Memo gemeenteraad wensen en bedenkingen Spoorweg overeenkomsten 20251014
Tekst van het document
Interne memo Aan
: Gemeenteraad
CC
:-
Datum
: 24 oktober 2025
Van
: College van B&W
Betreft
: Wensen en bedenkingen bij aangaan overeenkomsten Huisvestingslocatie Spoorweg
Geachte raad, In het raadsvoorstel met zaaknummer 888186 hebben wij u de bestuursovereenkomst, huurovereenkomst en de concept-beheerovereenkomst tussen het COA en de gemeente Hulst voorgelegd. U bent uitgenodigd om uw wensen en bedenkingen met betrekking tot deze overeenkomsten kenbaar te maken. Van vier partijen hebben wij reacties ontvangen. Deze wensen en bedenkingen, inclusief onze beantwoording, worden hieronder weergegeven.
RAADSVOORSTEL/ALGEMEEN Lijst Willaert Nr. 1
Onderwerp (vb. artikelnr. of Blz.: Wens of bedenking: titel artikel): M.b.t. raadsvoorstel punt 9: • Niet akkoord met anticipatie op financiële risico risico’s. Begroting is op papier sluitend gemaakt op basis van aannames dat er te allen tijde 100% bezetting is van de totale locatie. Dat is nu al niet meer van toepassing. Daarnaast wordt al beslag gelegd op de algemene reserve wat ten tijde van dit initiatief niet zou gebeuren. Beantwoording:
•
De anticipatie op financiële risico’s is al opgenomen in de businesscase van najaar 2024. Qua risico’s is het belangrijkste dat de inkomsten van COA voor 15 jaar gegarandeerd worden, wat in de voorliggende huurovereenkomst wordt geborgd. Daar is dan ook sprake van 100% bezetting. Voor de woningen t.b.v. Oekraïners is onzeker hoe hoog de bezetting is, maar zijn er mogelijkheden voor huisvesten van andere doelgroepen.
VVD-Hulst Nr. Onderwerp (vb. artikelnr. of Blz.: Wens of bedenking: titel artikel): Geacht college, 1 Algemeen Als VVD-Hulst willen wij graag onze zienswijze delen over de voorgenomen overeenkomst met het COA inzake de opvanglocatie in Hulst. Eerder hebben wij als gemeenteraad ingestemd met de aankoop van de grond aan de Spoorweg, met de mogelijkheid om hier, indien er geen opvang nodig zou zijn, andere bedrijfsactiviteiten te realiseren. Wij willen benadrukken dat de overeenkomst met het COA zorgvuldig juridisch getoetst dient te worden. Dit is dan ook een belangrijk punt dat wij mee willen geven in deze zienswijze. Wij gaan ervan uit dat de inhoud van de bestuurs- en huurovereenkomst binnen de kaders van de businesscase valt, zoals die najaar 2024 aan de gemeenteraad is voorgelegd. Dit houdt in dat de opvanglocatie de gemeente geen extra kosten zal opleveren. Daarnaast hebben wij als raad ingestemd met het collectieve opvangbeleid in Zeeland en Nederland. Dit is een goede samenwerking, waarbij de regie over het aantal op te vangen personen bij de rijksoverheid ligt. Wij willen echter wel aangeven dat wij de huidige instroom van vluchtelingen als te hoog ervaren. Desondanks willen wij benadrukken dat wij geen bezwaar hebben tegen de opvang van Oekraïense vluchtelingen. Tot slot willen wij het belang van goede communicatie onderstrepen.
Het is cruciaal dat alle inwoners en betrokkenen in de gemeente Hulst goed geïnformeerd worden over het proces en de voortgang.
