Raadsvoorstel

Raadsvoorstel Zaaknummer: 989882 Portefeuillehouder(s):

Aan:

Wethouder J-P Hageman

De raad van de gemeente Hulst

Samenvatting De komende jaren staat de sloop en nieuwbouw van ca. 120 woningen van Woonstichting Hulst (WSH) in de Dullaertwijk op de agenda. Dit zal volgens planning gefaseerd plaatsvinden van 2027 tot 2033. Dit kán binnen de bestaande kavels, alleen biedt de herontwikkeling een kans om dit grootschaliger en integraal op te pakken om zo een toekomstbestendig gedeelte van de Dullaertwijk te creëren. Daarvoor is er in het voortraject in overleg met de gemeente een conceptvisie/inrichtingsschets opgesteld. De herontwikkeling bestaat uit twee sporen. Namelijk de sloop en nieuwbouw van woningen en herinrichting van de openbare ruimte. Hierbij is nadrukkelijk aandacht is voor vergroening en klimaatadaptie en ‘de leefomgeving’. Alvorens WSH het traject vervolgt en de plannen, in samenwerking met de gemeente, verder uitwerkt, wenst WSH graag medewerking voor de toevoeging van circa 10 tot 15 woningen en een positieve grondhouding voor het initiatief in het algemeen. Daarvoor is het tevens noodzakelijk dat uw gemeenteraad een positief advies afgeeft voor het initiatief. Daartoe heeft WSH een principeverzoek ingediend. Het initiatief voldoet aan het beleid, voorziet in een behoefte en leidt tot een sterk verbeterde leefomgeving. Verzwaard adviesrecht is van toepassing, aangezien er tien of meer woningen netto worden toegevoegd.

U wordt voorgesteld positief advies af te geven voor het initiatief. 1. Besluit Tot het afgeven van een positief advies voor het initiatief met betrekking tot de gedeeltelijke herontwikkeling van het corporatiebezit in de Dullaertwijk. 2. Argumenten Kwalitatieve woningbehoefte/woonbeleid o Het initiatief voorziet in kwalitatieve behoefte aan sociale huurwoningen (Kwalitatief Woononderzoek Zeeland 2024). o Het initiatief voegt betaalbare woningen toe en draagt daarmee bij aan het voldoen aan de eis dat twee derde van alle nieuw te bouwen woningen in de gemeente betaalbaar moet zijn op grond van de (aankomende) Wet versterking regie volkshuisvesting. Daarnaast voldoet het initiatief aan de Rijksinstructieregel (wettelijk bindend) dat 30% van alle geplande nieuwbouw in de gemeente uit sociale huur moet bestaan. o Het initiatief voldoet aan de Beleidsregels nieuwe woningbouwverzoeken: 5.8 Er is sprake van een ontwikkeling waar aantoonbaar vraag is naar de te ontwikkelen woningen op basis van prijs, type woning, marktvraag, leegstand, bestaand aanbod en woningdifferentiatie. Stedenbouwkundig

1/3

Waar het land ademt en de stad leeft

o

o

Het initiatief biedt kansen om de fysieke leefomgeving binnen het plangebied substantieel te verbeteren. In de huidige situatie is sprake van een aanzienlijke mate van onnodige verharding en versnipperd groen van beperkte kwaliteit. Doelstelling is om verharding uitsluitend toe te passen waar dit noodzakelijk is en fietsers en voetgangers prioriteit te geven. Daarbij wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de groene ruimten zoveel mogelijk autoluw worden ingericht, terwijl woningen tegelijkertijd wél met de auto bereikbaar blijven. De voorgelegde schetsen in de bijlage hebben een conceptueel karakter. Door het uitbrengen van positief advies stemt u niet in met de concrete uitwerking. Het initiatief wordt in de vervolgfase in samenwerking tussen gemeente en WSH verder uitgewerkt.

Planologisch o Er wordt in (de uitwerking van) het plan in voldoende parkeervoorzieningen voorzien. Hierdoor vormt parkeren geen belemmering. o Om de uitvoering van het plan mogelijk te maken, is het noodzakelijk af te wijken van het Omgevingsplan Hulst. Het initiatief is niet in overeenstemming met het tijdelijke omgevingsplan Hulst, aangezien sprake is van een herschikking van functies. Daarbij worden woningen gerealiseerd buiten de bestaande bouwvlakken en deels op gronden met een verkeersbestemming, terwijl op andere locaties de bestaande functies wijzigen. Afwijken van het omgevingsplan is mogelijk door middel van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) dan wel via een wijziging van het omgevingsplan. Verzwaard adviesrecht o Voor initiatieven waarbij er tien of meer woningen worden toegevoegd, is uw advies met instemming benodigd. In de eerste fase kan het initiatief mogelijk worden gemaakt via een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Hiervoor is het college het bevoegd gezag. Voor de vervolgfase(s) is de te volgen procedure nog niet definitief vastgesteld; dit kan zowel plaatsvinden via een wijziging van het omgevingsplan als via een (nieuwe) BOPA.

Aangezien in de vervolgfases sprake is van een netto toevoeging van tien of meer woningen middels (mogelijk) een BOPA en er in dat geval sprake is van verzwaard adviesrecht, is het wenselijk uw gemeenteraad reeds in dit stadium in de gelegenheid te stellen verzwaard advies op het initiatief uit te brengen. Openbare ruimte/werken o De herontwikkeling wordt zorgvuldig afgestemd met de geplande gemeentelijke werkzaamheden, waaronder de aanleg en vervanging van de riolering, waardoor wederzijdse belemmeringen worden voorkomen. Dit biedt tegelijkertijd kansen om de openbare ruimte integraal te herinrichten en toekomstbestendig te maken. o Gronden die in eigendom zijn van de gemeente blijven in gemeentelijk onderhoud. Gronden die worden overgedragen aan WSH, worden onderhouden door WSH. Naar verwachting neemt het gemeentelijk onderhoud van de openbare ruimte af, omdat het gemeentelijk grondeigendom in het plangebied afneemt. Exacte verdeling en nadere afspraken over de verdeling van de gronden volgt na verdere uitwerking van het initiatief en nadere afspraken.

3. Kaders o (tijdelijk) Omgevingsplan Hulst o Kwalitatief Woononderzoek Zeeland 2024 o Wet Versterking regie volkshuisvesting 2/3

o o

Verzwaard adviesrecht en delegatiebesluiten Omgevingswet gemeente Hulst Participatiebeleid initiatieven in de fysieke leefomgeving

4. Financieel Indien zich in de vervolgfase financiële aspecten voordoen waarvoor uw gemeenteraad bevoegd gezag is, worden deze separaat ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. 5. Aanpak n.v.t. 6. Communicatie/participatie Op grond van het gemeentelijke ‘Participatiebeleid initiatieven in de fysieke leefomgeving’ is participatie in het kader van de planologische procedure verplicht. WSH dient hiervoor een participatieplan op te stellen en ter goedkeuring aan het college voor te leggen. Op 31 maart 2026 heeft WSH reeds een informatiebijeenkomst gegeven voor bewoners. Dit moment stond nog los van de formele verplichte participatie in het kader van de te voeren procedure. 7. Termijn n.v.t. 8. Uitkomst n.v.t. 9. Risico n.v.t.

Burgemeester en wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): Bijlage - Concept stedenbouwkundige schets

3/3