StartersRaadsvoorstel29november

Raadsvoorstel Nummer: 291486 Aan:

Portefeuillehouder:

De raad van de gemeente Hulst

Wethouder J-P Hageman

Onderwerp: Voorstel tot vaststelling van de ‘Verordening Starterslening gemeente Hulst’

Inleiding De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren gestegen. Door de stijgende woningprijzen in combinatie met strengere leenvoorwaarden vinden koopstarters minder betaalbare woningen, is er veel concurrentie en is het voor jongeren moeilijker zich te (blijven) vestigen in onze gemeente. Om koopstarters in onze gemeente te helpen op de woningmarkt, kunnen zij na vaststelling van de verordening een starterslening afsluiten. De starterslening vergroot de kansen van jongere koopstarters in onze gemeente. De starterslening kan net dat beetje extra zijn om een koopwoning te bemachtigen. Het geeft jongeren een betere positie op de koopwoningmarkt, omdat er in totaal meer kunnen lenen dan enkel via een reguliere hypotheekverstrekker alleen. 1. Situering van het onderwerp, aanleiding en probleemstelling Lage rentes, gunstige fiscale regels en economische voorspoed hebben geleid tot een grotere dynamiek in de woningmarkt en gestegen vraag naar woningen. De toegenomen vraag naar woningen heeft geleid tot stijgende woningprijzen. Daarnaast hebben stijgende bouwkosten ertoe geleid dat de prijzen van nieuwbouwwoningen zijn gestegen. Door de stijgende woningprijzen en strengere leenvoorwaarden vinden jongere koopstarters steeds minder betaalbare woningen, is er veel concurrentie en is het voor jongeren moeilijker zich te (blijven) vestigen in onze gemeente. 2.

Oplossingen, eventuele alternatieven en beoogd resultaat Om koopstarters in onze gemeente te ondersteunen op de woningmarkt, kunnen zij na vaststelling van de verordening een starterslening afsluiten. De starterslening is ‘een steun in de rug’ voor jongeren die voor de eerste keer een eigen woning willen kopen. Dit is een tweede hypotheek bovenop de maximale hypotheek van de primaire geldverstrekker. De eerste drie jaar heeft de starter geen maandlasten. Vele gemeenten in Nederland bieden reeds een starterslening aan. In Zeeland bieden alle gemeenten, behalve Terneuzen en Hulst de starterslening aan. Jongeren staan in onze gemeente hierdoor relatief op achterstand. De regeling is primair bedoeld om de jongere koopstarter te ondersteunen. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) biedt gemeenten de mogelijkheid een Starterslening aan te bieden. SVn is een fondsenbeheerder met als doel de kwaliteit van woningen, woonomgeving en maatschappelijk vastgoed te verbeteren. Daarnaast is een van de kenmerken en ook het bestaansrecht dat zij gemeenten, provincies en rijk ondersteunen met financiële regelingen waar de markt niet in voorziet. Er is in november 2021 een deelnemersovereenkomst met het SVn gesloten waardoor er gebruik kan worden gemaakt van hun diensten.

-1-

Raadsvoorstel Nummer: 291486

Aankoop- en leenbedrag Een aanvrager komt in aanmerking voor de Starterslening wanneer de koopsom van de woning gelijk of lager is dan 70% van de, op het moment van de aanvraag geldende, NHG-grens. De NHG-grens voor 2023 is vastgesteld op €405.000, wat neerkomt op een maximum koopsom van 2023 betekent dit €283.500. De regeling biedt meer ruimte (tot de NHG-grens van €405.000), maar het voorgestelde bedrag past bij de lokale woningmarkt en is bedoeld als steun in de rug. Daarnaast wordt uit praktische overwegingen gekozen voor koppeling aan de NHG-grens. De NHG-grens beweegt mee met de gemiddelde landelijke prijsontwikkeling van woningen, waardoor de verordening meebeweegt met de markt, altijd in verhouding staat en (de maximale aankoopwaarde) niet periodiek opnieuw hoeft te worden herzien. Gemiddelde koopsom en leningbedrag In 2020 bedroeg de gemiddelde koopsom van de aangekochte woningen waarop een starterslening is aangevraagd in Zeeland €160.000. Het gemiddelde verstrekte leningbedrag bedroeg in dezelfde periode €26.123. In 2021 en tot en met het derde kwartaal van 2022 is (ten opzichte van 2020) de gemiddelde transactieprijs van woningen in onze gemeente met circa 17% gestegen. Door het gemiddelde verstrekte leningbedrag uit 2020 van €26.123 in lijn met deze 17% te verhogen is de verwachting dat dit het meest aansluit bij de vraag. Afgerond komt dit neer op €30.000.

Gezien de afkoeling van de woningmarkt is de verwachting dat dit ook een realistisch bedrag is voor de komende jaren. Met dit bedrag is het mogelijk om een woning aan te kopen van in totaal maximaal €313.500 (70% NHG + €30.000). Gezien er binnen de gemeente structureel aanbod is van woningen onder €313.500 wordt dit bedrag ruim voldoende geacht. Het doel van de starterslening is en blijft een steuntje in de rug. Een hoger leenbedrag resulteert logischerwijs ook in minder leningen die verstrekt kunnen worden, dus minder jonge koopstarters die geholpen kunnen worden bij de aankoop van hun eerste woning. Rente, aflossing & hertoetsing Na drie jaar gaat de starter rente en aflossing betalen, tenzij uit een hertoetsing door het SVn blijkt dat het inkomen van de starter hiervoor nog niet toereikend is. Na het derde, zesde, tiende en vijftiende jaar van de looptijd kan een hertoetsing worden aangevraagd. Op deze manier kan er rekening worden gehouden met de financiële situatie van de aanvrager. Betalingsproblemen zullen door SVn in principe worden voorkomen. Tijdens de aanvraag voert SVn een kritische financiële toets uit bij de aanvrager. De lening komt gegarandeerd terug. NHG borgt 90% van de restant schuld conform annuïtair aflosschema en SVn borgt de resterende 10%.

