Randvoorwaarden dg 4 definitief 28-3-12 mailbaar
Tekst van het document
Randvoorwaarden Deelgebied 4 De Posthoorn H u l s t “ D e N i e u w e B i e r k a a i ”
28 maart 2012
op ten noort blijdenstein ARCHITECTEN
EN
ADVISEURS
2
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
Inhoud De Nieuwe Bierkaai algemene planbeschrijving
4
Locatie deelgebied 4
8
Bestemmingsplan en nadere afspraken
10
Ontsluiting en parkeren
11
Stedenbouwkundig ontwerp & beeldkwaliteit
12
Architectuur
15
Materialen en kleuren
16
Referentiebeelden
17
Programma
18
Randvoorwaarden voor deelname
20
Planning
21
bij dit rapport behorende bijlagen: vastgesteld bestemmingsplan (2 april 2009) en do stedenbouwkundig plan (25 januari 2005)
Voor Randv lopig oor Ont waar wer den p D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
3
De Nieuwe Bierkaai algemene planbeschrijving Aanleiding
Visie en doelstelling
Hulst is één van de oude vestingsteden in Nederland met prachtige wallen,
De economische problematiek van de Bierkaaistraat vormt de aanleiding voor
een historisch stratenpatroon en vele monumentale gebouwen. Aan het eind
het plan De Nieuwe Bierkaai. Doelstelling van het plan is het duurzaam aan-
van de 21e eeuw floreert Hulst als toeristisch koopcentrum voor de regio Oost-
trekkelijk maken van Hulst om te wonen, te werken en te verblijven. De basis
Vlaanderen. De meeste toeristen benaderen Hulst via de Gentse poort aan de
voor de oplossing wordt gevormd door versterking van de aantrekkelijkheid
zuidzijde. De Gentsestraat en de Steenstraat vormen de as van een wandel- en
van de openbare ruimte, realisatie van extra woningen en versterking van de
winkelgebied. Andere delen van het winkelgebied, zoals de Bierkaaistraat,
winkelstructuur, zonder het totale winkeloppervlak te vergroten. De complexi-
liggen verscholen voor de bezoeker. Door de teruglopende publieke belangstel-
teit van de situatie en de grote groep betrokken stakeholders noodzaken te
ling volgt er een zowel kwantitatieve als kwalitatieve teruggang van de com-
kiezen voor een flexibel planproces en verschillende mogelijke eindsituaties.
merciële voorzieningen. Hierdoor dreigt een steeds verdergaande verpaupering
Hierdoor wordt niet alleen optimaal draagvlak gevonden maar gaan partijen
van dit deel van de Hulster binnenstad. De winkeliers in dit gebied willen graag
hun kansen en mogelijkheden door middel van het plan invullen.
hun toekomstperspectieven verbeteren. Het gebied is autovrij gemaakt, voorzien van een nieuwe bestrating en er is een luifelplan ontwikkeld. De ingrepen
Concept
blijken echter onvoldoende om de teruggang te keren. De gemeente Hulst sluit
Uitgangspunt voor de plannen voor De Nieuwe Bierkaai is het behoud van het
daarom een overeenkomst met een projectontwikkelaar voor de ontwikkeling
historisch karakter van de binnenstad van Hulst.
van dit gebied. Tot eind 2003 wordt aan plannen gewerkt, die uiteindelijk poli-
De monumentale Keldermanspoort en de, op een oude kaart van Jacob van
tiek en economisch niet haalbaar blijken te zijn. Zowel bij de politiek als bij de
Deventer uit het eind van de 16e eeuw aangetroffen, haven vormen de basis
bewoners ontbreekt het draagvlak voor dit project. De oorzaak hiervan is dat
voor het reconstructieplan van dit deel van de binnenstad. De oorspronkelijke
het project te weinig aandacht schenkt aan het versterken van de kwaliteit en
situatie met een haven tussen de Overdamstraat en Bierkaaistraat wordt her-
aantrekkelijkheid van het gebied voor de gebruikers, te weten de inwoners en
steld. Door het realiseren van de nieuwe haven wordt de aantrekkelijkheid van
de (koop)toeristen. De samenwerking met de ontwikkelaar wordt beëindigd.
dit deel van het centrum van Hulst aanzienlijk vergroot. Voor de versterking
Omdat de problemen voor het noordoostelijk deel van Hulst niet zijn opgelost,
van het bestaande winkelgebied in de binnenstad wordt een nieuw herkenbaar
besluit het College van B&W eind 2003 zelf als opdrachtgever voor de heront-
winkelcircuit toegevoegd. Het Definitief Ontwerp Stedenbouw van 25 januari
wikkeling van dit deel van de binnenstad op te treden vanuit de overtuiging
2005 is vastgelegd in het definitieve bestemmingsplan “De Nieuwe Bierkaai”
dat duurzame vernieuwing alleen plaats kan vinden door bewust(er) te sturen
dat in april 2009 is vastgesteld.