Beantwoording:
Wij hopen dat onze zienswijze serieus wordt genomen en kijken uit naar een constructieve voortzetting van dit dossier. • De overeenkomsten zijn mede opgesteld en getoetst door een extern jurist namens de gemeente Hulst. • De bestuursovereenkomst en huurovereenkomst voldoen aan de Hoofdlijnenbrief en de kaders die door uw raad zijn vastgesteld. • Wij onderschrijven het belang van goede communicatie, juist om die reden is er een uitgebreid communicatie- en
participatietraject opgestart met werkgroepen, nieuwsbrieven etc.
BESTUURSOVEREENKOMST ABGH Nr. Onderwerp (vb. artikelnr. of Blz.: Wens of bedenking: titel artikel): 1 Overwegende §5 2 • Lees ik het goed, ook al zijn alle vergunningen nog niet binnen, zodra de panden gereed zijn, gaat de huurovereenkomst in. Dus het risico hierbij ligt bij het COA? Beantwoording:
2
Artikel 5, punt 3
Beantwoording:
7
•
Het is juist dat in de Hoofdlijnenbrief is opgenomen dat ingebruikname plaats vindt na het onherroepelijk zijn van alle benodigde vergunningen, en in de Bestuursovereenkomst is opgenomen dat ingebruikname kan plaatsvinden na oplevering. Het is aan de gemeente om te besluiten om te gaan bouwen terwijl er nog een beroep of hoger beroep in procedure is en er geen voorlopige voorziening is aangevraagd, of wacht met start bouw tot het onherroepelijk zijn van alle vergunningen.
•
De € 350.000, is niet duidelijk of dit incl. of excl. BTW is.
•
Bedrag is exclusief BTW.
Groot Hontenisse-Hulst Nr. Onderwerp (vb. artikelnr. of Blz.: Wens of bedenking: titel artikel): • Hoe is dit bedrag opgebouwd ? 1 Bestuursovereenkomst: • Graag uitleg over “inclusief/exclusief”? Art. 3: Het gaat over 16x8 plaatsen = 108 plaatsen. Maar er wordt aangegeven max 100. We gaan ervan uit dat 100 ook daadwerkelijk de max is en de 8 geen marge is. Art 5.3: € 350.000,- incl/excl btw: • Het is juist dat er 108 opvangplaatsen Beantwoording: worden gerealiseerd, maar er maximaal 100 asielzoekers mogen worden opgevangen. Er zullen altijd situaties zijn dat woningen niet volledig worden bezet.
2
•
Bedrag is exclusief BTW.
Veiligheid
•
GHH wenst, gaat ervan uit, dat de veiligheid in de omgeving in voldoende mate aanwezig en gegarandeerd is.
Beantwoording:
•
In de beheerovereenkomst worden sluitende afspraken gemaakt over de beveiliging en veiligheid van de omgeving. In de Bestuursovereenkomst artikel 4.4. en 4.6 zijn sancties opgenomen indien COA hierin faalt. Dit kan leiden tot opzegging van de huurovereenkomst.
HUUROVEREENKOMST Lijst Willaert Nr. Onderwerp (vb. artikelnr. of Blz.: Wens of bedenking: titel artikel): 1 Punt 5 3/10 • Absoluut niet akkoord met feit dat huurder Punt 1.2 4/10 andere doelgroepen kan plaatsen dan asielzoekers. Dit is onwenselijk. Er is immers medegedeeld dat bij geen instroom of minder asielzoekers zij de volle prijs betalen voor hetgeen ze overeenkomen. Beantwoording:
2
Art 4.2
Beantwoording:
5/10
•
Het is juist dat huurder te allen tijde de volledige huursom betaalt gedurende de periode van 15 jaar. Indien er geen of onvoldoende asielzoekers zijn, mag COA op grond van artikel 1.2 uitsluitend na goedkeuring door verhuurder andere doelgroepen huisvesten, maar dat heeft geen gevolgen voor de overeengekomen huurprijs.
•
Dat COA andere doelgroepen kan plaatsen is al opgenomen in de Hoofdlijnenbrief d.d. 2 oktober 2024.
