Raadsvoorstel woonwagenstandplaatsen_20250724__885254__

Raadsvoorstel

Zaaknummer: 619594 Portefeuillehouder(s):

Wethouder J-P Hageman

Aan:

De raad van de gemeente Hulst

Onderwerp Aanvraag krediet bouw- en woonrijp maken van nieuwe woonwagenstandplaatsen Samenvatting In september 2023 heeft het college van B&W ingestemd met de uitbreiding van nieuwe woonwagenstandplaatsen bij de bestaande centra aan de Kamillestraat in Hulst, Tragel in Sint Jansteen en het Woestijneplein in Clinge. In november 2023 is vervolgens besloten om de procedure voor deze uitbreiding op te starten en is hiervoor voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. De benodigde omgevingsvergunningen zijn inmiddels verleend. In deze fase van het project vragen we u om krediet beschikbaar te stellen voor het bouw- en woonrijp maken van vijf nieuwe woonwagenstandplaatsen. 1. Besluit Beschikbaar stellen van krediet voor het bouw- en woonrijp maken van vijf nieuwe woonwagenstandplaatsen bij de bestaande centra aan de Kamillestraat in Hulst, Tragel in Sint Jansteen en het Woestijneplein in Clinge. 2. Argumenten In het bestuursakkoord 2022-2026 is aangegeven dat er mogelijkheden moeten zijn voor ‘Goed wonen voor alle doelgroepen’. Sinds 2018 geldt tevens een nieuw landelijk ‘beleidskader’ voor woonwagenstandplaatsen. Het Rijk, lokale overheden en woningcorporaties dienen (nieuwe) woonwagenstandplaatsen te faciliteren. Het creëren van extra woonwagenstandplaatsen draagt bij aan het verkorten van de wachtlijst.

We doen dit in eerste instantie op de bestaande terreinen waar nog ruimte is én waar regelgeving het toelaat. Mocht op termijn nog behoefte zijn aan extra standplaatsen, dan ligt het ontwikkelen van een nieuw centrum voor de hand. Er is gekozen voor een uitbreiding van meerdere terreinen vanwege de gespreide behoefte. In het verleden was enkel sprake van een uitbreiding van het woonwagencentrum in Clinge. Echter bleek uit een behoefteonderzoek in 2022 dat er ook interesse is voor extra standplaatsen in Hulst en Sint Jansteen. 3. Kaders De uitbreiding kan plaatsvinden aan bestaande infrastructuur. Dat bespaart ook kosten. Tevens voldoet dit beter aan de behoefte van de personen op de wachtlijst. De uitbreidingslocaties aangrenzend aan de bestaande centra zijn in eigendom van de gemeente Hulst. Er hoeft dus geen grond te worden aangekocht.

Pagina 1 van 6

Kamilleplein, Hulst – 2 nieuwe standplaatsen

Tragel, Sint Jansteen – 1 nieuwe standplaats

Pagina 2 van 6

Woestijneplein, Sint Jansteen – 2 nieuwe standplaatsen 4. Financieel Er is een raming gemaakt van de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de vijf nieuwe standplaatsen. De kosten bestaan o.a. uit het aanbrengen van grond, verharding en riolering. Bij iedere standplaats hoort een berging met de benodigde elektra- en wateraansluiting. Bij de raming van de kosten is uitgegaan van het realiseren van plaatsen direct aan bestaande infrastructuur. De totale kosten voor de 5 uitbreidingsplaatsen bedragen circa €541.567,62 (excl. btw). Zie voor een volledige berekening bijlage 1 bij dit advies. Het is van belang om bij de beoordeling van aanvragen voor standplaatsen geen opties op voorhand uit te sluiten. Een dergelijke uitsluiting, bijvoorbeeld omdat iemand niet in de mogelijkheid is om een standplaats aan te kopen, kan het toewijzingsbeleid doorkruisen en daarmee het doel van het beleid ondermijnen. Het primaire doel is namelijk om de wachtlijst te verkleinen door te werken op toewijzingsbeleid. Daarom zijn er 2 opties mogelijk, namelijk verhuur en verkoop. Optie 1: verhuur De verhuur betreft uitsluitend de standplaats en niet de woonwagen zelf. De huurder is zelf verantwoordelijk voor het aanschaffen van een (nieuwe) huurwoonwagen. In dit scenario is sprake van kostenverhogende btw, wat inhoudt dat de betaalde btw niet kan worden teruggevorderd.

