Document · PDF

Notitie Zienswijzen bp Tussengebied

Gemeenteraad 4 juli 2024, gemeente HulstBij agendapunt: Vaststellen Bestemmingsplan Tussengebied (Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8)10.994 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Bestemmingsplan “Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst”.

Notitie Beantwoording zienswijzen en overzicht ambtshalve wijzigingen.

Hulst, 18 juni 2024 Pagina 1 van 49

Inhoud 1. Inleiding....................................................................................................................................................................................................... 3 1.1 Algemeen.......................................................................................................................................................................................... 3 1.2 Leeswijzer......................................................................................................................................................................................... 3 2. Zienswijzen.................................................................................................................................................................................................. 4 2.1 Ingediende zienswijze....................................................................................................................................................................... 4 2.2 Ontvankelijkheid............................................................................................................................................................................... 4 3.

Samenvatting en beoordeling zienswijze..................................................................................................................................................... 5 4. Ambtshalve wijzigingen............................................................................................................................................................................. 49 Bijlagen: 1. 2. 3. 4.

Bezonningsdiagrammen Geactualiseerde mobiliteitstoets Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Advies Welstand- en monumentencommissie

Pagina 2 van 49

1. Inleiding 1.1 Algemeen Het ontwerpbestemmingsplan “Absdaalseweg 19, Zoetevaart 8 Hulst” heeft, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening, van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Er zijn gedurende deze termijn negen zienswijzen ingediend. Tevens is een ambtshalve wijziging noodzakelijk gebleken.

1.2 Leeswijzer Deze notitie bevat de beantwoording van de ingediende zienswijzen. De opbouw van de notitie is als volgt. In hoofdstuk 2 wordt een overzicht gegeven van de ingediende zienswijzen en wordt ingegaan op de ontvankelijkheid. In hoofdstuk 3 worden de ingediende zienswijzen samengevat en beantwoord. In hoofdstuk 4 worden aansluitend de ambtshalve wijzigingen beschreven, die bij de vaststelling in het bestemmingsplan worden doorgevoerd.

Pagina 3 van 49

2. Zienswijzen 2.1 Ingediende zienswijze De navolgende (rechts)personen hebben van de gelegenheid gebruik gemaakt om een zienswijze naar voren te brengen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Ingekomen email (email ontvangen op 11 januari 2024) Ingekomen brief (brief van 23 januari 2024, ontvangen op 24 januari 2024) Ingekomen brief (brief van 29 januari 2024, ontvangen op 29 januari 2024 Ingekomen brief, pro forma (brief van 29 januari 2024, ontvangen op 29 januari 2024) o Ingekomen brief, aanvullingen op pro forma (brief van 12 februari 2024, ontvangen op 13 februari 2024) Ingekomen brief (brief van 29 januari 2024, ontvangen op 30 januari 2024) Ingekomen brief, pro forma (brief van 30 januari 2024, ontvangen op 31 januari 2024) o Ingekomen brief, aanvullingen op pro forma (brief van 14 februari 2024, ontvangen op 15 februari 2024) Ingekomen brief, pro forma (brief van 30 januari 2024, ontvangen op 31 januari 2024) o Ingekomen brief, (brief van 13 februari 2024, ontvangen op 14 februari 2024) Ingekomen brief (brief van 31 januari 2024, ontvangen op 31 januari 2024) Ingekomen brief (brief van 31 januari 2024, ontvangen op 31 januari 2024)

2.2 Ontvankelijkheid Alle zienswijzen zijn tijdig ingediend. Op grond hiervan worden de zienswijzen ontvankelijk geacht.

Pagina 4 van 49

3. Samenvatting en beoordeling zienswijze Zienswijze 1 Inhoud - Realisatie van woningbouw op het voormalige terrein van de supermarkt zorgt voor een daling van het wooncomfort;

Rust uit tuin verdwijnt wanneer woningen aangrenzend aan het woonperceel gerealiseerd worden.

Wat is het effect van de verdwijnende supermarkt op de waarde van de omliggende woning(en)?

Overweging Wanneer indiener van mening is dat de aantasting van het woongenot leidt tot waardevermindering van de woning biedt de wetgever in de Wet ruimtelijke ordening de mogelijkheid om een verzoek tot planschade in te dienen. Dit is een procedure die los staat van de bestemmingsplanprocedure. Voor wat betreft de aantasting het woongenot, de inkijk en de inbreuk op privacy menen wij, dat gelet op de afstanden van de geplande nieuwbouw tot de bestaande omringende bebouwing er sprake is van normale woonstraatafstanden. Er wordt gesteld dat de supermarkt geen hinder oplevert voor de omgeving. De praktijk wijst vaak anders uit, zie ook de geldende richtafstanden van de VNG. Denk aan verkeersbewegingen, geluidhinder door dichtslaande portieren en laden en lossen, lichthinder door koplampen. Het beleid van de gemeente Hulst is erop gericht om de detailhandel te verplaatsen en concentreren op daarvoor aangewezen locaties. Een vrijkomende locatie zoals deze aan de Zoetevaart dient dan een andere invulling te krijgen. Omdat de locatie middenin een woonwijk is gelegen is

Conclusie Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Pagina 5 van 49

invulling met woningbouw logisch en wenselijk. Dat deze wijziging, waarbij het woon- en leefklimaat voor de omgeving verbetert, zou leiden tot een waardedaling van woningen van indiener delen wij niet. Zienswijze 2 Inhoud De indiener van de zienswijze kan zich vinden in de vestiging van een supermarkt in het plangebied, maar niet in de verruiming van de toegestane detailhandel op de gronden met de bestemmingen ‘Detailhandel’ en ‘Gemengd-B’ met de functie ‘perifere detailhandel – volumineus’. Er zou ook sprake zijn van een verruiming qua vierkante meters. Verder heeft de indiener in het bijzonder moeite met de toevoeging van de activiteit ‘woonthema – outlet’.

Overweging Ten aanzien van de bebouwde oppervlakte Binnen het plangebied zijn er onder het vigerende bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ nu twee bestemmingsvlakken met de enkelbestemming ‘Gemengd-B’ van circa 4.550 resp. 650 m2. Op het grootste bestemmingsvlak zit een bouwvlak van circa 4.200 m2. Op het kleinste vlak zit geen bouwvlak. In het ontwerpplan komen er ook twee bestemmingsvlakken, maar van andere afmetingen (circa 3.600 en 2.300 m2). Beide bestemmingsvlakken mogen volledig worden bebouwd. In dat opzicht is inderdaad sprake van een uitbreiding van de toegestane bebouwde oppervlakte. De bestemmingsvlakken kunnen echter niet volledig worden bebouwd omdat ook rekening gehouden moet worden met ruimte ten behoeve van parkeren en laden en lossen. Dat volgt niet uit de planregels voor Gemengd-B, maar indirect uit artikel 17.2 en de feitelijke situatie. Buiten de bestemmingsvlakken is immers eigenlijk geen ruimte, zodat de parkeerbehoefte wel binnen de bestemmingsvlakken moet

Conclusie Het aantal toegestane branches wordt beperkt tot de volgende branches: 1) Sport en spel, 2) bruin- en witgoed, 3) fiets- en autoaccessoires en 4) overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis. Het woord ‘woonthema-outlet’ wordt geschrapt uit de definitie van ‘perifere detailhandel – volumineus’. In de gewijzigde mobiliteitstoets is aangegeven dat welke functie er ook komt, de maximum capaciteit van de Absdaalseweg niet wordt overschreden. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

