RabobankBijlage 1 Nota Zienswijzen

Zienswijzennota “Rabobank”

Behorende bij: De ontwerpvergunning voor het realiseren van twee appartementengebouwen met in totaal 45 appartementen en een ondergronds parkeergarage op de locatie Stationsweg 12a t/m 12u, Traverse 20 t/m 72 en Van Dalsumplein 2. Deze heeft van 8 november 2023 tot 20 december 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen.

Dossier: 304054

Maart 2024

Inleiding

Er zijn drie schriftelijke zienswijzen ingediend, die alle drie gelijkluidend zijn. De gelijkluidende zienswijze is driemaal ingediend door twee omwonenden op één adres, het bedrijf en een stichting. Er zijn geen mondelinge zienswijzen ontvangen.

Naar aanleiding van de publicatie van de ontwerpvergunning zijn de volgende zienswijzen ontvangen: 1. de heer en mevrouw Vermeersen, Stationsweg 10, in (4561 GB) Hulst; 2. Dranken Vermeersen B.V., Absdaalseweg 2, in (4561 GB) Hulst; 3. Stichting Bert de Beuk, bezoekadres Stationsweg 10, in (4561 GB) Hulst;

Hierna gezamenlijk te noemen ‘zienswijze 1’.

Nr:

Zienwijze 1 Thema:

1

2-4

Vraag/bezwaar:

Beantwoording:

Procedure

Indieners voeren aan dat er geen valide redenen zijn om af te wijken van het bestemmingsplan. Het afwijken van het bestemmingsplan is, ondanks dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure van toepassing is, niet uitdrukkelijk opgenomen in de ontwerpvergunning. Dit is volgens indieners in strijd met de wet.

Voor de ontwikkeling wordt een uitgebreide omgevingsvergunning procedure gevolgd. Met een uitgebreide omgevingsvergunning procedure is het eindresultaat een omgevingsvergunning die afwijkt van de regels van het bestemmingsplan. Dit in tegenstelling tot een bestemmingswijziging, daar wordt de bestemming zelf aangepast. In de omgevingsvergunning is duidelijk opgenomen dat wordt afgeweken van het bestemmingplan. De afwijking van het bestemmingsplan wordt gemotiveerd in de ruimtelijke onderbouwing.

Stedenbouwkundige aspecten

Indieners voeren aan dat de ontwerpvergunning in strijd is met de Stedenbouwkundige uitgangspunten Stationsweg van februari 2022. Op dat moment was volgens indieners namelijk enkel nog maar sprake van appartementengebouw A. Later is daar appartementengebouw B aan toegevoegd, waardoor dit blok volgens hen niet is meegenomen in de stedenbouwkundige uitgangspunten. Voor zover dit appartementenblok wel is meegenomen, voeren indieners aan dat dit in strijd is met de stedenbouwkundige uitgangspunten. De eerste studie van appartementenblok B is bovendien pas in juli 2023 besproken in de welstandscommissie.

Het is niet juist dat er in februari 2022 enkel nog maar sprake was van appartementengebouw A. Op 1 september 2021 was immers al positief gereageerd op het principeverzoek om twee gebouwen op te richten voor toen nog 36 wooneenheden. In de vergadering van de raadscommissie Ruimte, op 31 januari 2023, is het vaststellen van de stedenbouwkundige uitgangspunten aan de orde gekomen. Op 16 februari 2023 zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten als beleidsvisie vastgesteld door de gemeenteraad. Daarna is op 14 april 2023 door burgemeester en wethouders positief gereageerd op het principeverzoek om 45 wooneenheden te realiseren. Het voorliggende plan past binnen de uitgangspunten van de beleidsvisie voor het gebouw aan de Stationsweg. De locatie van het gebouw aan de Traverse is geen onderdeel van de beleidsvisie. Het plan is reeds vanaf juli 2020 besproken met Welstand- en Monumentencommissie. Na veelvuldig bespreken en bijschaven is commissie van mening dat plan voldoet aan redelijke eisen van welstand.