Bij de verhuur van de standplaatsen wordt geen btw doorberekend aan de huurders. De onderhoudskosten van de standplaatsen, inclusief bijbehorende bergingen, komen volledig voor rekening van de gemeente. De realisatie van extra standplaatsen zal leiden tot een stijging van de structurele lasten. · Het beheer en onderhoud bij Nijbod kost €1.750,- per jaar per standplaats. · Eigen onderhoud kost ongeveer €1.000,- per jaar per standplaats. · OZB (Onroerendezaakbelasting - schatting) kost €100,- per jaar per standplaats.

Pagina 3 van 6

De totale kosten van 5 uitbreidingsplaatsen ad. circa €655.000,- (inclusief btw) worden afgeschreven op 25 jaar, met 2,5% rente. Dat levert een structurele last op van circa €42.575,-. De totale structurele lasten bedragen daarmee (€1.750,- + €1.000,- + €100,-) x 5 + €42.575,- = €56.825,-. Tegenover deze extra lasten staat een opbrengst verhuur standplaatsen. De huidige huurders betalen vanaf 1 juli 2025 €200,- per maand voor een standplaats. Deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd, maar ligt dan nog steeds onder de markconforme prijs. Voor de nieuwe standplaatsen zal daarom een hogere huur worden gerekend, namelijk €275,- per maand. Deze voorgestelde huurprijs blijft binnen de maximale prijs zoals bepaald via de Huurprijscheck van de Huurcommissie en is marktconform. Bij een nieuw contract voor de bestaande standplaatsen zal ook een hogere huursom worden gevraagd, zodat opgewerkt wordt naar een marktconforme huur die meer in lijn ligt met de huurprijs voor de nieuwe standplaatsen. Voor de 5 nieuwe standplaatsen levert dit een jaarlijkse opbrengst op van €16.500,-. Het jaarlijkse tekort voor de 5 standplaatsen bedraagt minimaal €40.325,-. In de begroting 2025 is voor het afdekken van dit tekort €30.000,- gereserveerd onder de ruimte voor nader te concretiseren beleidsvoornemens. Een structureel bedrag van €10.325,- is niet gedekt.

Om dit gat te dekken kunnen de middelen voor uitvoering van de wet betaalbare huur worden ingezet. Dit zijn middelen voor de kosten van toezicht op huurverhogingen en om de uitvoeringskosten bij de behandeling en handhaving van meldingen te dekken. (In 2025 ongeveer €30.000,-, aflopend tot ongeveer €11.000,- structureel). Er wordt van uitgegaan dat we in de uitvoering met de huidige bezetting kunnen voorzien. ·

Optie 2: verkoop De woonwagenstandplaatsen worden bouw- en woonrijp verkocht. Op de nota van verkoop wordt btw berekend, welke vervolgens wordt teruggevraagd bij de Belastingdienst. De grondprijs voor standplaatsen is 120 €/m2 excl. btw. Dit is o.a. incl. alle aansluitingen en de berging. Voor de vijf standplaatsen, met een gezamenlijke oppervlakte van 1.194 m², resulteert dit in een totale verkoopopbrengst van €143.280,- excl. btw. De realisatiekosten liggen hoger dan de verkoopopbrengsten. Indien 1 of meer van de standplaatsen verkocht wordt, wordt het investeringsbedrag lager waardoor de structurele lasten lager worden. Het tekort op de verkoopprijs kan ten laste van de reserve grondexploitatie worden gebracht. Per verkochte standplaats wordt het investeringsbedrag gemiddeld (afgerond) €131.000,- lager, waardoor de netto structurele lasten gemiddeld €8.000,- lager worden. Er moet dan ongeveer €80.000,- uit de reserve worden gedekt. De reserve grondexploitatie bedraagt per 1-1-2025 €2.027.000,-. Het investeringsbedrag kan in een wijziging op de gemeentebegroting 2025 worden geraamd. De kapitaallasten, exploitatielasten en huuropbrengsten kunnen in een wijziging op de begroting 2026 worden verwerkt. 5.

