Raadsvoorstel aanvraag investeringskrediet Spoorweg Hulst

Raadsvoorstel

Zaaknummer: 720586 Portefeuillehouder(s):

Burgemeester I.M.M. Jense-van Haarst

Aan:

De raad van de gemeente Hulst

Onderwerp Aanvraag investeringskrediet Spoorweg Hulst Samenvatting In Hulst bereiden we een flexibele huisvestingslocatie voor aan de Spoorweg. In deze fase van het project vragen we een investeringskrediet aan voor het bouw- en woonrijp maken van de grond, het bouwen van de flexwoningen met bijbehorende voorzieningen en beheer en onderhoud. 1. Besluit Beschikbaar stellen van een investeringskrediet zoals opgenomen in de begrotingswijziging. 2. Argumenten Het gevraagde investeringskrediet hebben we nodig voor: - Het bouw- en woonrijp maken van de grond; - Het bouwen van flexwoningen en gemeenschappelijke voorzieningen; 3. Kaders Dit proces is stapsgewijs voorgelegd aan de raad. - Voorbereidende raadsinformatiebijeenkomsten op 3 april 2023, 13 juli 2023, 17 oktober 2023 en 27 februari 2024. - Aankoop perceel: 21 december 2023. - Wensen en bedenkingen formuleren ten aanzien van de kaders van het participatieproces: 4 maart 2024. - Verzwaard adviesrecht gemeenteraad: 4 juli 2024. 4. Financieel Voor de realisatie van de flexibele huisvestingslocatie is in het begin van dit jaar (2024) een perceel gelegen aan de Spoorweg aangekocht. De aankoop inclusief bijkomende kosten bedroeg € 733.000. Deze investering heeft reeds plaatsgevonden, derhalve maakt deze investering geen onderdeel van het bij dit raadsvoorstel gevraagde investeringskrediet.

Wel zullen de kapitaallasten behorende bij de grond onderdeel zijn van dit voorstel. Om te kunnen komen tot een flexibele huisvestingslocatie dient het perceel bouw- en woonrijp te worden gemaakt. Vervolgens kan de realisatie van flexwoningen inclusief gemeenschappelijke voorzieningen plaatsvinden. Bouw- en woonrijp maken: Hieronder valt onder andere grondwerk, riolering, verhardingen en inrichting. Ook een geluidswal/-scherm aan de kant van de provinciale weg maakt hier onderdeel van. Flexwoningen en gemeenschappelijke voorzieningen: In totaal worden 58 flexwoningen aangeschaft. Ook zal er een gemeenschappelijke voorziening worden gebouwd van circa 750m2. Deze gemeenschappelijke voorzieningen zullen worden ingezet voor o.a. ontvangst, spreekkamers, kantoorruimtes, multifunctionele ruimtes, een werkplaats en opslag. Omdat er sprake is van verhuur onroerend goed is de BTW een kostenverhogende component. De realisatie van dit project vraagt een Europese aanbestedingsprocedure. Pagina 1 van 3

Er bestaat een risico dat de geraamde investeringsbedragen niet voldoende zijn. Derhalve is bij de exploitatieopzet een risico-opslag toegepast. De investering leidt tot kapitaallasten. Dit zijn zowel afschrijvings- als rentelasten. Naast de kapitaallasten zijn er in de exploitatie ook stelposten opgenomen voor verzekeringen, belastingen en beheer. Tot slot is ook een stelpost amoveringskosten opgenomen. Deze stelpost zal worden ingezet bij het schoon opleveren van het terrein na 15 jaar. Ten aanzien van de dekking van deze lasten zijn er verschillende inkomstenstromen. Deze worden hieronder beschreven. Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA): Met het COA wordt een huurovereenkomst en een Bestuursovereenkomst gesloten van 15 jaar. Dit voor 100 opvangplekken. De huuropbrengsten zijn gegarandeerd. Doordat er momenteel een groot tekort is aan geschikte opvangplekken is met het COA afgesproken om de eerste twee jaar een noodopvangtarief in rekening te brengen. In het 3e jaar wordt een regulier tarief per persoon per dag in rekening gebracht. Vervolgens wordt dit bedrag jaarlijks geïndexeerd met 3%. De gemaakte afspraken met het COA zijn vastgelegd in de Hoofdlijnenbrief. Deze ligt vertrouwelijk ter inzage. Opvang Oekraïense ontheemden: De regeling is onlangs verlengd tot 4 maart 2026.