5-9

Behoefte

Indieners menen dat de ontwerpvergunning niet voldoet aan de uitgangspunten van de Zeeuwse woondeal, omdat niet is geborgd dat er 11 appartementen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. De Zeeuwse woningdeal heeft een stijging van het woningaanbod tot doel, hier wordt niet aan voldaan. Het belang van starters en woningzoekenden in het betaalbare segment is niet meegenomen in de afweging. De wethouder heeft volgens indieners bovendien beloofd dat er 11 betaalbare woningen worden gerealiseerd.

De vermeende strijd met de Zeeuwse Woondeal volgen wij niet. De betaalbaarheid wordt niet op projectniveau bezien, maar op gemeenteniveau. Bovendien is het van belang te wijzen op het feit dat de Woondeal de bouw van duurdere huur- en koopwoningen niet uitsluit. In de Woondeal wordt immers aangegeven dat “er binnen de regio ZeeuwsVlaanderen tevens behoefte is aan duurdere huur- en koopwoningen." De realisatie van 45 woningen komt rechtstreeks tegemoet aan de Woondeal met betrekking tot het vergroten van het woningaanbod. In de anterieure overeenkomst die met de initiatiefnemer overeen is gekomen, is geborgd dat ten minste elf woningen voor maximaal €355.000,- (de landelijke maximale betaalbaarheidsgrens) verkocht mogen worden. Naast het vergroten van het woningaanbod door middel van nieuwbouw is het van belang dat de juiste woningen worden gebouwd. De bevolking vergrijst sterk. Het Kwalitatief Woononderzoek Zeeland toont aan dat de gemeentelijke kwalitatieve woningbehoefte zich primair bevindt in het nultredensegment vanwege deze vergrijzende bevolking. Conform de Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen zetten we in op de woningbehoefte van de vergrijzende bevolking door nultredenwoningen te bouwen. Ook in de Woondeal is deze ambitie opgenomen om woningen te realiseren die geschikt zijn voor de oudere bevolking.

Het volledige plan voorziet concreet in deze behoefte en draagt bij aan de ambities uit de Woondeal. De gemeente Hulst heeft een relatief goedkope bestaande woningvoorraad. Door woningen aan het einde van de verhuisketen toe te voegen (woningen geschikt voor oudere huishoudens, zoals in het initiatief), komt er een verhuisstroom op gang. Hierdoor wordt de relatief goedkope bestaande woningvoorraad in Hulst vrijgespeeld. Meer huishoudens, waaronder starters, kunnen hierdoor in hun woonwensen voorzien. Meer dan wanneer er direct voor starters wordt gebouwd. In dat geval is er slecht sprake van één verhuisbeweging; van ouder naar starterswoning. Het belang van starters en woningzoekende in het betaalbare segment is hierdoor meegenomen.

10-12

Stedenbouwkundige aspecten

Indieners voeren aan dat een beschermde beuk wordt gekapt. Anders dan de ontwerpvergunning aangeeft, belemmeren de beuk en andere bomen het zicht op het beschermd stadsgezicht niet, de bomen zijn hier juist onderdeel van. In het kader van het beschermd stadsgezicht voeren indieners ook aan dat appartementenblok B ten onrechte het zicht op de Basiliek wegneemt.

De twee bruine beuken op het perceel zijn inderdaad als ‘waardevol’ aangemerkt en staan als zodanig als nummer 209 op de lijst van waardevolle bomen. Dit betekent niet dat de bomen onderdeel zijn van het historische karakter van de binnenstad, dat in 1973 als beschermd stadsgezicht is aangewezen. De aanwijzing is namelijk geschied op basis van artikel 20 van de Monumentenwet en is bedoeld om het bijzondere cultuurhistorische karakter te waarborgen. De bomen zijn geen monumentale bomen. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de aanduiding ‘waardevol’ niet betekent dat de beuken niet kunnen worden gekapt. Het bouwplan is