Aanpak Er is een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van de vijf nieuwe standplaatsen, waarvan twee in de Kamillestraat, twee op het Woestijneplein en één bij Tragel. 6. Communicatie/participatie

Pagina 4 van 6

Voorafgaand aan de indiening van de aanvraag voor de omgevingsvergunning zijn de bewoners van de woonwagencentra en de direct omwonenden meerdere keren per brief geïnformeerd over de beoogde ontwikkelingen. Naar aanleiding van deze brieven hebben we diverse reacties ontvangen. Deze input heeft ons waardevolle nieuwe inzichten opgeleverd, waarop we besloten hebben om de plannen op enkele punten aan te passen. Kamillestraat, Hulst Om de bestaande groenstrook niet te veel te versnipperen, is ervoor gekozen om de twee nieuwe standplaatsen op een andere manier te situeren. Op die manier blijft er een groenstrook met een breedte van ruim 15 meter behouden. Woestijneplein, Clinge De nieuwe standplaats aan de noordzijde is enkele meters opgeschoven, zodat beide nieuwe standplaatsen direct tegenover elkaar liggen. De noordelijke standplaats is daardoor iets kleiner geworden, omdat er rekening gehouden is met het talud van de sloot. Tragel, Sint Jansteen Eén van de twee nieuwe standplaatsen kwam gedeeltelijk over bestaande parkeerplaatsen. Als compensatie zouden die parkeerplaatsen aan de overkant van de straat, naast de garageboxen, terugkomen. Uit gegevens blijkt dat deze ruimte op dit moment ook al regelmatig gebruikt wordt als parkeerplaats. De parkeerdruk in de straat is hoog. Het verdwijnen van parkeerplaatsen is dus niet wenselijk.

Daarom hebben we besloten om in plaats van twee, maar één standplaats extra aan te leggen. Dat gaat niet ten koste van parkeerplaatsen. Ten noorden van de nieuwe standplaats wordt ook een nieuwe groenstrook voorzien. 7. Termijn De beoogde planning is om de aanbestedingsprocedure in 2025 te doorlopen, zodat de uitvoering van de werkzaamheden medio 2026 kan worden afgerond. 8. Uitkomst Het beschikbaar stellen van het krediet maakt het mogelijk om de aanbestedingsprocedure te kunnen opstarten, met als doel dat er een partij wordt aangesteld voor de realisatie van de woonwagenstandplaatsen. 9. Risico Kamillestraat, Hulst Er is één bezwaar ingediend tegen de omgevingsvergunning. Het college heeft het bezwaar ongegrond verklaard. Er staat nog beroep open tegen dit besluit. Tragel, Sint Jansteen Er zijn geen bezwaren ingediend tegen de verleende omgevingsvergunning, waardoor deze onherroepelijk is geworden. Woestijneplein, Clinge Er is één bezwaar ingediend. Dit bezwaarschrift moet nog door het college worden behandeld.

Burgemeester en wethouders van Hulst,

Pagina 5 van 6

De Secretaris,

De Burgemeester,

Bijlagen: Bijlage 1. Raming realisatie uitbreiding woonwagenstandplaatsen Bijlage 2. Uitbreiding locatie Kamillestraat Hulst Bijlage 3. Uitbreiding locatie Tragel Sint Jansteen Bijlage 4. Uitbreiding locatie Woestijneplein Clinge Bijlage 5. Raadsbesluit Bijlage 6. Begrotingswijziging

Pagina 6 van 6