Steenstraat
Bierkaaistraat
Vismarkt
Overdamstraat
op ruimtelijke kwaliteit. Sturen op ruimtelijke kwaliteit als basis voor stedelijke vernieuwing vraagt durf, vindingrijkheid en doorzettingsvermogen. Een open benadering van de mogelijkheden en een flexibel basisplan waarmee ingespeeld kan worden op nieuwe zienswijzen en gegevens als archeologische vondsten leveren uiteindelijk de gewenste duurzame verbetering van het plangebied en van het centrum van Hulst als geheel.
Keldermanspoort
4
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
lgens
bou-
r is
de
als de
tie zijn
stkan-
Deelgebieden Het plangebied is opgedeeld in verschillende deelgebieden, deze zijn weergegeven op de afbeelding van het Definitief Ontwerp Stedenbouw. De verschillende deelgebieden worden als volgt aangeduid: Deelgebied 1:
“De Dobbele Poort”
Deelgebied 2:
“De Nieuwe Haven” met het “havengebouw”
en
Deelgebied 3:
“Keldermanspoort”
ant
Deelgebied 4:
“De Posthoorn”
oraf
Deelgebied 5 & 7:
“Nieuw ’s Gravenhof”
Deelgebied 6:
“Overdamstraat”
Deelgebied 8:
“Boel”
Deelgebied 9:
particulier
Deelgebied 10:
particulier
ologi-
ebied
eali-
jk deel,
RP
water
blieke functie
uwing
openbaar gebied
bijzondere publieke functie
dwingende rooilijnen
openbaar gebied aan water
bebouwing
kapzone vanaf gevel
water
nieuwe bebouwing
parkeren binnen bouwblok mogelijk
plangrens
winkelfront
parkeren in de wal
bijzondere publieke functie
dwingende rooilijnen
bebouwing
kapzone vanaf gevel
nieuwe bebouwing
parkeren binnen bouwblok mogelijk
winkelfront
parkeren in de wal
dwingende rooilijnen kapzone vanaf gevel parkeren binnen bouwblok mogelijk parkeren in de wal Definitief Ontwerp Stedenbouw “De Nieuwe Bierkaai” Hulst - februari 2008 Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
5
Openbare ruimte
Programma voor De Nieuwe Bierkaai
De nieuwe haven vormt het hart van het plan. Het water is de drager van de
In het totale plangebied zal een mix van functies gerealiseerd worden met de
kwaliteit van het openbaar gebied. De gekozen vorm van de nieuwe haven
nadruk op winkels en woningen. Hierbij zal de begane grondlaag zoveel moge-
volgt in hoofdlijnen de historische vorm. Het waterpeil in de nieuwe haven
lijk worden benut voor de voorzieningen.
zal worden aangelegd op min of meer het oorspronkelijke waterpeil, circa 4
Om een zo groot mogelijke functiemenging te bewerkstelligen heeft het de
meter onder het huidige maaiveld. Voor de beleving van het water in de haven
voorkeur dat boven de begane grondlaag wordt gewoond. In het plan wordt
worden naast hoge ook lage kades aangelegd. Deze zijn beiden toegankelijk.
niet voorzien in een toename van het aantal vierkante meters ten behoeve van
Bruggen, trappen en hellingbanen functioneren als verbindende elementen. De
commerciële doeleinden. Er zal eerder sprake zijn van een lichte daling.
bruggen, trappen en hellingbanen hebben een dusdanig karakter dat zij actief
Binnen het winkelcircuit in de binnenstad, dat zich uitstrekt van de Gentse-
bijdragen aan de verblijfskwaliteit.
straat via de Steenstraat naar “De Nieuwe Bierkaai”, vormt de laatstgenoemde
De Keldermanspoort wordt door de ingrepen in het stedenbouwkundig plan
het begin- of eindpunt van het circuit. Er wordt in de plannen voor de Nieuwe
als object veel directer betrokken bij de binnenstad van Hulst.
Bierkaai voorzien in een mogelijkheid om een “winkelrondje” te kunnen
blik op de Keldermanspoort
verblijfskwaliteit van de lage kade
blik op het havengebouw vanaf het water
blik op het havengebouw vanaf de straat
maken, waarbij alle winkels tussen het ‘s Gravenhofplein en de Bierkaaistraat Ontsluiting en parkeren voor hele gebied (voor deelgebied 4 zie pag 11)
worden aangedaan.
