RegWRegionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen Gemeenten Hulst, Sluis & Terneuzen

Gemeenten Hulst, Sluis & Terneuzen 22 juli 2022

2

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Inhoudsopgave Voorwoord

3

Samenvatting

4

1

8

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2

Woningmarkt Zeeuws-Vlaanderen 2.1 2.2 2.3

3

11

Ruimtelijk profiel: één regio, drie identiteiten ..................................... 11 Trends op de woningmarkt ................................................................... 12 Demografische schets: vergrijzing, ontgroening en toename instroom Vlaanderen ............................................................................. 15

Visie en ambities 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

4

Regionale samenwerking met aandacht voor eigen identiteit en opgaven .................................................................................................... 8 Veranderende woningmarkt, nieuwe inzichten en hernieuwd beleid aanleiding voor herijking regionale Woonvisie ......................... 8 Kaders ....................................................................................................... 9 Leeswijzer ............................................................................................... 10

18

Visie als basis voor vijf gedeelde ambities .......................................... 18 Kansen grijpen op de woningmarkt! .................................................... 19 Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken ......................... 25 Vitaliteit en leefbaarheid in de kernen op peil houden ....................... 31 Werken aan een kwalitatief goede bestaande voorraad..................... 33 Plancapaciteit laten aansluiten op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte .................................................................................................. 39

Uitvoeringsprogramma’s

Bijlage A: beleidskaders

44 53

Europees en landelijk ......................................................................................... 53 Provinciaal en regionaal ..................................................................................... 54

Bijlage B: Demografie per gemeente

57

Bijlage C: begrippen

58

Bijlage D. toelichting berekening woningbehoefte

60

3

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Voorwoord De looptijd van de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen 2016-2020 is ten einde. Daarom is eind 2020 een start gemaakt met de herziening van deze visie. Tijdens het proces zijn stakeholders zoals provincie, ontwikkelaars, corporaties en andere partijen geraadpleegd. Ook zijn de drie gemeenteraden in meerdere bijeenkomsten geïnformeerd en geraadpleegd. Kenmerkend daarbij zijn de discussies over de ambities tot nieuwbouw te noemen. De opgaven en huidige situatie op de woningmarkt, vereisen dat we niet stil kunnen staan. We hebben een duidelijk kader als deze woonvisie nodig om de woonopgaven waar we voor staan tot uitvoering te brengen. Het is daarom de hoogste tijd om dit proces af te ronden. Wij zijn blij met voorliggende visie omdat deze aansluit bij zowel de ontwikkelingen die vanuit het Rijk worden ingezet als op de Zeeuwse Woonagenda. We zien dat er mede daardoor kansen, oftewel ruimte, komt om invulling te geven aan de ambitie van de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen. Belangrijke voorwaarde is dat wij als gemeenten goede keuzes maken en de juiste stappen zetten, maar ook dat we daarbij goed de vinger aan de pols houden. Wij hebben het vertrouwen dat met deze visie het Wonen in Zeeuws-Vlaanderen verder toekomstbestendig wordt.

De portefeuillehouders Wonen Zeeuws-Vlaanderen, Jean-Paul Hageman,

wethouder gemeente Hulst

Frank van Hulle,

wethouder gemeente Terneuzen

Marian van Oostenbrugge-Bertou,

wethouder gemeente Sluis

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

4

Samenvatting In deze regionale Woonvisie staat onze strategie met betrekking tot de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen op hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente, naast gemeenschappelijke delers, een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. Binnen deze regionale Woonvisie is daarom per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen. Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich middenin een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich grote uitdagingen, maar ook kansen voor, die we met beide handen willen aangrijpen. Ook signaleren we een demografische transitie in de regio die de komende jaren verder doorzet en significant is. Deze transitie heeft, samen met lokale, regionale en landelijke trends en ontwikkelingen, effecten op de woningbehoefte en de leefbaarheid in de kernen. Tevens zien we de arbeidsbehoefte in relatie met de afnemende beroepsbevolking in de regio als belangrijke factor om in het woonbeleid mee te nemen. De kansen en uitdagingen die ons te wachten staan vragen om een regionale visie op wonen en een aanpak waarin wij onze krachten bundelen.

De visie die centraal staat, als stip op de horizon: “We maken werk van en grijpen kansen voor een kwalitatief goede woningvoorraad, leefbare wijken en kernen met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod’’ Aan de slag vanuit vijf concrete ambities Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een vijftal ambities geformuleerd. Door onze aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities, werken we toe naar de gedeelde visie. De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Kansen grijpen op de woningmarkt We hebben te maken met een vergrijzende bevolking. Daarnaast neemt de groei van het aantal huishoudens op termijn naar verwachting af. Hoewel deze ontwikkelingen gedeeltelijk onontkoombaar zijn (ouderen worden ouder en komen uiteindelijk te overlijden, huishoudens krijgen gemiddeld minder kinderen), betekent dit echter niet dat er zich in onze regio geen kansen voordoen. Een grote kans is dat Zeeuws-Vlaanderen populair is bij Vlamingen die op zoek zijn naar een betaalbare woning.

Daarnaast trekt onze lokale economie buitenlandse werknemers en young professionals vanuit heel Europa aan en is een relatief groot deel van de bestaande woningvoorraad, zeker in vergelijking met veel andere Nederlandse en Vlaamse regio’s, bij mutatie nog financieel bereikbaar voor (koop)starters op de woningmarkt. We hebben de volgende kansen geformuleerd die we verder uitwerken in paragraaf 3.2: • Inspelen op de marktvraag vanuit Vlaanderen met extra Ambitieprogramma • Schuifruimte voor aanpak kwetsbare woningvoorraad met Transitieprogramma • Onttrekken van tweede woningen aan de ‘reguliere’ woningvoorraad • Administratie op orde van leegstand en 2e woningbezit voor gerichte acties • Verkennen betaal- en beschikbaarheidsarrangementen zoals koopgarant

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

5

AMBITIEPROGRAMMA EN TRANSITIEPROGRAMMA NADRUKKELIJK IN BALANS We zien een nadrukkelijke samenhang tussen het Ambitieprogramma en het Transitieprogramma. Wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de extra instroom vanuit Vlaanderen tegenvalt, willen we meer woningen in de bestaande voorraad gaan aanpakken vanuit het Transitieprogramma. Met het ambitieprogramma accepteren we het risico dat de ontwikkeling tegen kan vallen. Het transitieprogramma dient als tegenwicht om te kunnen corrigeren, indien nodig. Daarmee geven we invulling aan het pakken van kansen op een verantwoorde manier. We werken dit verder uit in paragraaf 3.2. Goed wonen voor alle doelgroepen mogelijk maken Het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken zijn belangrijke speerpunten. We constateren dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden in onze regio. Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van specifieke doelgroepen er als volgt uit: • De sterke vergrijzing en de extramuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen, leiden er samen toe dat er een steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden en zorg aan huis kunnen ontvangen.

• Voor starters is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning te komen, ondanks de lage hypotheekrentestand. Dit komt voor een deel door de gestegen woningprijzen, een trend die we door het hele land zien. Lokaal wordt deze trend op een aantal plaatsen versterkt door de vraag naar tweede woningen in Zeeuws-Vlaanderen 1. • In Zeeuws-Vlaanderen werken en wonen substantiële aantallen werknemers van buiten de regio. We willen kwalitatief goede en betaalbare huisvesting voor deze groepen werknemers, die van groot belang zijn voor de bedrijven en zorgpartijen in onze regio. • De instroom vanuit Vlaanderen is een grote kans voor Zeeuws-Vlaanderen. Om deze vraag te blijven bedienen is passend woningaanbod nodig. Uit onderzoek blijkt dat het vooral gaat om (aanstaande) gezinnen die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning in onze regio. • Woningzoekende woonwagenbewoners met banden met de regio hebben recht op een standplaats binnen een redelijke termijn. Voor de gemeenten is het belangrijk de behoefte aan standplaatsen goed in beeld te hebben en houden. • De ontwikkeling van het aantal instromende statushouders vraag om een flexibel woningaanbod voor deze doelgroep. De beschreven opgaven tonen aan dat er zich voor specifieke doelgroepen knelpunten voordoen op de woningmarkt.

