Presentatie Retailvisie Hulst sessie gemeenteraad 18-06

Naar een actuele Retailstructuurvisie voor de gemeente Hulst Evert-Jan de Kort, Cas van der Doelen en Mick Peters 18-06-2026

Even voorstellen • Stec Groep: advies, onderzoek en strategie over wonen, werken en winkelen • We helpen onze klanten keuzes te maken voor een bloeiende toekomst van steden en dorpen • Werkvelden: wonen (en zorg), bedrijventerreinen, retail, kantoren, grond en gebiedsontwikkeling • Klanten: gemeenten, regio’s, provincies, ministeries, woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers • 40 medewerkers: geografen en planologen • Kantoor in Arnhem met werkgebied heel Nederland • Wij hebben ook de vorige Retailvisie en de Economische visie opgesteld

Agenda van vandaag • Toelichting proces • Belangrijkste conclusies en resultaten uit de startnotitie • Concept visielijnen • Visie op de hoofdstructuur

Aanleiding nieuwe Retailstructuurvisie • Veranderingen in de retailmarkt • Huidige visie stamt uit 2017: toe aan vernieuwing • Veranderende rol winkelgebieden: ontmoeting, sociale functie, beleving, (dubbele) vergrijzing, veranderende functiemix • Adequaat kunnen reageren op ontwikkelingen en initiatieven vanuit de markt

Daarom behoefte aan een actuele visie!

Wat is een Retailstructuurvisie? “Een structuurvisie is een plan waarin de gemeente vastlegt waar detailhandel, horeca en diensten mogen komen, hoeveel dat er mogen zijn en wat voor soorten dat mogen zijn. Het doel: een aantrekkelijke, leefbare en economisch vitale retailstructuur in de gemeente Hulst. Nu en in de toekomst” Wel

Niet

Waar in de gemeente Hulst wel en geen detailhandel, horeca en diensten gewenst is

Beleid rondom parkeren en bereikbaarheid

Blurring en functiemenging: combinaties met andere functies en heldere kaders voor ondersteunende horeca

Operationele uitvoering en beheer (schoon, heel, veilig)

Hoe gaan we om met transformatieverzoeken?

Inrichting openbare ruimte

Aanpassingen in het Omgevingsplan

Individuele vergunningsaanvragen

Samenwerking en overlegstructuur: afstemming tussen gemeente, ondernemers en bewoners

Toeristenbelasting

Categorisering van typen horeca (zoals daghoreca, restaurants, afhaal/bezorg, nacht, verblijfsaccommodaties)

Hoe ziet het proces eruit? 1 2 3 4 5 6 7 8 9

• Start traject en ronde langs alle retailgebieden • Verdiepende gesprekken (interviews) met lokale stakeholders • Evaluatie huidige Retailstructuurvisie: ambtelijke sessie met gemeente • Uitgangssituatie in beeld in Startnotitie • Participatieronde met stakeholders: Retail Lab gemeente Hulst 2030 (2 maart) • Aan de slag met de Conceptvisie • Sessie met het college (6 mei) • Tweede participatieronde met stakeholders (1 juni) • Raadsinformatiebijeenkomst (18 juni) • Opstellen definitieve versie en besluitvorming

Peildatum cijfers Startnotitie: Juni, 2025 (Locatus)

Winkelvoorraad gemeente Hulst is écht uniek! Winkelvoorraad per 1.000 inwoners (in m² wvo)

• Winkelvoorraad Hulst dubbel zo groot als vergelijkbare gemeenten

4000

• Stationsplein: grootste boodschappencluster van Zeeland

3000

• Morres: grootse woonboulevard van Zeeland • Recreatief winkelen blijft achter… (mode, juwelier schoenen)

3.808

3500 2.981

2500 2.035

2000

1.661

1500

1.162 936

1000 500

533 466

384

294

406 341

0 Dagelijks

*Benchmark: alle 30 gemeenten in Nederland met 25.000 tot 30.000 inwoners

Recreatief Hulst

Zeeland

Doelgericht

Totaal

Benchmark

Bron: Locatus, 2025 & CBS, 2025

Het aantal Retailfuncties neemt af (-17%) Ontwikkeling aantal retailfuncties gemeente Hulst (in panden) 100