Momenteel wordt gestudeerd op een nieuwe verkeerscirculatie voor het hele
Aan de nieuwe haven staat een bijzonder gebouw gepland, het zogenaamde
centrum van Hulst. In het stedenbouwkundig plan is vooralsnog rekening
“havengebouw”. Dit gebouw krijgt een eigentijdse, moderne architectuur. De
gehouden met de huidige verkeerscirculatie, waarin de Overdamstraat een
exacte functie die het gebouw zal herbergen wordt nog nader bepaald.
eenrichtingsweg is en de Vismarkt en de Bierkaaistraat autovrij zijn. De overige wegen in het plan (Dubbele Poort en de Minderbroedersstraat) kennen tweerichtingsverkeer. In de huidige situatie bestaat een evenwicht tussen vraag en aanbod van parkeerplaatsen. De bezetting van het ‘s Gravenhofplein ligt op werkdagen onder de 60%. De voorgestelde nieuwbouw op het plein verkleint de parkeerruimte tot circa 60% van de huidige capaciteit, waarbij de circa 40 parkeerplaatsen op het Nassaubolwerk ook voor het plangebied zijn meegeteld. Omdat in het plan sprake is van een stijging van het aantal woningen (het totaal aan commerciële ruimten blijft ongeveer gelijk) zal bij realisatie extra parkeerruimte moeten worden gecreëerd door middel van een parkeergarage onder het bouwblok van deelgebied 7 en het ‘s Gravenhofplein. Voor de piekbelasting op zondagmiddagen en koopavonden zal een beroep moeten worden gedaan op de terreinen voor langparkeren buiten de binnenstad. vogelvlucht over de haven vanuit noordwestelijke richting
Om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor de nieuwbouwwoningen wordt gesteld dat de benodigde parkeerplaatsen voor de woningen zoveel mogelijk binnen de verschillende ontwikkelingen een plek dienen te krijgen. Gezien de monumentale binnenstedelijke situatie wordt een parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per woning en 1:75m² voor de overige functies voldoende geacht. Door toevoeging van parkeervoorzieningen binnen de herontwikkeling van de deelgebieden wordt ten opzichte van het bestaande aantal een toename van circa 86 parkeerplaatsen mogelijk. Ondanks de uitbreiding van het aantal woningen blijft het aantal parkeerplaatsen binnen de hierboven gestelde gangbare norm. het toekomstige winkelcircuit
6
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
het winkelcircuit tov de parkeerplaatsen
vogelvlucht over de haven vanuit zuidoostelijke richting
Bebouwing
Het plangebied maakt deel uit van de binnenstad van Hulst, dat op de Ar-
Niet alle deelgebieden uit het stedenbouwkundig plan bevatten nieuw te
cheologische Monumentenkaart wordt aangeduid als een terrein van hoge
bouwen gebouwen. De huidige bebouwing van de deelgebieden 6, 9 en 10 en
archeologische waarde. De gemeente Hulst heeft in 2006 voor de binnenstad
op de kop van de Vismarkt zal voorlopig gehandhaafd blijven.
van Hulst een archeologische verwachtingskaart en een beleidsadvieskaart laten opstellen die door de gemeenteraad op 15 februari 2007 zijn vastgesteld.
Gebruik
Adviezen met betrekking tot archeologie in de binnenstad van Hulst zijn op
Door de aanleg van de nieuwe haven wordt niet alleen nieuwe openbare
deze beleidsadvieskaart gebaseerd.
ruimte en bebouwing gerealiseerd, maar wordt tevens een meerwaarde ge-
Het centrale onderzoeksthema voor het project “De Nieuwe Bierkaai” is het
creëerd voor het dagelijks leven van bewoners, toeristen en werkenden in de
voormalig havengebied rond de Bierkaai met als belangrijkste onderwerpen
binnenstad van Hulst. De aanleg van “De Nieuwe Bierkaai” inspireert en is na
handel en ambachten, prestedelijke bewoning en bewoningsgeschiedenis.
oplevering in 2011 geen statisch geheel.
De plannen in deelgebied 2 vormen de spil van het project. De hier gelegen
Bij evenementen kan het gebied een rol gaan spelen. De Pieten van Sinterklaas
haven werd vanwege het verzandingsproces rond 1590 gedempt. Hier heeft
hebben in 2009 de haven al ingemeten voor de aankomst van de stoomboot.
sloop van de bestaande bebouwing plaatsgevonden, waarna de gedempte
Rond de kerstdagen kan een kerstmarkt worden gehouden op de lage kades. In
haven is uitgegraven tot maximaal het niveau van de bodem van de voormalige
de winter is de haven misschien bevroren en kan er geschaatst worden. Tijdens
havengeul. Binnen het plangebied zijn dan ook diverse bijzondere vondsten
de carnaval kan op de lage kade bij de Vismarkt een biertent geplaatst worden.
gedaan zoals een oud bruggenhoofd uit de 16e eeuw, oude scheepsresten en
Bij de Spaanse trappen kan ’s zomers een zandstrand worden aangelegd voor
fundamenten van een woning uit de 13e eeuw en scheepsdelen uit de 15e
de jeugd. Voor de toeristen kan er een boeken- of een kunstmarkt worden
eeuw. Daarnaast zijn er uit de tijd van de Spaanse overheersing resten van
gehouden. Bij de Keldermanspoort is een podium voor een openluchttheater.
kogels, granaten, Spaanse helmen, kruiken en een borstplaat gevonden.