Pagina 6 van 49

worden gerealiseerd. Dit betekent dat het bestemmingsvlak van 3.600 m2 maximaal 1.500 m2 kan worden bebouwd en het bestemmingsvlak van 2.300 m2 maximaal 1.000 m2. Een en ander zal in het bestemmingsplan worden aangepast door op de verbeelding een aanduiding met het maximale bebouwde oppervlak op te nemen. Van een uitbreiding van het aantal vierkante meters bebouwd oppervlak zal derhalve geen sprake zijn. Ten aanzien van gebruiksmogelijkheden Onder het huidige bestemmingsplan zijn op gronden met de enkelbestemming ‘Gemengd-B’ en de aanduiding ‘detailhandel grootschalige’ grootschalige detailhandelsvestigingen toegestaan. Op grond van artikel 1.70 wordt onder grootschalige detailhandel verstaan: a. detailhandel in grootschalige goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen; b. tuincentra met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer; c. detailhandelsbedrijven met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer in meubels, keukens en badkamers, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie Pagina 7 van 49

met woninginrichting en stoffering; bouwmarkten met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer; e. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen. d.

Op grond van artikel 9.3.3 moet de winkelvloeroppervlakte (wvo) ten minste 1.000 m2 bedragen en is grootschalige detailhandel alleen toegestaan in de branches:  sport en spel;  bruin- en witgoed;  fiets- en autoaccessoires; en  overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis. Op grond van het ontwerpbestemmingsplan zijn gronden met de enkelbestemming ‘Gemengd-B’ bestemd voor: a. bedrijven tot en met categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten ‘functiemenging’ met daaraan gekoppeld productie, assemblage en/of montagegebonden detailhandel; b. perifere detailhandel - grootschalig; c. perifere detailhandel - volumineus, met uitzondering van een bouwmarkt; d. vrijetijdsvoorzieningen met ondersteunende horecavoorzieningen; e. bij deze bestemming behorende Pagina 8 van 49

voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Onder perifere detailhandel – grootschalig wordt verstaan (zie artikel 1.55):  detailhandel met een bovenlokale functie/bereikbaarheid waarvoor een minimum bruto (bedrijfs)vloeroppervlakte nodig is van 1.000m². Hieronder zijn niet begrepen: o een supermarkt en detailhandel in dagelijkse goederen, o mode / kleding o warenhuis Hieronder zijn wel begrepen: o detailhandel in bruingoed (grotere consumentenelektronica) en witgoed (grotere huishoudelijke o apparaten), o detailhandel in fiets- en autoaccessoires o detailhandel in sport en spel. Onder perifere detailhandel – volumineus wordt begrepen:  perifere detailhandel in goederen, waarvoor vanwege de aard en de omvang van het gevoerde assortiment en de dagelijkse bevoorrading, een groot Pagina 9 van 49

bedrijfsvloeroppervlak nodig is, zoals auto's, boten, caravans, tenten, vakantie, recreatie, outdoor- en kampeerartikelen, bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting, keuken en sanitair, woonthema-outlet. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan zijn de bedrijven t/m categorie C van de Staat van bedrijfsactiviteiten en ‘perifere detailhandel – volumineus’ een toevoeging aan de gebruiksmogelijkheden, met dien verstande dat woninginrichting ook op grond van het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Er is dus sprake van een uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden. Dat is gedaan om zo flexibel mogelijk te kunnen zijn, nu nog niet precies duidelijk is wat voor soort bedrijven zich hier zullen vestigen. Niet elk bedrijf aan het Stationsplein kan verplaatsen naar gronden met de bestemming ‘Gemengd-B’ op de locatie Absdaalseweg 19. Zo zijn supermarkten niet toegestaan op deze locatie. Voor zover bedrijven wel zouden kunnen verplaatsen, geldt dat dat nu ook al kan. In het ontwerpbestemmingsplan worden de toegestane gebruiksmogelijkheden wel verruimd, waardoor meer bedrijven van het Stationsplein naar de Absdaalseweg 19 zouden kunnen verplaatsen, maar dat maakt op zich nog niet dat de vrees voor leegstand aan het Stationsplein reëel is. De gronden rondom het Stationsplein hebben ruime gebruiksmogelijkheden. Pagina 10 van 49

Voor wat betreft een uiteenzetting over de oppervlakte van de gronden met de bestemming ‘Detailhandel’ en ‘Gemengd-B’ wordt verwezen naar bovenstaande uitleg. Van een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte ten opzichte van de nu vigerende bestemmingsplannen is geen sprake. Voor wat betreft het perceel dat in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming ‘Detailhandel’ heeft is ten opzichte van het nu vigerende bestemmingsplan ook geen sprake van een uitbreiding van toegestane activiteiten. Er is sprake van een verplaatsing van een functie van de locatie Zoetevaart 8 naar de Absdaalseweg 19. De gronden op de locatie Zoetevaart 8 hebben op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Kernen Hulst, 1H’ de bestemming ‘Detailhandel’. Op grond van artikel 11 van de planregels is op deze gronden elke vorm van detailhandel toegestaan, dus ook de vormen die nu op grond van het ontwerpbestemmingsplan worden toegestaan. Voor wat betreft het perceel dat in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd-B’ heeft gekregen geldt dat inderdaad sprake is van een verruiming van toegestane activiteiten. In dit verband wordt verwezen naar de reactie onder punt 1. Onder het nu vigerende bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ zijn de gronden met de Pagina 11 van 49

bestemming ‘Gemengd-B’ uitsluitend bestemd voor grootschalige detailhandel (zie artikel 9.1). Onder grootschalige detailhandel moet worden verstaan (zie artikel 1.70): a. detailhandel in grootschalige goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen; b. tuincentra met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer; c. detailhandelsbedrijven met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer in meubels, keukens en badkamers, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie met woninginrichting en stoffering; d. bouwmarkten met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer; e. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen. Deze definitie omvat derhalve in feite de definitie van de in het ontwerpbestemmingsplan gehanteerde begrippen ‘perifere detailhandel – grootschalig’ én ‘perifere detailhandel – volumineus’, met uitzondering van de activiteit ‘woonthema-outlet’. In artikel 9.3.3 is echter het aantal Pagina 12 van 49

toegestane branches beperkt tot: 1) sport en spel, 2) bruin- en witgoed, 3) fiets- en autoaccessoires en 4) “overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis”. De indiener van de zienswijze merkt op dat de laatste zin moet worden uitgelegd als “overige zaken die niet voorzien zijn in de aan het Life Style Village Hulst toebedeelde branches, maar die wel aanvullend zijn op wonen in en om het huis”. Die uitleg wordt niet gevolgd, maar wel wordt onderkend dat op gronden met de bestemming ‘Gemengd-B’ sprake is van een verruiming van het aantal toegestane detailhandelsvormen, waaronder ‘woonthema-outlet’. Het klopt dat - in tegenstelling tot het bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ - dit begrip niet is gedefinieerd en niet aan specifieke regels is gebonden. Na heroverweging is besloten om het aantal toegestane branches te beperken tot 1) Sport en spel, 2) bruin- en witgoed, 3) fiets- en autoaccessoires en 4) “overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis”. Daarnaast wordt het woord ‘woonthema-outlet’ geschrapt uit de definitie van ‘perifere detailhandel – volumineus’.