93 87

90 80 70

65 57

60

51

47

50

51

51

50

45

36

40

28

30 20 10 0

Dagelijks

Recreatief

2018

Doelgericht

2020

2021

Horeca

2022

2023

Diensten

2024

Leegstand

2025 Bron: Locatus, 2025.

Vooral zelfstandig ondernemerschap staat onder druk Ontwikkeling aantal zelfstandig ondernemers versus aantal winkelketens 120

104

100

91

93

89

86

62

2022

80

80

59

56

54

2023

2024

2025

80 60 40

55

53

56

2018

2020

2021

20 0

Zelfstandigen

Ketens Bron: Locatus, 2025.

Retailfunctie in dorpen heeft het zwaar

* Beroepen aan huis worden niet meegenomen

Bron: Locatus, 2025.

Bevolking gemeente Hulst vergrijst en krimpt 100%

3%

90%

2% 18%

24% 80% 70% 60%

27%

65 tot 85 jaar

30%

45 tot 65 jaar

50%

25 tot 45 jaar

40% 30% 20% 10%

85+

26% 21%

15 tot 25 jaar 0 tot 15 jaar

9%

12%

13%

15%

Gemeente Hulst

Nederland

0%

Bron: Primos-prognose, 2025 & CBS, 2025

Prognose: verwachte bevolkingsontwikkeling

Leegstand gemeente Hulst daalt, binnenstad Hulst kwetsbaarste retailgebied Leegstandspercentage gemeente Hulst (in panden)

• Leegstandspercentage daalt

13% 12%

• Leegstand boven gezond ‘frictieniveau’ (4 á 5%): negatieve impact uitstraling en verblijfswaarde • 14% leegstand binnenstad Hulst: kwetsbaarste retailgebied • Amper leegstand in overige retailgebieden!

12%

11%

11%

10%

11%

11% 10%

9% 8%

9%

9%

2024

2025

7% 6% 5% 4%

2018

2020

2021

2022

2023

Leegstand in panden

Bron: Locatus, 2025.

Wat geven ondernemers ons mee? • Evenementen zetten Hulst op de kaart en zorgen voor zichtbaarheid, de organisatie hiervan moet wel in goed overleg met ondernemers gebeuren • De leefbaarheid in de kleine kernen staat onder druk door het wegvallen van voorzieningen  stimuleren van startend ondernemerschap nodig • Het belang van goede bereikbaarheid / verbinding met het Belgische achterland • Heb ook aandacht voor de dorpskernen, niet alleen voor de binnenstad

Retailvisie haalt voorpagina lokale krant

Conclusie proces tot nu toe: 80-90% van de vorige Retailvisie staat nog steeds, 10-20% aanscherping en actualisatie

Concept visielijnen De gemeente Hulst is uniek: alles aan doen om dat te behouden! 1. We behouden de hoofdstructuur met complementaire retailgebieden 2. We maken werk van functieverbreding (vooral in de binnenstad) 3. We investeren in verblijfskwaliteit, beleving en vergroening 4. We koesteren en stimuleren startend en lokaal ondernemerschap 5. We zetten in op een ijzersterke bezoekerseconomie

1. Behoud van herkenbare hoofdstructuur met complementaire retailgebieden • Binnenstad Hulst • Woonboulevard Morres • Stationsplein • Dorpscentra • Locatie Intratuin Robuuste structuur met complementaire retailgebieden die elkaar versterken, niet beconcurreren

Visie op de binnenstad • • • • •

Hart van de gemeente en ‘identiteitsdrager’ Alles komt samen: horeca, vermaak, cultuur, ontmoeting De belangrijkste locatie voor recreatief winkelen en ‘een dagje uit’ Compact winkelgebied en functieverbreding daarbuiten Verhogen van de verblijfskwaliteit