Nieuwe evenementen als bijvoorbeeld concerten kunnen worden georganiseerd in het havengebied met de lage Vismarkt en de Keldermanspoort als
In deelgebied 4, ter plaatse van het voormalig postkantoor, is de bestaande
wisselend podium, waarbij de bezoekers heen en weer kunnen lopen tussen
bebouwing gesloopt en zullen drie nieuwbouwcomplexen worden gebouwd
de podia. Of misschien komt er ringsteken op kleine boten in de haven met
met eventueel een ondergrondse parkeerkelder. De nog rechtopstaande oude
toeschouwers op de hoge en lage kade. Kortom, een gebruik van het openbaar
kloostermuur van het Minderbroederklooster wordt indien mogelijk in het
gebied dat in de komende jaren verder zal uitgroeien. Hetzelfde geldt voor de
bouwplan opgenomen. Het advies in het kader van de archeologische monu-
kunsttoepassing in het gebied.
mentenzorg is behoud in situ. Er is een hoge verwachting op het voorkomen van bewoningssporen (12e-16e eeuw) en een stratenpatroon. In het verleden
Duurzaamheid
werden op deze locatie reeds ‘zelas’pakketten met laatmiddeleeuws aardewerk
In deze tijd van een sterk groeiend maatschappelijk bewustzijn over duurzaam-
aangetroffen. Het archeologisch advies luidde dat de sloop van de bestaande
heid, klimaat en energie zet ook Hulst zich hiervoor in. De gemeente Hulst
bebouwing tot aan het maaiveld plaats mocht vinden. Daarna is een inventa-
hanteert een brede scope op duurzaamheid en daarbij worden, naast milieuas-
riserend veldonderzoek door middel van boringen uitgevoerd. De boringen
pecten. ook sociale en economische aspecten meegenomen. Bij de ontwikkeling
kenden een sterk variërende bodemopbouw. Onder het oude postkantoor zijn
van het gebied is duurzaamheid een uitgangspunt.
geen dateerbare materialen verzameld. In de rest van de postkantoorlocatie
Bij de ontwikkelaars is de uitdaging neergelegd om binnen die kaders tot een
zijn vondsten gedaan die niet ouder zijn dan de 16e eeuw. Het lijkt erop dat
hoogwaardige eigentijdse invulling op kavel- en gebouwniveau te komen.
activiteiten in de Late Middeleeuwen zich vooral concentreerden rond en op het ‘s Gravenhofplein. Dit komt overeen met de historische bronnen. De
Archeologie
puin- en baktseenresten in de postkantoorlocatie kunnen vermoedelijk worden
In het plangebied neemt archeologie een bijzonder plaats in. In de toelichting
toegeschreven aan de vestingwerken, die aan het eind van de 15e eeuw in
behorende bij het bestemmingsplan “De Nieuwe Bierkaai” zijn de conclusies
steen werden opgericht. Omdat tijdens het inventariserend bodemonderzoek is
per deelgebied omschreven.
geconstateerd dat er archeologische waarden aanwezig zijn, wordt geadviseerd
Vooralsnog is het uitgangspunt dat de gemeente, mede gezien de complexiteit
een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proef-
met name in relatie tot archeologie, de gronden bouwrijp aanleverd.
sleuvenonderzoek. Er worden voornamelijk resten van vestingwerken verwacht. Om de aanwijzingen voor zoutwinning te onderzoeken kan onder andere een sleuf onder het voormalige postkantoor worden gepland.
Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
7
Locatie en uitgangspunten deelgebied 4 De stedenbouwkundige en architectonische uitwerking van deelgebied 4
Uitgangspunten voor de aansluitingen van de bebouwing op de stadswal
is een complexe opgave. Bij de invulling van deze locatie speelt, naast de
zijn:
beeldkwaliteitseisen, de veelzijdige oriëntatie een belangrijke rol.