Zienswijzen 3, 4, 5, en 9 Pagina 13 van 49

Inhoud - De opgenomen bouwhoogte zorgt voor een afname van daglicht, (vrij) uitzicht en een toenemende schaduwwerking

Overweging Schaduwhinder door de nieuwe bebouwing speelt enkel aan de voorzijde van de bestaande woningen aan de Zoetevaart een rol en alleen aan het einde van de dag. De bebouwing wordt gerealiseerd op minimaal 13 meter van de gevel van de woningen van betrokkenen. De wet stelt geen verplichting ten aanzien van bezonning. De gemeente Hulst heeft ook geen beleid hierop. Indien gekeken wordt naar normen die onafhankelijk onderzoeksinstituut TNO hiervoor heeft opgesteld wordt geconcludeerd dat in ieder geval wordt voldaan aan de lichte norm waarbij er minimaal 2 bezonningsuren per dag (midden vensterbank, binnenkant raam) in de periode van 19 februari tot 21 oktober zijn. Deze norm geeft geen richtlijnen voor bezonning in tuinen. Gelet op de uitgevoerde schaduwberekeningen menen wij dat er geen sprake is van onaanvaardbare gevolgen vanwege schaduw. Ten aanzien van daglichttoetreding wordt opgemerkt dat hiervoor regels gelden op basis van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Door een hogere bouwmassa dan in de huidige situatie kan inderdaad sprake zijn van enige afname van vrij uitzicht. In aanmerking moet worden genomen dat het hier gaat om een vrij stedelijke omgeving, waarbij rekening mag en moet worden

Conclusie Bij de herontwikkeling van gebieden en realisering van woningbouwplannen in een binnenstedelijke omgeving is het vrijwel onmogelijk om dat te doen zonder dat anderen daar op een of andere manier last van hebben. Deze last kan zich uiten in verschillende vormen, zoals bijvoorbeeld het ondergaan van meer schaduw als gevolg van de nieuwe ontwikkeling, het wijzigen van het bestaande uitzicht en inderdaad soms ook in de vorm waardevermindering van een bestaande woning. Al dit soort schades vallen onder de paraplu van de zogenaamde Planschade. Toch kan daar niet zonder meer met succes een beroep op worden gedaan. Er moet echt wel concrete schade zijn, die niet voorzienbaar is, die niet past binnen de kaders van het normaal maatschappelijk verkeer. Het is in een stedelijke omgeving niet onredelijk om bebouwing mogelijk te maken op een afstand van woningen als hier aan de orde. Het college van B&W acht een bepaalde mate van schaduwwerking, gelet op de beperkte effecten hiervan en de ligging binnen stedelijk gebied, acceptabel. De uitgevoerde schaduwberekeningen worden toegevoegd als bijlage bij het vastgestelde bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt naar Pagina 14 van 49

gehouden met (enige)beperking van onder andere uitzicht. Hoewel de afstand tot bestaande bebouwing tot de woningen van betrokkenen op dit moment groter is, is er op dit moment geen sprake van een vrij uitzicht. Er is sprake van uitzicht op een supermarkt en parkeerterrein. Door het plan is er geen sprake van een ernstige aantasting van het uitzicht die als onevenredig moet worden beoordeeld.

aanleiding van de zienswijze aangepast.

Bezwaren voor wat betreft de plaatsing van de beoogde woningen ten opzichte van de bestaande straat

Aan de Zoetevaart staan de woningen zonder voortuin ‘aan de stoep’. Dit is ook aan de overzijde, de zijde van reclamanten, het geval en kan als kenmerkend worden gezien voor de stedenbouwkundige bebouwingsstructuur in dit deel van de Zoetevaart. Vanwege de belangrijke positie van de Zoetevaart in de stedelijke structuur van Hulst (oude lint naar de stad, hoofdverbinding naar de rotonde Grote Kreekweg), liggen de bouwvlakken parallel aan deze weg. De richting van de bebouwing zorgt voor een wenselijke begeleiding van deze hoofdroute. De totale breedte van het wegprofiel is nog altijd 13 meter. Dit is voldoende voor de functie van deze ontsluitingsweg en geen vreemde maat voor een dergelijke straat in Hulst.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

De bouwhoogte van de grondgebonden woningen aan de Zoetevaart past niet in de ruimtelijke structuur.

Voor grondgebonden woningen is 2 bouwlagen met kap in deze omgeving goed verdedigbaar. De hoogte sluit aan bij de bouwhoogtes die ook aan de oostzijde van de Zoetevaart van toepassing zijn (dit betreffen de woningen van reclamanten) en gelden voorts ook in de gehele woonwijk in

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Pagina 15 van 49

de omgeving. Het realiseren van grondgebonden woningen van 2 bouwlagen met kap is gebruikelijk in een binnenstedelijke omgeving. -

Het beoogde appartementencomplex is te hoog en past niet in de ruimtelijke structuur van de Zoetevaart. Het dient niet tegen het reeds bestaande complex aan gebouwd te worden.

Het stedenbouwkundige beeld is om met oplopende bouwhoogtes aan te sluiten op de bestaande appartementen aan de Van der Maelstedeweg (6 lagen) om zo een geleidelijke overgang te maken en de nadering van de binnenstad voelbaar te maken. Het bestaande gebouw op de hoek wordt niet opgevat als losstaand accent, maar meer een scharnierpunt in de stedelijke structuur. Vergelijkbare situatie is bijvoorbeeld de Steensedijk, waar het profiel nog smaller is, de bouwhoogtes variëren en de bebouwing ook oploopt in de richting van de stad.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Bij de nadere uitwerking zal blijken hoe de aansluiting op het bestaande complex, dat ook in eigendom is van de woonstichting, feitelijk exact wordt gerealiseerd. Aan de zijde van de aansluiting is momenteel sprake van een blinde gevel, waardoor het aaneen bouwen van het nieuwe gebouw niet onmogelijk is. -

In het ontwerpbestemmingsplan is geen maximaal bebouwingspercentage opgenomen

Dit bouwvlak mag volledig worden volgebouwd. Een bebouwingspercentage is niet nodig.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in een toenemende verkeersdruk / -intensiteit vanuit de Componistenwijk

Er is geen sprake van een verbinding voor gemotoriseerd verkeer naar of vanuit de componistenwijk. Dit is, gelet op het hoogteverschil tussen het perceel waarop de ontwikkeling plaatsvindt ook niet

Op de verbeelding wordt een aanduiding ‘langzaam verkeer’ (lav) toegevoegd ter plaatse van de aansluiting met de bestaande Strausslaan. Hier wordt in de planregels uitsluitend niet gemotoriseerd Pagina 16 van 49

eenvoudig te realiseren. Er is wel een doorgang voor voetgangers voorzien. Het ontwerpbestemmingsplan maakte een verbinding echter niet onmogelijk. Door het toevoegen van een aanduiding ‘langzaam verkeer’ (lav) ter plaatse van de aansluiting van de nieuwe weg op de achtergelegen Strausslaan wordt dit wel voorkomen. Er is dan bij de aansluiting geen gemotoriseerd verkeer toegestaan.