We willen dat voor elke doelgroep de woning in de toekomst zo goed mogelijk aansluit op de woonwensen van iedere doelgroep. Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, zetten we in Zeeuws-Vlaanderen in op een aantal acties, die we verder uitwerken in paragraaf 3.3 • Afronden woonzorgvisies en specifiek aandacht voor nultredenwoningen • Bouwen voor doorstroming en flexibele inzetbaarheid • Op- en uitbouwen van een flexibele schil • Integratie van instromende inwoners • Actueel houden en uitvoering geven aan woonwagenbeleid • Voldoen aan taakstelling omtrent statushouders Vitaliteit en leefbaarheid van de kernen op pijl houden De hiervoor beschreven ambities dragen ieder vanuit hun eigen invalshoek al bij aan de vitaliteit en leefbaarheid in de kernen. We vinden dit echter een belangrijk thema waar we extra aandacht aan willen

De problemen voor starters op de woningmarkt zijn niet enkel toe te schrijven aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. Ook de afnemende financierbaarheid speel hierin een grote rol. Starters ondervinden onder andere de gevolgen van strikter wordende hypothecaire voorwaarden waardoor hun toegang tot de koopmarkt beperkt wordt.

1

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

6

besteden, juist omdat de leefbaarheid mede als gevolg van de demografische transitie op sommige plaatsen onder druk komt te staan. Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van de leefbaarheid in de kernen er als volgt uit: • Het voorzieningenniveau en de leefbaarheid in kernen hangen voor bepaalde doelgroepen (bijvoorbeeld ouderen, of gezinnen met kinderen) nauw met elkaar samen. Door ontgroening en daling van het aantal huishoudens daalt in bepaalde kernen van beperkte omvang het draagvlak voor voorzieningen. Als gevolg hiervan verdwijnen er voorzieningen en gaat de aantrekkelijkheid van de kern om er te wonen voor een deel van de doelgroepen verder achteruit. Zoals beschreven in de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen is er daarentegen ook een groep huishoudens die heel bewust kiest voor wonen in kernen met een laag voorzieningenniveau. Hier richten bewoners zich meer op het functioneren als gemeenschap. Bij deze opgave zien we een nadrukkelijke link met de recent opgestelde Woonzorgvisies. • De transitie van winkels en andere bedrijfspanden naar andere functies kan een kans zijn, wanneer er sprake is van langdurige leegstand. Tegelijkertijd kan het ook leiden tot verdere achteruitgang van het voorzieningenniveau, doordat (ruimte voor) bedrijvigheid permanent verdwijnt.

Dit vraagt om het maken van slimme keuzes, gebaseerd op wat uiteindelijk het meeste bijdraagt aan structuurversterking. De leefbaarheid staat op diverse plekken door een samenloop van de hiervoor beschreven omstandigheden onder druk. Dit vraagt om actie. We willen de vitaliteit en leefbaarheid op peil houden. Daarom zetten we in Zeeuws-Vlaanderen in op een aantal acties die we in paragraaf 3.4 verder uitwerken: • Profiel op kernen concretiseren • (vervangende) nieuwbouw mogelijk houden, wel kiezen voor inbreiding boven uitbreiding • Integrale afweging bij transformatiemogelijkheden Werken aan een kwalitatief goede bestaande woningvoorraad Een kwalitatief goede woningvoorraad en woonomgeving is cruciaal voor leefbare kernen, doorstroming op de woningmarkt en prettig wonen voor zowel huishoudens met een lokale binding als ook voor het (blijven) aantrekken van huishoudens vanuit Vlaanderen. Meer dan 95% van het benodigde aantal woningen over 10 jaar staat er nu al. Nieuwbouw brengt een kwalitatief belangrijke, maar in omvang beperkte voorraadverandering teweeg. De kwaliteit van de bestaande voorraad is daarmee bepalend voor de totale woningvoorraadkwaliteit in Zeeuws-Vlaanderen. De bestaande woningvoorraad zien we als een woningportefeuille die we zo toekomstgericht mogelijk willen maken.

Dit betekent dat naast kwalitatief goede nieuwbouw ook herstructurering aan de orde is voor de minst toekomstbestendige delen van de bestaande voorraad. Daarnaast gaat het om renovatie, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van woningen met voldoende perspectief. Samengevat zien de belangrijkste opgaven in de bestaande voorraad er als volgt uit: • De combinatie van woningkenmerken (lage energieprestatie, beperkte aanpasbaarheid, etc.) en omgevingskenmerken (voorzieningen onder druk, achteruitgang leefbaarheid, etc.) maakt delen van de bestaande voorraad kwetsbaar, zeker wanneer de marktdruk in sommige segmenten mogelijk gaat afnemen. Het gaat vooral om kleine grondgebonden sociale huurwoningen en reguliere grondgebonden koopwoningen in diverse prijsklassen. Lokaal leidt dit soms nu al tot leegstand en verkrotting, of ligt dit op termijn op de loer. • De in Zeeuws-Vlaanderen actieve corporaties pakken hun rol wanneer het gaat om verduurzaming van de woningvoorraad. Een belangrijk deel van de kwetsbare woningen zit echter ook in particulier bezit. Dit maakt de opgave complex en kostbaar. Het bundelen van kennis en middelen op Zeeuws- en regioniveau is daarom belangrijk. We hebben om deze reden ook als regio meegedaan aan de aanvraag voor het Volkshuisvestingsfonds. • Ook in de minder kwetsbare delen van de bestaande voorraad is er een verduurzamingsopgave.

• Vooral in Sluis wordt een substantieel deel van de woningvoorraad niet ingezet voor permanente bewoning. Dit brengt risico’s ten aanzien van de leefbaarheid met zich mee.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

7

Om de hiervoor beschreven opgaven het hoofd te kunnen bieden, kiezen we ervoor om actief werk te maken van een toekomstbestendige woningvoorraad. We willen dit verwezenlijken met de volgende acties, die we uitwerken in paragraaf 3.5: • Ruimte creëren voor kwaliteitsimpuls woningportefeuille • Het ontwikkelen en inzetten van hiervoor ondersteunende financiële instrumenten • Het stimuleren en faciliteren van een brede en duurzame transitie in de woningvoorraad • Hergebruik leegkomende (monumentale) panden • We zetten sterker in op het managen van de leefbaarheid in relatie tot tweede woningbezit en recreatieve verhuur. We hanteren maatwerk, binnen de kaders van de Huisvestingswet Plancapaciteit laten aansluiten op kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte Nieuwbouw is nodig om de verwachte huishoudensgroei op regioniveau de komende tien jaar op te kunnen vangen en invulling te kunnen geven aan de gewenste kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad. Tegelijkertijd is een realistische woningbouwproductie van belang: we willen geen overaanbod aan woningen met leegstand, waardedaling en verloedering als gevolg. We spannen ons maximaal in om voor de lange termijn te sturen op de gewenste kwantiteit en kwaliteit. Keuzes van nu zijn namelijk van groot belang voor de toekomst. Een verkeerde keuze nu, kan groot effect hebben op de lange termijn.

