Raadsvoorstel tot gewijzigd vaststellen bestemmingsplan Groote Kreek II

Raadsvoorstel

Zaaknummer: 643551 Portefeuillehouder(s):

Wethouder J-P Hageman

Aan:

De raad van de gemeente Hulst

Samenvatting In dit raadsvoorstel wordt gevraagd om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen en de exploitatieopzet en de grondprijs Groote Kreek II vast te stellen. 1. Besluit - het bestemmingsplan ' Groote Kreek II, Hulst ' gewijzigd vaststellen; - De grondexploitatie vaststellen; - De grondprijs Groote Kreek II op € 265,- exclusief BTW voor reguliere woningbouw en € 185,- exclusief BTW voor sociale woningbouw vaststellen; - Een positief exploitatieresultaat te storten in de Reserve Grondexploitatie dan wel een onttrekking uit de reserve Grondexploitatie bij een negatief exploitatieresultaat; - Instemmen met de begrotingswijziging 2025 - 14. 2. Argumenten Bestemmingsplan De gemeente is inmiddels eigenaar van het gehele plangebied voor GK II (fase 1 en 2). Dit voorstel gaat enkel over de realisatie van fase 1. Het bestemmingsplan omvat het realiseren van maximaal 133 woningen, waarvan maximaal 35 woningen voorzien zijn voor extramurale zorgwoningen/sociale huur. De primaire ontsluiting van de wijk Groote Kreek II zal worden gerealiseerd via de Waterstraat ong., kadastraal bekend als HUL00 sectie R nummer 265. Het ontwerpbestemmingsplan Groote Kreek II lag van 21 december 2023 t/m 31 januari 2024 ter inzage. Er zijn 91 zienswijzen ingediend, waarvan 18 uniek en 73 identiek. Het plan is vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage gelegd.

Dat betekent dat de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing blijft. Zienswijzen en ambtshalve wijzigingen De volledige beantwoording van de zienswijzen, evenals de ambtshalve wijzigingen, is opgenomen in de notitie die als bijlage bij dit advies is gevoegd. Uit de ontvangen zienswijzen blijkt dat de ontsluiting van Groote Kreek II een terugkerend aandachtspunt is. In reactie hierop is ervoor gekozen een uniforme beantwoording te hanteren voor elk van deze deelzienswijzen met betrekking tot verkeer. Voorgesteld wordt om de ontsluiting tussen de bestaande wijk en Groote Kreek II via de Alexander de Grotestraat en Marco Pololaan te realiseren als doorgaande route voor langzaam verkeer en als calamiteitenroute. De Waterstraat is de ontsluitingsroute voor de nieuwe woonwijk. De gebruikelijke vooroverlegpartners zijn in de gelegenheid gesteld om een reactie in te dienen:  Provincie Zeeland vond de onderbouwing van de ecologie en stikstofproblematiek aanvankelijk onvoldoende. Na aanvullend onderzoek en overleg heeft de Provincie laten weten akkoord te zijn;  Het Waterschap Scheldestromen eiste afspraken over de verbreding van de Waterstraat en een betere onderbouwing van de hemelwaterafvoer. In overleg zijn extra maatregelen getroffen, waarmee het Waterschap akkoord is gegaan.

Er is een overeenkomst met het waterschap voor de overdracht van de Waterstraat aan de gemeente Hulst. Pagina 1 van 4

Verder zijn er ambtshalve wijzigingen:  Toevoeging van een landschappelijk inpassingsplan;  Wijzigingen aan de verbeelding van de rotonde (t.b.v. ecologie);  Tekstuele correcties in de regels van het bestemmingsplan. Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan zal op een later moment ter vaststelling aan uw gemeenteraad worden voorgelegd. Het beeldkwaliteitsplan kan door de gemeenteraad worden vastgesteld als onderdeel van de Nota Ruimtelijke Kwaliteit (welstandsnota), conform artikel 4.19 van de Omgevingswet. Grondaankoop verbreding Waterstraat Voor de verbreding van de Waterstraat is het noodzakelijk om delen van een aantal naastgelegen agrarische percelen te verwerven. De gesprekken met de grondeigenaren zijn gevoerd en er is een positieve grondhouding. De afspraken worden verder uitgewerkt in koopovereenkomsten. Deze grondaankopen zullen in een later stadium voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad worden voorgelegd. De bekostiging van de aan te kopen gronden is meegenomen in de exploitatieopzet. Ook met het waterschap is een overeenkomst gesloten voor de overdracht van de Waterstraat. 3. Kaders Nota Grondbeleid 2020-2023 eerste herziening tot en met 2025, Wro 4. Financieel Grondexploitatie De grondexploitatie zal ingaan per begrotingsjaar 2025. Echter, zoals hierboven is aangegeven hebben al aankopen en voorbereidingen plaatsgevonden in eerdere jaren.

