Reactie Bespreeknotitie bouwtitels 202403

Zaaknummer : 658416 Aan

:

CC

:

Datum

: 4 april 2024

Van

: Wethouder J-P Hageman

Onderwerp

: ‘Motie bouwtitels’ Groot Hontenisse

Bespreeknotitie Ingekomen stuk Naam fractie : Groot Hontenisse-Hulst Wenst het volgende ingekomen stuk te behandelen in een raadscommissie Nummer van het ingekomen stuk: A28 Afzender van het ingekomen stuk: motie Groot Hontenisse-Hulst en memo college Onderwerp van het ingekomen stuk: Bouwtitels Raadscommissie voor Behandeling: RUIMTE

Inleiding: Groot Hontenisse-Hulst was voornemens een motie inzake bouwtitels in te dienen. Gezien de complexiteit van de materie en de interesse die ook door andere fracties werd gedeeld, is besloten om de motie niet in te dienen, maar dat er eerst een gesprek tussen GHH en wethouder zou plaats vinden. Dat gesprek heeft plaats gevonden op 21 december 2023. Naar aanleiding van dat gesprek heeft de wethouder een memo opgesteld, 10 januari 2024. Om iedere fractie de gelegenheid te geven hierin mee te denken en mee te praten is verzocht om de memo en concept-motie in cie Ruimte te bespreken. Wij pretenderen niet de wijsheid in pacht te hebben, maar zijn bezorgd en willen meedenken en de wethouder, het college ondersteunen om woningbouw in onze kernen, zoals in ons Bestuursakkoord staat, te realiseren. In de tussentijd hebben we helaas moeten constateren dat ons inwoneraantal aanzienlijk geslonken is. – 235 inwoners, verschil 1-1-2023 tov 31-12-2023. Het onderwijs staat onder druk. We zien de problematiek op Nieuw Namen en eerder op Hengstdijk en Terhole. Het VO Reijnaertcollege en sport en cultuur Den Dullaert gaan we een flinke impuls geven. Prima. Maar ontwikkelingen op verschillende beleidsterreinen hebben samenhang. Onderwijs, sport, cultuur hebben samenhang met het woningbouwbeleid. Dat zien we nu terug op Nieuw Namen.

De noodzaak tot nieuwbouw in samenhang met andere ambities is voor ons duidelijk. Daarom onze gedachte om de huidige beleidsregels “nieuwe woningbouwverzoeken” te herzien. In de nieuwe beleidsregels kan het gebruik van bouwtitels in stedelijk gebied worden beperkt en dient de stedenbouwkundige aanvaardbaarheid uitgangspunt te zijn. We willen meedenken en steunen om het dalend inwoneraantal te doorbreken.

Vragen over het ingekomen stuk waar we graag een antwoord op krijgen door het College Inleiding: We begrijpen ten eerste uw bezorgdheid rond het dalende inwoneraantal en de noodzaak tot nieuwbouw. Gezien de veranderende woningbehoefte als gevolg van de veranderende bevolking is het van essentieel belang dat er goede en betaalbare woningen op de juiste plek worden gebouwd. In ons idee gaat het ons inziens niet om grote aantallen. Wij missen echter cijfers hierover. Kan het college ons inzicht geven in mogelijke gevolgen van het gebruik van bouwtitels in stedelijk gebied, als stedenbouwkundige aanvaardbaarheid het uitgangspunt zou zijn ? We richten ons in eerste instantie op het bouwen van woningen die al mogelijk zijn. We leggen ook de focus op bouwen in de kleinere kernen. Binnen de huidige plannen (harde en zachte plancapaciteit, incl. plan van aanpak) is het mogelijk ruim 800 woningen te bouwen (excl. Perkpolder). Bij harde plancapaciteit zijn de procedures doorlopen en bestemmingsplannen gewijzigd waardoor woningbouw vlot van start kan. Bij zachte plancapaciteit gaat het om gebied dat geschikt is voor woningbouw maar waar procedures nog niet zijn gestart. In de eerste alinea op blz 2 staat uitleg over de komende 8 jaar. Dan lijkt het erop dat alle bouwtitels al zijn toegewezen. Dat er geen “ja” meer gezegd kan worden tegen een nieuw woningbouwverzoek.

De gemeente Hulst beschikt voor de komende acht jaar over circa 200 resterende gemeentelijke bouwtitels. Dit is een dynamisch getal dat continu in beweging is als gevolg van sloop en nieuwbouw. Bij nieuwe huishoudensprognose wordt de woningbehoefte berekend en hoeveel woningen er bij moeten worden gebouwd. Ook als er geen titels meer beschikbaar zijn, kunnen we nog bouwen met het Plan van Aanpak. Daarnaast hebben we nog de mogelijkheid om op te schalen met 30% (benoemd in Woondeal). Wij zijn benieuwd hoe andere Zeeuwse gemeenten hier mee om gaan. Heeft het college hier info over ? De Provincie Zeeland streeft ernaar dat woningmarktregio’s een adaptieve woningbouwprogrammering hanteren. Dit biedt de mogelijkheid om flexibel te blijven en mee te bewegen met (onvoorziene) ontwikkelingen. Het doel is om te stimuleren dat er woningen worden gebouwd die bijdragen aan de gezamenlijke doelstelling van de Zeeuwse overheden: een toekomstbestendige woningvoorraad die in 2040 in kwantitatief en kwalitatief opzicht 100% aansluit op de vraag. Immers voorop staat dat de Zeeuwse gemeenten hetzelfde doel nastreven. De mogelijkheid bestaat dat een nieuwe ontwikkeling onderbouwd kan worden met het plan van aanpak ‘Ruimte voor woonkwaliteit’ (pva), waardoor er geen beslag wordt gelegd op de ladderruimte.