Van goede keuzes zullen we daarentegen nog lang profijt hebben. We willen nieuwbouw die 100% raak is en wat product en locatie betreft de woningvoorraad zoveel mogelijk versterkt. We willen daarbij, zoals wordt beschreven in paragraaf 3.2, ook maximaal inspelen op de kansen die zich voordoen en inspelen op de behoefte die er bovenregionaal is in de vorm van een Ambitieprogramma. Samengevat zien de belangrijkste opgaven ten aanzien van de plancapaciteit er als volgt uit: • Een systeem van grondige monitoring en het formuleren van kantelpunten in de huishoudensontwikkeling gaat ons helpen de woningbouwplanning zo passend mogelijk te maken. • We willen met name invulling geven aan de behoefte aan nultredenwoningen die er is in de regio. De huidige plancapaciteit sluit, voor zover de invulling al bekend is, kwalitatief nog niet altijd goed aan op de verwachte behoefte. • De plancapaciteit mag risico’s in de bestaande voorraad niet ongewenst vergroten. Wanneer er meer wordt gebouwd in segmenten waar al veel van is, vergroot dit de risico’s in de nu al meest kwetsbare delen van de woningvoorraad. • We gaan werk maken van een Ambitieprogramma om in te kunnen spelen op kansen/ontwikkelingen die zich voordoen.

Omdat de nieuwbouw voor veel Vlamingen en koopstarters uit onze regio te duur is, zetten we in op doorstroming door het bouwen van nultredenwoningen en woningen die écht een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad vormen. Hierdoor komen bestaande woningen vrij waarmee we kunnen voor zien in de behoeften van instromende Vlamingen en onze eigen koopstarters. Door in te zetten op doorstroming creëren we meer verhuisbewegingen en dynamiek op de woningmarkt. Hierdoor kunnen per saldo meer huishoudens in hun behoefte worden voorzien. Om in te kunnen spelen op de beschreven opgaven en ambities, gaan we actief sturen op de plancapaciteit om deze beter te laten aansluiten op de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte. Deze behoefte gaan we actief monitoren. We willen dit verwezenlijken met de volgende acties, die we verder uitwerken in paragraaf 3.6: • Adaptief programmeren en actieve monitoring, ook om kansen die zich voordoen te kunnen benutten • Het koppelen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad • Optimalisatie van de planvoorraad (woningtypen en locaties) • Complementaire nieuwbouw: middenhuur

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

8

1 Inleiding 1.1 Regionale samenwerking met aandacht voor eigen identiteit en opgaven Voor u ligt de regionale Woonvisie voor Zeeuws-Vlaanderen. In deze regionale Woonvisie staat onze strategie met betrekking tot de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen op hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente, naast gemeenschappelijke delers, een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. Binnen deze regionale Woonvisie is daarom per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen. In het eerste deel van deze regionale Woonvisie ligt de focus op het ‘wat’. Hierin staan ambities en afspraken op hoofdlijnen. Er is per gemeente, kern of initiatief ruimte voor maatwerk en flexibiliteit. Stakeholders, zoals corporaties en marktpartijen zijn betrokken geweest bij het tot stand brengen van deze Woonvisie. Ook zijn de gemeenteraden bij de totstandkoming van deze Woonvisie nadrukkelijk betrokken geweest. Ze hebben gedurende diverse bijeenkomsten hun inbreng op de Woonvisie kunnen geven. Het ‘hoe’ heeft vorm gekregen in de gemeentelijke uitvoeringsprogramma’s, waarbij de drie gemeenten zelf de vrijheid hadden te bepalen hoe concreet het eigen uitvoeringsprogramma werd ingestoken.

Deze uitvoeringsprogramma’s hebben we uitgewerkt in hoofdstuk 4 van deze Woonvisie.

1.2 Veranderende woningmarkt, nieuwe inzichten en hernieuwd beleid aanleiding voor herijking regionale Woonvisie De looptijd van de Woonvisie regio Zeeuws-Vlaanderen 2020 2 is geëindigd, waarmee de behoefte is ontstaan aan een herijking. Los daarvan was herijking van de regionale Woonvisie voor ZeeuwsVlaanderen van belang om de volgende redenen: • De gemeentelijke uitvoeringsprogramma’s voor Hulst, Terneuzen en Sluis zijn niet meer actueel of (grotendeels) uitgevoerd. • Er zijn nieuwe actuele inzichten over de woningmarkt beschikbaar waaronder diverse onderzoeken over demografie, de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte en de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Ook zijn op 14 juni 2022 de nieuwe provinciale prognoses vastgesteld. • De Woonvisie vormt de wettelijke basis voor het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties, hiervoor is een actuele Woonvisie nodig. Dit zet corporaties in positie om hun strategie beter vorm te geven. • Er zijn belangrijke veranderingen in Rijksbeleid met invloed op ‘wonen’. Voorbeelden zijn extramuralisering (waardoor nieuwe woonopgaven zijn ontstaan) en het woonwagenbeleid. Daarnaast is de Woningwet in 2015 en 2021 herzien, en is de Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro) in 2017 vernieuwd.

• Op 1 juli 2022 treedt de Omgevingswet naar verwachting in werking met nieuwe zes kerninstrumenten, te weten: de omgevingsvisie, het programma, algemene rijksregels, decentrale regels, de omgevingsvergunning en het projectbesluit. De Woonvisie vormt onder andere een bouwsteen voor de nog op te stellen omgevingsvisies van gemeenten. • Trends en ontwikkelingen in de maatschappij die zorgen voor een toenemende vraag naar (nieuwe) individuele, collectieve en flexibele woonvormen. In het bijzonder is daarbij de ‘wonen-context’ aan verandering onderhevig. De afgelopen jaren zitten de huizenprijzen in de lift. Tegelijkertijd brengt de corona-pandemie onzekerheden en een gewijzigde woon-werkbalans met zich mee. • Zeeuwse samenwerking rondom wonen krijgt vorm in de Zeeuwse Woonagenda. De gezamenlijke strategie van de Zeeuwse regio’s, gemeenten en provincie om de opgaven die in Zeeland spelen op gebied van ‘toekomstbestendig wonen’ aan te pakken. 2

https://www.terneuzen.nl/dsresource?objectid=0c3d926e-3501-46cb-aa2a-cea1ec919e9c&type=PDF

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

•

9

De gemeenten Hulst, Terneuzen en Sluis willen nadrukkelijk meer aandacht geven aan het benutten van kansen om zo de woningvoorraad kwalitatief en kwantitatief te kunnen versterken. Deze ambitie is ook opgenomen in de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen welke onlangs door de drie gemeenteraden is vastgesteld.

We evalueren deze regionale Woonvisie vijf jaar na vaststelling om optimaal in te kunnen blijven spelen op de ontwikkelingen en kansen die zich voordoen. Waar nodig sturen we bij in het uitvoeringsprogramma.

1.3 Kaders Een Woonvisie is een beleidsdocument dat richting geeft aan de ambities en gewenste ontwikkelingen op het gebied van wonen. Het dient bovendien als basis voor prestatieafspraken tussen de gemeenten en woningcorporaties en het dient als onderlegger voor het creëren van inzicht richting inwoners en stakeholders. Naast al vastgesteld woonbeleid op Rijks-, provinciaal, regionaal en lokaal niveau, dient in de Woonvisie ook rekening gehouden te worden met de beleidsterreinen ruimte, welzijn en economische ontwikkeling van de regio Zeeuws-Vlaanderen. In deze paragraaf volgt een beknopte opsomming van de voor deze Woonvisie relevante beleidskaders. In bijlage A zijn deze nader uitgewerkt. Europees en landelijk • Herziene Woningwet: Sinds 1 juli 2015 is de herziene Woningwet (en het daaronder liggende Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015) van kracht. De gemeente krijgt in beginsel meer invloed op de werkzaamheden van de in Zeeuws-Vlaanderen actieve woningcorporaties. Als gevolg van de Woningwet moeten woningcorporaties hun vrijkomende sociale huurwoningen passend toewijzen. In 2021 is de woningwet op een aantal onderdelen gewijzigd. Zo krijgen woningcorporaties voortaan meer mogelijkheden voor het verduurzamen van hun woningen en het verbeteren van de leefbaarheid 3.