•
niet bouwen in of over de stadswal
Het deelgebied 4 maakt onderdeel uit van het plan voor de Nieuwe Bier-
•
minimaal voldoen aan het historisch profiel. Indien mogelijk minder
kaai. Het bestemmingsplan geeft kaders voor de uitwerking aangevuld
steil zodat de huidige situatie zo weinig mogelijk aangepast hoeft te
met de randvoorwaarden vastgelegd in het Definitief Stedenbouwkundig
worden.
Ontwerp (2005).
Daarnaast dient de stadswal toegankelijk te zijn voor mindervaliden. De
Door de ligging op de rand van het historische centrum neemt deelgebied 4
toegang tot de stadwal dient zo dicht mogelijk bij de Keldermanspoort te
een bijzondere plek in en zal het plan een belangrijk onderdeel worden van
liggen.
het silhouet van de historische kern van Hulst. De ligging tegen de wallen vraagt om een zorgvuldige afstemming met de wallen. In overleg met de
Eenheid in diversiteit:
RACM, de gemeentelijke monumentencommissie, de welstandscommissie en
De drie losstaande gebouwen spreken dezelfde taal en vormen een een-
de Stichting Menno van Coehoorn zijn afspraken uitgewerkt over massa en
heid, ze zijn familie van elkaar.
plaatsing (zie ook hoofdstuk Bestemmingsplan). Uitstraling van de hoek aan de Overdamstraat- Minderbroederstraat: Complexmatige ontwikkeling:
De hoek van de Overdamstraat en de Minderbroederstraat heeft een eigen
Na diverse ontwerpstudies en gesprekken met belangengroeperingen is beslo-
herkenbaar karakter, waardoor het publiek aantrekt vanuit de Bierkaai.
ten het bouwvlak van deelgebied 4 op te splitsen in 3 bouwblokken behorende tot één complex: gebouw A, B en C. Er is voldoende transparantie tussen de
Binnenstedelijk karakter:
blokken om de relatie met de vesting en de stad te waarborgen en de unieke
De gebouwen moeten het karakter hebben van binnenstedelijke woningen
ligging te accentueren.
met een levendige begane grondlaag. De vorm en de materiaalkeuze moeten hierbij aanlsuiten.
Rooilijnen: Om bij deze opdeling het programma zoveel mogelijk in stand te houden is
Plaats van de entrees:
ervoor gekozen de rooilijnen aan de Minderbroederstraat en aan de Verlengde
De gebouwen zijn gericht naar de stad. De entrees van de woningen en van de
Overdamstraat te wijzigen. Door de rooilijn aan de Verlengde Overdamstraat
functies op de begane grond liggen aan de Minderbroederstraatzijde.
iets verder terug te leggen, komen zowel de Keldermanspoort als de groene vestingwal met de boomkronen beter in het zicht te liggen. De rooilijn aan de
Gevel aan de havenzijde:
Minderbroederstraat krijgt een duidelijke knik bij bouwblok A, zodat hier een
De gevel aan de havenzijde moet worden als een voorgevel vormgegeven.
volume met een rechte gevellijn ontstaat. Deze rooilijn past in het verlengde van de bebouwing aan de overzijde van de Dubbele poort (van der Walle). Goot- en bouwhoogte: De maximale goothoogte is 10 meter en de maximale bouwhoogte 16 meter. De gemeenteraad heeft aanvullend op het bestemmingsplan gesteld dat aan de zijde van de wallen tot maximaal 13 meter mag worden gebouwd.
8
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
Bovenste verdieping In overleg met Welstand (DSL) / Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (het voormalige RACM) / en de Menno van Coehornstichting is overeengekomen dat aan de west- en de zuidzijde van de drie bouwblokken de bovenste laag 7 meter terugligt ten opzichte van de rest van de gevel aan de wal- en zuidzijde.
Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
9
Bestemmingsplan en nadere afspraken Bestemmingsplan In het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan van april 2009 heeft deelgebied 4 de bestemming ‘Centrum’. Binnen deze bestemming is een scala aan functies mogelijk, zoals wonen, detailhandel, horeca, dienstverlening, werkgelegenheid, vermaaksfuncties en de onmisbare parkeerfunctie. Binnen het bouwblok zijn tevens de aanduidingen ‘specifieke vorm van centrum winkelfront (sc-wf) en de (h) van horeca aangegeven. De Raad van State heeft het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan van april 2009 voor wat betreft het gebied gelegen tussen de Minderbroederstraat en de Overdamstraat (de voormalige postkantoorlocatie) echter vernietigd. De Raad van State was van mening dat er voor deelgebied 4 al vergevorderde randvoorwaarden waren opgesteld (in de structuurstudie deelgebied 4) die nog niet in het bestemmingsplan verwerkt waren. Daarmee zijn de randvoorwaarden van deze studie maatgevend voor de ontwikkeling van dit gebied. Voor deelgebied 4 zal derhalve op basis van deze randvoorwaarden een nieuwe planologische procedure moeten worden doorlopen. •
het complex bestaat uit drie bouwblokken;
•
aanpassen rooilijnen ten behoeve van zicht op vesting en Keldermanspoort;
•
maximale goothoogte: 10 meter, maximale bouwhoogte aan walzijde: 13 meter, overige zijde: 16 meter.
