Raadsvoorstel verlenging starterslening_20251029

Raadsvoorstel

Zaaknummer: 929769 Portefeuillehouder(s):

Wethouder J-P Hageman

Aan:

De raad van de gemeente Hulst

Onderwerp Verlenging starterslening gemeente Hulst Samenvatting In december 2022 heeft u ingestemd met het vaststellen van de Verordening Starterslening gemeente Hulst, waarbij is besloten om deze per 1 februari 2023 in werking te laten treden. Daarbij heeft u tevens akkoord gegeven op een startbudget van €300.000, verdeeld over drie jaar (2023, 2024 en 2025), dus een jaarlijkse bijdrage van €100.000. Deze periode is inmiddels verstreken en het beschikbare budget is volledig benut. Drie jaar na de leningverstrekking wordt er gestart met aflossen. Inmiddels wordt er op de leningen die in 2023 zijn verstrekt afgelost, alleen gaat dit niet dermate snel dat hiervan momenteel nieuwe leningen kunnen worden verstrekt. Om ook in de komende jaren starters te kunnen blijven ondersteunen, verzoeken wij u om opnieuw budget beschikbaar te stellen voor de voortzetting van de regeling. 1. Besluit Een budget van €300.000 beschikbaar te stellen voor het verstrekken van startersleningen. 2. Argumenten De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren gestegen. In 2024 stegen de prijzen in onze gemeente met gemiddeld 4%. Ten opzichte van 5,2% provinciaal en 8,7% landelijk (CBS). De oorzaak hiervan is niet per definitie gelegen in een tekort aan woningen, maar voornamelijk inflatie, fiscale regels en de stijgende bouwkosten bij nieuwbouwwoningen.

De stijgende woningwaardes zorgen ervoor dat kopers meer overwaarde hebben, waardoor zij hogere biedingen kunnen doen. Dit heeft een prijsopdrijvend effect op de woningmarkt. Door de stijgende woningprijzen vinden koopstarters steeds minder betaalbare woningen, is er veel concurrentie en is het voor jongeren/starters moeilijker zich te (blijven) vestigen in onze gemeente. Daarbij is het van belang de kanttekening te plaatsen dat er nog steeds voldoende betaalbare woningen in onze gemeente te koop zijn. Gemiddeld staan er doorlopend 35 woningen onder de €250.000 in de gemeente te koop. De starterslening kan helpen deze woningen financieel net bereikbaar te maken. Daarnaast is één van de punten uit het bestuursakkoord 2022-2026 het ondersteunen van starters op de woningmarkt. Om de starterslening voort te zetten, wordt voorgesteld om opnieuw een budget van €300.000 beschikbaar te stellen. Daarbij wordt verzocht om dit bedrag in één keer beschikbaar te stellen, in plaats van via een jaarlijkse bijdrage. Dit voorstel is gebaseerd op de volgende overwegingen:  Er is meer flexibiliteit om in te spelen op schommelingen in de vraag. Als er in één jaar meer aanvragen zijn, kun je die toch honoreren zonder te wachten op een volgend jaarbudget.  Wanneer het volledige budget in één keer beschikbaar wordt gesteld, is sneller inzichtelijk wanneer het budget is uitgeput.

Dit maakt het mogelijk om tijdig bij te sturen en indien nodig een aanvullend budget aan te vragen, zodat de continuïteit van de regeling gewaarborgd blijft. Pagina 1 van 4



Een groter budget maakt het revolverend karakter van het fonds effectiever: er wordt eerder begonnen met aflossen van het volledige bedrag waardoor er weer sneller budget beschikbaar is, aflossingen kunnen hierdoor sneller opnieuw worden ingezet, waardoor het fonds zichzelf beter in stand houdt.

Starterslening De starterslening is ‘een steun in de rug’ voor jonge mensen die voor de eerste keer een eigen woning willen kopen. De lening is een tweede hypotheek bovenop de maximale hypotheek van de primaire geldverstrekker. De eerste drie jaar heeft de starter geen maandlasten. SVn voert een financiële toets uit en verstrekt de lening nadat de gemeente de aanvraag als kwalitatief toereikend heeft beoordeeld. De productspecificaties, procedures en uitvoeringsregels kunnen uitsluitend door SVn worden aangepast. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) SVn is een fondsenbeheerder met als doel de kwaliteit van woningen, woonomgeving en maatschappelijk vastgoed te verbeteren. Daarnaast is één van de kenmerken en ook het bestaansrecht dat zij gemeenten, provincies en rijk ondersteunen met financiële regelingen waar de markt niet in voorziet. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) biedt gemeenten de mogelijkheid een starterslening aan te bieden. We zijn reeds aangesloten bij het SVn. Momenteel lopen er tien leningen. Omdat het merendeel het maximale leenbedrag van €30.000 aanvraagt, kunnen er bij een jaarlijks budget van €100.000 slechts drie leningen worden verstrekt. Deze cijfers laten zien dat de regeling actief wordt benut en voorziet in een concrete behoefte onder starters op de woningmarkt. 3.