verkeer toegestaan. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

De verbeelding en regels worden hierop aangepast. In de uitgevoerde mobiliteitstoets is rekening gehouden met het verkeer van de nieuwe bewoners richting de Absdaalseweg. Omdat er sprake is van een afname van verkeer is er geen aanleiding voor maatregelen. -

Er ontbreekt een ruimtelijke analyse

De in de plantoelichting opgenomen stedenbouwkundige schets is een resultaat van de ruimtelijke analyse. Er is geen specifiek document beschikbaar waarin deze ruimtelijke analyse is vastgelegd, maar uiteraard is deze wel uitgevoerd bij het opstellen van het plan. In de ruimtelijke analyse is de begeleiding van de Zoetevaart, de gevelrooilijn en de oplopende bouwhoogten naar voren gekomen als elementen voor het stedenbouwkundig plan.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Het ontwerpplan voorziet in de ontwikkeling van woningbouw. Deze ontwikkeling heeft een daling van de woonkwaliteit als gevolg

Er wordt gesteld dat de supermarkt geen hinder oplevert voor de omgeving. De praktijk wijst vaak anders uit, zie ook de geldende richtafstanden van de VNG. Denk aan verkeersbewegingen, geluidhinder door dichtslaande portieren en laden en lossen,

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Pagina 17 van 49

lichthinder door koplampen. Het beleid van de gemeente Hulst is erop gericht om de detailhandel te verplaatsen en concentreren op daarvoor aangewezen locaties. Een vrijkomende locatie zoals deze aan de Zoetevaart dient dan een andere invulling te krijgen. Omdat de locatie middenin een woonwijk is gelegen is invulling met woningbouw logisch en wenselijk. Dat deze wijziging, waarbij het woon- en leefklimaat voor de omgeving verbetert, zou leiden tot een waardedaling van woningen van reclamanten delen wij niet. -

Er is geen sprake van een degelijke stedenbouwkundige inplanting

Het beleid van de gemeente Hulst is erop gericht om de detailhandel te verplaatsen en concentreren op een daarvoor aangewezen locatie. Om dat mogelijk te maken, moeten de vrijkomende locaties een andere invulling krijgen. Om aan te sluiten bij de functies in de directe omgeving, wordt deze locatie ingevuld met woningbouw.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

De Zoetevaart is een van de oude linten naar de stad. De voorgestelde bebouwing, parallel aan de weg, zorgen voor een wenselijke begeleiding van deze hoofdroute. Het stedenbouwkundige beeld is om met oplopende bouwhoogtes aan te sluiten op de bestaande appartementen aan de Van der Maelstedeweg (6 lagen) om zo een geleidelijke overgang te maken en de nadering van de binnenstad voelbaar te maken. Achter de schil van bebouwing aan de Zoetevaart wordt ruimte gecreëerd voor Pagina 18 van 49

een centraal groen hofje waaromheen bebouwing wordt gerealiseerd. Een hofje is een bebouwingstypologie die passend is in een historische stad als Hulst. Uiteraard kunnen ook andere invullingen denkbaar zijn. Echter, is deze invulling tot stand gekomen in nauw overleg tussen gemeente, initiatiefnemer en woonstichting, waarbij het gewenste woonprogramma mede leidend is in de uiteindelijke invulling. -

In het ontwerpplan ontbreekt een goed uitgewerkt stedenbouwkundig plan voor de locatie Zoetevaart

In het ontwerpplan zit een maatvast stedenbouwkundig plan. Dit is het resultaat van een ruimtelijke analyse en een ontwerpstudie naar verschillende stedenbouwkundige inpassingen in deze context. Deze heeft gediend als basis voor het ontwerpbestemmingsplan.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Het ontwerpplan geeft geen goede uitwerking van de volgende aspecten: A. Duurzaamheid B. Groenvoorzieningen C. Klimaatadaptatie D. Landschappelijke inpassing

Het plangebied aan de Zoetevaart wordt, ten opzichte van de huidige situatie, vergroend. In de huidige situatie is er uitsluitend verharding en bebouwing aanwezig. In paragraaf 2.1.2 is dit omschreven. In aanvulling daarop is inmiddels gekeken of het plan nog verder vergroend kan worden. Dit is vastgelegd in een nieuwe stedenbouwkundige schets. De schets zoals opgenomen in de plantoelichting wordt gewijzigd. In de stedenbouwkundige opzet is ervoor gekozen om het groen te bundelen (hofje en parkeren) waardoor er meer kwaliteit aan het groen meegegeven kan worden. Tevens is een groene haag voorzien langs de toegangsweg. In overweging van de grote klimaatopgave waar wij voor staan,

Er is een gewijzigde stedenbouwkundige schets opgesteld. Deze wordt in de toelichting bijbehorend het bestemmingsplan toegevoegd. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

Pagina 19 van 49

alsook omschreven in Visie en Ambitiedocument voor Duurzaamheidsbeleid gemeente Hulst, wordt de klimaatbestendigheid vanaf 2020 vergroot. Meer infiltratie, meer waterberging en het klimaatbestendig inrichten bij nieuwbouwprojecten zijn de doelstellingen. De inrichting van de openbare ruimte dient hier aan te voldoen. In dit plan is daarmee rekening gehouden. -

De omgevingsaspecten zijn voldoende onderzocht: A. Negatieve gevolgen op de omliggende percelen; B. Groene ‘ambities’ C. Parkeerbehoefte /-voorzieningen D. Onjuiste parkeerbalans

In de plantoelichting is uitgebreid ingegaan op de gevolgen van het plan voor de omgeving. Aanvullend daarop is nu een bezonningsstudie uitgevoerd. Daaruit blijkt dat er geen onaanvaardbare hinder is vanwege extra schaduw als gevolg van het plan. Wat betreft de groene ambities is hierboven reeds gemotiveerd dat het plangebied wordt vergroend. Rekening is gehouden met klimaatmaatregelen.

De mobiliteitstoets (bijlage 15 bij de toelichting) en paragraaf 4.10 in de toelichting zijn aangepast. Daarnaast worden de uitgevoerde schaduwberekeningen toegevoegd als bijlage bij het vastgestelde bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

Naar aanleiding van de reactie is de parkeerbalans opnieuw bezien. In de opgestelde parkeerbalans was worst- case gerekend met koopappartementen en woningen. In de praktijk zullen er sociale huurappartementen en sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Hiertoe heeft de projectontwikkelaar een overeenkomst gesloten met de woonstichting. De parkeerbehoefte van dat type woningen is lager dan waarmee is gerekend. De mobiliteitstoets is om die reden aangepast. Dit betekent ook dat de verkeersgeneratie wijzigt. De aanpassing is daarom doorgewerkt in de gehele Pagina 20 van 49

