters. De doelgroep van de bedrijfspanden zijn, net zoals in de bestaande situatie, vooral lokale ondernemers. Stedenbouwkundige onderbouwing Voor de nieuw te bouwen woningen aan de Hoge Dijk is een stedenbouwkundige onderbouwing opgesteld. De Hoge Dijk is een relatief smal profiel waarbij de kavels aan de zuidzijde verschillen ten opzichte van de kavels aan de noordzijde. De bebouwing aan de noordzijde staat op grotere kavels en hebben diepe voortuinen.

De zuidzijde van de Hoge Dijk grenst met de achterkant aan het bedrijventerrein en zorgt voor een overgang van woonomgeving naar een bedrijventerrein. De percelen Hoge Dijk 50 en 58 worden opnieuw ontwikkeld. Deze woningen komen in dezelfde rooilijn als de huidige situatie en sluiten daarbij aan op de naastgelegen kavels aan de zuidzijde van Hoge Dijk. Het lint wordt hierdoor niet aangetast. De oriëntatie van de woningen is gericht op de openbare ruimte van de Hoge Dijk. Vanuit Ellen Keystraat is er zicht op de 2-onder-1-kapwoning. Het is van belang dat er geen blinde gevel aan deze zijde wordt gerealiseerd. Beide percelen parkeren in het openbaar gebied achter de woningen, op het bedrijventerrein, en zijn ontsloten aan de Hoge Dijk. De relatie met het achterliggende bedrijventerrein is nihil. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn: De woningen hebben een simpele/compacte hoofdvorm die past in de omgeving (eenduidige rechthoekige hoofdvorm met zadeldak). Maximale bouwhoogte is 9 meter en de maximale goothoogte is 5 meter. De woningen hebben een individueel karakter en sluit aan op de omgeving. De bebouwing ontneemt geen zichtlijnen in de omgeving. De woningen zijn georiënteerd op de Hoge Dijk.

18/60

Materiaal- en kleurgebruik sluit aan op de omgeving (vooral bakstenen in aardse tinten of hout in een natuurlijke kleur). De voorgevels van de woningen zijn georiënteerd op de Ellen Keystraat. De zij- en achterkanten van de tuin die grenzen aan het openbaar gebied van het bedrijventerrein worden vormgegeven met groenblijvende hagen. Privétuinen mogen voor 50% verhard worden (eventueel wordt parkeren opgelost door middel van een karrespoor). Onderstaand zijn inrichtingstekeningen opgenomen die de stedenbouwkundige uitgangspunten visualiseren, zie de figuren 2.6 t/m 2.8.

Figuur 2.6 Inrichtingstekening Hoge Dijk - compacte hoofdvorm (bron: Rho adviseurs)

19/60

Figuur 2.7 Inrichtingstekening Hoge Dijk - zichtlijnen (bron: Rho adviseurs)

Figuur 2.8 Inrichtingstekening Hoge Dijk - oriëntatie (bron: Rho adviseurs) Aan de hand van de bovenstaande uitgangspunten en inrichtingstekeningen kan geconcludeerd worden dat de nieuwe woningen vanuit stedenbouwkundig oogpunt voldoen aan de criteria van de welstandsnota van IJsselstein 2013.

20/60

Hoofdstuk 3 3.1

Ruimtelijk beleidskader

Inleiding

Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt onderzocht of deze niet in strijd is met de verschillende beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt getoetst aan relevant nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) NOVI De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is.

Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten. dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de ‘nationale belangen’. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een

21/60

groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Barro Voor de doorwerking van de rijksbelangen in plannen van andere overheden, is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) opgesteld. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en bevat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. In het gebied gelden geen rechtstreeks doorwerkende belangen. Toetsing Het mogelijk maken van enkele nieuwe woningen en bedrijfsgebouwen in het bestaand stedelijk gebied van IJsselstein past binnen het rijksbeleid.

3.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 2012, actualisering 2017) Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe te borgen is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van meer dan 12 woningen of 500 m2 wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Toetsing In dit geval wordt 1 bedrijfsgebouw met een oppervlakte van 260 m2 gesloopt en wordt een bedrijfsverzamelgebouw (400m2) en een bedrijfsgebouw (500m2) toegevoegd. Per saldo neemt de oppervlakte

