Oplegnotitie 1893.8-N1c1

1893.8-N1c1

Blad 1.

4311.6-N1c5

NOTITIE versie 12-12-2024

Datum

12 december 2025

Betreft

Opleg notitie Grote Markt 23 te Hulst (Snackbar Messagie)

Opgesteld door

•

Eddy Halter – Gloudemans

Verstuurd aan

•

Sebastiaan Millenaar – Gemeente Hulst

1.

INLEIDING

In het kader van de herinrichting van de Grote Markt in Hulst is de Gemeente Hulst voornemens om de snackbar Messagie te verwerven die is gevestigd op de Grote Markt 23. De heer R.C.R.A. Messagie (hierna: Messagie) is eigenaar van de opstal, de gemeente Hulst is eigenaar van de grond. In dat kader zijn een drietal deskundigenadviezen c.q. taxaties verricht die tot doel hebben om tot een juiste prijsafstemming te komen. Gloudemans heeft daarbij een rapport opgesteld in opdracht van de Gemeente Hulst en de taxatiebureaus ForValue en VDW hebben taxaties uitgevoerd voor Messagie. Op basis van deze rapporten hebben er reeds gesprekken plaats gevonden tussen de Gemeente Hulst en Messagie. Er is daarbij een voorlopige overeenstemming bereikt over een bedrag van € 145.000,00. De Gemeente Hulst heeft ons gevraagd of het mogelijk is om op basis van deze prijs een transactie te kunnen rechtvaardigen waarbij de zogenaamde staatssteun regels niet worden overschreden.

2.

ONAFHANKELIJKHEID

Gloudemans is alleen betrokken geweest bij het opstellen van het eigen deskundigen advies en hecht er waarde aan hier nadrukkelijk te vermelden geen enkel financieel belang te hebben bij het wel of niet slagen van de transactie. Gloudemans opereert in deze als onafhankelijke deskundige. De gemeente Hulst heeft zelf de aankoop onderhandelingen gevoerd met Messagie. Ook de verdere contractuele behandeling van de transactie ligt bij de gemeente zelf.

3.

ONDERWERP VAN TAXATIE

In een erfpacht akte van 8 juni 1995 tussen Gemeente Hulst en de heer R.C.R.A. Messagie is overeengekomen dat Messagie een recht van opstal krijgt voor een periode van 25 jaar. Deze overeenkomst is inmiddels verlopen. Hierover zijn enkele aanvullende afspraken gemaakt. Belangrijk is met name het artikel dat gaat over de beëindiging van de contractperiode (artikel 6). Hierin staat:

1893.8-N1c1

Blad 2.

Hieruit blijkt dat de familie Messagie aan het einde van de contractduur recht heeft op een vergoeding. Deze vergoeding bestaat uit de “waarde van het gebouw”. Deze waarde dient door drie deskundigen te worden vastgesteld.

4.

MANAGEMENT SUMMARY OPGESTELDE RAPPORTEN

Er zijn inmiddels een drietal deskundigenadviezen c.q. taxaties uitgevoerd die wij hieronder kort samenvatten.

Opdrachtgever Peildatum Marktwaarde Marktwaarde met bijzonder uitg.p.

Gloudemans Gemeente Hulst 13-6-2025 95.000 nvt

VDW Messagie 5-11-2025 145.000 200.000

For Value Messagie 10-6-2025 nvt 191.000

De drie rapporten wijken sterk af. Het valt hierbij met name op dat VDW en For Value een tweetal marktwaarden met bijzondere uitgangspunten heeft vastgesteld van resp. € 200.000 en € 191.000. Een marktwaarde met bijzonder uitgangspunt is gebaseerd op een realistische, maar hypothetische voorwaarde die afwijkt van de huidige situatie. Er kan gedacht worden aan de taxatie van een perceel grond, waarbij als bijzonder uitgangspunt geldt dat er reeds een bestemmingswijziging naar 'Wonen' is verkregen. Of aan een object dat leeg wordt opgeleverd terwijl bij de waardering moet worden aangenomen dat het object reeds is verhuurd. Dit maakt de taxatie afhankelijk van die specifieke veronderstelling. In onderhavig geval is echter de vraag wat de “waarde van het gebouw” is. Er wordt in de erfpachtakte uit 1995 niet gesproken over een bijzonder uitgangspunt. Deze waarden zijn om die reden niet bruikbaar. Wat resteert zijn de zuivere marktwaarden van Gloudemans en VDW van respectievelijk € 95.000 en € 145.000. In beide berekeningen is de methodiek van de gecorrigeerde vervangingswaarde gehanteerd. Dit is ons inziens een goede en veel gebruikte benadering van de waarde van een opstal. Er wordt bij het vaststellen van de vervangingswaarde uitgegaan van de kosten voor nieuwbouw en hierop wordt technisch en functioneel afgeschreven om tot aan actuele waarde te komen.

