RUIM2Ontwerpbestemmingsplan Zeildijk 38 Hulst

aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.39 Detailhandel in aanvullend assortiment detailhandel, als onderdeel van een tuincentrum, in dierenbenodigdheden, barbecue-artikelen, cadeau- en kerstartikelen; 1.40 Ecologische waarden de aan een gebied toegekende waarden die verband houden met de samenhang van dieren en planten en hun leefomgeving en/of tussen dieren en planten onderling; 1.41 Erf al dan niet omheind stuk grond dat in ruimtelijk opzicht direct behoort bij, functioneel ten dienste staat van en feitelijk direct aansluit aan een gebouw en dat blijkens kadastrale gegevens behoort tot het perceel waarop dat gebouw is geplaatst; 1.42 Gebouw elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

Adromi B.V.

Pagina 6 van 24

1.43 Geluidszoneringsplichtige inrichtingen een inrichting, waarbij op grond van artikel 40 van de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld; 1.44 Hoofdgebouw een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie, bouwmassa, ruimtelijke uitstraling en/of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk is aan te merken; 1.45 Horeca het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen en bereiden van voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccomodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf. Horeca, categorie 1 "lichte horeca" horecabedrijven die in beginsel alleen overdag en 's avonds zijn geopend (vooral verstrekking van etenswaren en maaltijden) en daardoor slechts beperkte hinder voor omwonenden veroorzaken. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden 1a. Aan de detailhandel verwante horeca, zoals: • • • • • • • • • •

automatiek broodjeszaak cafetaria croissanterie koffiebar lunchroom ijssalon snackbar tearoom traiteur

1b. Overige lichte horeca, zoals: • • •

bistro restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice) hotel

1c. Horecabedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking, zoals: • •

horecabedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van meer dan 250 m²; restaurant met bezorg- en/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees, drive-in restaurant).

Horeca, categorie 2 "middelzware horeca" horecabedrijven die normaal gesproken ook delen van de nacht geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken, zoals:

Adromi B.V.

Pagina 7 van 24

• • • • • •

bierhuis biljartcentrum café proeflokaal shoarma/grillroom zalenverhuur (zonder regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek/dansevenementen).

Horeca, categorie 3 "zware horeca" horecabedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen, zoals: • • • •

dancing discotheek nachtclub partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek-/dansevenementen).

1.46 Huishouden een aantal, aan elkaar door familieband of anderszins gerelateerde, personen, die gezamenlijk één eenheid vormt en als zodanig ook gebruik maakt van één woning; 1.47 Kantoor het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen; 1.48 Kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten het op beroepsmatig wijze uitoefenen van activiteiten anders dan een aan-huis-gebonden beroep en/of het op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt en die door de beperkte omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij behorende bebouwing worden uitgeoefend, waarbij de woonfunctie als primaire functie behouden en herkenbaar blijft 1.49 Kleinschalige natuurgerichte / dagrecreatieve voorzienin voorzieningen ten behoeve van activiteiten zoals wandelen, fietsen, vissen, zwemmen, kanoën en natuurobservatie in de vorm van bijvoorbeeld aanlegsteigers, picknickplaatsen, observatiepunten, informatieborden en banken; 1.50 KNA Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (zie www.sikb.nl).

1.51 Landschappelijke inpassing het optimaal op elkaar afstemmen van bebouwing en beplanting, rekening houdend met de ter plaatse voorkomende landschappelijke en cultuurhistorische waarden om zo te komen tot een landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing die recht doet aan de kwaliteit en de beleving van het landschap. Landschappelijke inpassing bestaat uit een beplantingsstrook met een dichte struik- en boomlaag van voornamelijk streekeigen soorten, met een gemiddelde breedte van minimaal 5 meter.

Adromi B.V.