22/60

bedrijfsruimte met 640 m2 bvo toe. Dit ligt net boven de indicatieve grens en kan daarom worden gezien als stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan bedrijventerrein blijkt uit het provinciaal programma wonen en werken 2021. Hieruit blijkt dat er in de regio U16 behoefte is aan 42-43 ha nieuw terrein. Ook wordt er van uitgegaan dat 42-63 ha ruimtewinst te behalen is op bestaande terreinen door intensivering/herstructurering. Dit plan geeft daar op kleine schaal mede invulling aan door herschikking en intensivering van de bedrijfsfunctie op het bedrijventerrein. Gemeenten in de regio U16 streven er ook naar om de groei van banen in de regio gelijk op te laten gaan met de groei van de beroepsbevolking. Van de 80.000 extra arbeidsplaatsen die nodig zijn tot 2040, zullen er 10.000 tot 2030 op bedrijventerreinen moeten worden gecreëerd. Daarvoor wordt een aanpak via drie knoppen beschreven: Knop 1: uitbreiding van bedrijventerreinen door nieuwe locaties toe te voegen aan de programmering Knop 2: zorgvuldig en intensief ruimtegebruik bestaande terreinen en nieuwe terreinen Knop 3: transformeren en mengen van locaties. Dit initiatief geeft daar via knop 2 en 3 mede invulling aan. Verder worden 4 woningen toegevoegd (de twee huidige woningen zijn planologisch nu niet geregeld). Voor wonen geldt dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In dit geval is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De woningbehoefte blijkt overigens uit de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.4.2) en uit het provinciaal programma wonen en werken 2021 (oktober 2021). Binnen de U16 is tot 2030 behoefte aan 59.300 woningen en 26.400 ten behoeve van het inlopen van het woningtekort. De gemeente wil 2.500 woningen bouwen om de gemeente vitaal te houden. In het provinciaal programma wonen en werken wordt op dit moment uitgegaan van 190 woningen in IJsselstein.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht Op 10 maart 2021 is de omgevingsvisie provincie Utrecht vastgesteld. In deze Omgevingsvisie leg de provincie de integrale lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving van de provincie Utrecht vast. De wens is dat de provincie Utrecht het groene, gezonde en slimme middelpunt van Nederland blijft, ook in 2050. Daarbij staat de provincie voor een flinke uitdaging: het aantal inwoners, woningen, banen en verplaatsingen groeit fors. Het grondgebied is te klein om al deze ruimtevragers los van elkaar een plek te bieden. Onze grootste opgave is daarmee de vraag hoe wij de verschillende functies ruimtelijk met elkaar kunnen combineren. Met het omgevingsbeleid wordt een bijdrage geleverd aan een gezonde en veilige leefomgeving in de provincie Utrecht. Het gaat daarbij in de eerste plaats om de fysieke omgeving. Denk aan woonmilieus (dichtheid en type bebouwing), de aanwezigheid van voorzieningen (winkels, openbaar vervoer, scholen, ziekenhuizen, etc.), de mate van functiemenging voor aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en de kwaliteit van groen en water in

23/60

de leefomgeving. Maar zeker zo belangrijk is de sociale omgeving en de veiligheid van de leefomgeving. Om prettig te kunnen wonen, moeten mensen zich thuis kunnen voelen. En mensen moeten zich veilig voelen, zowel sociaal als in het verkeer. Ook een gezonde leefomgeving is belangrijk. Het gaat dan zowel om zaken die te maken hebben met het milieu, als om de mate waarin de openbare ruimte de bewoners uitnodigt om gezonde keuzes te maken in wonen, werken, recreatie en vervoer. Het provinciaal beleid is verder uitgewerkt in de omgevingsverordening. In paragraaf 3.3.2 wordt de ontwikkeling getoetst aan het provinciaal beleid.

3.3.2 Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht Gelijktijdig met de Omgevingsvisie is de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Voor het plangebied zijn de kaarten 3 (Watersysteem kaart 2) en 19 (Wonen, werken en recreëren kaart 2) relevant. Op kaart 3 van de verordening is ter hoogte van de Hollandse IJssel en de Groene Dijk een regionale waterkering opgenomen, zie figuur 3.1. Daarbij valt het plangebied binnen het overstroombaar gebied. Dit houdt in dat bij een ruimtelijk besluit voor deze gronden rekening wordt gehouden met overstromingsrisico's. Artikel 2.10 'Instructieregel overstroombaar gebied' bepaalt dat bij de toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als 'overstroombaar gebied' een beschrijving moeten bevatten van het door de gemeente te voeren beleid ter plaatse en de wijze waarop met het overstromingsrisico is omgegaan. In onderhavig bestemmingsplan wordt dit beschreven in paragraaf 4.11.

24/60

Figuur 3.1 Uitsnede kaart 3 'Watersysteem kaart 2' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Volgens de kaart 'Wonen, werken en recreëren kaart 2' valt het plangebied binnen het stedelijk gebied. Voor het plangebied is voorzien in woningen en nieuwe bedrijfsgebouwen, waaronder kantoren. Hiervoor gelden instructieregels uit de omgevingsverordening. De relevante instructieregels zijn hieronder opgenomen.

25/60

Figuur 3.2 Uitsnede kaart 19 'Wonen, werken en recreëren kaart 2' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Het plangebied ligt tevens in de boringsvrijje zone Nieuwegein. De boringsvrijje zone is een gebied rondom de grondwaterwinning Nieuwegein. Deze grondwaterwinning is de bron van de drinkwatervoorziening voor o. a. de Gemeente IJsselstein. In de boringsvrije zone beschermt een ondergrondse laag de onderliggende waterwinning. Om te voorkomen dat activiteiten (zoals het toepassen van bodemenergiesystemen) plaatsvinden die verontreiniging of lokale opwarming van het grondwater tot gevolg hebben, stelt de Provincie Utrecht in haar Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht regels ter bescherming van de grondwaterkwaliteit voor de drinkwatervoorziening. Het betreft onder andere een verbod op boor-, grond- en funderingswerkzaamheden dieper dan 40 meter onder het maaiveld en het toepassen van bodemenergiesystemen. Onder voorwaarden zijn vrijstellingen op dit verbod mogelijk. Daarnaast geldt voor iedereen ¡n de boringsvrije zone de bijzondere zorgplicht (art. 3.12 Interim Omgevingsvisie Provincie Utrecht). Dit houdt in dat verontreiniging van het grondwater moet worden voorkomen of, voor zover het niet kan worden voorkomen, zoveel mogelijk moet worden beperkt of ongedaan gemaakt.