Om de exploitatieopzet een zo integraal mogelijk beeld te laten geven, zijn deze eerdere jaren wel toegevoegd aan de exploitatieopzet. Dat wil zeggen dat lasten vanaf 2020 betrokken worden bij deze opzet. Een aantal belangrijke uitgangspunten zijn: - Looptijd 9 jaar (vanaf 2025) - Uitgeefbaar gebied: 56% van het plangebied; - Rente: 2,5%; - Indexering kosten: 2,5% per jaar (vanaf 2026) - Totaal aantal woningen: 133 - Uitgeefprijs: € 265 euro per m2 (in 2028) reguliere woningbouw (vanaf 2029 index 2,5% per jaar) € 185 euro per m2 sociale woningbouw - Start uitgifte: 2028 Reguliere woningbouw 2027 Sociale woningbouw - Ontwikkel-/Bedrijfskosten: 0,5 fte (uurtarief begroting 2025) De totale investering (niet geïndexeerd) bedraagt circa € 13 miljoen. Gemiddeld genomen worden er 14 kavels reguliere woningbouw per jaar verkocht. Daarbij wordt opgemerkt dat met name de eerste twee jaar wordt verwacht dat er aanzienlijk meer kavels dan dit gemiddelde zal worden verkocht. De totale kosten voor de ontsluitingsweg langs de Waterstraat worden ingeschat op circa € 3,3 miljoen. In de exploitatie wordt een subsidie toegerekend van circa € 990.000. Deze is inmiddels verleend en daar aan zijn voorwaarden gekoppeld. De kosten voor de ontsluitingsweg worden volledig toegerekend aan Groote Kreek II fase 1.

Verwacht wordt dat deze ontsluitingsweg ook benut zal worden voor de ontsluiting van Groote Kreek II fase 2 (later nog vast te stellen).

Pagina 2 van 4

De indexering van de verkoopprijzen wordt afgestemd met de indexering van de kosten. Indien de daadwerkelijk indexering van de kosten afwijkt ten opzichte van 2,5%, wordt voorgesteld dit ook door te voeren in de indexering van de verkoopprijzen. Door de verkoopprijs aan te passen naar 265 euro m2 wordt de exploitatie verlieslatend. Bij een verwacht verlies moet er in een keer een verliesvoorziening worden gevormd. Deze verliesvoorziening bedraagt € 126.500. Dekking zal plaatsvinden middelen een onttrekking uit de reserve Grondexploitatie. Indien blijkt dat de exploitatie gunstiger ontwikkelt dan nu wordt ingeschat, vind een terugstorting in diezelfde reserve Grondexploitatie plaats. Gedurende de looptijd van de exploitatie wordt gekeken naar kansen zoals de mogelijkheid voor subsidies voor woningbouw in dit project. Uiteraard zijn er risico’s, zoals bijvoorbeeld langere looptijd, hogere indexering van kosten, etc. Deze risico’s zijn met name beperkt door het tempo van verkopen voorzichtig te ramen (gemiddeld 14 kavels per jaar) en een indexering toe te laten op de verkoopprijs. Uiteraard zijn er ook overige (geo) politieke ontwikkelingen waaraan een grondexploitatie van deze omvang afhankelijk is. Denk hierbij ook onder andere aan renteontwikkelingen.