mobiliteitstoets. Bij het aanvragen van de omgevingsvergunning(en) voor het bouwen van de woningen en appartementen dient aangetoond te worden dat werkelijk in de benodigde parkeerplaatsen wordt voorzien. Dit is gewaarborgd in artikel 17.2 van de planregels. In totaal zijn 32 nieuwe parkeerplaatsen voorzien in de openbare ruimte behorend bij het plan en 42 op eigen terrein. De openbare parkeerplaatsen zijn binnen een acceptabele loopafstand van 100 meter voor bewoners van de nieuwe woningen bereikbaar, waardoor geen extra druk op de openbare ruimte te verwachten is. Dat nieuwe bewoners ook de parkeerplaatsen langs de Zoetevaart zullen gebruiken kan niet geheel voorkomen worden. Bestaande bewoners hebben anderzijds ook geen ‘recht’ op die specifieke parkeerplaatsen. Nu er in het plan voldoende parkeerruimte wordt gerealiseerd ontstaat er ook voor bestaande bewoners flexibeler parkeerruimte. De afstand van de geplande parkeerplaatsen is ruim 20 meter van het kruispunt verwijderd. Daarnaast is de afstand tot het bestaande zebrapad ook meer dan 5 meter. Deze afstanden zijn voldoende om goed zicht op conflict- en oversteeksituaties te hebben. Daarnaast zijn de parkeerplaatsen naast de rijbaan gepland. Geparkeerde auto’s zijn dus geen belemmering bij het passeren van Pagina 21 van 49

tegemoetkomend verkeer. De volledige rijbaan blijft ook hier beschikbaar. Tot slot vervalt op de locatie van de geplande parkeerplaatsen de inrit tot het parkeerterrein van het appartementencomplex op de hoek van de Zoetevaart en Vander Maelstedeweg. Het aantal conflictsituaties dichtbij het kruispunt wordt daardoor juist verminderd -

Er ontbreekt een akoestisch onderzoek voor geluidsbelasting van de toenemende verkeersdruk op de bestaande gevels

In de uitgevoerde mobiliteitstoets is rekening gehouden met het verkeer van de nieuwe bewoners richting de Absdaalseweg. Omdat er sprake is van een afname van verkeer is er geen aanleiding voor maatregelen.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

De onderbouwing over de beoogde doelgroepen ontbreekt

Op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage werd gelegd, was nog niet volledig duidelijk welke doelgroepen in het plangebied beoogd waren. Inmiddels is dit wel duidelijk. In de toelichting wordt een onderbouwing met betrekking tot beoogde doelgroepen toegevoegd.

In de toelichting wordt een onderbouwing met betrekking tot beoogde doelgroepen toegevoegd. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

Het ontwerpplan is niet getoetst aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en er ontbreekt een beeldkwaliteitsplan. Tevens ontbreekt het advies van de Welstandscommissie.

De nadere uitwerking wordt getoetst aan de Nota Ruimtelijke Kwaliteit gemeente Hulst. Daarnaast wordt het ontwerp voorgelegd aan de Monumenten- en welstandscommissie. Een positief advies is onderdeel van de procedure tot uitvoering van het initiatief.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Er is niet/ onvoldoende geparticipeerd

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 20 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor eenieder ter inzage gelegen. Op 17 januari 2024 heeft er een inloopavond

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Pagina 22 van 49

plaatsgevonden. Directe omwonenden hebben voorafgaand een brief ontvangen over deze avond. Initiatiefnemer heeft voorgaande jaren al eerder een informatieavond georganiseerd. Tevens zijn er ook al diverse berichten op sociale media en in de kranten geplaatst over de voorgenomen ontwikkelingen. -

Er is geen sprake van een redelijke termijn tussen de informatieavond en het einde van de terinzagetermijn

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 20 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor eenieder ter inzage gelegen. De inloopavond heeft plaatsgevonden op 17 januari 2024. Er is hiermee voldaan aan de wettelijke inzage termijn.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Indien de termijn voor een betrokkene onvoldoende is, is het mogelijk een redelijke termijn voor het aanvullende van een zienswijze te verzoeken. Binnen de inzagetermijn kan worden volstaan met een pro forma zienswijze. -

De onderbouwing met betrekking tot de betaalbaarheid van woningen ontbreekt.

Het plan zorgt voor een waardedaling van omliggende

Op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage werd gelegd, was nog niet volledig duidelijk welke doelgroepen in het plangebied zouden landen. Nu dit wel duidelijk is, is er ook een onderbouwing met betrekking tot de betaalbaarheid van de woningen mogelijk. In de toelichting wordt een onderbouwing toegevoegd met betrekking tot het aspect betaalbaarheid.

In de toelichting wordt een onderbouwing toegevoegd met betrekking tot het aspect betaalbaarheid.

Wanneer indiener van mening is dat de aantasting van het woongenot leidt tot

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding

Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

Pagina 23 van 49

woningen

De bouw van woningen voorziet in een afname van zonlicht en toename van schaduw.

waardevermindering van de woning biedt de wetgever in de Wet ruimtelijke ordening de mogelijkheid om een verzoek tot planschade in te dienen. Dit is een procedure die los staat van de bestemmingsplanprocedure. Er zijn bezonningsdiagrammen opgesteld. Daaruit blijkt dat er geen onaanvaardbare hinder is vanwege extra schaduw als gevolg van het plan.

van de zienswijze niet aangepast.

De uitgevoerde schaduwberekeningen toegevoegd als bijlage bij het vastgestelde bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

Zienswijze 6 Inhoud - De invulling van het plangebied is te onzeker. Met name binnen de enkelbestemming ‘Gemengd-B’ zijn de toegestane bouw- en gebruiksmogelijkheden fors uitgebreid. Het bouwvlak neemt ten opzichte van het huidige bestemmingsplan toe van circa 4.092 naar (in totaal) circa 5.900 m2. Binnen de huidige enkelbestemming ‘Gemengd-B’ is uitsluitend grootschalige detailhandel toegestaan, terwijl op grond van het ontwerpbestemmingsplan grootschalige perifere detailhandel en grootschalige detailhandel is toegestaan. Wat de invulling gaat worden is volstrekt onduidelijk terwijl er in de toelichting wel gesproken wordt over bedrijven die interesse zouden hebben. Indiener

Conclusie Het woord ‘woonthema-outlet’ wordt geschrapt uit de definitie van ‘perifere detailhandel – volumineus’. Het aantal toegestane branches wordt beperkt tot de volgende branches: 1) Sport en spel, 2) bruin- en witgoed, 3) fiets- en autoaccessoires en 4) overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis. Daarnaast wordt op de verbeelding een aanduiding met de maximaal toegestane oppervlakte opgenomen bij de bestemming ‘Gemengd-B’. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.

Pagina 24 van 49

maakt zich zorgen dat het plan zorgt voor verplaatsing van bedrijven van het Stationsplein naar de Absdaalseweg en daarmee tot leegstand aan het Stationsplein.