Het verdient aanbeveling dat ontwikkelingen worden afgestemd met het waterwinbednjf Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;

26/60

3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Artikel 9.17 Instructieregel kantoren 1. Een bestemmingsplan laat uitsluitend nieuwvestiging van zelfstandige kantoren toe, voor zover het betrekking heeft op: a. zelfstandige kantoren met een lokaal vestigingsgebied, voor zover deze niet gevestigd kunnen worden in gerealiseerde gebouwen of binnen plancapaciteit op basis van het vigerende bestemmingsplan; b. een eenmalige uitbreiding van gerealiseerde kantoren met ten hoogste 10% van het bestaande bvo van het gebouw, voor zover deze niet gerealiseerd kan worden op basis van het bestemmingsplan; of c. transformatie naar zelfstandige kantoren tot een maximum bvo van 1.500 m2 per gebouw. 2. Voor zover een bestemmingsplan onbenutte plancapaciteit voor zelfstandige kantoren bevat, wordt deze uitsluitend in stand gelaten als er sprake is van: a. een verleende vergunning voor een zelfstandig kantoor; b. een ontvankelijke aanvraag om een vergunning voor een zelfstandig kantoor die voor terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan is ingediend; c. behoefte aan zelfstandige kantoren, waarbij in de behoeftebepaling rekening wordt gehouden met de geraamde vraag naar kantoren binnen een redelijke termijn en het actuele aanbod van kantoren in bestaande panden; d.

zicht op realisatie van zelfstandige kantoren met een lokaal vestigingsgebied, voor zover deze niet gevestigd kunnen worden in gerealiseerde gebouwen; e. uitbreidingsmogelijkheden voor zelfstandige kantoren als bedoeld onder a en b of reeds gerealiseerde kantoren; of f. zelfstandige kantoren die voorzien zijn ter plaatse van bestaande gebouwen met een andere functie, tot een maximum bvo van 1500 m2 per gebouw. 3. Het eerste en tweede lid zijn niet van toepassing op een locatie binnen Kantoren op knooppunt Utrecht Centraal en Kantoren op knooppunt Leidsche Rijn Centrum mits de behoefte aan kantoren is aangetoond 4. Tot 1 januari 2029 zijn het eerste en tweede lid op locaties binnen Reductielocaties niet van toepassing op besluiten tot vaststelling van wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen, alsmede besluiten tot het verlenen van vergunningen voor binnenplanse afwijkingen, als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a t/m c, van de Wet ruimtelijke ordening, waar ingevolge het Inpassingsplan Kantoren nog plancapaciteit voor zelfstandige kantoren aanwezig is. 5. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Reductielocaties kan de verplaatsing van plancapaciteit voor zelfstandige kantoren toelaten, mits gelijktijdig binnen dezelfde locatie reductie plaatsvindt van ten minste hetzelfde bvo voor zelfstandige kantoren op een onbebouwd perceel. 6.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Gebiedstransformatie of herstructurering kan bestemmingen en regels bevatten voor verplaatsing van bestaande plancapaciteit voor zelfstandige kantoren, mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. verplaatsing van bestaande plancapaciteit voor zelfstandige kantoren naar een ander bouwperceel binnen de locatie is noodzakelijk voor gebiedstransformatie of herstructurering; b. het bvo voor zelfstandige kantoren op het nieuwe bouwperceel is ten hoogste gelijk aan het bvo op basis van de maximale gebruiksmogelijkheden van het te verlaten bouwperceel; c. het betreft geen bestaande plancapaciteit voor een voormalig zelfstandig kantoor dat is getransformeerd