Voorstel drie deelgebieden: • Kernwinkelgebied: compact gebied waar winkels van elkaar profiteren; voorkomen van versnippering, dé plek voor recreatief winkelen • Gemengd gebied: brede functiemix met allerlei publieksgerichte functies (diensten, cultuur, lichte werkfuncties, kantoor/co-working, maatschappelijke & zorgvoorzieningen, leisure, fitness) • Horecagebied: gezellige locaties voor horeca en terrassen met hoge kwaliteit Buiten de deelgebieden: ondernemers kunnen gewoon blijven ondernemen!  Pas bij leegstand mogelijkheden voor transformatie (naar wonen)

Visie op het Stationsplein • • • • • •

De belangrijkste locatie voor dagelijkse boodschappen met vijf grote supermarkten Ook ruimte voor PDV (tuin, doe-het-zelf, ABC) Geen concurrent voor de binnenstad: ruimte voor winkels die niet in de binnenstad passen  recreatief winkelen in de binnenstad Goede bereikbaarheid en parkeren, inspelend op behoefte aan gemak Alleen lichte, ondersteunende horeca Marktruimte supermarkten verzadigd: maximum aantal supermarkten en vierkante meters bereikt

Voorstel twee deelgebieden: • Blauwe zone: winkelgebied voor dagelijkse detailhandel met ruimte voor PDV • Gemengde zone: verzameling van functies (winkels, diensten, horeca) en “ventiel” voor het centrum. Geen uitbreiding van Retailfunctie (balans op 0), bij leegstand mogelijkheden voor transformatie.

Visie op Woonboulevard Morres •

Grootste woonboulevard van Zeeland en belangrijke trekker voor gemeente Hulst • Alles wat past bij het thema wonen • Minimale concurrentie met de binnenstad: geen brancheverruiming • Wel ruimte voor beleving, innovatie en vernieuwing om aantrekkingskracht te behouden (ook op Belgische consument): • Ondersteunende horeca, leisure, dienstverlening • Interieuradvies • Entertainmentplein • Onderscheiden als fysiek winkel

Visie op de dorpskernen • • • •

Behoud van retailfuncties cruciaal voor leefbaarheid en levendigheid Waar mogelijk concentreren en bundelen we de voorzieningen, ook maatschappelijke- en zorgvoorzieningen Koesteren en stimuleren van lokale, kleinschalige initiatieven passend bij maat en schaal van het dorp: “ja, mits” Als er geen draagvlak is voor Retail werken we bij leegstand mee aan transformatie

Dorp

Toelichting

Kloosterzande

Belangrijke functie voor noordelijk deel gemeente Hulst. Behoud van voorzieningen, met name supermarkt en dagelijkse winkels voor, goede spreiding en nabijheid. Potentie voor versterking van het aanbod door ontwikkeling Waterzande. Waar mogelijk verdere clustering van voorzieningen.

Sint Jansteen

Behoud van voorzieningen en stimuleren van lokale initiatieven. Gezien de nabijheid van de kern Hulst is het realistisch dat niet alle functies behouden kunnen blijven. Er staan meerdere panden leeg. Bij gebrek aan draagvlak werken we mee aan transformatie.

Waterzande

Ruimte voor de voorzieningen detailhandel, horeca (inclusief hotel) en diensten, aansluitend op de behoefte van toekomstige inwoners. De voorzieningen zijn complementair aan- en vormen geen concurrentie voor het bestaande aanbod in de gemeente.

Vogelwaarde

Behoud van voorzieningen, met name de supermarkt. Stimuleren van lokale initiatieven.

Kapellebrug

Behoud van voorzieningen, met name de supermarkt. Stimuleren van lokale initiatieven.

Graauw

Behoud van bestaande voorzieningen. Stimuleren van lokale initiatieven.

Nieuw Namen

Behoud van bestaande voorzieningen. Stimuleren van lokale initiatieven.

Clinge

Behoud van bestaande voorzieningen. Stimuleren van lokale initiatieven.

