Raadsvoorstel - ontwerp VVGB

Raadsvoorstel

Nummer: 0677304054 Zaaknummer: 0677304054 Portefeuillehouder:

Aan:

Wethouder J-P Hageman

De raad van de gemeente Hulst

Onderwerp: Appartementen aan de Stationsweg 12a t/m 12u, Traverse 20 t/m 72 en van Dalsumplein 2 te Hulst Inleiding Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van 45 appartementen verdeeld over twee appartementsblokken aan de Stationsweg 12a t/m 12u, Traverse 20 t/m 72 en van Dalsumplein 2. Voor de herontwikkeling van deze locatie, waar voorheen de Rabobank was gevestigd, heeft de initiatiefnemer plannen ontwikkeld in de vorm van 45 appartementen. 1. Situering van het onderwerp, aanleiding en probleemstelling De appartementen worden gerealiseerd in de vorm van twee urban villa’s. Het appartementencomplex grenzend aan de Stationsweg bestaat uit 18 appartementen en het appartementencomplex grenzend aan de Traverse bestaat uit 27 appartementen. Het plan voorziet, op basis van oppervlakte, in 21 appartementen in het middensegment (70-130 m2) en in 24 appartementen in het dure segment (>130 m2). De appartementencomplexen hebben een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 12,04 meter en 16 meter. Binnen het plangebied wordt een ondergrondse parkeergarage aangelegd. De locatie heeft in de geldende bestemmingsplannen, “Binnenstad” vastgesteld d.d. 8 e

november 2012, “Binnenstad 1 Herziening” vastgesteld d.d. 11 februari 2014 en e

“Binnenstad 2 Herziening” vastgesteld d.d. 25 september 2014, de bestemming ‘Centrum’ waarbinnen het reeds mogelijk is om 9 wooneenheden op de verdieping te realiseren. Het realiseren van de overige 36 appartementen is in strijd met de bestemmingsplannen. Daarnaast wordt er gebouwd buiten het bestaande bouwvlak en binnen de bestemming ‘Natuur’. a. Parkeren Op basis van CROW kencijfers geldt voor koopappartementen in het midden dure segment een gemiddelde parkeernorm van 1,7 pp per woning en voor koopappartementen in het dure segment geldt een gemiddelde parkeernorm van 1,9 pp per woning. De totale parkeernorm bedraagt hiermee 81,3 parkeerplaatsen. De ondergrondse parkeergarage heeft een capaciteit van 52 parkeerplaatsen, waarvan er 11 worden gerealiseerd in een parkeerbox. Op het maaiveld worden 3 parkeerplaatsen gerealiseerd. Op 15 juni 2023 is er advies gevraagd aan de verkeerscommissie voor wat betreft de situering van de inrit/uitrit ten behoeve van de ondergrondse stallingsgarage. Op 4 juli 2023 heeft de verkeerscommissie de situering akkoord bevonden. Uit het parkeeronderzoek blijkt dat het theoretische tekort aan parkeerplaatsen varieert tussen de 6 en 17 parkeerplaatsen. Tevens blijkt dat het tekort van parkeerplaatsen voor bewoners kan worden opgevangen op parkeerplaatsen 1

Raadsvoorstel

Nummer: 0677304054 binnen 100 meter van de ontwikkeling zonder dat er parkeerproblemen ontstaan. Het uitbreiden van parkeerplaatsen op het maaiveld is niet mogelijk vanwege de ruimtelijke en groene kwaliteit uitgestraald door de daktuin. Het uitbreiden van het oppervlak van de parkeergarage is nauwelijks mogelijk en leidt niet tot een oplossing van het parkeertekort. Om te borgen dat de parkeerplaatsen binnen het plangebied gebruikt worden voor het opvangen van de parkeerbehoefte, wordt de aankoop van een parkeerplaats/box verplicht gesteld bij de aankoop van een appartement of geïncorporeerd in de verkoopprijs van de woningen. Hiermee wordt voorkomen dat de parkeerdruk zich verplaatst naar de openbare ruimte. Dit is tevens geborgd in de anterieure overeenkomst. b. Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van onderhavig plan worden per saldo maximaal 36 wooneenheden toegevoegd. Immers, op basis van de huidige planologische mogelijkheden zoals opgenomen in de vigerende bestemmingsplannen ‘Binnenstad’, ‘Binnenstad 1