overigens zodanig gesitueerd dat één van de twee beuken behouden kan blijven. Omdat de andere bruine beuk door de nieuwbouw niet behouden kan blijven, wordt deze verplaatst binnen het plangebied. Indien de waardevolle boom schade leidt of afsterft als gevolg van de verplaatsing of werkzaamheden is de initiatiefnemer het getaxeerde bedrag verschuldigd aan de gemeente. Deze afspraak is in een anterieure overeenkomst vastgelegd. Appartementengebouw A, aan de Stationsweg, is op min of meer dezelfde locatie voorzien als het bestaande kantoorgebouw van de Rabobank. Het appartementengebouw is evenwel minder diep dan de huidige contouren van de Rabobank. In de huidige situatie is het zicht op het beschermd stadsgezicht, bezien vanaf het begin van de Stationsweg, al weggenomen. De nieuwbouw brengt hier geen verandering in. Bij de situering van appartementengebouw B is rekening gehouden met de zichtlijnen op het beschermd stadsgezicht, zoals is aangegeven op afbeelding 11 op pagina 21 van de ruimtelijke onderbouwing. Bezien vanaf de toegang naar de binnenstad staat appartementengebouw B in lijn, achter appartementengebouw A. Daarom belemmert (ook) appartementengebouw B het zicht op het beschermd stadsgezicht bij de toegang van de binnenstad niet meer dan nu het geval is door het bestaande kantoorgebouw van de Rabobank.

Het realiseren van de twee appartementengebouwen maakt daarom geen onevenredige inbreuk op het beschermde historische stadsgezicht. De relatie van de oude vesting met het omringende land is nog steeds duidelijk waarneembaar. Dit sluit aan bij de reden waarom de Rijksoverheid het gebied, de binnenstad, op 28 augustus 1973 ex. artikel 20 van de Monumentenwet als beschermd stadsgezicht heeft aangewezen. Met deze aanwijzing is bovendien bedoeld het historische karakter te beschermen, waaraan met het realiseren van het bouwplan volgens ons geen onevenredige afbreuk wordt gedaan, en (dus) niet om het stadsgezicht te bevriezen. De Welstand- en Monumentencommissie hebben gedurende meerdere vergaderingen geadviseerd over deze ontwikkeling en geoordeeld dat de zichtlijnen op het beschermd stadsgezicht bij de situering van appartementengebouw A en B voldoende gewaarborgd zijn.

13-14

Procedure

Indieners stellen in de inleiding en onder randnummer 13 en 14 van de zienswijze dat de dialoog met de omgeving niet is gevoerd op de manier die de wetgever heeft bedoeld.

Aan belanghebbenden is gelegenheid geboden zienswijze over het ontwerp van de omgevingsvergunning naar voren brengen (artikel 3.15, eerste lid, Awb). Dit is de wijze van inspraak waar de wet in voorziet (artikel 3.11, eerste lid, Awb). Aan de wettelijk voorgeschreven procedure is voldaan. Onder de Omgevingswet is participatie verplicht gesteld. Echter, het ontwerpbesluit is op 9 november 2023, vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, ter inzage gelegd. Hierdoor geldt het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing is tot de omgevingsvergunning onherroepelijk is. Dat betekent dat de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) van toepassing blijft. Hierin is geen wettelijke verplichting voor participatie vastgelegd. Vooruitlopend op de Omgevingswet is door de gemeenteraad van Hulst op 15 december 2022 het ‘Participatiebeleid voor initiatieven in de fysieke leefomgeving’ vastgesteld. Initiatiefnemer heeft conform dit beleid een participatieplan opgesteld. Door initiatiefnemer zijn omwonenden op de participatiebijeenkomst van 24 mei 2023 geïnformeerd en betrokken bij het plan. Na deze bijeenkomst hebben diverse gesprekken plaatsgevonden met de eigenaren van drie appartementen aan de Traverse. Met direct omwonende van een adres aan de Stationsweg is separaat een afspraak gemaakt.

Als indieners met het voeren van de omgevingsdialoog ook bedoelen dat er voldoende draagvlak moet zijn voor het bouwplan, wordt het volgende opgemerkt. Hoewel de gemeente onder verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer streeft naar draagvlak, is het ontbreken van draagvlak geen reden om de aangevraagde omgevingsvergunning te weigeren. Er bestaat namelijk geen wettelijke regel die bepaalt dat alleen mag worden afgeweken van het bestemmingsplan als daarvoor voldoende draagvlak in de omgeving bestaat. Het ontbreken van (voldoende) draagvlak is niet ruimtelijk relevant en betekent immers niet dat het bouwplan niet in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

15-19

Behoefte

Indieners voeren aan dat de noodzaak voor het ontwikkelen van meer dan negen woningen niet is onderbouwd. De woningen hoeven ook niet op deze locatie te worden gerealiseerd, er zijn alternatieve locaties denkbaar.