27/60

in een andere functie; en d. gelijktijdig met de verplaatsing van plancapaciteit worden de gebruiksmogelijkheden voor zelfstandige kantoren op het te verlaten bouwperceel beëindigd. 7. Een bestemmingsplan kan nieuwvestiging van ondergeschikte kantoren toelaten. 8. De motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Toetsing en conclusie Voor de gemeente IJsselstein is in het provinciaal programma wonen en werken 2021 opgenomen dat er 190 woningen worden gerealiseerd. Hiervan zijn er 185 binnenstedelijk. Er worden 4 woningen mogelijk gemaakt in binnenstedelijk gebied. Ook wordt opgemerkt dat het plan niet leidt tot extra bodemdaling. Hiermee wordt voldaan aan de instructieregel opgenomen in artikel 9.15. Verder worden er twee nieuwe bedrijfsgebouwen gerealiseerd. Hierin worden bedrijven uit ten hoogste categorie 2, dienstverlening en kantoren in mogelijk. Deze bedrijvigheid en kantoren zijn ten behoeve van kleinschalige lokale bedrijven. De oppervlakte van de nieuwe bedrijfsgebouwen is kleiner dan 1.500 m2 bvo. Hiermee wordt er voldaan aan de instructieregel opgenomen in artikel 9.17. Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan in lijn is met de omgevingsverordening.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie IJsselstein In de Omgevingsvisie IJsselstein worden verschillende belangen samengesmolten tot een integrale ontwikkelingsrichting voor de periode tot 2030 en verder. In de visie worden de identiteit en kwaliteiten benoemd en wordt ingezet op het behouden en verbeteren hiervan middels nieuwe ontwikkelingen, oftewel: behoud én ontwikkeling. De visie is meer een routekaart dan een hard einddoel op zichzelf. Het geeft richting, maar is vooral een uitnodiging om bij te dragen aan het behoud en de verbetering van de omgeving in de gemeente. De gemeente wil de doelen en uitgangspunten samen met inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties verwezenlijken. De gemeente wil inwoners en partners daarom zo nauw mogelijk betrekken en ruimte geven om met goede ideeën of initiatieven te komen. In de omgevingsvisie wordt de integrale koers uitgezet naar de toekomst, gericht op de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is daarbij de kapstok voor het toekomstig beleid en initiatieven. In de omgevingsvisie wordt gezocht naar de samenhang tussen doelen van verschillende beleidsdocumenten. Evaluatie van het huidige beleid is daarvoor een logische eerste stap, het maakt helder wat de stand van zaken is. Wat werkte wel? Wat niet? Welke keuzes zijn nodig? Dat is belangrijke basisinformatie voor de omgevingsvisie.

Deze basisinformatie vormde de essentie en aanleiding van 'De Atlas'. De Atlas is opgebouwd aan de hand van thema's. In de Atlas is stilgestaan bij de identiteit en kernkwaliteiten van IJsselstein, de unieke positie in de regio en de groeiende invloed van gezondheid, veiligheid en milieu op de

28/60

fysieke leefomgeving. Vervolgens zijn de belangrijkste kwaliteiten, trends en ontwikkelingen geanalyseerd aan de hand van de volgende thema's. Dit zijn: 1. Milieu, gezondheid & veiligheid; 2. Wonen; 3. Economie; 4. Groen en natuur; 5. Water en klimaat; 6. Energie en grondstoffen; 7. Sport en recreatie; 8. Kunst, cultuur en erfgoed; 9. Mobiliteit; Toetsing en conclusie Het plangebied is in hoofdstuk 4 van de omgevingsvisie 'De koers per deelgebied' meegenomen onder het deelgebied bedrijventerreinen. Er is geen specifiek beleid opgenomen voor het plangebied. Over de bedrijventerreinen in het algemeen wordt het volgende gezegd:

Figuur 3.3 Gebiedsvisie bedrijventerreinen (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

29/60

Figuur 3.4 Mengpaneel Bedrijventerrein In het plangebied is het dus toegestaan dat er sprake is van hogere milieubelasting om hiermee voldoende beweegruimte te geven aan bedrijven. Hiermee wordt niet gekozen voor het bereiken van ten minste een lage milieukwaliteit. Op locaties waar woongebieden dichtbij liggen, wordt wel gestreefd naar het bereiken van een standaard milieukwaliteit. Omdat het plangebied mede woningen bevat en naast een woongebied en andere woningen ligt, wordt er binnen het plangebied gestreefd naar het bereiken van een standaard milieukwaliteit. Het plan is overeenstemming met de Omgevingsvisie. 3.4.2 Woonvisie gemeente IJsselstein 2019-2030 De gemeenteraad van de gemeente IJsselstein heeft de Woonvisie 2019 – 2030 vastgesteld op 4 juli 2019. In de Woonvisie 2019 – 2030 legt de gemeente IJsselstein de prioriteiten van het lokale woonbeleid voor de komende jaren vast. De visie geeft inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarbij wordt concreet ingezet op de komende vijf jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2030. In de woonvisie is neergelegd dat IJsselstein een behoefte heeft aan 2500 extra woningen tot 2030. Hierbij is er aandacht voor de specifieke woonbehoefte van jongeren en ouderen en van mensen met een zorgbehoefte.

Wethouder Kees Geldof: “De woonbehoefte in IJsselstein is hoog en dat geldt trouwens voor de hele regio. Dat betekent dat we in IJsselstein flink moeten bijbouwen om niet alleen te zorgen voor passende woningen voor IJsselsteiners maar ook voor degene die in IJsselstein willen komen wonen. Met de Woonvisie heeft de gemeenteraad aangegeven dat er voldoende en geschikte woningen moeten komen in IJsselstein; voor verschillende doelgroepen en inkomens. Kinderen wonen nu verplicht langer thuis, omdat er gewoonweg geen aanbod voor is. Jonge gezinnen zoeken een groter huis, terwijl onze ouders het huis niet uit kunnen, omdat er geen seniorenwoningen zijn. Kortom, als we meer woningen bouwen komt doorstroming op gang. Dit helpt mee om IJsselstein levendig en vitaal te houden.” De doelen uit de woonvisie zijn uitgewerkt in een vijftal pijlers: 1. Evenwichtige bevolkingsopbouw vraagt extra groei; 2. Gevarieerde en bereikbare woonmilieus; 3. Voorkomen verdringing kwetsbare groepen op de woningmarkt;;