Ook wordt de markttoets voor drie jaar opgeschort waardoor het voor corporaties theoretisch makkelijker wordt te investeren in het niet-DAEB-segment. Of dit ook daadwerkelijk gebeurt is afhankelijk van beleid van de corporatie en de prestatieafspraken die corporaties met de gemeenten maken. • Wet opkoopbescherming: Naar aanleiding van een wetswijziging die op 1 januari 2022 van kracht gaat, wordt het mogelijk voor gemeenten om wijken aan te wijzen waar geen goedkope en middeldure woningen meer mogen worden aangekocht om vervolgens verhuurd te worden. Gemeenten bepalen zelf de prijsgrens van de woningen waarvoor deze opkoopbescherming geldt. • Wet toeristische verhuur van woonruimte (wijziging Huisvestingswet). De wet biedt gemeenten per 1 januari 2021 de mogelijkheid om toeristische verhuur van woonruimte te reguleren en controleren. • Ladder voor duurzame verstedelijking: De Ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 opgenomen als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en in 2017 aangepast. Overheden moeten op grond van het Bro elke nieuwe stedelijke ontwikkeling motiveren aan de hand van de Ladder. Het instrument is ingericht om een zorgvuldige afweging te maken en voorziet in transparantie bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

• Omgevingswet vanaf 2022: Hoewel de invoering van de Omgevingswet voor de fysieke leefomgeving is uitgesteld tot 1 juli 2022, kan de filosofie van deze wet nu al worden gevolgd om ruimte te bieden aan initiatieven. De doelstellingen om zaken te vereenvoudigen, meer ruimte te geven aan initiatieven en participatie en maatwerk mogelijk maken sluiten goed aan bij de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen. • Woonwagen- en standplaatsenbeleid: Voor de gemeenten ligt er een opgave om het Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid (opgesteld door de Rijksoverheid) uit te voeren. • Parijs en Klimaatakkoord: Op het vlak van duurzaamheid is de volgende wetgeving en regelgeving relevant:

De in Zeeuws-Vlaanderen actieve corporaties investeren binnen de financiële kaders al maximaal in verduurzaming van de woningvoorraad en presteren wat betreft duurzaamheid bovengemiddeld.

3

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

•

• •

10

Het Klimaatakkoord als onderdeel van het Nederlandse klimaatbeleid. Het is een overeenkomst tussen veel organisaties en bedrijven in Nederland om de opwarming van de aarde tegen te gaan. Het doel: de CO2-uitstoot in 2030 met 49% verminderen. In de Transitievisie Warmte staan voorstellen over een energietransitie met een belangrijke pijler gericht op isoleren van de bestaande woningvoorraad. Het interbestuurlijk programma (IBP) over energie biedt handvatten voor regio’s voor het opstellen van een regionale energiestrategie (RES). Zeeland heeft deze RES in maart 2020 als eerste regio van Nederland vastgesteld.

Provinciaal en regionaal en gemeentelijk • Zeeuwse Woonagenda: De Zeeuwse Woonagenda is een gezamenlijke strategie (in ontwikkeling) van de Zeeuwse regio’s en provincie op het gebied van wonen. Afronding en besluitvorming vonden plaats in de eerste helft van 2021. Als stip op de horizon is er een gedeelde visie geformuleerd: “In 2040 hebben we in Zeeland een toekomstbestendige woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit 100% aansluit bij de vraag”. De Zeeuwse Woonagenda vormt een provinciale basis en is ondersteunend aan/biedt handvatten voor de uitvoering van regionale woonafspraken die we maken in deze Woonvisie. • De regionale Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen: concrete, jaarlijks te monitoren afspraken over nieuwbouw- en sloopplannen per gemeente. • Plan van aanpak Plancapaciteit Terneuzen, Plan van aanpak Plancapaciteit Sluis (2020) en Plan van aanpak Plancapaciteit Hulst (2021): om ruimte te behouden voor (al dan niet vervangende) nieuwbouw is in Sluis, Terneuzen en Hulst in overleg met de provincie een plan van aanpak plancapaciteit opgesteld. Hierin zijn afspraken vastgelegd over sloop en nieuwbouw in de voorraad om zo wenselijke nieuwbouwplannen doorgang te kunnen laten vinden. • Omgevingsplan Zeeland (2018): Het Omgevingsplan Zeeland 2018 is het provinciaal beleidsplan voor de volle breedte van de fysieke leefomgeving.

Het plan bevat beleid over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Voor wonen wordt de Zeeuwse burger en zijn of haar woonwensen centraal gesteld. Er wordt gestreefd naar een woningvoorraad die wat omvang, locatie en type is afgestemd op de woonwensen van de Zeeuwse huishoudens. Op dit moment wordt het Omgevingsplan Zeeland herzien. • Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen (vastgesteld 2021): in de regiovisie wordt onder andere de ambitie uitgesproken kwalitatief passende woningen te bouwen om zo werknemers voor de regio aan te kunnen trekken. • Daarbij sluiten we op het gebied van duurzaamheid aan op de Klimaat adaptatiestrategie Zeeland (KasZ) en de Regionale Energiestrategie (RES). • Gemeentelijke kaders: Ook gemeentelijke kaders gelden als bouwstenen én kaders voor de regionale Woonvisie. Zie bijlage A voor een overzicht van de gemeentelijk beleidskaders.

1.4 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van de huidige situatie op de Zeeuws-Vlaamse woningmarkt en worden de opgaven geschetst waar we voor staan. Aansluitend op de opgaven in de regio is er vanuit een centrale visie een vijftal ambities geformuleerd die worden uitgewerkt in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 worden uiteindelijk de gemeentelijk uitvoeringsprogramma’s uitgewerkt.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

11

2 Woningmarkt Zeeuws-Vlaanderen 2.1 Ruimtelijk profiel: één regio, drie identiteiten De regio Zeeuws-Vlaanderen ligt ingesloten tussen de Westerschelde aan de noordzijde en België aan de zuidzijde. Daarmee is het de enige Zeeuwse regio die niet aan ten minste drie zijden wordt omsloten door water. Qua landoppervlakte maakt de regio circa 40% van de provincie Zeeland uit. Voor Nederlandse begrippen is Zeeuws-Vlaanderen dunbevolkt: rust en ruimte zijn belangrijke kwaliteiten van de regio. Toch biedt Zeeuws-Vlaanderen naast landelijke en dorpse woonmilieus met Terneuzen ook een stedelijk woonmilieu. Het is een regio met een grote lokale verscheidenheid.

Eén regio, drie identiteiten Hoewel Zeeuws-Vlaanderen één regio is, zijn er uiteraard ook verschillen tussen de drie gemeenten binnen de regio. Sluis is met circa 23.210 inwoners de kleinste gemeente van Zeeuws-Vlaanderen en één van de dunbevolktste gemeenten van Nederland. De gemeente Sluis kent 15 kernen waarvan Oostburg de grootste is. Met 11 kilometer aan zandstrand is de gemeente Sluis populair bij toeristen uit onder andere (Belgisch) Vlaanderen en Duitsland. Ook het vestingstadje Sluis is in trek bij dagjesmensen. De gemeente is kortom een aantrekkelijke woon- en recreatiegemeente. Circa 9% van de bevolking heeft de Belgische nationaliteit. Terneuzen is wat betreft inwonersaantallen de grootste gemeente in Zeeuws-Vlaanderen en Zeeland: de gemeente telt circa 54.430 inwoners. Iets meer dan de helft van de inwoners woont in de gelijknamige stad Terneuzen, waarmee het de vierde stad van provincie Zeeland is en onderdeel uitmaakt van de Zeeuwse G4. Gemeente Terneuzen vormt het industriële en logistieke hart van de regio Zeeuws-Vlaanderen. Tevens vervult de stad Terneuzen op velerlei gebieden de rol van centrumplaats voor de regio. In totaal bestaat Terneuzen uit 14 kernen. 7% van de inwoners heeft de Belgische nationaliteit. De gemeente Hulst kent circa 27.560 inwoners. In het gelijknamige historische vestingstadje woont circa 40% van dit aantal.

