MBstraatRaadsvoorstel

Raadsvoorstel Nummer: 304057 Aan:

Portefeuillehouder:

De raad van de gemeente Hulst

Wethouder J-P Hageman

Onderwerp: Voorstel tot het afgeven van een ontwerp verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van 37 appartementen aan de Minderbroedersstraat 3p t/m 31 en Oude Havensteeg 1 t/m 47.

Inleiding Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van 37 appartementen aan de Minderbroedersstraat 3p t/m 31 en Oude Havensteeg 1 t/m 47. De locatie is gelegen in het herstructureringsgebied ‘De Nieuwe Bierkaai’ en betreft deelgebied 4, ook wel de ‘Posthoorn’ genoemd. Initiatiefnemer heeft plannen ontwikkeld voor herontwikkeling van deze locatie in de vorm van 37 appartementen, verdeeld over twee bouwblokken, met bijbehorende (ondergrondse) parkeervoorzieningen. 1. Situering van het onderwerp, aanleiding en probleemstelling Het bestemmingsplan “De Nieuwe Bierkaai” is door de gemeenteraad vastgesteld op 2 april 2009. Voornoemd plan is echter voor onderhavige locatie door de Raad van State bij uitspraak van 2 april 2011 vernietigd. De Raad van State was van mening dat er voor deelgebied 4 al vergevorderde randvoorwaarden waren opgesteld die nog niet in het bestemmingsplan verwerkt waren. De randvoorwaarden, die hun oorsprong kennen in de structuurstudie voor deelgebied 4, zijn vastgelegd in het document ‘Randvoorwaarden deelgebied 4 De Posthoorn 28 maart 2012’ (zie bijlage). Dit betekent dat voor de onderhavige locatie het bestemmingsplan “Binnenstad”, dat bij raadsbesluit is vastgesteld op 26 november 1992, vigeert en dat de randvoorwaarden van deze studie maatgevend zijn voor de ontwikkeling van dit gebied.

De activiteit betreft het handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening en bouwen. De plannen zijn in strijd met het geldende bestemmingsplan “Binnenstad”, omdat het plan, gelet op de hoogtebepalingen, het aantal wooneenheden en omvang van het bouwvlak, niet binnen deze planregels past. De aanvrager heeft in het kader van participatie op 11 juli 2021 een informatiebijeenkomst voor omwonenden en geïnteresseerden georganiseerd en zijn de plannen later toegelicht aan de wijkraad binnenstad. a. Bouwhoogte Het grootste bouwblok (C), opgetrokken uit 5 bouwlagen met opgetilde kap, zal nabij de Keldermanspoort worden opgericht en aan de zijde van de Minderbroedersstraat een maximale bouwhoogte van circa 16,5 meter verkrijgen. De begane grond van dit blok zal een gemeenschappelijke ruimte alsmede één slaapvertrek voor een nachtzuster omvatten, indien door bewoners zorg op afroep is vereist of gewenst. Het andere bouwblok (B) zal uit 4 bouwlagen met kap bestaan en daarmee een lagere bouwhoogte, tot circa 13,5 meter, bereiken. Onder dit bouwblok wordt een ondergrondse parkeergarage gebouwd, die via de Minderbroedersstraat wordt ontsloten. b. Parkeren Teneinde aan de parkeernorm van 1,3 pp per woning te kunnen voldoen, worden voor de toekomstige bewoners op eigen terrein in totaal 22 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Meer concreet: op eigen terrein worden 5 parkeerboxen en één parkeerplaats voor een deelauto -1-

Raadsvoorstel Nummer: 304057 en 16 parkeerboxen in de parkeergarage gerealiseerd. Verder worden door initiatiefnemer, na herinrichting van de Minderbroerdersstraat, nog 16 parkeerplaatsen afgenomen, welke integraal in het ontwerp van het bouwplan zijn meegenomen. Naast de behoefte aan parkeerplaatsen voor de bewoners zijn nog 11 parkeerplaatsen nodig voor de bezoekers van de bewoners (0,3 pp per appartement). Deze parkeerplaatsen zijn in de openbare ruimte (’s-Gravenhofplein) te vinden, waar ook de bezoekers van de andere deelgebieden in De Nieuwe Bierkaai parkeren. c. Ladder voor duurzame verstedelijking Op basis van onderhavig plan worden per saldo maximaal 24 wooneenheden toegevoegd. Immers, op basis van de huidige planologische mogelijkheden zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan ‘Binnenstad’ uit 1992 kunnen rechtstreeks 13 appartementen op de verdiepingen worden gerealiseerd. Uit de prognoses voor het opstellen van de Woonvisie-regio Zeeuws-Vlaanderen 2020 blijkt onder meer het nut en de noodzaak om levensloopbestendige woonconcepten te realiseren in combinatie met een daarop afgestemd zorg(voorzieningen)beleid toe. Het plan voorziet in 37 levensloopbestendige appartementen, waarin -indien gewenst- zorg op afroep gerealiseerd kan worden. Het plan omvat luxe appartementen met extra servicemogelijkheden, waardoor deze bij uitstek zorggeschikt zijn.