Pagina 8 van 24

1.52 Landschappelijke waarde de aan een gebied toegekende waarde, wat betreft het waarneembare deel van het aardoppervlak, welke waarde wordt bepaald door de herkenbaarheid en identiteit van de onderlinge samenhang en beïnvloeding van niet-levende en levende natuur; 1.53 Normaal agrarisch gebruik werkzaamheden in de normale bouw t.b.v. de gewasteelt zoals omschreven in paragraaf 5.3 van de toelichting. 1.54 Opgraven/ opgraving de ontsluiting van een vindplaats met als doel de informatie te verzamelen en vast te leggen die nodig is voor het beantwoorden van de in het Programma van Eisen verwoorde onderzoeksvra(a)g(en) en het behalen van de onderzoeksdoelstellingen. 1.55 Ophogen / ophoging het blijvend verhogen van het bestaande maaiveld door het aanbrengen van grond of andersoortige materialen. Tijdelijke ophoging tot een maximum van 6 maanden in relatie tot de agrarische bedrijfsvoering valt hier niet onder.

1.56 Opslag het bedrijfsmatig opslaan en verpakken en verhandelen van goederen voor zover voortvloeiende uit het opslaan en verpakken van goederen, niet zijnde detailhandel; 1.57 Overkapping een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak; 1.58 Paardenbak een niet overdekt en al dan niet omsloten terrein, voorzien van een bewerkte/aangepaste bodem, voor het africhten, trainen en berijden van paarden en het anderszins beoefenen van de paardensport; 1.59 Peil a. voor gebouwen waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst; de hoogte van de kruin van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. voor gebouwen in het talud van de dijk; de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de van de dijk afgekeerde zijde van het gebouw; c. bij ligging in het water: de gemiddelde hoogte van de aangrenzende oevers; d. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het bestaande aansluitende afgewerkte maaiveld; 1.60 Perceelgrens een grenslijn tussen (bouw)percelen onderling;

Adromi B.V.

Pagina 9 van 24

1.61 Praktijkruimte een gebouw of een gedeelte daarvan, dat dient voor het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, architectonisch, kunstzinnig, juridisch, medisch, paramedisch, therapeutisch of daarmee naar aard gelijk te stellen gebied; 1.62 Seizoensarbeider economisch actieve migrant wiens doel het is arbeid en inkomen te verwerven, met een hoofdverblijf elders, op eigen initiatief en op vrijwillige basis in een periode van grote arbeidsbehoefte gedurende enkele maanden op een agrarisch bedrijf; 1.63 Seksinrichting een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.64 Slopen het al dan niet geheel afbreken van gebouwen en andere bouwwerken; 1.65 Tuin de gronden van een bouwperceel behorende bij een (bedrijfs)woning; 1.66 Verbeelding de verbeelding van het bestemmingsplan "Zeildijk 38 Hulst"; 1.67 Verstoring aantasting van een gebied met archeologische waarden.

Dit verschijnsel kan zich voordoen: door erosie, afgraving of egalisatie, door (diepe) bewerking van de bovengrond, door zetting als gevolg van ophoging, door verdroging en verzuring. 1.68 Voorgevel een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw of woning; 1.69 Voorgevellijn denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen; 1.70 Voorzieningen van algemeen nut voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer, de riolering, een oplaadpunt en / of het wegverkeer. 1.71 Vrijstellingsdiepte De in bijlage 2 de voor dat gebied, aangegeven vrijstellingsdiepte.

Adromi B.V.

Pagina 10 van 24

1.72 Wet- en regelgeving indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan, tenzij anders bepaald; 1.73 Woning een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 Afstanden afstanden tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken tot erfscheidingen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn; 2.2 De breedte, lengte of diepte van een gebouw tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren; 2.3 De bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.4 De dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.5 De goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

Indien zich op enige zijde van een gebouw één of meer dakkapellen bevinden waarvan de gezamenlijke breedte meer bedraagt dan 50% van de gevelbreedte (op de achterzijde van een gebouw meer dan 70%), wordt de goot, de duiplijn, het boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel als goothoogte aangemerkt; 2.6 De inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.7 De ondergrondse bouwdiepte van een bouwwerk vanaf het bouwkundig peil tot het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend; 2.8 De oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

Adromi B.V.