Aansluitend op het bestemmingsplan heeft het College ingestemd met de ambitie om naast de Keldermanspoort, in deelgebied 4, een hotelfunctie te faciliteren. Dit mag tevens groter zijn dan de thans in het huidige bestemmingsplan vastgestelde aanduiding (h). Uiteraard zal dit middels een planologische procedure moeten worden vastgesteld. Uitgangspunt is dat blok A, maar eventueel ook een deel van blok B of zelfs B en C een hotelfunctie mag bevatten. Het rapport “De Smaak van Hulst” dient daarbij als een receptenboek om de hotelfunctie ruimer op te vatten dan kamerverhuur alleen. De gemeente staat open voor ideeën over een horecaPLUS variant met restaurant, welness of andere toeristische/recreatieve functies. Dit zal uiteraard eerst door het College, dan wel de gemeenteraad goedgekeurd moeten worden.
10
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
rn e V
i
ig et
d
Ontsluiting en parkeren De Minderbroedersstraat is een tweerichtingsweg. De ontsluiting van deelgebied 4 zal dan ook uitsluitend plaatsvinden aan deze straat. De in- en uitrit van de mogelijke parkeergarage ligt aan de smalle zuidzijde van het perceel. De parkeernorm is ook voor deelgebied 4: 1,2 parkeerplaats per woning en 1:75m² voor de overige functies. Voor deelgebied 4 betekent dit dat er een inpandige parkeergarage gerealiseerd moet worden. De capaciteit van het perceel is echter beperkt en de vorm laat zich moeilijk rijmen met een zo efficient mogelijke garage. Aangrenzend aan perceel 4 zijn twee andere mogelijke opties. Onder het ‘s Gravenhofplein is nog capaciteit voor extra parkeerruimte en onder deelgebied 8 is in theorie een grotere parkeergarage mogelijk dan het toegestane programma vraagt. Wellicht zijn dit opties die in samenspraak met gemeente en
parkeren op maaiveld ‘s Gravenhofplein
een potentiële ontwikkelaar van deelgebied 8 overwogen kunnen worden. Indien er een overmaat aan capaciteit wordt gerealiseerd onder het ‘s Gravenhofplein of onder deelgebied 8 kan hiervoor een opbrengst van maximaal € 15.000,- (excl. BTW) worden berekend per parkeerplaats. Het (her)ingerichte parkeerdek op straatniveau van het ‘s Gravenhofplein blijft openbaar toegankelijk ten behoeve van bezoekers en winkelend publiek.
elk deelgebied voorziet in haar eigen gebouwde parkeervoorziening
onder deelgebied 8 en het ‘s Gravenhofplein aparte garages met overcapaciteit ten behoeve van deelgebied 4 Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
11
Stedenbouwkundig ontwerp & beeldkwaliteit Kappen Deelgebied 4 wordt beschouwd als een complex. Dit complex bestaat uit een ensemble van drie gebouwen: A, B en C. Per gebouw binnen het ensemble wordt één kapvorm gekozen. Het is ook toegestaan om het gehele complex met één kapvorm uit te voeren. Dakkapellen zijn toegestaan mits de som van alle dakkapellen op een dakvlak maximaal 30% van het betreffende dakvlak bedraagt. De maximale breedte van een dakkapel bedraagt 1,5 meter en de minimale hoogte is 1,25 x de breedte. kap-principe Het gebouw staat achter opgaand groen. De kap steekt boven de groene wal uit. De rest van het gebouw valt hierdoor voor een groot deel weg. Hierdoor is de vormgeving van de kap beeldbepalend geworden voor het aangezicht van het gebouw vanaf een afstand.
