Raadsvoorstel beëindiging recht van opstal

Raadsvoorstel

Zaaknummer: 888127 Portefeuillehouder(s):

Wethouder G. Depauw en Wethouder J-P Hageman

Aan:

De raad van de gemeente Hulst

Onderwerp Beëindiging recht van opstal Messagie. Samenvatting De familie Messagie heeft het recht van opstal ten behoeve van de frituur op de Grote markt per direct opgezegd. De gemeente is bij beëindiging van het recht van opstal een bedrag verschuldigd aan de opstalhouder. Dit bedrag is vastgesteld op EUR 145.000,--. Besluit Akkoord gaan met: • Het betalen van een vergoeding aan Messagie ad. € 145.000,00 excl. BTW. • De éénmalige bijdrage en de structureel wegvallende inkomsten dekken ten laste van de post onvoorzien 2026 en verwerken in een wijziging op de begroting 2026 Argumenten Aan Grote Markt 23 is frituur Messagie gevestigd. Messagie heeft een recht van opstal voor het gebouw, de ondergrond is in eigendom van de gemeente. De Gemeente Hulst gaat in 2027 de Grote Markt herinrichten. De gemeente heeft daarom aan Messagie het voornemen kenbaar gemaakt om tot opzegging van het recht van opstal over te gaan. Partijen zijn daarop in overleg getreden in een poging om tot overeenstemming te komen omtrent het einde van het opstalrecht en het betalen van een vergoeding. De akte van het recht van opstal bepaalt namelijk dat de gemeente Hulst bij het eindigen van het recht van opstal van rechtswege in de eigendom treedt van het gebouw op dit perceel, onder de verplichting om aan de opstalhouder de waarde van het gebouw te vergoeden.

Bij opzegging van het recht van opstal dient de gemeente een redelijke termijn voor de opstalrechthouder in acht te nemen, zijnde een jaar. De gemeente was daarom voornemens om eind 2025 door middel van een opzeggingsexploot aan Messagie kenbaar te maken om tot opzegging over te gaan. Zodat het recht zou eindigen op 31 december 2026. Echter, als gevolg van privéomstandigheden heeft de familie Messagie ons op 22 december jl. schriftelijk kenbaar gemaakt het recht van opstal eerder te willen beëindigen, namelijk per 31 december 2025. Dit betekent dat de gemeente Hulst per 1 januari 2026 eigenaar is geworden van de opstal. Dit is gezien de geplande ontwikkelingen op de Grote markt ook voor de gemeente positief. Kaders In de Nota Grondbeleid Hulst 2020-2026 zijn de mogelijkheden en kaders opgenomen voor het uitgeven van gronden in erfpacht. In de Nota Grondbeleid zijn geen kaders opgenomen voor het opzeggen van een overeenkomst voor opstalrecht. Daarvoor gelden de afspraken zoals opgenomen in de overeenkomst tussen partijen.

Pagina 1 van 3

De akte bepaalt dat de gemeente Hulst bij het eindigen van het recht van opstal van rechtswege in de eigendom treedt van het gebouw op dit perceel, onder de verplichting binnen een maand aan de opstalhouder de waarde van het gebouw te vergoeden, vast te stellen door partijen in onderling overleg of bij gebreke daarvan door drie deskundigen. In dat kader zijn een drietal deskundigenadviezen c.q. taxaties verricht die tot doel hebben om tot een juiste prijsafstemming te komen. Gloudemans heeft daarbij een rapport opgesteld in opdracht van de Gemeente Hulst en de taxatiebureaus ForValue en VDW hebben taxaties uitgevoerd in opdracht van Messagie. De taxaties kunnen als volgt worden samengevat:

Op basis van de rapporten hebben er gesprekken plaats gevonden tussen de Gemeente Hulst en Messagie. Er is daarbij voorlopige overeenstemming bereikt over een bedrag van € 145.000,00. Aan Gloudemans is vervolgens gevraagd of deze transactie te rechtvaardigen is, waarbij de zogenaamde staatssteun regels niet worden overschreden. Het bedrag is immers hoger dan het in opdracht van de gemeente getaxeerde bedrag van € 95.000,00. Voor het complete rapport, inclusief toetsing marktconformiteit, wordt verwezen naar de bijlage. De conclusie is dat Gloudemans het redelijk acht om de kosten voor het schadebeperkend handelen te spiegelen aan de systematiek van de schadeloosstelling op onteigeningsbasis. Bij de berekening van een totale schadeloosstelling op basis van onteigening wordt normatief ongeveer 150 – 200% van de marktwaarde gerekend. Op basis van de berekende marktwaarde van Gloudemans van € 95.000 zou de totale schade circa € 150.000 - € 200.000 bedragen. Met een verwachte aankoopprijs van € 145.000 wordt deze bandbreedte niet overschreden. Financieel De vergoeding van € 145.000 voor het stoppen van het recht van opstal is niet meegenomen in de begroting. Daarnaast zal de structurele opbrengst van de opstalvergoeding van (afgerond) € 18.300,- wegvallen.

Omdat sprake is van onvoorziene omstandigheden zullen de afkoopsom en het wegvallen van de structurele opstalvergoeding worden gedekt ten laste van de post onvoorziene uitgaven. In de begroting 2026 is een post onvoorzien opgenomen ten bedrage van € 500.000,-

Pagina 2 van 3

Aanpak We stellen voor akkoord te gaan met: • Het betalen van een vergoeding aan Messagie ad. € 145.000,00 excl. BTW. • De bijdrage en structureel wegvallende inkomsten dekken uit de post onvoorzien in de begroting 2026. Met de ontvangen schriftelijke opzegging van Messagie is de beëindiging van het recht van opstal definitief. De gemeente hoeft hierop het eigen opzeggingsexploot niet meer te verzenden/kenbaar te maken aan Messagie. Dit is gecheckt bij onze jurist van AVDW. Communicatie/participatie N.v.t. Termijn N.v.t. Uitkomst Als de Raad akkoord gaat met de vergoeding ad. € 145.000,00 excl. BTW wordt dit bedrag binnen een maand na akkoord aan Messagie overgemaakt. Risico Indien niet akkoord. Zal een gang naar de rechter het meest waarschijnlijk gevolg zijn. De kans dat die op basis van redelijkheid en billijkheid besluit tot een vergelijkbaar of zelfs hoger bedrag is dan aanwezig. En daarbovenop komen nog procedurele kosten.

Burgemeester en wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): Bijlage Opleg notitie Grote Markt 23 te Hulst (Snackbar Messagie) Bijlage Begrotingswijziging 2026-08 - afkoop opstalrecht Grote Markt 23

Pagina 3 van 3