Pagina 11 van 24

2.9 Relatie daar waar twee of meer bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken door middel van de aanduiding 'relatie' met elkaar zijn verbonden, gelden die bestemmingsvlakken dan wel bouwvlakken bij de toepassing van deze regels als één bestemmingsvlak respectievelijk één bouwvlak.

Adromi B.V.

Pagina 12 van 24

2 Bestemmingsregels Artikel 3 Wonen 3.1 Bestemmingsomschrijving De op de verbeelding voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het wonen in een woning met daaraan ondergeschikt een beroep aan huis met een maximale vloeroppervlakte van 25 m², met dien verstande dat de activiteiten in de woning worden uitgeoefend en de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - dierenartspraktijk', tevens een dierenartspraktijk met een maximale vloeroppervlakte van 60 m². met de daar bijbehorende: c. d. e. f. g. h.

infrastructurele voorzieningen; parkeervoorzieningen; groen- en speelvoorzieningen; tuinen en erven; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; kleinschalige natuurgerichte / dagrecreatieve voorzieningen.

3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd; b. per bouwvlak is maximaal één woning toegestaan; c. de goothoogte mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangeduid, met dien verstande dat de goothoogte van aan- en uitbouwen maximaal 4 meter bedraagt; d. de bouwhoogte mag ten hoogste 4 meter meer bedragen dan de maximale goothoogte als bedoeld onder c; e. in afwijking van het bepaalde onder c en onder d mag ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)' de maximale goothoogte en bouwhoogte niet meer bedragen dan is aangeduid op de verbeelding; f. de bewoonbare vloeroppervlakte van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen bedraagt maximaal 225 m²; g. de inhoud van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen bedraagt maximaal 750 m³; h. de afstand van een bestaand hoofdgebouw ten opzichte van de weg mag worden vergroot met maximaal 5 meter. 3.2.2 Bijgebouwen Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende regels: a. de gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning mag maximaal 60 m2 bedragen; b. de goothoogte van bijgebouwen mag maximaal 3 meter bedragen; c. de bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste 4 meter meer bedragen dan de maximale goothoogte als bedoeld onder b;

Adromi B.V.

Pagina 13 van 24

d. de afstand tussen een vrijstaand bijgebouw en een woning mag niet minder dan 1 meter bedragen. 3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende specifieke regels: a. de bouwhoogte bedraagt maximaal: 1. voor vrijstaande antennes: 10 meter; 2. voor erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevellijn: 2 meter; 3. voor erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevellijn: 1 meter; 4. voor lichtmasten en overige masten: 10 meter; 5. voor bewegwijzering en overig straatmeubilair: 4,50 meter; 6. voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 3 meter; b. per woning is maximaal één niet overkapte paardenbak toegestaan, met dien verstande dat: 1. de paardenbak wordt gesitueerd maximaal 2 meter voor de voorgevellijn van de dichtst bij de openbare weg gelegen gevel; 2. de oppervlakte van een paardenbak maximaal 800 m² bedraagt; 3. de bouwhoogte van de omheining maximaal 2 meter bedraagt; 4. lichtmasten niet zijn toegestaan; 5. de afstand van de paardenbak tot het bestemmingsvlak van woningen van derden minimaal 30 meter bedraagt. 3.3 Afwijken van de bouwregels 3.3.1 Vergroten maximale oppervlakte bijgebouwen a. in afwijking van 3.2.2 sub a. mag de maximale oppervlakte aan bijgebouwen ter plaatse van de aanduiding 'maximum oppervlakte bijgebouwen' maximaal 250 m² bedragen.

3.4 Specifieke gebruiksregels 3.4.1 Strijdig gebruik Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik of laten gebruiken voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.

l.

lichtmasten bij een paardenbak; geluidszoneringsplichtige en Bevi-inrichtingen; detailhandel; horeca; seksinrichtingen; zelfstandige kantoren; opslag van goederen en materialen buiten het bouwvlak; het bewonen van de bedrijfswoning als burgerwoning; kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten; bed and breakfast; het gebruik van gebouwen, behoudens de woning(en), voor permanente of tijdelijke bewoning en direct daarmee verband houdend gebruik van voorzieningen zoals gemeenschappelijke verblijfsruimte, sanitair, kook- en wasgelegenheid, waaronder tevens wordt verstaan tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten; kamperen;

Adromi B.V.