•
Verhuurders mogen m.i. indien zij niet btw plichtig zijn de prijs verhogen met hetzelfde bedrag als zij btw belaste investeringen hebben gedaan. Advies om dat wel te doen.
•
Verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van BTW. Dat wil zeggen dat bij de investeringen de BTW ook niet teruggevorderd of gecompenseerd kan
worden. Hiermee is rekening gehouden in de businesscase. 3
4
Art 4.2
•
Separate ovk is van essentieel belang omdat daar met name de omwonenden de nodige zorgen over hebben. In dat kader mis ik een bepaling in de bijzondere bepalingen dat bij (ernstige) calamiteiten, veroorzaakt door asielzoekers, de verhuurder de huurovereenkomst op kan zeggen.
Beantwoording:
•
In artikel 4.4.en 4.6 van de Bestuursovereenkomst is opgenomen dat de gemeente bij ongeregeldheden de bestuursovereenkomst kan opzeggen. In artikel 12.3 van de Huurovereenkomst is geregeld dat verhuurder om die reden ook de huurovereenkomst kan opzeggen.
Art 10,1 en 11.1 en 12.4.
•
Gezien de lange huurtijd van 15 jaar voorzie ik potentiële discussies ontstaan over onderhoud en renovatie in het algemeen. Het is te verwachten dat er snel sprake zal zijn van slijtage en wie weet vernielingen veroorzaakt door 1 of meerdere asielzoekers. Op voorhand dient, indien zulk het geval is, duidelijk te zijn dat duur van onderhoud dan niet leidt tot huurverlaging.
•
In geval van tussentijdse opzegging houdt het gewoon op, onderverhuren danwel een nieuwe huurovereenkomst opstellen is niet de afspraak geweest. Die mogelijkheid dient niet geboden te worden en geeft weer onrust en onzekerheid. Hou het simpel en eenvoudig. Onder normale omstandigheden en fatsoenlijk rijksoverheidsbeleid waren we niet in deze situatie terechtgekomen.
•
Afspraken over onderhoud en renovatie worden vastgelegd in de beheerovereenkomst. Middels een demarcatielijst wordt geregeld wie het onderhoud regelt en wie het betaalt. Correctief onderhoud als gevolg van vernielingen komt te allen tijde voor rekening van COA.
Beantwoording:
•
Wat hier is geregeld is, is het volgende. Als COA tussentijds opzegt moet zij de volledige huurprijs betalen over de gehele periode van 15 jaar. Dan staat het dus leeg. Als de gemeente een nieuwe huurder zou hebben dan brengt zij de huur die ze van de nieuwe huurder ontvangt in mindering op de huur die COA moet betalen. Het is dus aan de gemeente om de keuze te maken om alles leeg te laten staan of te verhuren aan een andere huurder.
Groot Hontenisse-Hulst Nr. Onderwerp (vb. artikelnr. of Blz.: Wens of bedenking: titel artikel): 1 Huurprijs, omzetbelasting, 5 • Graag uitleg hierover. huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, Betaalperiode 4.2 Partijen komen overeen dat Verhuurder geen omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. Indien géén met omzetbelasting belaste verhuur wordt overeengekomen is Huurder naast de huurprijs geen afzonderlijke vergoeding aan Verhuurder verschuldigd, ter compensatie van het nadeel dat Verhuurder c.q. diens rechtsopvolger(s) lijdt dan welzal lijden, omdat de omzetbelasting op de investeringen en exploitatiekosten van Verhuurder niet (meer) aftrekbaar is. Het gestelde in artikel 19 van de algemene bepalingen is niet van toepassing. • Verhuur van onroerend goed is in beginsel Beantwoording: vrijgesteld van BTW. Dat wil zeggen dat bij de investeringen de BTW ook niet teruggevorderd of gecompenseerd kan worden. Hiermee is rekening gehouden in de businesscase.