30/60

4. Toekomstbestendige en duurzame wijken; 5. Langer thuis wonen ondersteunen. Om invulling te geven aan de hierboven genoemde pijlers zijn de doelen uitgewerkt naar beleid. Dit is door de gemeente IJsselstein gedaan aan de hand van een aantal thema's waarop beleidssturing mogelijk is. De drie thema's zijn: 1. Passend kwalitatief woningbouwprogramma; 2. Aanpak bestaande woningvoorraad; 3. Aanpak voor langer zelfstandig wonen. De woonvisie wordt ten uitvoer gebracht via een tweejaarlijks uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die de gemeente oppakt. Tweejaarlijks monitort en actualiseert de gemeente het programma. Daarbij wordt nagegaan in welke mate de gestelde doelen zijn bereikt en of actuele ontwikkelingen vragen om bijstelling van de uitvoering, gericht op het bereiken van de doelen. Toetsing

31/60

De huidige woningen voldoen niet meer aan de normen van de huidige tijd. Met de sloop hiervan en de bouw van 4 nieuwe woningen wordt ingespeeld op de leefbaarheid van de buurt en wordt gestreefd naar passende woningbouw. Tot 2030 zet de gemeente in op het realiseren van minimaal 2.500 woningen, met het doel het inwonertal minimaal te laten groeien en te komen tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw. De toevoeging van de 4 woningen draagt bij aan het realiseren van de 2.500 woningen. Hiernaast zijn deze woningen beoogd in gebruik te worden genomen door starters. Hiermee wordt ook aandacht gegeven aan de specifieke woonbehoefte in de gemeente. Het bestemmingsplan geeft uitwerking aan de woonvisie. 3.4.3 Nota bedrijvigheid in woonwijken (2010) Deze nota dient als grondslag voor alle nieuwe bestemmingsplannen voor de woonkern IJsselstein met betrekking tot beroeps- en bedrijfsmatig gebruik van woningen. In principe kunnen alle 'vrije beroepen' en 'bedrijfsmatige activiteiten' zich vestigen in wijken met primair een woonfunctie indien er aan een aantal toetsingscriteria wordt voldaan. Voor beroeps- of bedrijfsmatig gebruik van een woning dat naar aard en/of omvang van zodanig ondergeschikte betekenis is dat het niet leidt tot afwijkend gebruik van de woonbestemming, is geen gemeentelijke toestemming vereist.

Mocht de activiteit niet passend zijn dan dient er een omgevingsvergunning ter afwijking worden aangevraagd. De volgende criteria worden daarvoor gehanteerd en daarnaast is een aandachtspunt dat er geen verstoring mag plaatsvinden in de evenwichtige opbouw van de voorzieningenstructuur. de woonfunctie van de woningen en aan- en bijgebouwen dient in overwegende mate te worden gehandhaafd; de gebruiker van de woning, moet ook degene zijn die het aan huis verbonden beroep of bedrijf uitgeoefend; het bebouwde oppervlak van een woning en aan- een bijgebouwen, die voor het aan huis gebonden beroep of bedrijf worden benut, mag maximaal 30% van het woonoppervlak bedragen, met een maximum van 50 m2; het gebruik mag geen onevenredige hinder voor het woonmilieu opleveren c.q. afbreuk doen aan het karakter van de woonwijk of buurt; alleen aan huis verbonden activiteiten die vallen onder categorie A van de Staat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging zijn toegestaan, of daar vergelijkbaar mee is; geen medewerking wordt verleend aan detailhandel, uitgezonderd beperkte verkoop i.v.m. bedrijfsactiviteit. In de nota wordt daarnaast verder uitleg gegeven over kinderopvang aan huis en gevelreclame aan huis. Daarnaast is er in de bijlage van de nota een voorstel gedaan voor in het bestemmingsplan op te nemen een eenduidige regeling voor de aan huis verbonden activiteiten.

Toetsing De regeling voor de aan huis verbonden beroep- en bedrijfsactiviteiten is verwerkt in het bestemmingsplan binnen de bestemming 'Wonen'. Hiermee geeft het bestemmingsplan uitvoering aan de Nota bedrijvigheid in

32/60

woonwijken. 3.4.4 Welstandsnota De 'Welstandsnota IJsselstein' is door de gemeente vastgesteld op 19 december 2013. Het welstandsbeleid is ervoor bedoeld om de samenhang in de ruimtelijke inrichting te waarborgen. Het geeft toetsingscriteria waaraan bouwplannen aan moeten voldoen om gebiedseenheid te bewaken. De gemeente IJsselstein heeft het welstandsbeleid in 2013 geactualiseerd. Het projectgebied is aangeduid als 'linten'. Een gebied is aangeduid als 'lint' wanneer het binnen een historische structuur is gelegen. Deze linten zijn bepalend voor het stadsbeeld, omdat een deel van de historie van IJsselstein hieraan is af te lezen. Voor elk bouwplan in de linten en gelegen in stedelijk gebied wordt onderscheid gemaakt tussen de voor- en achterzijde van het gebouw. Bouwplannen die plaatsvinden aan de voorzijde van het pand worden getoetst door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Bouwplannen die plaatsvinden aan achterzijde van het pand worden ambtelijk getoetst. De volgende criteria worden gehanteerd: Behoud en versterking van het unieke individuele karakter van de afzonderlijke panden, zonder dat dit afsteekt tegen de omgeving. Bij renovatie wordt aangesloten op de bestaande architectuur van de bebouwing. Bestaande gevelritmes, goothoogten en nokhoogten in hoofdzaak respecteren.