Pagina 14 van 24

m. het gebruik van een woning door meer dan één huishouden. 3.4.2 Landschappelijke inpassing a. ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - landschappelijke inpassing' dient binnen twee jaar na ingebruikname van de dierenartspraktijk de landschappelijke inpassing gerealiseerd te zijn en in stand te worden gehouden, zoals opgenomen in bijlage 1 bij de regels. 3.5 Afwijken van de gebruiksregels 3.5.1 Kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.4 sub i ten behoeve van de uitoefening van beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten in de woning met bijbehorende aan- of uitbouwen en bijgebouwen, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. het gebruik een kleinschalig karakter heeft en zal behouden en naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming is; b. het uitoefenen van de activiteiten niet tot gevolg heeft dat het uiterlijk aanzien van de woning zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest; c. de gezamenlijke vloeroppervlakte van de woning met bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen dat wordt gebruikt voor de activiteiten maximaal 25 m² bedraagt; d.

het uitoefenen van activiteiten die vergunnings- of meldingsplichtig zijn op grond van de Wet milieubeheer of andere milieuwetgeving niet is toegestaan; e. degene die de activiteiten in de woning en/of bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen uitvoert tevens gebruiker van de woning is; f. het niet betreft zodanige verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte; g. de uitoefening van detailhandel niet is toegestaan, uitgezonderd als ondergeschikte nevenactiviteit gerelateerd aan het desbetreffende bedrijf; h. afwijking mag niet leiden tot onevenredige aantasting van de landschappelijke, cultuurhistorische en architectionische waarden van het perceel dan wel het gebouw. 3.5.2 Bed and Breakfast Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3 lid 4.1 sub j ten behoeve van de uitoefening van een bed and breakfast bij een woning, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. het oprichten van een bed and breakfastvoorziening is toegestaan indien: 1. het hoofdgebouw een minimale inhoud van 500 m³ heeft, met een maximale afwijking van 15%; 2. de bijbehorende bouwwerken minimaal 75 m² en maximaal 100 m² aan oppervlakte hebben en/of, 3.

het een cultuurhistorisch waardevol gebouw dan wel monument betreft, zoals opgenomen in bijlage 3 van deze regels; b. de hoofdfunctie van de gronden waarop een bed and breakfastvoorziening wordt gevestigd, wonen blijft;

Adromi B.V.

Pagina 15 van 24

c. een bed and breakfastvoorziening dient binnen de bestaande bebouwing te worden opgericht; d. het aantal personen dat tegelijkertijd van een bed and breakfastvoorziening gebruik mag maken bedraagt maximaal 6; e. een bed and breakfastvoorziening mag niet als zelfstandige wooneenheid functioneren; f. permanente bewoning is niet toegestaan; g. parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein binnen het bestaande bouwvlak; h. afwijking mag niet leiden tot: 1. onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelmogelijkheden van omliggende bestemmingen en functies; 2. onevenredige aantasting van de landschappelijke, cultuurhistorische en architectonische waarden van het perceel dan wel het gebouw. Het bevoegd gezag trekt de omgevingsvergunning in wanneer niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden voor verlening van de omgevingsvergunning of indien in strijd met de omgevingsvergunning wordt gehandeld. 3.5.3 Huisvesting van arbeidsmigranten in bestaande gebouwen Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 4 in die zin dat huisvesting van arbeidsmigranten kan worden toegestaan, mits deze afwijking uitsluitend wordt verleend in overeenstemming met het geldende beleid, zoals dat is opgenomen in de beleidsregel 'Huisvesting arbeidsmigranten en seizoensarbeiders'.