De kern betitelt zichzelf als de meest Vlaamse stad van Nederland: het bourgondische Vlaamse wordt gecombineerd met Zeeuwse nuchterheid. Naast de kern Hulst kent de gemeente nog 14

12

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

andere kernen. Circa 11% van de inwoners heeft de Belgische nationaliteit. Daarnaast is toerisme voor Hulst een belangrijke inkomstenbron.

2.2 Trends op de woningmarkt Regionale en landelijke trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de woningmarkt in ZeeuwsVlaanderen. Hierna zijn de belangrijkste op een rij gezet, inclusief implicaties voor onze regio. Demografische trends Trend Verstedelijking (structureel)

Duiding • Toename vraag naar woningen in stedelijke gebieden. De middelgrote en grote steden groeien tot 2030 circa 1,5 tot 2,5 keer sneller dan andere delen van Nederland 4. Corona heeft de laatste maanden gezorgd voor een tegenstelde trend. Het is onbekend hoe structureel deze trend van aard is. • Verstedelijking lijkt een structurele trend, die samenhangt met flexibilisering, de toename van kleine huishoudens en de de doorzettende verschuiving naar een diensteneconomie.

Implicaties voor onze regio • Toenemende druk op de woningmarkt in stedelijke gebieden. Op termijn verwachte afnemende druk in meer landelijke gebieden. Op termijn kan dit mogelijk betekenen dat de druk op de woningmarkt in de grotere voorzieningenkernen verder toeneemt.

Vergrijzing/ Afvlakkende huishoudensgroei (structureel)

•

Het aantal 65-plus huishoudens groeit de komende jaren flink door. Vergrijzing zorgt voor een stagnatie in huishoudensgroei. De komende tien jaar groeit het aantal huishoudens in de regio naar verwachting nog door, mede vanwege immigratie vanuit het buitenland. Daarna slaat de groei volgens de provinciale prognose om in een krimp. Zoals beschreven grijpen wij kansen om deze demografische trend om te keren met beide handen aan. Landelijke regio’s vergrijzen sneller dan steden. In 2030 is rond de 15% van de inwoners van de grote stad 65-plus, tegenover 25% in kleine gemeenten. 5 Vergrijzing is semi-structureel. Op de lange termijn vlakt deze trend naar verwachting weer af wanneer de nu ouder wordende huishoudens zijn komen te overlijden.

•

Het aantal éénpersoonshuishoudens in Nederland groeit met circa 550.000 huishoudens tussen 2018 en 2040 (18%). Het aantal meerpersoonshuishoudens groeit minder sterk (2%). Dit is een structurele trend. Wel is het aandeel alleenstaanden in grote steden groter dan elders. Naar deze steden trekken veel jongeren voor opleiding en werk. Afname gemiddelde bestedingskracht per huishouden. De gemiddelde bestedingskracht van een éénpersoonshuishouden is € 19.600. Van alle huishoudens in Nederland is dat € 34.200 6.

•

•

•

•

Groei aantal kleine huishoudens (structureel)

•

•

Bron: CBS/PBL huishoudensprognose Bron: CBS/PBL huishoudensprognose. 6 Bron: CBS 4 5

•

•

•

Ouderen hechten meer dan gemiddeld waarde aan wonen dicht bij voorzieningen (zoals een huisarts en een supermarkt). De vraag naar deze, vaak in de stad en voorzieningenkernen gelegen locaties neemt toe. Voorzieningen en zorg zijn niet in elke kern te realiseren/behouden. Dit vraagt om bestuurlijk lastige keuzes. Vraag naar nultredenwoningen (zoals appartementen en patiowoningen) neemt toe. De bestaande voorraad bestaat nu grotendeels uit reguliere grondgebonden woningen en kan nog niet volledig voorzien in de (groeiende) nultredenbehoefte.

In combinatie met de doorgaans flexibelere leefstijl van éénpersoonshuishoudens neemt de vraag naar huurwoningen naar verwachting toe. Toenemende marktdruk in appartementenmarkt. Vraag naar gezinswoningen stabiliseert. Dit heeft wederom te maken met de aankomende vergrijzing en de stabiliserende/krimpende groep gezinshuishoudens.

13

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

Sociaaleconomische trends zijn zowel conjunctureel als structureel Trend Krappe woningmarkt (conjunctureel)

Duiding • De lage rentestand in combinatie met een hoog consumentenvertrouwen wakkert de vraag naar koopwoningen aan. Het is onzeker hoe lang de lage rentestand nog aanhoudt.

Flexibilisering (structureel)

•

• Corona 7

Grenzen vervagen: instroom vanuit o.a.Vlaanderen

•

•

Tussen 2010 en 2016 steeg het aandeel werkenden met een flexibel arbeidscontract van 31 naar 39%. De toename van flexibele arbeidscontracten bemoeilijkt de financiering van een koopwoning. Meer flexibiliteit in carrière maakt huishoudens minder plaatsgebonden.

Implicaties voor onze regio • In heel Nederland staat de betaalbaarheid/beschikbaarheid van koopwoningen onder druk. Door hypothecaire regels komen bepaalde doelgroepen (o.a. starters) lastiger in aanmerking voor een koopwoning. Zij zijn in groeiende mate aangewezen op een huurwoning. • Prijsdruk in de grote steden (die we ook in Vlaanderen zien) heeft in combinatie met de lage rentestanden ook een stuwend effect op prijzen van koopwoningen in onze gemeenten. • Flexibilisering zorgt voor toenemende druk op de huurwoningmarkt en behoefte aan meer flexibele woonproducten/contracten. • Huishoudens neigen in hun vestigingsplaatskeuze steeds meer naar centraal gelegen, multimodaal ontsloten plekken (vaak grotere kernen).

Op korte termijn is een deel van de mensen onzeker over hun baan; hun hoofd staat niet naar verhuizen. Voor starters – vaker met een flexibel contract en zonder koopwoning – is de impact van het virus extra groot en wordt het vinden van een koopwoning verder bemoeilijkt. Op de huurmarkt verwachten we overwegend verdere stagnatie van de doorstroming.

•

In toenemende mate wordt er op allerlei gebieden samenwerking gezocht over de lands-, provinciale- en gemeentegrenzen. Grenzen vervagen. De samenhang tussen Vlaanderen en Zeeuws-Vlaanderen komt onder andere tot uiting in instroom van jonge Belgische huishoudens, op zoek naar een betaalbare woning. Tevens wordt de regio steeds afhankelijker van arbeidskrachten vanuit het buitenland.

•

•

•

•

Deeltijdwonen/ tweede woningbezit

•

Met name in Sluis worden er veel woningen gebruikt als tweede woning (circa 13,2% van de voorraad). Dit is een gemeentelijk gemiddelde. Lokaal kan dit percentage oplopen richting 50%. In Hulst en Terneuzen speelt tweede woningbezit in mindere mate (Hulst 1,5%, Terneuzen 0,9%).