2. Maak werk van functieverbreding (vooral in de binnenstad) Noodzaak: • Het aantal winkels is fors gedaald • Marktruimteberekening (DPO) laat zien: detailhandel in Hulst is geen groeimarkt door krimp inwoneraantal en vergrijzing onder winkeliers • Binnenstad kwetsbaarste retailgebied met 14% leegstand en langdurige concentraties (Steenstraat, Stationsweg) Uitgangspunten: • Het centrum van de toekomst is meer dan alleen winkelen. Het is een levendige ontmoetingsplek met ruimte voor winkels, horeca, cultuur, diensten, maatschappelijke voorzieningen, leisure en lichte werkfuncties • Kansen voor het verplaatsen van lichte werkfuncties op bedrijventerreinen • Om aantrekkelijk en relevant te blijven moeten winkels blijven vernieuwen: ruimte voor innovatie en mengvormen (‘blurring’)

Cultuur Wonen Werken

Horeca Diensten Leisure

Winkels

3. Investeren in verblijfskwaliteit, beleving en vergroening Noodzaak: • Centrumgebieden ontwikkelen van ‘place to buy’ naar ‘place to be’ • Uitnodigende openbare ruimte maakt winkelen en verblijven aantrekkelijker  beter economisch functioneren • Het is ook noodzakelijk: hittestress, verstening, biodiversiteitsverlies Uitgangspunten: • Waar mogelijk gericht investeren we in de ruimtelijke en functionele kwaliteiten van de retailgebieden • Basis op orde: ‘schoon, heel en veilig’ • Meer vergroenen: “groen en blauw zijn het nieuwe goud” Aanpak Grote Markt speelt hierin een sleutelrol

4. Stimuleer startend en lokaal ondernemerschap

Bevolkingssamenstelling Hulst

Noodzaak: • Het aantal lokale ondernemingen is fors afgenomen • Bovengemiddelde (dubbele) vergrijzing in de gemeente: veel stoppende ondernemers • Stimuleren startend en lokaal ondernemerschap een must om aanbod op peil te houden Voorbeelden van concrete acties: 1. Verbreden inzet ondernemersloket voor gerichte coaching/begeleiding starters 2. Inzet centrumcoördinator/manager: verbinder tussen ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente. 3. Prijsvraag “win een winkel voor 1 euro” om startende ondernemers een kans te bieden  Bussum, Lelystad, Lichtenvoorde, Groenlo, Doetinchem, Wassenaar 4. Vouchers voor startende ondernemers (bijvoorbeeld voor bemiddeling INretail)

100%

3%

90% 24%

2% 18%

80% 70% 60%

27%

65 tot 85 jaar

30%

45 tot 65 jaar

50% 40% 30% 20% 10%

85+

26%

25 tot 45 jaar 15 tot 25 jaar

21%

0 tot 15 jaar 9%

12%

13%

15%

Gemeente Hulst

Nederland

0%

Bron: CBS, 2025

5. We zetten in op een ijzersterke bezoekerseconomie Noodzaak: • Extra bestedingen bovenop lokale koopkracht • Verbreding draagvlak voor retail en voorzieningen • Stimuleren werkgelegenheid In aansluiting op: • Economisch beleidsplan gemeente Hulst • Toeristisch Ontwikkelplan Hulst 2022-2026

Grenspark Groot Saeftinghe Komst “slechtweer voorziening/attractie”?

Wat geven ondernemers ons mee? • Goede bereikbaarheid en parkeren zijn cruciale randvoorwaarden voor het goed functioneren van Retail • Duidelijke regels nodig in het Omgevingsplan voor winkels op het Stationsplein om verdere leegloop vanuit de binnenstad te voorkomen • Potentie voor verdere versterking van de toerismesector: meer overnachtingsmogelijkheden en komst slechtweervoorziening (?) • Er is behoefte aan een integrale visie op de binnenstad en alle functies die hier samenkomen • Ondernemers geven aan behoefte te hebben aan meer onderlinge samenwerking en synergie. Ze spreken de wens uit om elkaar vaker te spreken. Aanvullend wordt het idee aangedragen om één overkoepelende winkeliersvereniging op te richten voor alle kernen in de gemeente.

Contact opnemen? Mick Peters 06 20951941 m.peters@stec.nl Evert-Jan de Kort 06 52567974 e.dekort@stec.nl www.stec.nl