Door bij de calculatie van bouw- en woonrijp ook een rekening te houden met een onvoorziene post van 10%, worden ook deze risico’s verder ingedekt. De exploitatieopzet ligt vertrouwelijk ter inzage bij de Griffier. Grondprijs Het uitgangspunt is een minimaal kostendekkende grondexploitatie. Op basis van de exploitatie is het voorstel om een grondprijs van € 265,- exclusief BTW vast te stellen voor reguliere woningbouw. Uit een onderzoek door een onafhankelijk adviseur blijkt dat dit een reële verkoopprijs van bouwgrond is in de huidige woningmarkt (2025). Daarmee is de grondprijs marktconform. Deze onderbouwing ligt vertrouwelijk ter inzage bij de griffier. In de exploitatie wordt verwacht dat verkopen ten behoeve van reguliere woningbouw plaats zal vinden vanaf 2028. Voorgesteld wordt om in 2028 te starten met een verkoopprijs van € 265 exclusief BTW. Vanaf 2029 vindt indexering van dit bedrag plaats. Het bestemmingsplan voorziet in behoefte van diverse doelgroepen op de woningmarkt. Zo is er de mogelijkheid om verschillende type woningen te bouwen, zoals rijtjeswoningen, twee-onder-eenkapwoningen en vrije kavels. Ook omvat het plan sociale woningbouw. Het voorstel is om een grondprijs van € 185,- exclusief BTW te hanteren voor sociale woningbouw. Op dit moment zijn er 35 woningen beschikbaar voor sociale woningbouw.

Dit betekent dat de grondprijs per kavel op circa € 22.000 exclusief BTW komt. Ter vergelijking: de gemeente Terneuzen hanteert in 2025 een vaste prijs per kavel van circa € 24.420. Gemeenten mogen staatssteun verlenen aan organisaties (waaronder woningcorporaties) door grond onder de marktwaarde te verkopen die bedoeld is voor de uitvoering van diensten van algemeen economisch belang (DAEB). De realisatie en exploitatie van sociale woningbouw (zonder winstoogmerk) valt hier onder. 5. Aanpak Het vastgestelde bestemmingsplan ligt na het besluit van de gemeenteraad voor zes weken ter inzage in de Gemeentewinkel en online op ‘Regels op de kaart’ (https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart). De bekendmaking van de terinzagelegging vindt plaats in het Gemeenteblad. 6. Communicatie/participatie Bij de start van het project Groote Kreek II is – vooruitlopend op de Omgevingswet gekozen voor een uitgebreid participatietraject. Er is gestart met een blanco vel en in samenspraak met omwonenden, belanghebbenden, de wijkraad Hulst-Zuid en potentiële bewoners is gekomen tot een stedenbouwkundig ontwerp en de keuze voor een extra ontsluitingsweg. Er zijn 6 bijeenkomsten georganiseerd. Op dinsdag 19 december 2023 is

Pagina 3 van 4

een openbare inloopavond georganiseerd voor het bestemmingsplan. Het verslag hiervan is toegevoegd als bijlage bij dit advies. Alle indieners van zienswijzen zullen een brief ontvangen, waarbij de notitie ‘Beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ als bijlage is toegevoegd. 7. Termijn De overdracht van de gronden vindt in 2025 plaats. Daarna starten we met voorbereiding van de aanleg van de wegen en riolering en dergelijke in het nieuwe deel van de wijk. Ook zijn er werkzaamheden aan de Waterstraat. Denk daarbij aan het verleggen van kabels en leidingen, het verplaatsen van sloten, het vernieuwen van het wegdek en het aanleggen van het fietspad. In de tweede helft van 2026 starten we met het bouwrijp maken van de wijk. Het streven is om in 2027 te starten met de verkoop van de bouwkavels.

8. Uitkomst Een vastgesteld bestemmingsplan en grondexploitatie, ook zijn alle benodigde gronden in eigendom van de gemeente om de woningen te realiseren. De gesprekken voor de overdracht van de grond aan de Waterstraat zitten in een afrondende fase. 9. Risico Er staat beroep open bij de Raad van State tegen vaststelling van het bestemmingsplan. Onder ‘financiën’ zijn risico’s genoemd die zien op de grondexploitatie (zoals tegenvallende verkoop en hogere prijzen). Deze risico’s zijn zo veel als mogelijk beperkt. Burgemeester en wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): Bijlage 1. Ontwerp bestemmingsplan Groote Kreek II Bijlage 2. Verbeelding Bijlage 3. Notitie beantwoording zienswijzen en ambtshalve wijzigingen Bijlage 4. Participatieverslag inloopavond Bijlage 5. Begrotingswijziging 2025 - 14

Pagina 4 van 4