Hiermee wordt aangesloten op de actuele en toekomstige marktvraag in het centrum van de binnenstad van Hulst. d. Welstand / Monumentencommissie De monumenten- en welstandscommissie heeft ingestemd met het bouwplan. De commissie heeft met name beoordeeld dat het bouwplan passend is binnen het beschermd stadsgezicht van Hulst en de aangrenzende monumentale vestingwal. Door het plan op te knippen in twee bouwblokken wordt de relatie met de binnenstad en de Stadswal van Hulst versterkt. Door de wijze waarop de blokken ten opzichte van elkaar zijn gesitueerd, wordt het zicht op de Stadswal optimaal benut. De bouwblokken komen niet in de vestingwal te staan. Ook blijft de oude bestaande Kloostermuur zoveel mogelijk behouden. Deze omsluit het privé binnenterrein, van waaruit garageboxen, bergingen en de parkeergarage wordt ontsloten. e. Archeologie Binnen het projectgebied geldt de bestemming ‘Waarde archeologie 1’. Op 10 maart 2017 is Edufact om advies gevraagd. Met dit advies is ingestemd. Dit houdt in dat voor realisatie van het plan aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De aangetroffen archeologische resten zullen worden opgegraven voor zover deze met de realisatie van het plan zullen worden verstoord.

De graafwerkzaamheden en andere verstoringen als gevolg van de planontwikkeling dienen daarom vanaf 0,5 m-mv onder Protocol Opgraven – variant Archeologische Begeleiding te worden uitgevoerd. Het PvE is beoordeeld en goedgekeurd op 3 april 2023. Dit PvE maakt onderdeel uit van de huidige aanvraag voor omgevingsvergunning. 2. Oplossingen, eventuele alternatieven en beoogd resultaat Vanwege de strijdigheid met het bestemmingsplan moet een uitgebreide procedure conform artikel 2.12 lid 1 sub a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht worden gevolgd. Conform de wettelijke voorschriften is bij de aanvraag ook een goede ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Met deze planologische procedure kan de strijdigheid met het bestemmingsplan worden opgeheven. In het kader van deze te volgen procedure is op grond van het bepaalde in artikel 2.27 Wabo, jo. Artikel 6.5 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht de afgifte van een ontwerp verklaring van -2-

Raadsvoorstel Nummer: 304057 geen bedenkingen van uw raad noodzakelijk. Dit is omschreven in het door uw raad, in de vergadering van 19 september 2013, vastgestelde beleid. 3. Planning (tijdspad) en uitvoering Het raadsbesluit wordt t.z.t. met het ontwerp van de omgevingsvergunning, ter visie gelegd overeenkomstig de bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht. Belanghebbenden hebben dan de gelegenheid om hun zienswijze kenbaar te maken. 4. Financiële paragraaf Met de aanvrager is een anterieure overeenkomst afgesloten in de vorm van een koop- en realisatieovereenkomst. Deze overeenkomst is in 2021 nog voor de ondertekening voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad voorgelegd. Daarnaast worden leges geheven volgens de Legesverordening Hulst. 5. Voorstel Voorstel tot het afgeven van een ontwerp verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van 37 appartementen aan de Minderbroedersstraat 3p t/m 31 en Oude Havensteeg 1 t/m 47. Burgemeester en Wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester, Bijlage(n): Ruimtelijke onderbouwing Bouwtekening blok B Bouwtekening blok C Situatietekening Randvoorwaarden deelgebied 4 de Posthoorn 28 maart 2012 Bouwtekening berging

-3-