SABEWAMemo vraag raad inzake woz bezwaren 2020 en ncnp bureaus

Memo Aan

: Gemeenteraad van de gemeente Hulst

CC

:

Datum

: 9 juli 2021

Van

: College van Burgemeester en Wethouders

Betreft

: Notitie betreffende WOZ-waardering en handelswijze 'no cure-no pay' bureaus

Vraag raad inzake woz-bezwaren en handelswijze “no cure, no pay”-bureau’s Sinds 2014 verzorgt Sabewa Zeeland de waardering van WOZ-objecten en de heffing en invordering van gemeentelijke belastingen voor onder andere de gemeente Hulst. Naar aanleiding van vragen in de commissievergadering van 27 mei wordt in onderstaande notitie nader ingegaan op de wijze van taxeren, de mate waarin dit leidt tot succesvolle bezwaren en de gevolgen door de inzet van “no cure, no pay”-bureaus. Waarderingssystematiek: De waardering van WOZ-objecten gebeurt voor woningen aan de hand van verkopen van vergelijkbare panden. Jaarlijks worden alle gerealiseerde verkoopcijfers geïnventariseerd en geanalyseerd, zgn. permanente marktanalyse. Vervolgens vindt een waardering (taxatie) plaats waarbij de waarde van een woning wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, rekening houdend met specifieke objectkenmerken. Uitgangspunt hierbij is wat een woning zou moeten opbrengen op 1 januari van het voorgaande jaar. Deze datum wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. Toezicht op uitvoering WOZ door gemeenten: De uitvoering van de WOZ wordt jaarlijks gecontroleerd door de Waarderingskamer. De waarderingskamer is een onafhankelijk toezichthoudende organisatie, die jaarlijks rapporteert over de wijze waarop gemeenten uitvoering geven aan de wet WOZ.

Hierbij moet gedacht worden aan: • Waardebepaling van woningen en niet-woningen (taxatie); • Formele bekendmaking van de WOZ-waarde (waardevaststelling bij beschikking); • Uitvoering van de Basisregistratie WOZ. Jaarlijks komt de waarderingskamer tot een oordeel, welke als volgt zijn te categoriseren: • Goed:

•

Dit oordeel is van toepassing op gemeenten die WOZ-taxaties van goede kwaliteit leveren en die daarnaast aan alle onderdelen van het WOZ-proces voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen. Voldoende:

•

Dit oordeel is van toepassing op gemeenten die WOZ-taxaties van voldoende kwaliteit leveren en op de belangrijkste onderdelen van het WOZ-proces voldoen aan gestelde kwaliteitseisen. Moet op onderdelen verbeterd worden: Dit algemeen oordeel is van toepassing op gemeenten die op één of meer belangrijke onderdelen van het WOZ-proces niet voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen.

•

Moet dringend verbeterd worden: Dit oordeel is van toepassing op gemeenten die WOZ-taxaties van onvoldoende kwaliteit leveren en daarnaast op cruciale onderdelen van het WOZ-proces niet voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen.

Sabewa Zeeland heeft al enige jaren het oordeel voldoende en streeft momenteel naar het oordeel goed. Met het oordeel voldoende kan worden gesteld dat de bepaalde en vastgestelde woz-waarden correct tot stand zijn gekomen. Het bijhouden van (wijzigingen aan) objecten is verder zodanig dat een waardebepaling in nagenoeg alle gevallen correct kan plaatsvinden. Dit betekent echter niet dat alle individuele woz-waarden per definitie correct zijn, maar dat geldt evenzeer in situatie waarop oordeel “goed” van toepassing is. In Nederland is er geen enkele gemeente waar geen woz-bezwaren worden ingediend en/of waar geen woz-bezwaren worden gehonoreerd. De massaliteit van het proces brengt met zich mee dat de kans op onjuistheden aanwezig is en daarmee ook resulteert in gehonoreerde bezwaren. Een bezwaarprocedure heeft echter tot doel om de oorspronkelijke gronden voor het besluit te heroverwegen en eventuele oneffenheden te corrigeren. Zoals dat voor iedere beschikking geldt, kunnen eigenaren en gebruikers van hun wettelijk bezwaarrecht gebruik maken indien zij het niet eens zijn met de vastgestelde waarde en de gronden waarop deze waarde is bepaald. Specifieke omstandigheden van of aan een bepaalde onroerende zaak kan ertoe leiden dat een pand meer afwijkt van de vergelijkingspanden dan bekend is.