Bij een verschillen analyse tussen de twee berekeningen blijkt met name een groot verschil te zitten in de gehanteerde nieuwbouwkosten. Daar waar Gloudemans uitgaat van circa € 2.500 per m² bvo aan kosten gaat VDW uit van circa € 5.000 per m² bvo aan kosten. Dit is een groot verschil. Wat hierbij meespeelt is vermoedelijk de kleinschaligheidstoeslag. Als een gebouw kleiner wordt dan nemen de kosten per m² sterk toe. Wij denken dat VDW wel een extreem hoge toeslag rekent, maar wij willen ook niet uitsluiten dat de waarheid wellicht iets hoger ligt dan de € 2.500 per m² bvo die wij zelf hebben vastgesteld.

1893.8-N1c1

5.

Blad 3.

TOETSING MARKTCONFORMITEIT

De gemeente Hulst overweegt om akkoord te gaan met de aanbieding van Messagie van € 145.000 en heeft aan Gloudemans gevraagd in hoeverre hier sprake is van een rechtmatige transactie. Wij kijken hierbij naar de volgende aspecten: 1. 2. 3. 4.

Worden de planologische risico’s verkleind? Wordt er schadebeperkend gehandeld door partijen? Wordt er marktconform gehandeld door de Gemeente Maashorst? Hoe verhoudt de aankoopprijs zich tot de taxatie van Gloudemans?

5.1. Worden de planologische risico’s verkleind? Ja, door het verwerven van de opstal van Messagie is de locatie tijdig vrijgemaakt. De gemeente zal hiermee eerder met de herinrichting van de Grote Markt kunnen beginnen.

5.2. Wordt er schadebeperkend gehandeld door partijen? Het lijkt erop dat Messagie goed meewerkt aan de verdere afhandeling. Wij hebben begrepen van u dat er geen aanvullende schades meer worden geëist door Messagie, dat zij de lopende exploitatie reeds hebben gestaakt en dat zij geen beroep zullen doen op het verkrijgen van een vervangende locatie.

5.3. Wordt er marktconform gehandeld door de Gemeente Hulst Binnen de Europese staatsteun regelgeving geldt het criterium: “Wat zou een marktpartij doen in hetzelfde geval”. In theorie zal een marktpartij natuurlijk streven naar een zo laag mogelijke transactieprijs. In onderhavig geval is Messagie echter niet bereid om met een prijs van € 95.000 accoord te gaan. Een marktpartij zal echter bereid zijn om meer te betalen. Immers, als de koper vasthoudt aan € 95.000 dan kan Messagie de transactie vertragen. Ook is het mogelijk dat Messagie overgaat tot gerechtelijke stappen. Daarnaast zal vertraging met de verwerving ook leiden tot een vertraging in de uitvoering van de plannen. Al deze zaken kosten tijd en geld. Een marktpartij zal dit zo veel mogelijk willen voorkomen. Een “absoluut” bedrag van € 50.000 is tamelijk klein. Het is de verwachting dat een marktpartij in deze afweging kiest voor het betalen van een hogere aankoopprijs.

5.4. Hoe verhoudt de aankoopprijs zich tot de taxatie van Gloudemans De door Gloudemans berekende marktwaarde kent een zekere taxatieonzekerheid. De uiteindelijk gerealiseerde prijs zal sowieso afwijken van de geschatte waarde. Een iets hogere vervangingswaarde is denkbaar. Daarnaast gaan we in ons advies uit van de reguliere marktwaarde. Rekening houdend met taxatieonzekerheid en stel dat de gemeente zou overgaan tot een gedwongen aankoop, bijvoorbeeld naar analogie van de onteigeningswet, dan zou de door ons vastgestelde waarde vermoedelijk wel richting of zelfs naar de € 145.000 gaan. Een opslag van 50% tot 100% op de getaxeerde marktwaarde is zeer gebruikelijk bij een gedwongen onteigening. Overigens is het onze interpretatie dat Messagie vanuit de erfpachtakte geen recht heeft op aanvullende schadeloosstelling, maar het betreft hier wel een oude akte uit 1995. Op basis van redelijkheid en billijkheid zou men anders kunnen redeneren. Dit geldt ook voor een rechter is ons idee.

6.

CONCLUSIE

Gloudemans geeft hier aan dat van een onteigening geen sprake is en dat hier geen grondslag voor is maar acht het redelijk de kosten van het schadebeperkend handelen te spiegelen aan de systematiek van de schadeloosstelling op onteigeningsbasis als ware het een onteigening zou zijn of een daaraan voorafgaande

1893.8-N1c1

Blad 4.

aankoop waarbij het uitgangspunt is dat de belanghebbende in een gelijkwaardige vermogens - en inkomenspositie moet komen en blijven. Bij de berekening van een totale schadeloosstelling op basis van onteigening wordt normatief ongeveer 150 – 200% van de marktwaarde gerekend. Op basis van de berekende marktwaarde van Gloudemans van € 95.000 zou de totale schade circa € 150.000 - € 200.000 bedragen. Met een verwachte aankoopprijs van € 145.000 wordt deze bandbreedte niet overschreden. In dit berekende schadeloosstellingsbedrag is geen rekening gehouden met een premie voor “uit handen breken” of de “minimus regeling bij staatssteun”. Ook vanuit deze invalshoek bezien valt het aankoopbedrag binnen de normstellingen van de overheid.