Ook wanneer er geen ladderruimte meer is en de behoefte dus niet aangetoond kan worden, is het mogelijk woningen toe te voegen met het plan van aanpak. Voorwaarde hiervoor is dat het woningbouwplan aantoonbaar in de kwalitatieve behoefte moet voorzien. Nultreden- en seniorenwoningen kan je hieronder laten vallen. Daar waar het gaat om géén reguliere twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen of vrije kavels dient te ladderruimte te worden ingezet. We streven naar een mix van typen woningen. Daarnaast is een voorwaarde dat de locatie binnen de bestaande kern moet zijn gelegen. Ook wanneer er geen ladderruimte meer is, is er nog ruimte om woningen te bouwen via het Plan van aanpak. Er wordt gesproken over vernieuwen van de woningvoorraad waar ladderruimte voor nodig is. Over welke projecten gaat het in onze gemeente ? Daar waar het gaat om ladderruimte gaat het niet om herstructureringslocaties. Deze kunnen worden onderbouwd via het Plan van Aanpak. Er is wel ladderruimte nodig voor uitleglocaties, zoals reguliere woningen in de Groote Kreek. Voor sloop en vervangende nieuwbouw is er geen ladderruimte nodig. Er wordt gesproken over het creëren van overschotten. Onze bevolking is aanzienlijk afgenomen. Een slechte zaak. Er is gezinsverdunning, wat tot gevolg heeft dat er voor meer woningen gezorgd

moet worden. Indien er niet meer woningen gebouwd worden, zetten we de krimp, die ingezet is, door. Met gevolgen voor de samenhang in onze gemeente. Hoe ziet het college dit ? Wij zien dit ook zo. Er is echter niet aangetoond dat er een rechtstreeks verband is tussen woningbouw en inwoneraantal. Dus het is nog maar de vraag of meer bouwen, ook meer inwoners betekent. Woningbouw heeft geen aanzuigende werking tot gevolg en is niet de oorzaak van krimp. Feiten laten niet zien dat er een verband bestaat tussen woningbouw en inwoneraantal. Het gemeentelijke inwoneraantal is mede afhankelijk van migratie. Andere factoren dan woningbouw beïnvloeden migratie. Woningprijzen, economische situatie, prijsverschil Nederland en België, fiscale regelgeving, vestigingsklimaat etc. Om woningen op bedrijfslocaties in de bebouwde kom te bouwen is prima. In hoeverre is dit vervanging/vernieuwing of is dit toevoegen aan de woningvoorraad ? Als er geen woningen worden gesloopt of bouwtitels worden verplaatst, is er sprake van toevoegen. Indien het plan niet aan de voorwaarden van het plan van aanpak voldoet, dient ladderruimte te worden ingezet. Is er een plan van aanpak om particuliere woningvoorraad te vernieuwen ? Er is geen plan van aanpak voor het vernieuwen van de particuliere woningvoorraad. Maar we zijn wel voornemens te vernieuwen of te verduurzamen.

Hiervoor is ook de particuliere woningeigenaar zelf aan zet. Onze bevolkingsprognose neemt af. Dat dalend inwonertal willen, moeten we doorbreken. Betekent dit dat we nog minder mogen gaan bouwen ? Elke drie jaar maakt de Provincie Zeeland een prognose van de verwachte ontwikkeling van de bevolking en huishoudens op basis van geboorte, sterfte en migratie. De Provincie maakt voor deze voorspelling gebruik van de kennis van gemeenten over lokale ontwikkelingen. Een dalend inwonertal hoeft dus niet te betekenen dat we minder mogen gaan bouwen. Vandaar ons idee voor een soepele grondhouding voor nieuwe woningbouwverzoeken. Het college heeft altijd een soepele grondhouding gehad voor nieuwe woningbouwverzoeken, maar een verzoek dient wel te passen binnen de vigerende wet- en regelgeving. Een en ander kan ook worden afgeleid aan de door u verstrekte lijst met het overzicht van woningbouwplannen. In 2022 is de ladderruimte herijkt, waardoor er meer ladderruimte is bijgekomen. Voorheen waren er andere richtlijnen vanuit het Rijk en de Provincie.

Opmerkingen/ suggesties over het ingekomen stuk waar we graag een reactie op krijgen van de overige fracties en/of het college van B&W