Burgemeester en wethouders dienen te beslissen op de aanvraag zoals die is ingediend. Het bouwplan op deze locatie is in overeenstemming met het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. Daarom zijn andere locaties niet beoordeeld, noch is dit noodzakelijk. Aan de basis van de woningbehoefte ligt de Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose. De Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose is de basis voor beleid en maakt de woningbehoefte inzichtelijk voor de periode tot 2030. In deze periode is er, ook rekening houdend met woningbouwplannen die nog niet planologisch zijn vastgelegd, nog een behoefte aan 217 extra woningen in de gemeente Hulst (peildatum 19 februari 2024). Dit aantal moet worden bijgebouwd om in de kwantitatieve woningbehoefte te voorzien. Het bouwplan maakt een ontwikkeling mogelijk waaraan behoefte bestaat en voorziet hiermee concreet in de woningbehoefte.

20-25, 27

26

Behoefte

Stedenbouwkundige aspecten

Indieners volgen niet dat het project zonder het realiseren van appartementenblok B om financieel economische redenen niet haalbaar zou zijn. De onderbouwing ontbreekt. Ook valt er volgens indieners uit niets op te maken dat er geen financieel haalbaar alternatief is. Dat een project met negen woningen niet rendabel is, behoort tot het ondernemersrisico van initiatiefnemer en is geen reden om in plaats daarvan 45 woningen toe te staan.

Burgemeester en wethouders dienen te beslissen op de aanvraag zoals die is ingediend. Het realiseren van twee appartementengebouwen met 45 wooneenheden is aangevraagd. Er is een aantoonbare behoefte aan de woningen (zie vorig punt). Het is aan de initiatiefnemer om te beoordelen of zij het bouwplan kan uitvoeren en of dit voor haar rendabel is. Er is niet gebleken van omstandigheden op grond waarvan het bouwplan om financieel economische redenen niet uitvoerbaar zou zijn.

Indieners stellen dat de appartementengebouwen zorgen voor een onaanvaardbare inbreuk op hun privacy en aantasting van hun woongenot. Appartementenblok B staat op enkele meters van de achtertuin van het woonhuis. Het is 16 meter hoog en nagenoeg alle ramen aan de achterkant en zijkant van gebouw kijken uit op de tuin, woonkamer en slaapkamer. De schaduwwerking, vermindering van zonlicht in de tuin en het belemmeren van het uitzicht zorgen hebben negatieve gevolgen voor het woongenot. Indieners stellen dat de inbreuk op privacy en aantasting van woongenot voor een toekomstige koper reden zijn om de woning lager te

Naar aanleiding van zorgen over bezonning en privacy heeft initiatiefnemer de situering van appartementengebouw B reeds aangepast, door dit vijf meter opzij en één meter naar achteren te verplaatsen.

Op grond van vaste rechtspraak kan een betoog over de uitvoerbaarheid van een project om financieel economische redenen alleen tot vernietiging van de verleende omgevingsvergunning leiden als burgemeester en wethouders op voorhand hadden moeten inzien dat het project niet kan worden uitgevoerd. Dat is hier niet het geval.

Voor bezonning bestaan geen wettelijke normen. Bezonning speelt echter wel een rol bij de afweging van ruimtelijke ordeningsplannen, in relatie tot het te realiseren woon- en leefmilieu. In de jurisprudentie over de bepaling van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu is als bestendige lijn een normstelling voor de bezonning van woonkamers geaccepteerd. Hierbij wordt een lichte norm (twee bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari tot 21 oktober) en een strenge norm (drie bezonningsuren per dag in de periode van 21 januari tot 22 november) gehanteerd. Voor stedelijke gebieden (binnen de bebouwde kom) wordt veelal de lichte norm gebruikt.

waarderen dan in de situatie waarin de omgevingsvergunning niet wordt verstrekt.