Alle bebouwing op een perceel dient zorgvuldig op elkaar afgestemd te zijn, waarbij het functionele onderscheid tussen het hoofdgebouw en de bijgebouwen zichtbaar blijft. Rooilijn volgt de weg en verspringt. Woningen worden zoveel mogelijk in lijn met de bestaande lintbebouwing gesitueerd. Woning is gesitueerd vóór de bijgebouwen en schuren. Eenvoudige rechthoekige hoofdvormen onder een eenduidige kap. Bebouwing mag zicht op het erf of aangrenzende (buiten)gebied niet ontnemen Toevoegingen aan het hoofdvolume hebben vormverwantschap met het hoofdvolume en hebben een ondergeschikt karakter. Op- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven in lijn met de architectuur van het geheel. Boerderijen en stallen/schuren: kapvorm is een zadeldak haaks op de weg. Woningen: kapvorm is een zadeldak, haaks op de weg. Bij (kleinere) individuele woningen (van oorsprong geen boerderij) zijn andere dakvormen en een kaprichting parallel aan de wegrichting ook mogelijk, mits passend in het straatbeeld. Bij een toevoeging aan het dakvlak blijft het oorspronkelijke dakvlak goed herkenbaar; de randen van de bestaande dakvlakken blijven gehandhaafd. Bij boerderijen dakkapellen alleen ter plaatse van het (voormalige) woongedeelte. De woning is georiënteerd op de weg. Alle naar openbare ruimte gerichte gevels worden als voorgevels gezien. Gevels bestaan uit één stuk.

Gevelindeling en –opbouw evenwichtig en samenhangend. Gezichtsbepalende details worden vormgegeven in lijn met de architectuur van het bouwwerk. Materiaal- en kleurgebruik is passend bij de oorspronkelijke architectuur van het bouwwerk en sluit aan bij

33/60

het materiaal- en kleurgebruik in de omgeving. Toevoegingen zoals een schotelantenne, een airco-unit of andere (technische) installatie o.i.d. zijn toegestaan, mits passend bij de beeldkwaliteit van het bouwwerk. Afwijkende architectuur bij nieuwbouw of aanpassingen is, in overleg, mogelijk en mits van hoog niveau. Bedrijfspanden, niet zijnde boerderijen, voegen zich naar de vormgeving en architectuur van omliggende bebouwing. In paragraaf 2.2 is een beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen ter aanvulling op de welstandsnota. Aan de welstandsnota wordt verder getoetst ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning voor de vergunningplichtige bouwwerken. 3.4.5 Mobiliteitsvisie IJsselstein 'Gezond op weg naar 2030' Gemeente IJsselstein heeft een mobiliteitsvisie opgesteld om de mobiliteit, in de breedste zin, te verbeteren in de aankomende jaren. Om voorzieningen te bereiken is mobiliteit nodig en dit kan zowel een positieve als negatieve invloed hebben op de omgeving. Op basis van verschillende analyses zijn vijf kernopgaven opgesteld door de gemeente: 1. Bereikbaar blijven. 2. Verbeteren van de verkeersveiligheid. 3. Zorg voor leefbaarheid. 4. Mobiliteit voor iedereen. 5. Bijdragen aan de klimaatdoelstellingen (duurzaamheid). Toetsing De huidige ontsluiting blijft in het voorziene plan grotendeels behouden en het zal via drie inritten bereikbaar zijn.

Het projectgebied is met de auto goed bereikbaar via de A2, de oprit is 4 minuten rijden. De dichtstbijzijnde bushalte is 10 minuten lopen waarmee je in 30 minuten in het centrum van Utrecht bent. De Hoge Dijk is een doodlopende straat, uitgezonderd voor (brom)fietsers. Er kan geconcludeerd worden dat het plangebied goed bereikbaar is met alle vervoersmiddelen. De toevoeging van bedrijfspanden en woningen heeft een minimale impact op de verkeersgeneratie, zie hiervoor paragraaf 4.1 Verkeer en parkeren.

34/60

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Verkeer en parkeren

Toetsingskader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 en het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein 2006'. De gemeente IJsselstein heeft aangegeven dat eind 2023/begin 2024 een nieuwe versie van het gemeentelijk parkeerbeleidsplan zal worden gepubliceerd, maar vooralsnog is nieuwe parkeerbeleidsplan nog niet vastgesteld waardoor het parkeerbeleidsplan uit 2006 leidend is. Er wordt aangesloten bij de parkeernormen voor rest bebouwde kom in een sterk-stedelijke omgeving. De parkeernormen hebben een bandbreedte, de gemiddelde waarde wordt daarbij als parkeernorm gehanteerd. Bij het berekenen van de verkeersgeneratie wordt gebruik gemaakt van kencijfers uit CROW publicatie 381. Hierbij worden dezelfde uitgangspunten als bij de parkeernormen gehanteerd.