3.5.4 Huisvesting van seizoensarbeiders in bestaande gebouwen Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 3 lid 4 in die zin dat huisvesting van seizoensarbeiders kan worden toegestaan, mits deze afwijking uitsluitend wordt verleend in overeenstemming met het geldende beleid, zoals dat is opgenomen in de beleidsregel 'Huisvesting arbeidsmigranten en seizoensarbeiders'.

Artikel 4 Waarde - Archeologie 2 4.1 Bestemmingsomschrijving 4.1.1 Algemeen De voor 'Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Bouwwerken ten behoeve van deze bestemming a. Op de in artikel 4 lid 1.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd; b. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt maximaal 3,50 meter.

Adromi B.V.

Pagina 16 van 24

4.2.2 Andere gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van andere voor deze gronden geldende bestemming(en) a. ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag worden gebouwd, tenzij de grond-of graafwerkzaamheden dieper gaan dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld en hierbij het te verstoren oppervlak onder de vrijstellingsdiepte groter is dan 500 m² ; b. het bepaalde onder artikel 4 lid 2.2 sub a is niet van toepassing indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering.

4.3 Afwijken van de bouwregels 4.3.1 Algemene afwijking Burgemeester en wethouders zijn bevoegd via een omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1, sub c juncto artikel 2.12, lid 1, sub a, sub 1 Wabo af te wijken van het bepaalde onder artikel 4 lid 2.2 sub a ten behoeve van het bouwen in een plangebied met een te verstoren oppervlak groter dan 500 m² onder de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, indien de aanvrager van de vergunning artikel 2.1, lid 1 sub a Wabo een archeologisch rapport heeft overgelegd, waarin wordt aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de archeologische waarden van het terrein naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate worden veiliggesteld. 4.3.2 Voorwaarden Indien uit het onder artikel 4 lid 3.1 genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de vergunning: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c.

de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties. 4.3.3 Advies Bij het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 4 lid 3.1 , vragen burgemeester en wethouders aan de archeologisch deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in dat lid. Bij een negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologisch deskundige de verder te nemen stappen aan te geven.

Adromi B.V.

Pagina 17 van 24

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.4.1 Omgevingsvergunningsvereiste Het is verboden op of in deze gronden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning artikel 2.1, lid 1 sub b Wabo) de volgende werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. het uitvoeren van grondbewerkingen op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld, waartoe ook wordt gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en aanleggen van drainage door kettingtechniek; b. het ophogen van de bodem met meer dan 2,00 meter waartoe wordt gerekend het aanleggen van tijdelijke gronddepots; c. het aanleggen, vergraven, verruimen en dempen van sloten, vijvers en andere wateren op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; d. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen, zulks indien de diepte van de aan te brengen verharding meer dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld bedraagt; e. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op één of andere wijze indrijven van voorwerpen in de grond op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; f.

het verlagen van het waterpeil, voor zover dit geen bevoegdheid van het waterschap betreft; g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld; h. het aanleggen van ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur op een grotere diepte dan de vrijstellingsdiepte beneden het maaiveld. 4.4.2 Uitzonderingsregel Het in artikel 4 lid 4.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke: a. een te verstoren oppervlak van het plangebied beslaan van ten hoogste 500 m², of een verstorend oppervlak onder de vrijstellingsdiepte hebben van minder dan 500 m²; b. het normale onderhoud en/of gebruik betreffen; c. betreffen het aanbrengen van drainage middels sleufloze technieken; d. reeds in uitvoering zijn, dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan; e. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. 4.4.3 Voorwaarden a. De omgevingsvergunning wordt verleend, indien is gebleken dat de in artikel 4 lid 4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van archeologische waarden; b.

Voor zover de in artikel 4 lid 4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologische waarden, kan de vergunning worden verleend, indien aan de vergunning de volgende regels worden verbonden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of;

Adromi B.V.