• •

De groeiende behoefte/noodzaak tot thuiswerken, gaat samen met een groeiende behoefte aan ruimere woningen met werkkamer. Vanwege corona is er een ‘trek naar buiten de steden’ onstaan. Huishoudens hechten meer dan voorheen waarde aan rust en ruimte. Het is onzeker of deze ontwikkeling een permanent karakter heeft. Zeeuws-Vlaanderen kan profiteren van deze ontwikkeling. De instroom van met name jonge huishoudens en gezinnen vanuit Vlaanderen biedt tegenwicht aan de vergrijzende bevolking en afvlakkende huishoudensontwikkeling. Dit is een kans voor onze regio. De instroom vanuit Vlaanderen hangt sterk samen met algehele aantrekkelijkheid van Zeeuws-Vlaanderen die verder gaat dan alleen wonen. Ook kunnen conjuncturele schommelingen een rol spelen. De regio wordt steeds afhankelijker van arbeidskrachten vanuit het buitenland. Deze arbeidskrachten moeten ook passend gehuisvest worden. Soms door de corporatie, soms in een flexibele middenhuurwoning en soms in een reguliere koopwoning. Hier moeten we flexibel mee om kunnen gaan. Tweede woningen zijn feitelijk niet beschikbaar voor de reguliere woningmarkt. Tweede woningen staan vaak een groot deel van het jaar leeg. Ook worden (tweede) woningen gebruikt voor recreatieve verhuur.

Dit vormt voor kernen met een hoog percentage tweede woningbezit een bedreiging voor de leefbaarheid: de sociale cohesie en sociale controle dalen en het draagvlak voor dagelijkse voorzieningen neemt af.

Corona heeft grote impact op delen van de Nederlandse woningmarkt, op korte en lange termijn. Wat de uiteindelijke gevolgen zijn is nog relatief onzeker. We benoemen hierna enkele verwachtingen.

7

14

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

•

Tweede woningbezet leidt vanwege een prijsopdrijvend effect tot verdrukking van starters op de woningmarkt in specifieke kernen.

Belangrijke wet- en regelgeving voor de woningmarkt Trend Herziening woningwet (2015 + wijziging 2021)

Scheiden wonen/zorg

Afbouw hypotheekrenteaftrek, strengere financieringsvoorwaarden en afschaffing overdrachtsbelasting starters

Duiding • Woningcorporaties moeten zich weer focussen op hun kerntaak, het aanbieden van sociale huurwoningen. Onder andere door passend toewijzen en inkomensafhankelijke huurstijging. • Woningcorporaties trekken zich als gevolg hiervan terug uit het segment boven de aftoppingsgrenzen. Middeninkomens zijn hierdoor meer dan voorheen aangewezen op de vrijesectorhuur- en koopmarkt. • In 2021 is de woningwet op een aantal onderdelen gewijzigd. Zo krijgen woningcorporaties meer mogelijkheden voor het verduurzamen van hun woningen en het verbeteren van de leefbaarheid. Ook wordt de markttoets voor drie jaar opgeschort waardoor het voor corporaties makkelijker wordt te investeren in het niet-DAEB-segment. Wat betreft duurzaamheid presteren de in ZeeuwsVlaanderen actieve corporaties binnen de financiële kaders al naar maximale kunnen. • Wet opkoopbescherming: Naar aanleiding van een wetswijziging die op 1 januari 2022 ingaat, wordt het mogelijk voor gemeenten om wijken aan te wijzen waar geen goedkope en middeldure woningen meer mogen worden aangekocht om vervolgens verhuurd te worden. • Ouderen blijven steeds langer thuis wonen. Omdat ze het zelf willen, maar ook door regelgeving (scheiding van wonen zorg). • Door het afschaffen van de intramurale zorgvoorziening voor licht zorgbehoevenden neemt de vraag naar reguliere (zorg)geschikte woningen toe.

Deze vraag wordt deels opgevangen in de huur, maar ook in de koop.

Implicaties voor onze regio • Er is krapte in het middensegment op de woningmarkt, in het koop- en huursegment. Makelaars zien grote druk op het middenhuursegment en op de markt voor betaalbare koopwoningen. Afgaande op de uitkomsten vanuit het KWOZ is er de komende jaren een additionele behoefte aan circa 1.060 woningen in de middenhuur/vrijesectorhuur. Circa 77% van deze behoefte gaat uit naar nultredenwoningen. • Corporaties krijgen weer meer positie in de middenhuur, mogelijk liggen hier kansen om het aanbod te vergroten. Op korte termijn verwachten we dat dit nog slechts beperkt het geval zal zijn. Tevens zien corporaties, in tegenstelling tot makelaars, dat de druk op het middenhuursegment beperkt is. Mogelijk weten potentiële huurders de corporaties (nog) niet te vinden als partij die woningen verhuurt in het middensegment. • Gemeenten bepalen zelf de prijsgrens van de woningen waarvoor de opkoopbescherming geldt.

•

•

•

•

Door de aanscherping van financieringsvoorwaarden voor een hypotheek kunnen huishoudens minder lenen. Dit effect wordt anderzijds gecompenseerd door de huidige lage rente. Dit zorgt ervoor dat huishoudens die afhankelijk zijn van financiering (omdat zij geen eigen vermogen hebben, vaak starters) het lastiger hebben op de woningmarkt dan huishoudens met eigen vermogen (ouderen of beleggers). Starters (tussen de 18 en 35 jaar) zijn vanaf 2021 vrijgesteld van overdrachtsbelasting voor hun eerste koopwoning.

•

•

•

Groeiende vraag naar nultredenwoningen, zoals patiobungalows of seniorenappartementen. Bewoners geven de voorkeur aan onderhoudsvrije (huur)woningen, voorzien van alle gemakken en eventueel in combinatie met zorg op afroep. Groeiende vraag naar aanpassingen van bestaande woningen. Naast verduurzaming is dus ook verbetering van toegankelijkheid en levensloopbestendigheid nodig. Het kopen van een woning in gebieden met een hoge marktdruk is voor veel starters geen mogeljkheid. Dit geldt zowel voor grote steden als aangrenzende gemeenten. Starters wijken in toenemende mate uit naar een huurwoning. Het afschaffen van de overdrachtsbelasting biedt voor starters enige financiële ruimte. Daarentegen heeft de maatregel ook een prijsopdrijvend effect waardoor het positieve effect van de maatregel teniet wordt gedaan.

15

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

ONDERZOEK ALS ONDERLEGGER VOOR DE WOONVISIE Bestaande onderzoeken dienen als onderlegger voor deze Woonvisie. We houden rekening met de ontwikkelingen zoals geprognosticeerd, maar we staren ons er niet blind op. Hoewel we niet voorbij gaan aan de geschetste demografische ontwikkelingen, willen we de kansen die zich voordoen met beide handen aangrijpen om de demografische ontwikkelingen zoals ze geschetst worden in positieve zin te beïnvloeden.

2.3 Demografische schets: vergrijzing, ontgroening en toename instroom Vlaanderen De afgelopen jaren heeft het buitenlandse migratiesaldo vanuit Vlaanderen zich positief ontwikkeld zodat het sterfteoverschot en het negatieve binnenlandse migratiesaldo in de regio werd gecompenseerd 8. Wel zien we flinke verschillen tussen de gemeenten. Zo groeide het aantal personen in Hulst terwijl het saldo in Sluis de laatste jaren negatief was. In Terneuzen schommelt dit beeld. In alle gemeenten is de natuurlijke groei negatief. Daartegenover staat een positief saldo buitenlandse migratie (zie de figuur hieronder en bijlage B voor een uitsplitsing per gemeente). Het aantrekken van huishoudens vanuit België is een belangrijke kans voor de regio, primair voor Hulst en Terneuzen en in mindere mate ook voor Sluis. Daarnaast zien we dat (op papier) leegstaande woningen in de regio bewoond worden door één of meerdere huishoudens. Het gaat hierbij vaak om arbeidsmigranten die zich niet inschrijven bij de gemeente. We vinden het belangrijk inzicht te krijgen in de omvang en samenstelling van deze groep huishoudens die ongeregistreerd in de regio wonen zodat dit betrokken kan worden in de afwegingen over woningbouw. Hierover meer in het volgende hoofdstuk. Bevolkingsontwikkeling uitgesplitst naar natuurlijke groei, binnenlandse en buitenlandse migratie 800 600

Natuurlijke groei (geboorte minus sterfte)

400 200

Binnenlandse verhuizingen (saldo)

0 -200

Buitenlandse migratie (saldo)

-400 -600

Totaal personen

-800 -1000 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Bron: CBS Statline (2021), bewerking Stec Groep (2021).