Ontsluiting Gemotoriseerd verkeer Het plangebied is gelegen aan de Hoge Dijk, de Panoven en de Boerhaaveweg. Het meeste verkeer wordt ontsloten op de Boerhaaveweg. De Hoge Dijk is ingericht als fietsstraat, wat betekent dat het gemotoriseerd verkeer ondergeschikt is aan het fietsverkeer en de auto te gast is. Richting het westen sluit de Hoge Dijk aan op de Panoven. Ook de Panoven is gecategoriseerd als een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/uur. Vanaf de kruising met de Hoge Dijk is het voor gemotoriseerd verkeer niet toegestaan de Panoven in westelijke richting in te rijden. Op dit gedeelte van de Panoven geldt namelijk een éénrichtingsverkeer regime waarbij gemotoriseerd verkeer op dit deel van Panoven uitsluitend van west naar oost mag rijden. Richting het zuiden leidt de Panoven naar de Boerhaaveweg, een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Richting het oosten eindigt de Boerhaaveweg op het kruispunt met de Baronieweg. Beide wegen zijn ingericht als gebiedsontsluitingswegen met een maximumsnelheid van 50 km/uur. Richting het westen leidt de Baronieweg naar het centrum van IJsselstein, terwijl de weg in oostelijke richting uitkomt op de N210 (Weg der Verenigde Naties). De N210 is een stroomweg met een maximumsnelheid van 80 km/uur. Richting het zuiden leidt de N210 via Schoonhoven en Krimpen aan den IJssel naar Rotterdam.

In noordelijke richting sluit de N210 aan op de A2 vanwaar steden als Utrecht en Den Bosch bereikt kunnen worden. Langzaam verkeer De Hoge Dijk is ingericht als een fietsstraat, waar het gemotoriseerd verkeer ondergeschikt is aan het fietsverkeer en de auto te gast is. Vanaf de kruising tussen de Hoge Dijk en Panoven, wordt de inrichting als

35/60

fietsstraat verder op de Panoven doorgetrokken in noordelijke richting. Kenmerkend aan een fietsstraat is dat in het ontwerp de fietsers als belangrijkste verkeersdeelnemer zijn meegenomen. Voor de fietsstraat op de Hoge Dijk blijkt dit uit de volledig rode kleur van rijbaan, waarmee de attentie op de fietser wordt gelegd. Immers fietspaden hebben vaak een rode kleur. Richting het zuiden is de Panoven niet ingericht als een fietsstraat. Op dit deel van de Panoven zijn tevens geen fietsvoorzieningen aanwezig, hetgeen past bij de inrichting van een erftoegangsweg. Voor voetgangers is er aan de noordzijde van de Hoge Dijk een voetpad aanwezig. Op de Panoven zijn er aan beide zijden van de weg voetpaden aanwezig. Wegens de inrichting als een erftoegangsweg binnen de bebouwde kom zijn er conform het ontwerpprincipe Duurzaam Veilig geen specifieke oversteekvoorzieningen aanwezig voor het langzaam verkeer. Openbaar vervoer De dichtstbijzijnde OV-halte is gelegen op circa 700 meter loopafstand, op de Beneluxweg. Bij deze bushalte halteren de buslijnen 295, tussen Utrecht Centraal en Rotterdam Capelsebrug, en 195 richting Benschop. Verkeersgeneratie en verkeerstoedeling Verkeersgeneratie In de huidige situatie zijn er 2 vrijstaande woningen aanwezig in het plangebied en wordt Panoven 93 gebruikt als schuur.

In de toekomstige situatie worden deze woningen vervangen door 4 twee-onder-één-kap woningen. Daarnaast bestaat de beoogde ontwikkeling uit 2 bedrijfsgebouwen. Een van deze (op de plaats van Panoven 93) zal de bestaande schuur vervangen. De verkeersgeneratie is in eerste instantie bepaald voor een gemiddelde weekdag. Voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid is echter de gemiddelde werkdagintensiteit maatgevend. Voor het omrekenen van weekdagintensiteiten naar werkdagintensiteiten wordt conform CROW publicatie 381 een omrekenfactor van 1,11 voor woonfuncties en 1,33 voor werkfuncties gebruikt. Tabel 4.1 De verkeersgeneratie van het plangebied in de huidige en toekomstige situatie Huidige situatie Functie Aantal Kengetal Weekdagintensiteit (mvt/etmaal) Koop, huis, vrijstaand 2 woningen 8,2 per woning 16,4 mvt/etmaal 2 Schuur Panoven 93 232 m (bvo) 5,7 per 100 m² 13,2 mvt/etmaal (bvo) Totaal 29,6 mvt/etmaal Toekomstige situatie Functie Aantal Kengetal Weekdagintensiteit (mvt/etmaal) Koop, huis, 4 woningen 7,8 per woning 31,2 mvt/etmaal twee-onder-één-kap Vervangend 600 m² (bvo) 6,4 per 100 m² 38,4 mvt/etmaal bedrijfsverzamel(bvo) gebouw Panoven 93 Nieuw bedrijfsverzamel900 m² (bvo) 6,4 per 100 m² 57,6 mvt/etmaal gebouw Boerhaveweg (bvo)

36/60

Werkdagintensiteit (mvt/etmaal) 18,2 mvt/etmaal 17,6 mvt/etmaal 35,8 mvt/etmaal Werkdagintensiteit (mvt/etmaal) 34,6 mvt/etmaal 51,0 mvt/etmaal