ruimte ten behoeve van parkeren en laden en lossen. Dat volgt niet uit de planregels voor Gemengd-B, maar indirect uit artikel 17.2 en de feitelijke situatie. Buiten de bestemmingsvlakken is immers eigenlijk geen ruimte, zodat de parkeerbehoefte wel binnen de bestemmingsvlakken moet worden gerealiseerd. Dit betekent dat het bestemmingsvlak van 3.600 m2 maximaal 1.500 m2 kan worden bebouwd en het bestemmingsvlak van 2.300 m2 maximaal 1.000 m2. Een en ander zal in het bestemmingsplan worden aangepast door op de verbeelding een aanduiding met het maximale bebouwde oppervlak op te nemen. Van een uitbreiding van het aantal vierkante meters bebouwd oppervlak zal derhalve geen sprake zijn. Ten aanzien van gebruiksmogelijkheden Onder het huidige bestemmingsplan zijn op gronden met de enkelbestemming ‘Gemengd-B’ en de aanduiding ‘detailhandel grootschalige’ grootschalige detailhandelsvestigingen toegestaan. Op grond van artikel 1.70 wordt onder grootschalige detailhandel verstaan: f. detailhandel in grootschalige goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen; g. tuincentra met een Pagina 25 van 49

vloeroppervlak van 1500 m² of meer; h. detailhandelsbedrijven met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer in meubels, keukens en badkamers, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie met woninginrichting en stoffering; i. bouwmarkten met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer; j. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen. Op grond van artikel 9.3.3 moet de winkelvloeroppervlakte (wvo) ten minste 1.000 m2 bedragen en is grootschalige detailhandel alleen toegestaan in de branches:  sport en spel;  bruin- en witgoed;  fiets- en autoaccessoires; en  overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis. Op grond van het ontwerpbestemmingsplan zijn gronden met de enkelbestemming ‘Gemengd-B’ bestemd voor: f. bedrijven tot en met categorie C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten ‘functiemenging’ met daaraan gekoppeld productie, assemblage en/of montagegebonden detailhandel; g. perifere detailhandel - grootschalig; Pagina 26 van 49

h. perifere detailhandel - volumineus, met uitzondering van een bouwmarkt; i. vrijetijdsvoorzieningen met ondersteunende horecavoorzieningen; j. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Onder perifere detailhandel – grootschalig wordt verstaan (zie artikel 1.55):  detailhandel met een bovenlokale functie/bereikbaarheid waarvoor een minimum bruto (bedrijfs)vloeroppervlakte nodig is van 1.000m². Hieronder zijn niet begrepen: o een supermarkt en detailhandel in dagelijkse goederen, o mode / kleding o warenhuis Hieronder zijn wel begrepen: o detailhandel in bruingoed (grotere consumentenelektronica) en witgoed (grotere huishoudelijke o apparaten), o detailhandel in fiets- en autoaccessoires o detailhandel in sport en spel. Pagina 27 van 49

Onder perifere detailhandel – volumineus wordt begrepen:  perifere detailhandel in goederen, waarvoor vanwege de aard en de omvang van het gevoerde assortiment en de dagelijkse bevoorrading, een groot bedrijfsvloeroppervlak nodig is, zoals auto's, boten, caravans, tenten, vakantie, recreatie, outdoor- en kampeerartikelen, bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting, keuken en sanitair, woonthema-outlet. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan zijn de bedrijven t/m categorie C van de Staat van bedrijfsactiviteiten en ‘perifere detailhandel – volumineus’ een toevoeging aan de gebruiksmogelijkheden, met dien verstande dat woninginrichting ook op grond van het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. Er is dus sprake van een uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden. Dat is gedaan om zo flexibel mogelijk te kunnen zijn, nu nog niet precies duidelijk is wat voor soort bedrijven zich hier zullen vestigen. Niet elk bedrijf aan het Stationsplein kan verplaatsen naar gronden met de bestemming ‘Gemengd-B’ op de locatie Absdaalseweg 19. Zo zijn supermarkten niet toegestaan op deze locatie. Voor zover bedrijven wel zouden kunnen verplaatsen, geldt dat dat nu ook al kan. In het ontwerpbestemmingsplan worden de toegestane gebruiksmogelijkheden wel Pagina 28 van 49

verruimd, waardoor meer bedrijven van het Stationsplein naar de Absdaalseweg 19 zouden kunnen verplaatsen, maar dat maakt op zich nog niet dat de vrees voor leegstand aan het Stationsplein reëel is. De gronden rondom het Stationsplein hebben ruime gebruiksmogelijkheden. Voor wat betreft een uiteenzetting over de oppervlakte van de gronden met de bestemming ‘Detailhandel’ en ‘Gemengd-B’ wordt verwezen naar bovenstaande uitleg. Van een uitbreiding van de bebouwde oppervlakte ten opzichte van de nu vigerende bestemmingsplannen is geen sprake. Voor wat betreft het perceel dat in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming ‘Detailhandel’ heeft is ten opzichte van het nu vigerende bestemmingsplan ook geen sprake van een uitbreiding van toegestane activiteiten. Er is sprake van een verplaatsing van een functie van de locatie Zoetevaart 8 naar de Absdaalseweg 19. De gronden op de locatie Zoetevaart 8 hebben op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Kernen Hulst, 1H’ de bestemming ‘Detailhandel’. Op grond van artikel 11 van de planregels is op deze gronden elke vorm van detailhandel toegestaan, dus ook de vormen die nu op grond van het ontwerpbestemmingsplan worden toegestaan. Voor wat betreft het perceel dat in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd-B’ heeft gekregen geldt dat Pagina 29 van 49

inderdaad sprake is van een verruiming van toegestane activiteiten. In dit verband wordt verwezen naar de reactie onder punt 1. Onder het nu vigerende bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ zijn de gronden met de bestemming ‘Gemengd-B’ uitsluitend bestemd voor grootschalige detailhandel (zie artikel 9.1). Onder grootschalige detailhandel moet worden verstaan (zie artikel 1.70): f. detailhandel in grootschalige goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen; g. tuincentra met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer; h. detailhandelsbedrijven met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer in meubels, keukens en badkamers, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie met woninginrichting en stoffering; i. bouwmarkten met een vloeroppervlak van 1500 m² of meer; j. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen. Deze definitie omvat derhalve in feite de definitie van de in het Pagina 30 van 49

ontwerpbestemmingsplan gehanteerde begrippen ‘perifere detailhandel – grootschalig’ én ‘perifere detailhandel – volumineus’, met uitzondering van de activiteit ‘woonthema-outlet’. In artikel 9.3.3 is echter het aantal toegestane branches beperkt tot: 1) sport en spel, 2) bruin- en witgoed, 3) fiets- en autoaccessoires en 4) “overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis”. De indiener van de zienswijze merkt op dat de laatste zin moet worden uitgelegd als “overige zaken die niet voorzien zijn in de aan het Life Style Village Hulst toebedeelde branches, maar die wel aanvullend zijn op wonen in en om het huis”. Die uitleg wordt niet gevolgd, maar wel wordt onderkend dat op gronden met de bestemming ‘Gemengd-B’ sprake is van een verruiming van het aantal toegestane detailhandelsvormen, waaronder ‘woonthema-outlet’. Het klopt dat - in tegenstelling tot het bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ - dit begrip niet is gedefinieerd en niet aan specifieke regels is gebonden. Na heroverweging is besloten om het aantal toegestane branches te beperken tot 1) Sport en spel, 2) bruin- en witgoed, 3) fiets- en autoaccessoires en 4) “overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis”.

Daarnaast wordt het woord Pagina 31 van 49

‘woonthema-outlet’ geschrapt uit de definitie van ‘perifere detailhandel – volumineus’. -

Het ontwerpbestemmingsplan maakt de toevoeging van 9.000 m2 supermarkt mogelijk. Daarmee is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ten onrechte is de laddertoets niet uitgevoerd. Dat is in strijd met artikel 3.1.6 Bro en artikel 2.6 van de provinciale verordening.