Pagina 18 van 24

3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties. c. De vergunning kan alleen worden verleend nadat de aanvrager een archeologisch rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. 4.4.4 Advies Alvorens de gevraagde omgevingsvergunning te verlenen, vragen burgemeester en wethouders aan de archeologisch deskundige om advies omtrent het criterium als bedoeld in artikel 4 lid 4.3. Bij een negatief advies verzoeken burgemeester en wethouders de archeologisch deskundige de verder te nemen stappen aan te geven. 4.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan te wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologie 2', als bedoeld in artikel 4 lid 1 geheel of gedeeltelijk te doen vervallen, indien op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Adromi B.V.

Pagina 19 van 24

3 Algemene regels Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels 6.1 Algemene bepaling Op de gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht ten dienste van de in hoofdstuk 2 per artikel genoemde functies.

6.2 Voorgevellijn Gebouwen mogen uitsluitend achter de voorgevellijn worden gebouwd. 6.3 Afstand ten opzichte van bestemming 'Verkeer' 6.3.1 Bouwregels De afstand van gebouwen en overkappingen bedraagt tot de bestemming 'Verkeer' minimaal 40 meter bij de volgende provinciale wegen: a. b. c. d.

N258; N290; N690; N689.

6.3.2 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6 lid 3.1 voor het bouwen van gebouwen en overkappen binnen een afstand van 40 meter, mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden: a. afwijking niet leidt tot een verkeersonveilige situatie; b. afwijking niet leidt tot een onevenredige aantasting van de verkeersplanologische functie van de weg. 6.4 Overschrijding bouwgrenzen De bestemmings- en/of bouwgrenzen mogen in afwijking van de verbeelding en hoofdstuk 2 uitsluitend worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoep, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 2,50 meter en oppervlakte niet meer dan 6 m² bedraagt; b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding niet meer dan 2,00 meter bedraagt; c. andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, zoals plinten, pilasters, gevel- en kroonlijsten en luifels, mits de overschrijding niet meer dan 1,50 meter bedraagt.

Adromi B.V.

Pagina 20 van 24

6.5 Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd bij het verlenen van een omgevingsvergunning, met inachtneming van de regels vervat in hoofdstuk 2, nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing: a. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken; b. ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en beeldkwaliteit van de naaste omgeving; c. ter waarborging van de milieukwaliteit; d. ter waarborging van de verkeersveiligheid; e. ter waarborging van de sociale veiligheid; f. ter waarborging van de brandveiligheid en rampenbestrijding; g. ter waarborging van het woon- en leefklimaat. 6.6 Algemene bepaling over bestaande afstanden en andere maten 6.6.1 Maximale afstand Indien afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan op grond van hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.

6.6.2 Minimale afstand In die gevallen dat afstanden tot, en bouwhoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden.

Artikel 7 Algemene aanduidingsregels 7.1 Vrijwaringszone - radar 7.1.1 Aanduidingsomschrijving De gronden ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone - radar' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming van het radarverstoringsgebied van Vliegbasis Woensdrecht teneinde de verstoring van het radarbeeld te voorkomen. 7.1.2 Bouwregels In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (hoofdstuk 2) mogen geen bouwwerken worden opgericht met een hoogte van 63 meter ten opzichte van NAP en meer. 7.1.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan door middel van omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7 lid 1.2 voor het bouwen overeenkomstig het bepaalde in de andere bestemmingen, met dien verstande dat:

Adromi B.V.

Pagina 21 van 24

a. het functioneren van de radar niet in onevenredige mate wordt of kan worden aangetast; b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen van de Minister van Defensie, DGW&T, directie Brabant.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels 8.1 Algemeen Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het volgende: a. de in de regels voorgeschreven maatvoering met maximaal 15%; b. overschrijding van bouw- en bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3,00 meter bedragen en geen vergroting van bestemmings- en bouwvlakken inhouden anders dan bedoeld onder a; c. de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienst van nutsvoorzieningen, mits deze voorzieningen van geringe horizontale en verticale afmetingen zijn; de bouwhoogte van voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie mag niet meer dan 25,00 meter bedragen; d. de in de regels voorgeschreven toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor de bouw van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte die maximaal gelijk is aan de in een bouwvlak bepaalde toelaatbare bouwhoogte voor gebouwen; e. voor de bouw van kleine niet voor bewoning bestemde gebouwtjes ten dienste van nutsvoorzieningen; de inhoud van deze gebouwtjes mag ten hoogste 50 m³ en de bouwhoogte ten hoogste 3,00 meter bedragen; f.