76,6 mvt/etmaal

Totaal

127,2 mvt/etmaal

162,3 mvt/etmaal

In de huidige situatie heeft het plangebied een verkeersgeneratie van 35,8 mvt/etmaal per gemiddelde werkdag. In de toekomstige situatie zal de beoogde ontwikkeling zorgen voor een verkeersgeneratie van 162,3 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. Hieruit volgt dat er in de toekomstige situatie de verkeersgeneratie toeneemt met 126,5 mvt/etmaal (162,3-35,8) ten opzichte van de huidige situatie. Verkeerstoedeling en verkeersintensiteiten toekomstige situatie Het plangebied wordt via twee routes ontsloten. De woningen worden ontsloten via de noordzijde over de Hoge Dijk en de bedrijfsverzamelgebouwen worden via de zuidelijke zijde ontsloten op de Boerhaaveweg. Verhoudingsgewijs zijn de woningen verantwoordelijk voor circa 20% van het gegenereerde verkeer en de bedrijven voor circa 80%. Daarom wordt aangehouden dat 20% (25 mvt/etmaal) van het gegenereerde verkeer wordt ontsloten via de Hoge Dijk en 80% (101 mvt/etmaal) op de Boerhaaveweg. Op de Hoge Dijk wordt het verkeer volledig in westelijke richting ontsloten richting de Panoven. Vanaf de Panoven wordt het verkeer vervolgens in zuidelijke richting afgewikkeld naar het Panoven - Boerhaaveweg. Op dit kruispunt wordt 10% (13 mvt/etmaal) in westelijke richting ontsloten, om vervolgens over de Linnaeusweg te worden ontsloten richting de Beneluxweg.

Daarnaast wordt vanaf het kruispunt 10% (13 mvt/etmaal) in oostelijke richting over de Boerhaaveweg ontsloten, naar de zuidelijke ontsluitingsroute van het plangebied. Vanaf de zuidelijke aansluiting van het plangebied op de Boerhaaveweg wordt 90% (114 mvt/etmaal) van het totaal gegenereerde verkeer in zuidelijke richting ontsloten naar de aansluiting op de Baronieweg. Vanaf hier wordt 10% (13 mvt/etmaal) afgewikkeld richting het westen en 80% (101 mvt/etmaal) afgewikkeld richting het oosten. Vanaf de kruising tussen de Baronieweg en de N210 (Weg der Verenigde Naties) wordt 20% (25 mvt/etmaal) afgewikkeld richting het zuiden en 60% (76 mvt/etmaal) wordt afgewikkeld richting het noorden naar het kruispunt Utrechtseweg – Weg der Verenigde Naties – A2. In figuur 4.1 is de beoogde verkeerstoedeling weergegeven en de daarbij bepaalde verkeersgeneratie per wegvak.

37/60

Figuur 4.1 De beoogde verkeerstoedeling van het plangebied Beoordeling verkeersafwikkeling Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling gedurende het spitsuur maatgevend, waarbij als vuistregel wordt aangehouden dat de verkeersgeneratie gedurende het spitsuur 10% van de etmaalintensiteit is. In een gemiddeld spitsuur zorgt de ontwikkeling daarmee voor een verkeerstoename van 12 mvt/uur, wat neerkomt op 1 voertuig per 5 minuten. Deze verkeerstoename is dermate laag ten opzichte van de intensiteiten in de autonome toekomstige situatie, dat de wegvakken en kruispunten het verkeer na planontwikkeling zonder knelpunten kunnen verwerken. De verkeersafwikkeling na planontwikkeling staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg. Verkeersveiligheid Ook hiervoor geldt dat de verkeerstoename als gevolg van het plan dermate laag is ten opzicht van het gebruik, de inrichting en de functie van de verschillende wegen, dat de ontwikkeling niet tot knelpunten zal leiden in de verkeersveiligheid. Parkeren Voor het berekenen van de parkeerbehoefte zijn parkeernormen gehanteerd uit het 'Parkeerbeleidsplan IJsselstein 2006'. De gehanteerde parkeernormen binnen het gemeentelijk parkeerbeleid zijn gebaseerd op parkeernormen van het CROW. Per functie wordt een bandbreedte gehanteerd. Voor de beoogde ontwikkeling wordt het midden van de bandbreedte aangehouden.

Verder wordt voor het plangebied een ligging in de 'rest bebouwde kom' aangehouden.

38/60

Uitgangspunt voor deze ontwikkeling is dat de parkeerbehoefte van de toekomstige ontwikkeling volledig op eigen terrein zal worden opgevangen. De toekomstige ontwikkeling bestaat uit de realisatie van 4 twee-onder-één-kapwoningen en 2 bedrijfsgebouwen. Hierbij wordt voor de nieuwe woningbouw de parkeernormen voor 'woning duur' aangehouden. De toekomstige parkeerbehoefte bedraagt 25 parkeerplaatsen (afgerond naar boven). Tabel 4.2 De parkeerbehoefte beoogde ontwikkeling Functie Aantal Koop, huis, 4 woningen twee-onder-één-kap Bedrijfsverzamel- gebouw 400 m² (bvo) Bedrijfsverzamel- gebouw 900 m² (bvo) Totaal