Daarnaast is de omvang van de gemeente Hulst niet dusdanig dat voor iedere woningen één-op-één vergelijkbare (verkochte) panden zijn te vinden. Hierdoor worden de verschillen soms ook groter, welke verschillen niet altijd volledig in waarde te herleiden zijn. Inmiddels kent de bedrijfsvoering binnen Sabewa Zeeland echter de nodige stabiliteit in procesvoering hetgeen ook tot uitdrukking komt in de jaarlijkse beoordeling door de waarderingskamer. Vanuit deze stabiele situatie is het streven om op onderdelen de werkprocessen verder te verbeteren, zodat uiteindelijk het oordeel “goed” wordt bereikt. WOZ-bezwaren gemeente Hulst in 2020: In 2020 zijn er voor de gemeente Hulst 15.450 woz-beschikkingen genomen. In totaal heeft Sabewa Zeeland 135.539 waardebeschikkingen verzonden. Voor gemeente Hulst zijn in totaal 492 bezwaren ontvangen, waarvan er uiteindelijk 220 gegrond waren. Het voorgaande betekent dat 98,6% van de vastgestelde woz-waarden niet zijn betwist dan wel na bezwaar ongegrond zijn verklaard. In totaal is in 185 van de bezwaren sprake van de inzet van een “no cure, no pay”-bureau. De gemiddelde waardedaling bedraagt ingeval van een gegrond bezwaar, ingediend door een ncnp-bureau € 27.764,04. Voor de ozb betekent dit dat de belastingaanslag ozb (gemiddeld) gecorrigeerd dient te worden met circa € 31,00.

Onkostenvergoeding: In geval een bezwaar wordt gehonoreerd dan dient een onkostenvergoeding betaald te worden, mits sprake is van de inzet van een deskundige die namens belanghebbende optreedt. De onkostenvergoeding die gemiddeld in 2020 per bezwaarschrift moest worden uitgekeerd bedraagt € 500,00. De hoogte van de onkostenvergoeding is afhankelijk van de inzet van een gemachtigde tijdens bezwaar en/of (hoger) beroepsfase. Het huidige systeem van bezwaar en beroep is echter dusdanig ingericht dat met minimale inzet van een gemachtigde toch een maximale onkostenvergoeding kan worden verkregen (bijv. voorlezen van bezwaarschrift tijdens

hoorzitting en niet geven van toelichting of nadere bezwaargronden). Op grond van cijfers van de Waarderingskamer wordt jaarlijks circa € 12 miln. aan proceskosten vergoed aan ncnpbureau’s, terwijl de overige maatschappelijke kosten in dezelfde orde van grote zijn. In geval een eigenaar van een woning zelf een bezwaar indient dan wijkt het voorgaande niet veel af, behoudens het feit dat er alsdan geen onkostenvergoeding betaald dient te worden. Het maakt voor de beoordeling van een bezwaar niet uit of de eigenaar/gebruiker zelf bezwaar maakt dan wel gebruik maakt van de diensten van een “ncnp-bureau”. Conclusie: Vraag was of er sprake was van verkeerd waarderen aangezien er onkostenvergoedingen aan ncnp-bureaus uitbetaald moeten worden, waarbij ook cijfermatig wordt aangegeven het aantal beschikkingen, bezwaren en aantal gehonoreerde (te hoog ingeschatte waarden) bezwaren. Nee, er is geen sprake van verkeerd waarderen, aangezien Sabewa Zeeland voldoet aan de kwaliteitseisen in de meest cruciale processen. Verder zijn ook de gegevens, die ten grondslag liggen aan de waardebepaling, in voldoende mate op orde. Dit wordt bevestigd door een percentage van circa 99% dat waardebeschikkingen onveranderd blijven. In individuele gevallen is het altijd mogelijk dat bezwaren worden toegekend op grond van specifieke omstandigheden.

De inzet ncnp-bureaus leidt verder niet tot meer toewijzingen, echter wel tot een hoog bedrag aan onkostenvergoedingen door “handig” gebruik te maken van de mogelijkheden die wetgeving in dit kader biedt. Hulst, 9 juli 2021