Het ontwerpbestemmingsplan is mede bedoeld om de verplaatsing van de Lidlvestiging op de locatie Zoetevaart 8 naar de Absdaalseweg mogelijk te maken. Voor de locatie Zoetevaart 8 gelden op dit moment de regels van het bestemmingsplan ‘Kernen Hulst, 1H’. Op grond van dat bestemmingsplan is er een bouwvlak van circa 2.400 m2 dat volledig mag worden bebouwd. Op grond van het ontwerpbestemmingsplan geldt een bouwvlak van circa 2.500 m2 dat tot maximaal 2.300 m2 mag worden bebouwd (zie artikel 3.2 van de planregels). In zoverre is er geen sprake van een uitbreiding van het aantal vierkante meters ten behoeve van een supermarkt, maar van een inkrimping. De maximale bouwhoogte is op grond van het bestemmingsplan 8 meter. Het is juist dat daardoor een extra bouwlaag zou kunnen worden gecreëerd. Dat is niet de bedoeling. Het ontwerpbestemmingsplan wordt daarom gewijzigd vastgesteld, in de zin dat wordt toegevoegd aan artikel 3.3.1 dat detailhandel uitsluitend op de begane grond is toegestaan.

Aan artikel 3.3.1 wordt een lid toegevoegd waarin wordt aangegeven dat detailhandel uitsluitend op de begane grond mag plaatsvinden. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze gewijzigd.

De indiener van de zienswijze merkt verder op dat in het ontwerpbestemmingsplan op gronden met de bestemming ‘Gemengd-A’ iedere vorm van detailhandel, dus ook een supermarkt, is toegestaan. Dat is niet juist. Op gronden met de bestemming Pagina 32 van 49

‘Gemengd-A’ is detailhandel toegestaan. Artikel 4.4.3 bepaalt echter dat voor detailhandel geldt dat een supermarkt niet is toegestaan. Het ontwerpbestemmingsplan leidt derhalve niet tot een uitbreiding van het aantal vierkante meters supermarkt en daarmee ook niet tot een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De indiener van de zienswijze merkt verder op dat, als geen sprake zou zijn van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, de behoefte zou moeten worden onderzocht in het kader van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Naar zijn mening is er een overschot aan winkelvloeroppervlak en vreest hij als gevolg van dit bestemmingsplan leegstand. Zoals onder punt 1 al uiteengezet is op de locatie nu ook al grootschalige detailhandel toegestaan. De verruiming van de gebruiksmogelijkheden maakt de kans op leegstand in het plangebied – voor zover die kans zich zou voordoen - juist kleiner. Dat het leidt tot leegstand op andere locaties, zoals het Stationsplein, is geen reële verwachting, zoals onder punt 1 uiteengezet. -

De verrichte laddertoets ter zake van de woningbouw is te summier.

In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is aangegeven dat de bouw van 33 woningen op de locatie Zoetevaart 8 wel als een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien. Daarom is hiervoor ook de laddertoets uitgevoerd. De indiener van de zienswijze vindt deze

Artikel 10.2 lid a wordt gewijzigd in ‘als woningtypen zijn uitsluitend gestapelde woningen toegestaan’. Daarnaast wordt voor het begrip ‘Gestapeld’ de volgende definitie opgenomen: “Zelfstandige woning die boven (of nagenoeg boven) andere woningen of Pagina 33 van 49

toets te summier. Er zou behoefte zijn aan nultredenwoningen en niet aan grondgebonden woningen. Bovendien zou niet geborgd zijn dat gronden met de bestemming ‘Wonen-Gestapeld’ uitsluitend appartementen zijn toegestaan. De indiener van de zienswijze vreest hierdoor leegstand.

functies is gesitueerd, daaronder begrepen de onderliggende woningen”

Allereerst wordt opgemerkt dat onder het huidige bestemmingsplan binnen het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan gronden met de bestemming ‘Gemengd-B’ tevens de aanduiding ‘wonen’ hebben. Gronden met die aanduiding zijn tevens bestemd voor “wonen in een woning”. Op grond van artikel 9.3.4 van de planregels is wonen uitsluitend toegestaan boven de begane grondlaag en zijn maximaal 60 appartementen toegestaan. In het ontwerpbestemmingsplan is op gronden met de bestemming ‘Gemengd-B’ wonen niet meer toegestaan. In plaats daarvan wordt op de locatie Zoetevaart 8 wonen mogelijk gemaakt. De locatie Zoetevaart 8 is verdeeld in twee woningbouwlocaties. Eén ten noorden van de Strausslaan en één ten zuiden van de Strausslaan. De locatie ten noorden van de Strausslaan heeft de bestemming ‘WonenGestapeld’. Op deze locatie zijn maximaal 13 wooneenheden toegestaan. Artikel 10.1 bepaalt dat op deze gronden uitsluitend het woningtype ‘gestapeld’ is toegestaan.

Pagina 34 van 49

Artikel 10.1 bepaalt dat gronden met de bestemming ‘Wonen-Gestapeld’ bestemd zijn voor wonen in een woning. De bouwregels (artikel 10.2) bepalen echter dat het woningtype ‘gestapeld’ is toegestaan. Daarmee is bedoeld dat uitsluitend dit woningtype is toegestaan. Om misverstanden te voorkomen zal aan artikel 10.2 het woordje “uitsluitend” worden toegevoegd. Het klopt dat er geen definitie is opgenomen van het begrip ‘gestapeld’ omdat aangenomen werd dat dit begrip geen definitie nodig had. Voor alle duidelijkheid zullen wij in de planregels de volgende definitie van ‘gestapeld’ opnemen: “zelfstandige woning die boven (of nagenoeg boven) andere woningen of functies is gesitueerd, daaronder begrepen de onderliggende woningen”. Op de locatie ten zuiden van de Strausslaan hebben de gronden de bestemming ‘Wonen’ en de aanduiding maximaal 20 wooneenheden. Op grond van artikel 9.2 zijn uitsluitend grondgebonden woningen en de woningtypes aaneengebouwd, tweeaaneen, geschakeld en vrijstaand toegestaan. Ten opzichte van het huidige bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ neemt derhalve in het ontwerpbestemmingsplan het aantal wooneenheden af van 60 naar 33. Het toegestane woningtype wijzigt van 60 appartementen naar 13 appartementen en 20 grondgebonden woningen. Pagina 35 van 49

De locatie van de supermarkt past niet in de Retailstructuurvisie Hulst 2025

Het Stationsplein is in de Retailstructuurvisie Hulst 2025 aangewezen als concentratiegebied voor het supermarktaanbod. Het toestaan van een supermarkt aan de Absdaalseweg is dus in strijd met de retailstructuurvisie.

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Het klopt dat in de Retailstructuurvisie 2025 is ingezet op een concentratie van supermarkten aan het Stationsplein tot maximaal vijf supermarkten. Er waren ten tijde van de vaststelling van de visie, en er zijn nog steeds vier supermarkten gevestigd aan het Stationsplein. Daarbij is ook aangegeven dat de verplaatsing van de LIDL naar het Stationsplein het meest voor de hand ligt. Feit is echter dat er aan het Stationsplein geen fysieke ruimte is voor de vestiging van de LIDL. In dat geval biedt de retailstructuurvisie de mogelijkheid om af te wijken. In de toelichting is gemotiveerd dat besloten is om af te wijken omdat het hier gaat om een verplaatsing van een bestaande supermarkt, zonder toevoeging van vierkante meters in de nabijheid van het Stationsplein (wat ten opzichte van de huidige locatie van de LIDL een aanzienlijke verbetering oplevert). -

Niet is aangetoond dat er behoefte is aan de in het ontwerpbestemmingsplan toegestane horecavoorzieningen.