12
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
A B C Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
13
A B C 14
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
Architectuur Eigentijds maar passend Het uitgangspunt voor de beeldkwaliteit is de “historische context”. Dit betekent niet dat er historiserend gebouwd moet worden. Een eigentijdse moderne vertaling is mogelijk mits passend in de historische context door bijvoorbeeld schaal, maat en materialisering. De beeldkwaliteit van deelgebied 4 moet passen bij de bestaande gevels rondom de Bierkaai en de ‘s Gravenhof. Bij historiserende gevels zal zorgvuldig aandacht moeten worden besteed aan de kappen, ritmiek van de gevelindeling, materiaal- en kleurkeuze, zwaarte van kozijnhout, detaillering van draaiende delen, roedeverdeling, kroonlijsten, gootdetaillering en dergelijke. Bij passend eigentijds zal naast de afspraken over kapvorm en gevelindeling extra aandacht besteed moeten worden aan de samenhang van het ensemble, het passen binnen de historische context en de directe gebouwde en onbebouwde omgeving als de Keldermanspoort, de vestingwal en het ‘s-Gravenhofplein. Bescherming en behoud van en respect voor de Keldermanspoort en de kloostermuur zijn uitgangspunt. Gevels De gevels moeten passen bij de bestaande gevels in het plangebied De Nieuwe Bierkaai. In Hulst bestaan de gevels uit vlakken met gaten. Dit principe zal zowel bij eigentijdse als bij historische architectuur tot uiting moeten komen. Verticaliteit is een belangrijk uitgangspunt.
Hierdoor ontstaat een parcellering die past binnen het gelede karakter van de panden in de Hulster binnenstad. De gevels worden bepaald door verticaal gerichte elementen zoals geveldoorbrekingen, waarbij de onderlinge afstand tussen deze elementen (gemeten tussen de denkbeeldige middellijnen) minimaal 1,5 en maximaal 2,5 meter mag bedragen. Op de begane grond van de als winkel in gebruik zijnde panden mogen de geveldoorbrekingen horizontaal gericht zijn mits hierin een verticale geleding is aangebracht.
Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
15
Materialen en kleuren Het kleur- en materiaalgebruik zal ook moeten aansluiten op het karakter van de bebouwing van de Hulster binnenstad. Het hoofdmateriaal zal moeten bestaan uit baksteen in roodbruine warme tinten. Om de diversiteit en de individualiteit verder tot uitdrukking te laten komen zijn gestuukte of wit gekeimde gevels ook beperkt toegestaan. Overige materialen die passen binnen het Hulster karakter zijn hout, glas, beton (kroonlijsten) en natuursteen. Belangrijkste materiaal voor de dakbedekking zijn zwarte/antracietgrijze en rode dakpannen. Daarnaast past een leien dak (in rode of antracietgrijze tinten) ook in het historische beeld van Hulst.
16
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
Referentiebeelden Ter inspiratie zijn hiernaast enkele complexachtige referenties opgenomen. Deze voorbeelden zijn illustrerend bij de genoemde eisen en uitgangspunten.
Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
17
Programma In deelgebied 4 is ruimte voor de volgende functies: - horeca, waaronder een hotel in gebouw A en evt in gebouw A+B - detailhandel, mits detailhandel in deelgebied 8 is gevuld - wonen op de verdieping - zakelijke dienstverlening - parkeergarage - publieksfunctie/vermaakfunctie. Uitgangspunt bij de ontwikkeling van deelgebied 4 is dat de functies en de vormgeving van de bebouwing een bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van het gebied De Nieuwe Bierkaai en de binnenstad van Hulst als geheel. De gemeente heeft daarom het rapport ’De Smaak van Hulst’ omarmt waarbij de functies binnen het plangebied De Nieuwe Bierkaai de aantrekkelijkheid van het centrum vergroten. Hierin past onder andere een hotelfunctie en andere toeristische trekpleisters. Te denken valt aan een HorecaPlus concept als well-
programma deelgebied 4 - 6 januari 2012 alles in m² BVO Deelgebied 4 Gehele blok/kavel
kelder
beg gr
1e verd
2e verd
3e verd
subtotaal [m²]
2849 -
756
-
-
-
2849 756
kelder
beg gr
1e verd
2e verd
3e verd
subtotaal [m²]
0
868 868
868 868
868 868
868 868
0 868 2605
kelder
beg gr
1e verd
2e verd
3e verd
subtotaal [m²]
0
608 608
608 608
608 608
608 608
0 2432
kelder
beg gr
1e verd
2e verd
3e verd
parkeergarage zie gehele blok commerciële ruimte appartementen totaal [m²]
0
617 617
617 617
617 617
617 617
0 617 1851 + 1851 m²
aantal parkeerplaatsen t l appartementen t t aantal
32 -
4
10
10
4
28
parkeergarage verkeersruimte Blok A parkeergarage zie gehele blok horeca/commerciële ruimte hotelfunctie totaal [m²]
ness, sport, museum, kunstgalerie, E-entertainment/mediatheek, toprestaurant
3473 m²
etc. In de plint van het gebouw is ook ruimte voor zakelijke dienstverlenende functies als kleine kantoorruimtes, reisbureaus, schoonheidsalon/kapsalon etc.