Naar aanleiding van de zienswijze is er een aanvullende bezonningsstudie uitgevoerd en is de bezonningssituatie nader gemotiveerd. De bezonningsstudie is toegevoegd als bijlage 11 van de ruimtelijke onderbouwing. Geconcludeerd kan worden dat de bezonningssituatie verbetert ten opzichte van de huidige (planologische) situatie. In de bestaande planologische situatie wordt er bij drie ramen niet voldaan aan de ‘lichte’ TNO-norm. Dit wordt veroorzaakt door beschaduwen als gevolg van het woongebouw op nr. 10, het woongebouw op nr. 12 en de toegestane geometrie op nr. 14 volgens het bestemmingsplan. Uit de bezonningsstudie blijkt dat er in de nieuwe situatie bij twee ramen niet voldaan wordt aan de lichte TNO-norm. In de stedelijke omgeving achten burgemeester en wethouders deze schaduwhinder aanvaardbaar. Inkijk en vermindering van privacy zijn bij ontwikkelingen in binnenstedelijk gebied onvermijdelijk. Appartementengebouw B kan desondanks leiden tot vermindering van de privacy voor indieners. Gelet op de omstandigheid dat het plangebied en de tuin van indieners zijn gelegen in binnenstedelijk gebied, er geen recht op blijvend uitzicht bestaat en dat een woonsituatie vrij van inkijk in binnenstedelijk gebied niet kan worden gegarandeerd, vinden burgemeester en wethouders de beperkte afname van uitzicht en privacy niet onaanvaardbaar.

Daarnaast kent burgemeester en wethouders, gelet op het maatschappelijke belang dat met onderhavige ontwikkeling is gemoeid (namelijk het voorzien in de woningbehoefte), een groter gewicht toe aan de belangen die zijn betrokken bij de realisering van de in het plan voorziene bebouwing dan aan het geheel onaangetast laten van het woongenot.

28-29

Stedenbouwkundige aspecten

Volgens indieners kan niet worden gesteld dat wonen in een appartement van appartementenblok B zodanig gezond is dat die locatie bij uitstek geschikt is om er appartementen te bouwen. Ook het aspect veiligheid, waarmee de bouw van het appartementenblok B wordt gerechtvaardigd, is niet onderbouwd.

Voor zover indieners aanvoeren dat hun woning in waarde zal dalen door het bouwplan, staat het hen vrij om een verzoek tot planschade in te dienen. Burgemeester en wethouders dienen te beslissen op de aanvraag zoals die is ingediend. De verschillende omgevingsaspecten zijn onderzocht en in de ruimtelijke onderbouwing gemotiveerd. Hieruit blijkt dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat in het gehele plangebied en geen belemmeringen zijn om medewerking te verlenen aan het plan. Het gehele bouwplan op deze locatie is in overeenstemming met het vereiste van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding om de gevraagde omgevingsvergunning niet te verlenen. Door de zienswijze zijn wij wel tot een aantal verbeteringen en (ambtshalve) wijzigingen gebracht. Hiertoe zijn enkele punten in de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van de afwijking van het bestemmingsplan nader gemotiveerd.

AMBTSHALVE WIJZIGINGEN: In de ontwerpvergunning is in het kader van het vellen van houtopstand per abuis de APV 2009 genoemd. Deze APV had op het moment van de aanvraag geen gelding meer. Het toetsingskader voor het vellen van houtopstand is artikel 4.13 van de APV Hulst 2017. Met deze ambtshalve wijziging is de verschrijving in de ontwerpvergunning hersteld. In de gewijzigde ruimtelijke onderbouwing zijn de volgende punten toegevoegd: een bezonningsstudie, onderbouwing op het bezwaar afname privacy en een nadere motivering inzake akoestiek. De bezonningsstudie is toegevoegd als bijlage 11 en nader gemotiveerd onder ‘5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid’ en in onderliggende reactienota. De onderbouwing aangaande privacy is tevens toegevoegd onder ‘5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid’. De nadere motivering inzake akoestiek is terug te vinden onder ‘4.6 Geluid’. Daarnaast wordt de waardevolle boom (Bert de Beuk) niet gekapt, maar verplaatst binnen het plangebied. Indien de waardevolle boom schade leidt of afsterft als gevolg van de verplaatsing of werkzaamheden is de initiatiefnemer het getaxeerde bedrag verschuldigd aan de gemeente. Deze afspraak is vastgelegd in een anterieure overeenkomst.