Bij de regeling kan worden gekozen voor een normbedrag per persoon (momenteel € 61 per dag) of een vergoeding van werkelijke kosten. Bovenop deze vergoeding komt de gemeente in aanmerking voor een zogeheten transitievergoeding. Ten aanzien van de exploitatie wordt uitgegaan van opvang Oekraïense vluchtelingen tot en met 2027. In de loop van 2024 werken we samen met de Zeeuwse gemeenten aan de regeling voor het innen van een eigen bijdrage. Dit geldt voor mensen met een baan of andere eigen inkomsten. Deze geïnde eigen bijdrage zal verrekend worden met de uitkering die de gemeente van het Rijk ontvangt. Per saldo blijft het beschikbare budget gelijk. Overige verhuur: Vanaf 2028 wordt er in de exploitatie van uitgegaan dat er geen opvang Oekraïense ontheemden meer plaatsvindt. De flexwoningen kunnen dan worden aangeboden voor andere doelgroepen (starters, arbeidsmigranten, statushouders en andere mensen die om dringende redenen huisvesting nodig hebben). In de exploitatie is vanaf dan rekening gehouden met sociale huur. Indien alsnog blijkt dat opvang van Oekraïense ontheemden nodig is heeft dit een positief effect op de exploitatie-opzet. Financiële herplaatsingsgarantie: De vergunning heeft een looptijd van 15 jaar. Daarna moeten de flexwoningen worden herplaatst. Hiervoor heeft het Rijk een subsidieregeling.

Met deze regeling wordt een bepaalde restwaarde (na 15 jaar) gegarandeerd. Met deze garantieregeling is rekening gehouden in de exploitatie. Overige subsidiemogelijkheden: Er zijn kansen op het gebied van subsidies, maar deze zijn nog niet mee allemaal ingerekend in de exploitatie. Indien deze worden toegekend, is dat positief voor de exploitatie. De exploitatie-opzet inclusief begrotingswijziging ligt vertrouwelijk ter inzage.

Pagina 2 van 3

5. Aanpak Door middel van een Europees aanbestedingsproces gaan we op zoek naar een partij die de flexibele huisvestingslocatie aan de Spoorweg kan realiseren. 6. Communicatie/participatie Ter voorbereiding op de inrichting van het perceel hebben we een participatieproces doorlopen met behulp van de methodiek De Nieuwe Route. Op 25 en 28 mei 2024 werd er met omwonenden en betrokkenen samen een plan opgesteld. Vanuit de plandag zijn verschillende werkgroepen opgericht. Met deze werkgroepen en de omwonenden doorlopen we samen het proces. Daarnaast schrijven we periodiek nieuwsbrieven om omwonenden en geïnteresseerden te informeren over het verloop van het proces. 7. Termijn We streven ernaar de flexibele huisvestingslocatie medio 2025 te kunnen openen. 8. Uitkomst Realisatie van de flexibele huisvestingslocatie aan de Spoorweg in Hulst. 9. Risico Om de risico's te beperken, hebben we de afspraken met het COA verwerkt in de Hoofdlijnenbrief. Het COA zegt toe voor 15 jaar een huurovereenkomst aan te gaan met de gemeente Hulst voor het opvangen van 100 asielzoekers. Hiermee zijn de inkomsten voor deze doelgroep gegarandeerd. We kunnen nu nog niet voorspellen hoe lang de oorlog in Oekraïne nog zal duren en of het Rijk na maart 2026 nog een vergoeding beschikbaar zal stellen. In de businesscase gaan we uit van een flexibel gebruik van de woningen.

Voor verhuur aan andere doelgroepen rekenen we met de sociale huurnorm. Burgemeester en wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): Bijlage 1 Hoofdlijnenbrief, opvang Spoorweg Hulst (vertrouwelijk) Bijlage 2 Exploitatie berekening flexibele opvanglocatie Spoorweg Hulst (vertrouwelijk) Bijlage 3 Begrotingswijziging 2024-17 Aanvraag investeringskrediet Spoorweg Hulst (vertrouwelijk) Bijlage 4 Raadsbesluit aanvraag investeringskrediet Spoorweg Hulst

Pagina 3 van 3