Kaders Verordening Starterslening gemeente Hulst De gemeente Hulst heeft het beleid bepaald en heeft in de Verordening de doelgroep en het toepassingsbereik vastgesteld. Deze voorwaarden zullen ongewijzigd blijven. 4. Financieel De financiële risico’s zijn gering. Dit komt door aan een starterslening de voorwaarden en eisen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) te stellen en de borging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening is een revolverend fonds. Naar verwachting kost de starterslening hierdoor geen geld. Alleen de eerste drie jaar na verstrekking van de lening moeten de kapitaallasten worden “voorgeschoten”. Van de leningen die na drie jaar worden afgelost, kunnen weer nieuwe leningen worden verstrekt. Wel is het dus nodig om voldoende budget beschikbaar te stellen, omdat de eerste drie jaar na verstrekking geen aflossingen plaatsvinden. Om de starterslening voort te zetten, wordt voorgesteld om een budget van €300.000 ineens beschikbaar te stellen, in plaats van verspreid over drie jaar. Hiermee zouden minimaal 10 starters (op basis van het maximale te lenen bedrag) geholpen kunnen worden. In de praktijk blijkt dat het merendeel van de aanvragers het maximumbedrag van €30.000 aanvraagt.

Pagina 2 van 4

Indien u als Raad instemt met het beschikbaar stellen van €300.000, zullen de kapitaallasten worden gedekt door rente-opbrengsten. Het eventueel niet-gedekte deel wordt aangevuld vanuit het begrotingssaldo. Dit zal worden verwerkt in de voorjaarsnota. Tijdens de werkvergadering over de begroting voor 2026 (d.d. 4 september 2025) is vanuit u tevens de wens uitgesproken om de mogelijkheden voor verduurzaming van bestaande woningen te onderzoeken. De provincie Zeeland voert momenteel een haalbaarheidsonderzoek uit naar de oprichting van een stimuleringsfonds ‘Duurzaam en Langer Thuis’. Dit fonds zou particuliere woningeigenaren in staat stellen hun woning te verduurzamen of levensloopbestendig te maken met behulp van een lening. Het streven is om dit provinciale aanbod goed te laten aansluiten op de ambities en beleidsdoelen van de Zeeuwse gemeenten. Wanneer het voorstel concreet is, zullen we u hierover informeren. Naar verwachting volgt dit in de eerste helft van 2026. 5. Aanpak Om de starterslening voort te zetten, wordt voorgesteld om in plaats van een jaarlijkse bijdrage van €100.000 gedurende drie jaar, ineens een totaalbudget van €300.000 beschikbaar te stellen. Hiermee kunnen starters op de woningmarkt in de gemeente Hulst blijvend worden ondersteund bij het financieren van hun eerste woning.

De uitvoering van de regeling blijft belegd bij het SVn, dat verantwoordelijk is voor de toetsing, afhandeling en uitbetaling van de leningen. De gemeente Hulst blijft verantwoordelijk voor de aanvangstoets, waarbij wordt beoordeeld of een aanvraag voldoet aan de geldende voorwaarden. 6. Communicatie/participatie De gemeente Hulst verstrekt via de website uitgebreide en actuele informatie over de starterslening. Dit blijkt in de praktijk het meest effectieve kanaal te zijn voor het bereiken van de doelgroep. Inmiddels zijn ook de hypotheekverstrekkers op de hoogte van de mogelijkheden van de starterslening. 7. Termijn Aangezien het beschikbare budget voor de starterslening inmiddels is uitgeput, is het wenselijk om na uw akkoord budget beschikbaar te stellen zodat er weer nieuwe leningen verstrekt kunnen worden. 8. Uitkomst Door in te stemmen met het beschikbaar stellen van aanvullend budget voor het verstrekken van startersleningen, wordt het mogelijk om meer woningzoekende starters te ondersteunen bij het kopen van hun eerste koopwoning. 9. Risico De financiële risico’s als gevolg van vaststelling en uitvoering van de verordening zijn gering. Dit komt door aan een starterslening de voorwaarden en eisen van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) te stellen en de borging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening is een revolverend fonds.

Naar verwachting kost de starterslening hierdoor geen geld. Alleen de eerste drie jaar moeten de kapitaallasten worden “voorgeschoten”. Van de leningen die na drie jaar worden afgelost, kunnen weer nieuwe leningen worden verstrekt.

Pagina 3 van 4

Burgemeester en wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlagen: Bijlage 1. Raadsbesluit

Pagina 4 van 4