e

e

Herziening’ en ‘Binnenstad 2 Herziening’ kunnen rechtstreeks 9 appartementen op de verdieping worden gerealiseerd. Door de nieuwbouw wordt kwaliteit toegevoegd aan het woningaanbod en wordt voorzien in de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte. De geplande 45 appartementen, waarvan er 9 planologisch reeds mogelijk zijn, voorzien namelijk in de behoefte aan nultredenwoningen. Door het realiseren van deze nultredenwoningen kunnen woningbezitters doorstromen en zullen de vrijkomende woningen beschikbaar worden voor starters. Het toevoegen van woningen aan het eind van de verhuisketen zorgt voor meer dynamiek in de woningmarkt. Meer verhuisbewegingen betekent meer woningen die vrijkomen en meer huishoudens die hun woonwensen kunnen realiseren. De realisatie van de woningen duurder dan €355.000,- leidt er naar verwachting niet toe dat de gemeentebrede doelstelling om 66% betaalbaar te bouwen, zoals vastgelegd in de Woondeal, onder druk komt te staan. De opgave in Hulst wordt grotendeels opgevangen door reeds bekende plannen en projecten die in voorbereiding zijn. Nieuwbouw op deze binnenstedelijke locatie in de hoofdkern van de gemeente past binnen de opgave. Het bouwplan past binnen de kaders van de recent gesloten Zeeuwse Woondeal. c. Archeologie Binnen het projectgebied geldt de bestemming ‘Waarde archeologie 1’.

Op 19 mei 2022 heeft Artefact! een inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat in een deel van het plangebied een hoge verwachting geldt op de aanwezigheid van archeologische resten uit de Nieuwe Tijd. Deze verwachting hangt samen met de ligging van het plangebied ter hoogte van de vestingwerken rond Hulst en ter hoogte van de 18de-eeuwse haven. Deze verwachting geldt vanaf circa 0,50 m mv tot op het niveau waar met zekerheid sprake is van natuurlijke afzettingen van het Laagpakket van Walcheren, oftewel tot maximaal 2,50 m -mv/ 0,80 m -NAP. Uit het onderzoek blijkt dat vervolgonderzoek noodzakelijk wordt geacht op die plaatsen waar dieper verstoord zal gaan worden dan 0,50 m -mv. Het vervolgonderzoek wordt uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. 2

Raadsvoorstel

Nummer: 0677304054 Hiervoor is een Programma van Eisen (PvE) opgesteld dat ter beoordeling aan het bevoegd gezag wordt voorgelegd. d. Welstand- en Monumentencommissie Het ontwerp is meerdere malen besproken met de welstand- en monumentencommissie. Het plan is op 12 juli 2023 akkoord bevonden door deze geïntegreerde commissie. Zie bijlage 5 voor de volledige verslaglegging. e. Situatietekening Bijlage 4 betreft de situatietekening van beide appartementsblokken. De ontwikkelaar is nog in overleg met omwonenden vanwege de situering van blok B. Er is een mogelijkheid dat blok B nog een aantal meter opschuift richting Havenfort. Uit burgerparticipatie is gebleken dat de privacy van het naastgelegen appartementsblok aan de Traverse in het gedrang kan komen. De situatietekening kan hierdoor nog enigszins aangepast worden. Indien blok B zal opschuiven en er extra grond aangekocht moet worden, dan wordt deze wijziging opgenomen in de anterieure overeenkomst. 2. Oplossingen, eventuele alternatieven en beoogd resultaat Vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan moet een uitgebreide procedure conform artikel 2.12 lid 1 sub a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht worden gevolgd. Conform de wettelijke voorschriften is bij de aanvraag ook een goede ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Met deze planologische procedure kan de strijdigheid met het bestemmingsplan worden opgeheven.

In het kader van deze te volgen procedure is op grond van het bepaalde in artikel 2.27 Wabo, jo. Artikel 6.5 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht de afgifte van een ontwerp verklaring van geen bedenkingen van uw raad noodzakelijk. Dit is omschreven in het door uw raad, in de vergadering van 19 september 2013, vastgestelde beleid. 3. Planning (tijdspad) en uitvoering Het raadsbesluit wordt t.z.t. met het ontwerp van de omgevingsvergunning ter visie gelegd overeenkomstig de bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht, mits wij het Programma van Eisen (PvE) ondertekend hebben ontvangen. Belanghebbenden hebben dan de gelegenheid om hun zienswijze kenbaar te maken. 4. Financiële paragraaf Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst afgesloten voor het toevoegen van wooneenheden, voor het kappen van een monumentale boom en voor het gebruik maken van openbare parkeerplaatsen in de openbare ruimte. De grondoverdracht is opgenomen in artikel 9 van de anterieure overeenkomst. De monumentale boom is getaxeerd en de initiatiefnemer dient het getaxeerde bedrag te vergoeden. Daarnaast worden leges geheven volgens de Legesverordening Hulst. 5.

Voorstel Voorstel tot het afgeven van een ontwerp verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van 45 appartementen verdeeld over twee appartementsblokken met parkeergarage aan de Stationsweg 12a t/m 12u, Traverse 20 t/m 72 en van Dalsumplein 2 te Hulst. 3

Raadsvoorstel

Nummer: 0677304054

Burgemeester en Wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester, Bijlage(n): Ruimtelijke onderbouwing Gevelaanzichten blok A Gevelaanzichten blok B Situatietekening Verslagen Welstand- en Monumentencommissie 3D visuals herontwikkeling Rabobank (7)

4