Het enige risico dat de gemeente loopt, is de periode dat men geen rente ontvangt op de Starterslening, oftewel de rentederving. In de praktijk worden starterslening snel afgelost: na zes jaar heeft 37% de lening volledig afgelost, 55% heeft rente en aflossing betaald en 3% heeft alleen rente betaald.

-2-

Raadsvoorstel Nummer: 291486 Prijsopdrijvend effect – onderzoek Kadaster Er wordt vaak (ongefundeerd) beweerd dat de starterslening een prijsopdrijvend effect op woningen heeft. In 2019 heeft SVn in samenwerking met het Kadaster hier onderzoek naar gedaan. Op basis van het onderzoek is geen prijsopdrijvend effect op de koopsom aangetoond voor transacties waarbij een SVn-leningdeel is afgesloten. Integendeel, het onderzoek toont aan dat een koopstarter met een Starterslening circa vijfduizend euro minder betaalt voor eenzelfde woning dan een koopstarter zonder lening. Subsidie via Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen Zeer recent hebben de regeringspartijen een wetswijziging van het CDA gesteund. Starters die zich geen koophuis kunnen veroorloven, kunnen straks subsidie krijgen om de aankoop van een nieuwbouwwoning te financieren. Starters en gezinnen met een bruto jaarinkomen tussen de € 40.000 en € 65.000 kunnen straks maximaal € 75.000 korting krijgen op de aankoop van een nieuwbouwhuis. Zo kunnen zij zich een eengezinswoning of appartement van ongeveer € 280.000 veroorloven (prijspeil oktober 2022). Starters met een bruto jaarinkomen lager dan €40.000 en/of een bestaande koopwoning willen kopen, kunnen geen aanspraak maken op deze subsidie. De starterslening komt hieraan wel tegemoet.

Bovendien biedt de bestaande woningvoorraad in onze gemeente starters juist mogelijkheden. Het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen vervangt de starterslening dan ook niet. 3. Relatie met de programmabegroting In de programmabegroting staat het “faciliteren van starters op de woningmarkt” als actie opgenomen. Het invoeren van een starterslening komt hier direct aan tegemoet. 4. Planning (tijdspad) en uitvoering Na vaststelling en inwerkingtreding van de ‘Verordening Starterslening gemeente Hulst’ kunnen starters een aanvraag indienen. Er kunnen leningen worden verstrekt zolang er budget beschikbaar is. De eerste drie jaar zijn gegarandeerd door het beschikbaar stellen van gemeentelijk budget. Na drie jaar gaan de eerste aanvragers aflossing betalen, waardoor deze gelden vervolgens weer gebruikt worden voor nieuwe aanvragen. Het betreft een doorlopend proces, met tussentijdse evaluaties en waar nodig bijsturing. 5. Financiële paragraaf De starterslening is een revolverend fonds. Naar verwachting kost de starterslening hierdoor geen geld. De eerste drie jaar moeten de kapitaallasten worden “voorgeschoten”. Van de leningen die na drie jaar worden afgelost, kunnen weer nieuwe leningen worden verstrekt. Het voorstel is om €300.000 te nemen als startbedrag voor de komende drie jaar; €100.000 per jaar.

Dit helpt naar verwachting in totaal circa 10 starters (op basis van het maximum leningbedrag). In de praktijk zal niet iedere aanvrager het maximumbedrag aanvragen waardoor er naar verwachting meer starters geholpen kunnen worden. Met de dekking van de financiële middelen is in de primitieve begroting 2023 reeds rekening gehouden. Indien blijkt dat er (veel) meer vraag is, dan zal er opnieuw gekeken moeten worden of en hoeveel middelen er aanvullend beschikbaar moeten worden gesteld. Er kunnen niet meer leningen worden verstrekt dan dat er middelen beschikbaar zijn in het fonds. De financiële risico’s als gevolg van vaststelling en uitvoering van de verordening zijn gering. Dit komt door aan een starterslening de voorwaarden en eisen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) te stellen en de borging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). -3-

Raadsvoorstel Nummer: 291486

(Beheer)vergoeding SVn SVn brengt voor de diensten een (beheer)vergoeding in rekening. Deze vergoeding bestaat uit een vast en een variabel deel: -

Het variabele deel bestaat uit een percentage van 0,5% op jaarbasis, berekent over de geaggregeerde uitstaande bedragen uit hoofde van de leningen die door SVn aan derde partijen voor rekening van de Deelnemer zijn verstrekt per de laatste dag van iedere maand (op basis van hetgeen op die datum in de administratie van SVn is weergegeven).

-

Het vaste deel voor de basisdienstverlening bestaat uit jaarlijkse kosten á € 3.000 (ex btw). Dit is reeds met het SVn overeengekomen in de deelnemersovereenkomst.

6. Voorstel 1. De Verordening Starterslening gemeente Hulst vaststellen. 2. De Verordening Starterslening gemeente Hulst op 1 februari 2023 in werking te laten treden.

Burgemeester en Wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): Verordening Starterslening gemeente Hulst Onderliggende stukken: -

-4-