De vergrijzing in Zeeuws-Vlaanderen zorgt voor een toenemende behoefte aan nultredenwoningen. Het gaat om grondgebonden nultredenwoningen en appartementen. Dit type woningen is maar beperkt aanwezig in de bestaande voorraad. Tevens kan door aanpassingen in de bestaande voorraad aan een deel van de vraag naar nultredenwoningen worden voldaan. Daarnaast signaleren wij, zij het in mindere mate, een behoefte aan grondgebonden woningen in de middenhuur. Middenhuur vervult een belangrijke rol voor de doorstroming op de woningmarkt, zowel voor ouderen, starters, instromers als spoedzoekers. Middenhuur is tevens een belangrijk segment voor werknemers die zich tijdelijk in onze regio vestigen 9. Prognoses liggen ten grondslag aan basiswoningbouwprogramma De ontwikkeling van het aantal huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen is sterk afhankelijk van invloeden zoals natuurlijke aanwas, huishoudenssamenstelling, migratie en factoren zoals economische en fiscale 8 In 2020 was het binnenlandse migratiesaldo voor het eerst sinds 2016 min of meer in balans. Mogelijk heeft de coronapandemie hier mee van doen. In hoeverre deze ontwikkeling zich in de toekomst voortzet is nog onzeker. 9 Zie voor een toelichting op de berekening van de woningbehoefte op de lange termijn Bijlage D.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

16

ontwikkelingen. Hoe verder we vooruit kijken in de toekomst, hoe groter de periode waarin onvoorzienbare ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De prognose wordt daarmee doorgaans onzekerder naarmate we verder vooruit kijken. Prognoses dienen daardoor met bandbreedtes te worden bekeken. Daar waar geboorte- en sterftecijfers op basis van historische trends vaak relatief goed te voorspellen zijn, is de factor migratie (binnenlands en buitenlands) relatief lastiger te voorspellen. Daarnaast hangt de daadwerkelijke huishoudensontwikkeling ook samen met de kwaliteit van het woningaanbod. Hierbij is niet alleen de kwaliteit van nieuwbouw, maar ook die van de bestaande voorraad bepalend in het behouden van huishoudens. Het is belangrijk om bij de interpretatie van prognosecijfers rekening te houden met deze onzekerheden en aandacht te geven aan meerdere scenario’s. Door het daadwerkelijke verloop doorlopend te monitoren kunnen verwachtingen indien nodig worden bijgesteld. Recent zijn de nieuwe prognoses voor de Zeeuwse gemeenten vastgesteld. De prognoses laten voor de komende jaren een grotere huishoudensgroei zien dan de prognose uit 2019. Onze indicatieve opgave op de woningmarkt noemen wij het basisprogramma. De bij het basisprogramma horende kwantitatieve uitbreidingsbehoefte baseren we op de meest recente prognoses.

Zoals hiervoor is uitgelegd zijn deze van veel factoren afhankelijk en veranderen de prognoses in de loop der jaren. Vandaar dat voor het basisprogramma geen cijfermatige indicatie van de uitbreidingsbehoefte is opgenomen. Op basis van de uitkomsten van het KWOZ is in kwalitatieve zin te zien dat er voor corporaties op termijn een verdunningsopgave ligt in het grondgebonden segment. Hetzelfde geldt voor het grondgebonden koopsegment. De behoefte naar nultredenwoningen in het sociale segment groeit juist flink. Dit betekent niet per definitie dat het aantal woningen waar naar verwachting een overschot van ontstaat ook daadwerkelijk gesloopt moet worden en er nultredennieuwbouw voor in de plaats moet komen. Het transformeren van reguliere grondgebonden woningen naar levensloopbestendige grondgebonden woningen behoort ook tot de mogelijkheden. Uit eerdere analyses in het kader van het KWOZ hebben we per woning de aanpasbaarheid in beeld gebracht 10. In gemeente Hulst is 58% van de grondgebonden sociale huurwoningen aanpasbaar naar een nultredenwoningen. Voor het koopsegment geldt dit voor 69% van de grondgebonden woningen. In Sluis is 63% van de grondgebonden sociale huurwoningen aanpasbaar en 71% van de grondgebonden koopwoningen. Voor Terneuzen liggen deze percentages op 61 en 73%. Dit betekent dat er mogelijkheden bestaan grote slagen te slaan in de bestaande voorraad.

TNO heeft alle woningen van de Nederlandse woningvoorraad op toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen geclassificeerd. Voorbeelden van aanpasbare woningen zijn woningen op de begane grond, woningen die met liften bereikbaar zijn en rijwoningen waar trapliften in gemonteerd kunnen worden. Bij deze woningen is de toegankelijkheid voor mensen met mobiliteitsbeperkingen tegen aanvaardbare kosten in te bouwen. TNO hanteert een arbitraire grens voor aanvaardbare kosten van € 10.000. Het gaat dan vooral om kosten die niet-bouwkundig van aard zijn zoals hoogteverschil stoepvoordeur verlagen, woning drempelvrij maken en traplift installeren. Bovenstaande analyse betekent niet dat corporaties acuut moeten gaan beginnen met het slopen van grondgebonden woningen en het terugbouwen van nultredenwoningen. Bij herstructurerings- of nieuwbouwprojecten zetten we samen met de corporaties echter wel zoveel als mogelijk in op het uitbreiden van de nultredenvoorraad en transformatie van de bestaande voorraad om te kunnen voldoen aan de woonwensen van de vergrijzende bevolking.

10

Conform het TNO-sterrensysteem.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

17

INTERPRETATIE VAN OVERSCHOTTEN EN TEKORTEN Let wel, de theoretische overschotten en tekorten ontstaan wanneer alle doelgroepen hun verhuiswensen kunnen realiseren. In de praktijk is de woningmarkt een aanbodmarkt en zijn doelgroepen niet altijd in staat hun verhuiswens te realiseren, doordat zij hier financieel niet toe in staat zijn of omdat de gewenste woning niet beschikbaar is in de bestaande voorraad. De behoefteraming in het KWOZ geeft wel een goede indicatie in welke segmenten de grootste risico’s ontstaan op leegstand en achteruitgang. Op termijn leidt een ontspannen markt zonder ingrijpen tot waardedaling, waardoor woningen in de nu nog relatief duurdere segmenten terugzakken naar een lager prijssegment. Uitzondering hierop vormen woningen die interessant zijn voor gebruik als tweede woningen, míts gemeentelijk beleid dit toestaat. De grootste risico’s zijn vooral aanwezig in die PMC’s/woningen waar zowel een overschot van dreigt te ontstaan, en die ook qua woning- en omgevingskenmerken relatief kwetsbaar zijn. In de latere hoofdstukken van deze rapportage komen we hierop terug.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

18

3 Visie en ambities 3.1 Visie als basis voor vijf gedeelde ambities Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich middenin een dynamische periode op de woningmarkt. Er doen zich grote uitdagingen, maar ook kansen voor, die we met beide handen willen aangrijpen. Ook signaleren we een demografische transitie in de regio die de komende jaren verder doorzet en significant is. Deze transitie heeft, samen met lokale, regionale en landelijke trends en ontwikkelingen, effecten op de woningbehoefte en de leefbaarheid in de kernen. Tevens zien we de arbeidsbehoefte in relatie met de afnemende beroepsbevolking in de regio als belangrijke factor om in het woonbeleid meer positief richting aan te geven. De kansen en uitdagingen die ons te wachten staan vragen om een regionale visie op wonen en een aanpak waarin wij onze krachten bundelen. De visie die centraal staat, als stip op de horizon: “We maken werk van en grijpen kansen voor een kwalitatief goede woningvoorraad, leefbare wijken en kernen met een optimale balans tussen de veranderende woningvraag en -aanbod’’ Belangrijk is daarbij dat alle partijen vanuit hun kernopgave en rol, denken en handelen. Om dit goed in te vullen is de visie vertaald naar ambities. De ambities zijn vervolgens het vertrekpunt voor acties op gemeentelijk niveau, concreet uit te werken in het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 4).