Blok B
In gebouw B en C is de Kloostermuur opgenomen. Deze muur kan benut schermde werkruimtes.
parkeergarage zie gehele blok appartementen totaal [m²]
Mogelijke invulling programma
Blok C
worden voor afscherming van privacygevoelige functies als wellness of afge-
In eerdere ontwerpstudies is een mogelijk programma uitgewerkt met een hotel met 40 kamers in blok A, 28 appartementen en een parkeergarage met 32 plekken. Afstemmen parkeerbehoefte
2432 m² subtotaal [m²]
Uitgangspunt voor de ontwikkeling in deelgebied 4 is dat op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte conform de parkeernorm. Het programma en de parkeerbehoefte zullen derhalve op elkaar moeten worden afgestemd. Zoals beschreven op bladzijde 11 zijn er buiten deelgebied 4 ook
28 woningen
mogelijkheden om parkeerplaatsen te realiseren. Hierdoor is het mogelijk om in deelgebied 4 geen parkeergarage te bouwen en de benodigde parkeerplaatsen in de nabijheid te verwerven/aan te kopen.
18
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
uitgeefbaar grondoppervlak [m²] bbo (excl. parkeergarage) [m²] volume (m² bvo * 3,2m) [m³]
2849 2093 5923
begane grond
1e en 2e verdieping
3e verdieping
parkeergarage
Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
19
Randvoorwaarden voor deelname De gemeente zal als gunningscriteria de volgende voorwaarden stellen: - het in dit document opgenomen programma is uitgangspunt voor de ontwikkeling. - de minimale grondopbrengst conform de projectexploitatie moet worden gehaald. - de gebruiker/hotelier/exploitant dient vooraf aan de ontwikkelaars bekend te zijn zodat er vraaggestuurd ontwikkeld en ontworpen wordt. Hierbij wordt getoetst welke meerwaarde de toekomstige gebruiker of exploitant heeft op de functie die aan het gebied als geheel wordt toebedeeld. - de ontwikkeling dient een fysieke bijdrage te leveren aan de kwaliteit van het hele gebied De Nieuwe Bierkaai Hierbij wordt gekeken welke bijdrage de ontwikkeling levert aan de Identiteit van Hulst (Zout, Vestingstad?) en/of de aantrekkelijkheid van het centrum wordt vergroot, welke bijdrage de ontwikkeling levert aan toerisme en recreatie en/of het gerealiseerde woningaanbod de diversiteit van het woningaanbod van Hulst blijvend vergroot. - er wordt verlangd dat de ontwikkelende partij betrokken blijft bij de ontwikkeling en de exploitatie van het gebied (voor minimaal 10 jaar). - inzake de verdere ontwikkeling wordt een bouwplanontwikkelingsovereenkomst afgesloten. e.e.a. overeenkomstig bijgaand model ( zie separate bijlage)
20
H u l s t R a n d vo o rw a a rd e n De e lg e b ie d 4
Planning Voor het gehele plan is een overall-planning gemaakt 269005-D309 versie 5 januari 2012. Deze is in onderstaande tabel opgenomen.
projectnummer opdrachtgever project onderwerp kenmerk datum
269005 Gemeente Hulst De Nieuwe Bierkaai te Hulst overall planning (samengevat) 269005-D309 5 januari 2012
2010 1e kw
1 Haven
2e kw
3e kw
ontwerp
2011 4e kw
1e kw
2e kw
3e kw
2012 4e kw
4 Nieuw 'sGravenhof
vermarkten
3e kw
2013 4e kw
6 Deelgebied 6
2e kw
3e kw
2014 4e kw
ontwerp
uitvoeren
vermarkten
ontwerp
vermarkten
1e kw
2e kw
3e kw
2015 4e kw
1e kw
2e kw
2016
3e kw
4e kw
1e kw
2e kw
3e kw
4e kw
ontwerp
tijdelijk verhuur
uitvoeren
ontwerp uitvoeren
sloop
uitvoeren
deelgebied 7 supermarkt 5 Boel
1e kw
beschikbaar als werkterrein
tijdelijke supermarkt deelgebied 5
2e kw
uitvoeren
2 Havengebouw 3 De Posthoorn
1e kw
uitvoeren tijdelijk verhuur vermarkten
ontwerp
uitvoeren
7 Deelgebied 9 8 Deelgebied 10
Randv oor waar den D e e l g e b i e d 4 Hu l s t
21
op ten noort blijdenstein ARCHITECTEN
EN
ADVISEURS
Lunettenbaan 51 Postbus 4020 3502 HA Utrecht T 030 750.9.750 F 030 750.9.751 E info@onb.nl I www.onb.nl
Contactpersoon: Roelf Bollen T 030 750.9.750 E Roelf.Bollen@onb.nl
Projectnummer/Kenmerk 269010 - D009
2 maart 2012