Gronden die in het huidige bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ de bestemming ‘Gemengd-A’ hebben zijn mede bestemd voor “een horecabedrijf uit categorie 1b Staat van Horecaactiviteiten uitsluitend in de vorm van een

Aan artikel 3.1 wordt lid d uitgebreid met de volgende zinsnede: “Horecavoorzieningen vallen uitdrukkelijk niet onder de bij de bestemming horende voorzieningen”.

Pagina 36 van 49

hotel, pension of een andere vorm van logiesverstrekking”. In het ontwerpbestemmingsplan blijft deze gebruiksmogelijkheid gehandhaafd. Gronden die in het huidige bestemmingsplan de bestemming ‘Gemengd-B’ hebben zijn niet bestemd voor horecavoorzieningen. In het ontwerpbestemmingsplan zijn deze gronden tevens bestemd voor “vrijetijdsvoorzieningen met ondersteunde horeca-voorzieningen”. Onder ‘vrijetijdsvoorzieningen’ wordt verstaan (zie artikel 1.68): “Voorzieningen ten behoeve van vrijetijdsbesteding en recreatie, hoofdzakelijk binnen gebouwen, zoals fitness-, bowling-, snooker- en biljartcentra, speel- en vermaakvoorzieningen, sauna’s, ballet-, dans- en sportscholen, theater- en expositieruimten en daarmee naar hun aard vergelijkbare voorzieningen, met bijbehorende horecavoorzieningen uitsluitend als ondergeschikte nevenactiviteit. Onder deze voorzieningen zijn in ieder geval niet begrepen seksinrichtingen en daarmee naar hun aard vergelijkbare voorzieningen.”. De initiatiefnemer stelt dat niet bezien is of hieraan behoefte bestaat. Het betreft hier geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte zou dan uitsluitend spelen in het kader van de uitvoerbaarheid van het ontwerpbestemmingsplan. Juist door de verruiming van de gebruiksmogelijkheden is er geen reden om te twijfelen aan de Pagina 37 van 49

uitvoerbaarheid van het ontwerpbestemmingsplan. Gronden die in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming ‘Detailhandel’ hebben zijn bestemd voor supermarkt, perifere detailhandel grootschalig, perifere detailhandel – volumineus, met uitzondering van een bouwmarkt en “bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen”. De indiener van de zienswijze vraagt te bevestigen dat horecavoorzieningen niet onder de bij de bestemming horende voorzieningen vallen. Dat is zo. Ter verduidelijking zullen wij aan artikel 3.1 sub d toevoegen “Horecavoorzieningen vallen uitdrukkelijk niet onder de bij de bestemming horende voorzieningen”. -

Ten onrechte ontbreekt een m.e.r.beoordelingsbesluit. Daarmee is niet voldaan aan de verplichting van artikel 2 lid 5 onder b van het Besluit m.e.r. 1994.

Onderkend is dat voor het project een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht geldt omdat het hier een project betreft als bedoeld in categorie D 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. In de toelichting op het bestemmingsplan staat dat een aanmeldnotitie separaat wordt aangeleverd. Dat impliceert dat ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan nog geen aanmeldnotitie was aangeleverd. Dat is niet zo. Op 10 oktober 2022 is een aanmeldnotitie opgesteld. De initiatiefnemer heeft dat op 28 augustus

Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.

Pagina 38 van 49

2023 aangeleverd. Bij besluit van 12 december 2023 heeft het college van B en W besloten in te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan én, na kennisneming van de aanmeldnotitie, besloten geen MER te laten opstellen. Dit besluit moet op grond van artikel 7.17 lid 5 Wm bekendgemaakt worden op de in artikel 12 Bekendmakingswet bepaalde wijze. Dat is nog niet gebeurd. Het besluit zal, voordat het definitieve besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt genomen, alsnog worden gepubliceerd. -

In de mobiliteitstoets zijn onjuiste uitgangspunten gehanteerd; a. de 30 woningen aan de Absdaalseweg zijn niet meegenomen in figuur 1; b. ten onrechte is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad ‘Weinig stedelijk’; c. ter zake van de supermarkt is uitgegaan van een bvo van 2.200 m2 en ter zake van de bedrijfspercelen (‘GemengdB’) van 2.000 m2 terwijl het plan een veel groter bvo mogelijk maakt; en d. ter zake van de woningen aan de Zoetevaart 8 is uitgegaan van bepaalde woningtypen, terwijl dit niet is geborgd.

Gronden met de bestemming ‘Gemengd-A’ zijn tevens bestemd voor “wonen in een (gestapelde) woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebondenberoepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten“. Artikel 4.4.4 bepaalt dat uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan. Op de verbeelding is aangegeven dat het maximaal toegestane aantal wooneenheden 30 bedraagt. In het bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ hebben de betreffende gronden ook de bestemming ‘Gemengd-A’. Artikel 8 sub d van de planregels van dat plan bepalen dat gronden met die bestemming zijn bestemd voor “wonen in een woning daaronder begrepen de uitoefening van aan-huisgebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, uitsluitend op de verdieping”. Deze omschrijving staat wel degelijk appartementen toe op deze locatie.

Artikel 17.2 lid d wordt gewijzigd naar: “voor het bepalen van de benodigde parkeergelegenheid en/of de ruimte voor laden en lossen dient te worden voldaan aan de CROW-normen en/of het parkeerbeleid van de gemeente Hulst, zoals geldend ten tijde van de aanvraag voor een omgevingsvergunning” Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze gewijzigd.

Pagina 39 van 49

Het toegestane bouwvolume is gelijk aan het bouwvolume dat op grond van het bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ is toegestaan. Dat betekent dat het ontwerpbestemmingsplan geen woningen toevoegt en dat daarom in de mobiliteitstoets met deze woning ook geen rekening hoeft te worden gehouden. In de mobiliteitstoets die zich bij de stukken bevindt, is vermeld dat is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad ‘Weinig stedelijk’. Dat is echter onjuist. In het rapport is uitgegaan van de stedelijkheidsgraad ‘Niet stedelijk’. Dat is ook aangepast in een actualisatie van de mobiliteitstoets, die onderdeel uitmaakt van de bijlagen bij de toelichting van het definitieve besluit tot vaststelling. In de mobiliteitstoets is voor wat betreft de supermarkt uitgegaan van 2.200 m2. Dat is echter onjuist. De maximaal toegestane bvo voor de supermarkt is namelijk 2.300 m2. Ook dit is aangepast in de geactualiseerde mobiliteitstoets Voor wat betreft het argument dat het bestemmingsplan veel meer ruimte toestaat wordt verwezen naar de bespreking van de zienswijze onder 1 en 2. Voor wat betreft de zienswijze dat het type woning onvoldoende is geborgd wordt allereerst verwezen naar de bespreking van de zienswijze onder 3. In de mobiliteitstoets is uitgegaan van bepaalde woningtypen. De indiener van de zienswijze betoogt dat deze woningtypen niet geborgd zijn. Er is echter wel sprake Pagina 40 van 49

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14282017/2