Aan de slag vanuit vijf concrete ambities Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een vijftal ambities geformuleerd. Door onze aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities, werken we toe naar de gedeelde visie. De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte In de paragrafen hierna komen worden de ambities nader beschreven en geven we een doorkijk naar de bijbehorende acties, zoals nader uit te werken in hoofdstuk 4. Voor een slimme en efficiënte uitvoering van een deel van de acties werken we vanuit de Zeeuwse Woonagenda samen met andere Zeeuwse regio’s.

WERKEN AAN OPTIMAAL WONEN DOEN WE IN ONZE REGIO SAMEN Werken aan optimaal wonen in Zeeuws-Vlaanderen doen we als gemeenten niet alleen. We doen dit zowel samen met partners in onze regio zoals de woningcorporaties en zorgpartijen als met partners daarbuiten, zoals de andere Zeeuwse regio’s, de provincie Zeeland en het Rijk. Door samen te werken kunnen we kennis, krachten en middelen bundelen om in te spelen op de grote opgaven op de woningmarkt. In de uiteindelijke uitvoeringsprogramma’s geven we telkens zo concreet mogelijk aan met welke partijen we op welke acties gericht samenwerken.

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

19

3.2 Kansen grijpen op de woningmarkt! We hebben te maken met een vergrijzende bevolking. Daarnaast neemt de groei van het aantal huishoudens op termijn naar verwachting af. Hoewel deze ontwikkelingen gedeeltelijk onontkoombaar zijn (ouderen worden ouder en komen uiteindelijk te overlijden, huishoudens krijgen minder kinderen), betekent dit echter niet dat er zich in onze regio geen kansen voordoen. Een grote kans is dat Zeeuws-Vlaanderen populair is bij Vlamingen die op zoek zijn naar een betaalbare woning. Daarnaast trekt onze lokale economie buitenlandse werknemers en young professionals vanuit heel Europa aan en is een relatief groot deel van de bestaande woningvoorraad, zeker in vergelijking met veel andere Nederlandse en Vlaamse regio’s, bij mutatie nog financieel bereikbaar voor (koop)starters op de woningmarkt. Het grijpen van kansen is ook als ambitie vastgelegd in de Regiovisie Zeeuws-Vlaanderen. Om ook in de toekomst voldoende arbeidskrachten voor onze lokale economie te behouden, willen we door middel van kwalitatief goede woningen in een aantrekkelijke woonomgeving mensen verleiden in ZeeuwsVlaanderen te komen wonen en werken. In deze paragraaf beschrijven we de belangrijkste kansen voor Zeeuws-Vlaanderen. In de paragrafen die volgen gaan we dieper in op de uitvoeringsacties die we hieraan hangen.

We hebben de volgende kansen geformuleerd: • Inspelen op de marktvraag vanuit Vlaanderen met extra Ambitieprogramma • Schuifruimte voor aanpak kwetsbare woningvoorraad met Transitieprogramma • Onttrekken van tweede woningen aan de ‘reguliere’ woningvoorraad • Administratie op orde van leegstand en 2e woningbezit voor gerichte acties • Verkennen betaal- en beschikbaarheidsarrangementen zoals koopgarant We lichten ze hierna beknopt toe. 1. Inspelen op de marktvraag vanuit Vlaanderen met extra Ambitieprogramma Het buitenlandse migratiesaldo naar Zeeuws-Vlaanderen neemt al 15 jaar toe. Als deze trend zich doorzet, verwacht onderzoeksbureau InFact dat Zeeuws-Vlaanderen tot 2029 maximaal 1.000 tot 1.500 huishoudens boven op de provinciale prognose uit 2019 kan aantrekken. Deze potentiële extra instroom van Vlamingen ziet InFact primair in Hulst en Terneuzen landen en beperkter in Sluis. Beschikbaarheid van de juiste woningen - betaalbare grondgebonden koopwoningen - op de juiste locaties is wel een van de vereisten om de instroom te realiseren. Hier ligt dus een kans voor de regio 11. Er zijn al vele grensoverschrijdende projecten en samenwerkingen in gang gezet, waarvan de North Sea Port District, de Scheldemondraad, de Kustregio, de BGTS Kanaalzone Gent-Terneuzen en de EGTS Waas en Hulst aansprekende voorbeelden zijn.

11

Zie ook: Demografie en woningbehoefte in Zeeuws-Vlaanderen (InFact, 2020).

Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen

20

Onderzoeksbureau InFact ziet een mogelijkheid om tot 2029 1.000 tot 1.500 Vlamingen aan te trekken, bóvenop de huishoudensprognose uit 2019. In het Ambitieprogramma willen we aanvullend op het basisprogramma (gebaseerd op de prognoses) inzetten op deze extra instroom van deze 1.000 tot 1.500 Vlamingen, verdeeld over 10 jaar en corrigeren deze ambitie voor die aantallen die reeds gerealiseerd zijn en/of door de extra instroom reeds in verhoogde prognoses zijn meegenomen. Zo zijn sinds de prognose 2019 vanaf 2020 reeds circa 40 huishoudens extra ingestroomd en voorziet de provinciale huishoudensprognose uit 2022 per jaar al in een extra groei van 35 huishoudens vanuit het buitenland ten opzichte van de prognose uit 2019. Om dubbeltelling te voorkomen houden we vast aan het onderbouwde aantal van 1.000 tot 1.500 huishoudens per jaar (ten opzichte van de prognose uit 2019 en corrigeren we dit aantal met de extra aantallen instroom waarmee reeds gerekend wordt in geüpdatete prognoses. Voor de prognose uit 2022 gaat het dus om 35 huishoudens per jaar. Uitvoerige monitoring is bij deze aanpak essentieel. De Vlaamse instroom bestaat in grote mate uit een specifieke doelgroep: jonge huishoudens, op zoek naar een betaalbare grondgebonden koopwoning, veelal in de bestaande voorraad. We willen Vlamingen de ruimte bieden waarnaar ze op zoek zijn.

Hiervoor zetten we primair in op bouwen voor doorstroming. Hiermee slaan we twee vliegen in één klap, namelijk: (1) het vrijspelen van woningen die aantrekkelijk zijn voor Vlamingen en (2) het bedienen van doelgroepen die nu niet bediend worden met complementaire nieuwbouw, zoals de groep ouderen. Hoe meer verhuizingen we genereren, hoe meer huishoudens de kans krijgen de gewenste stap op de woningmarkt te kunnen maken. Aantrekken van 1.000 tot 1.500 Vlaamse huishoudens verdeeld over 10 jaar Zeeuws-Vlaanderen kan van grotere betekenis zijn voor de opvang van de woningbehoefte vanuit Vlaanderen. Hierbij geldt dat de juiste woningen met de juiste kwaliteit op de juiste locaties beschikbaar moeten komen. Om deze kans optimaal te benutten, gaan we scherp aan de wind zeilen: bovenop de basisbehoefte gaan we extra bouwen om woningen vrij te spelen. Dit doen we met een Ambitieprogramma: we willen, afgaande op de benoemde kans door InFact, bovenop de reguliere uitbreidingsbehoefte de komende tien jaar 1.000 tot 1.500 woningen extra gaan realiseren ten behoeve van instromende Vlamingen. Dit brengt risico’s met zich mee. Denk aan tegenvallende instroom en gevolgen die dit heeft voor de bestaande woningvoorraad. Wij accepteren die risico’s en committeren ons te handelen (het Transitieprogramma) op het moment dat risico’s zich manifesteren.