voor de bouw van ondergrondse nutsvoorzieningen, zoals bergbezinkbassins; de inhoud van deze voorzieningen mag niet meer dan 250 m³ bedragen, met dien verstande dat afwijking uitsluitend is toegestaan indien de afwijking niet leidt tot een onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels 9.1 Algemene wijziging Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van: a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot; b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot; c. het aanpassen van opgenomen bepalingen in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar bepalingen in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan worden gewijzigd; d. ten behoeve van de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van zend-, ontvang- en/of sirenemasten, met dien verstande dat:

Adromi B.V.

Pagina 22 van 24

1. de hoogte niet meer mag bedragen dan strikt noodzakelijk en in ieder geval niet meer dan 40 meter; 2. aangetoond dient te zijn dat het niet mogelijk is gebruik te maken van bestaande zend-, ontvang- en/of sirenemasten; 3. de afstand tot de Westerschelde en de tot de bestemming Agrarisch met waarden Natuur- en landschapswaarden dient minimaal 400 meter te bedragen; 4. zend-, ontvang- en/of sirenemasten zijn niet toegestaan ter plaatse van de bestemming Agrarisch met waarden - Natuur- en landschapswaarden; 5. zendmasten zijn uitsluitend toegestaan: ▪ langs een rijksweg bij een viaduct of vergelijkbaar knooppunt van wegen of andere infrastructuur met de bestemming Verkeer; ▪ op windturbines en/of hoogspanningsleidingen. 9.2 Wijzigingsbevoegdheid vrijstellingenkaart Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om de in bijlage 2 bij de regels opgenomen vrijstellingenkaart te wijzigen indien nieuwe archeologische inzichten daartoe aanleiding geven.

Artikel 10 Algemene procedureregels 10.1 Afwijken van het bestemmingsplan Bij een afwijking van het bestemmingsplan, dat onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing. 10.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen Bij het verlenen van een omgevingsvergunning, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is de procedure als vervat in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing. 10.3 Wijzigingsbevoegdheid Bij toepassing van de algemene wijzigingsbevoegdheid, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht, van toepassing. 10.4 Nadere eisen Bij toepassing van de nadere eisen regeling, die onderdeel uitmaakt van dit plan, is op de voorbereiding van het besluit de procedure als bedoeld in de afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Adromi B.V.

Pagina 23 van 24

4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht 11.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 11.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. 11.3 Hardheidsclausule Voor zover toepassing van het overgangsrecht gebruik leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruiken in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan kan het bevoegd gezag ten behoeve van die persoon of personen van dat overgangsrecht afwijken.

Artikel 12 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Zeildijk 38 Hulst'.

Adromi B.V.

Pagina 24 van 24

W (dap) (li)

4

WR-A2

m 250

Plangebied Buitengebied Zeildijk 38

Enkelbestemmingen W

Wonen

Dubbelbestemmingen WR-A2

Waarde - Archeologie 2

Gebiedsaanduidingen vrijwaringszone - radar

Functieaanduidingen (dap)

specifieke vorm van wonen - dierenartspraktijk

(li)

specifieke vorm van wonen - landschappelijke inpassing

Bouwvlakken bouwvlak

Maatvoeringen 4

maximum goothoogte (m)

Bestemmingsplan:

Schaal:

Datum:

Bestemmingsplan Zeildijk 38, Hulst

1:750

19-05-2021

Formaat:

Versie:

A4

3

Gemeente:

m 250

Hulst

maximum oppervlakte bijgebouwen (m2)

IMRO code:

NL.IMRO.0677.bpbuitenzeildk38-001O

ADROMI GROEP