Ladderruimte motie GHH reactie

Inzet gemeentelijke contingenten; Voorgenomen motie GHH De fractie Groot Hontenisse- Hulst (GHH) is voornemens een motie in te dienen voor het breder inzetten van gemeentelijke contigenten. Conform het huidige beleid wordt de gemeentelijke ladderruimte onder meer ingezet voor transformatieopgaves, nieuwbouw en uitbreidingslocaties en het oplossen van milieuknelpunten. Op basis van het huidige beleid wordt bij het toevoegen van solitaire woningen de initiatiefnemer gevraagd om zelf voor een bouwtitel te zorgen. Dit beleid zorgt ervoor dat er gebouwd wordt en dat tegelijkertijd verouderde agrarische bedrijfspanden en verouderde woningen worden gesloopt waardoor de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van de sloop toeneemt. GHH stelt in de (voorgenomen) motie voor om het huidige beleid aan te passen zodat voor het toevoegen van solitaire woningen ook gebruik gemaakt kan worden van de gemeentelijke contigenten. Onderstaand worden een aantal overwegingen aangedragen waarom het indienen van de motie wordt ontraden. Transformatieopgave De gemeente Hulst beschikt voor de komende jaren over circa 300 gemeentelijke contigenten. Dit komt overeen met het verwacht aantal woningen dat in nieuwe bestemmingsplannen vastgelegd moet worden om in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van onze inwoners te voorzien; de ladderruimte.

Conform het huidige beleid wordt deze ladderruimte ingezet voor transformatieopgaven, waarbij een grote ruimtelijke kwaliteitswinst kan worden gerealiseerd. In deze opgaven worden veelal bedrijfslocaties/gebouwen in het bestaand stedelijk gebied gesaneerd. Om deze sanering van gebouwen, bodem, etc. mogelijk te maken moeten er vaak een relatief groot aantal woningen voor in de plaats komen. Op deze wijze kunnen plannen voor het Hof te Zandeplein, de voormalige Rabobanklocaties Hulst en Kloosterzande, de Houtmarkt, het voormalig Chinees restaurant Sint Jansteen, het voormalig Scheerdersterrein, etc. mogelijk worden gemaakt. Als voor dergelijke projecten geen gemeentelijke ladderruimte meer beschikbaar is, wordt het erg moeilijk om te kunnen herstructureren. Daarmee komt ook het realiseren van de ruimtelijke kwaliteitswinst voor omgeving en omwonenden onder druk te staan. Als het voor een ieder mogelijk is een woning te bouwen zonder een bouwtitel te verplaatsten of woning elders te saneren wordt dit risico aannemelijker. Uitbreidinglocaties Volkshuisvesting is een grondwettelijke taak voor de gemeente. Daarbij gaat het niet enkel om het aantal woningen, maar steeds meer over de kwalitatieve woningbouw. Volkshuisvesting dient maatschappelijke doelen en niet het individuele belang. Welke woningen worden waar gebouwd om onze bevolking ook in de toekomst goed te kunnen huisvesten.

Gemeentelijke regie is daarbij essentieel; niet enkel wat betreft aantallen maar ook locatie en type. We willen ook duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de plek waar ze gewenst zijn. Als de nieuwbouwcapaciteit wegvloeit naar solitaire particuliere initiatieven is de kans aanzienlijk dat er aan veel opgaven -in de veranderde behoefte- niet voldaan wordt omdat er meer wordt gebouwd van hetzelfde. Te denken valt aan grondgebonden vrijstaande woningen. Milieu knelpunten Initiatiefnemers die bereid zijn om projecten aan te pakken kunnen tegen allerlei tegenvallers aanlopen. We hebben die ervaring onder andere met de bodemsanering van het Hof te Zandeplein. Maar grotere uitbreidingslocaties zoals Clinge-West en Groote Kreek II (alle fases) kunnen alleen worden gerealiseerd door het beschikbaar stellen van gemeentelijke ladderruimte. De ervaring met de hierboven genoemde projecten laat zien dat er grote gevolgen voor de beschikbare ladderruimte kunnen zijn. Helaas hebben we nog steeds diverse bedrijfsgebouwen in onze kernen die idealiter op termijn moeten worden gesaneerd. Daarvoor zal opnieuw extra ladderruimte nodig zijn. Ingaan op de voorgestelde motie betekent dat voor ieder solitaire woning ladderruimte beschikbaar wordt gesteld.

Hiermee wordt het huidige beleid en de wens om milieuknelpunten op te lossen losgelaten. Het huidige beleid stimuleert op dit moment initiatiefnemers die – voor eigen belang – een woning bouwen, om elders een probleem op te lossen (in het algemeen belang). Het huidige beleid creëert daarmee een win-win situatie.

1

Noodzaak tot regie De problemen op de woningmarkt laten zich niet zonder structureel, gecoördineerd en sturend ingrijpen vanuit de overheid oplossen. Dat geldt voor de huidige problematiek en dat geldt óók voor toekomstige ontwikkelingen (duurzaamheid, gasloos..). Regie behouden blijft gewenst, omdat er – mede als gevolg van de toenemende vraag vanuit verschillende doelgroepen- een kwalitatieve mismatch in de woningmarkt bestaat. Vanuit het Rijk is de aandacht voor de woningbouw toegenomen. Zo heeft iedere Nederlandse gemeente in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, afspraken gemaakt over wat er waar, wanneer en voor welke prijs wordt gebouwd. Dit is vastgelegd in de Woondeal. Daarnaast biedt de aankomende nieuwe Wet versterking regie volkshuisvesting (ter consultatie) overheden meer mogelijkheden om te sturen in de woningbouwopgave. Dit om in de veranderende maatschappelijke en demografische behoefte te kunnen voorzien. Verouderd woonbestand In onze gemeente staan een groot aantal woningen waarvan de WOZ-waarde onder de €100.000,-ligt. Ook deze woningen moeten verduurzaamd worden. De kosten voor deze verduurzaming zullen echter naar verwachting in geen verhouding staan tot de verkoopwaarde van het pand na verduurzaming. De woningen zijn derhalve meer geschikt voor sloop waarbij de bouwtitel ter plekke of elders kan worden ingezet.

Ook is bekend dat het aantal agrariërs steeds ouder wordt en het aantal landbouwbedrijven daalt. Hierdoor ontstaat een grote kans dat achterblijvende agrarische bebouwing verloedert. Door gebruik te blijven maken van de rood voor roodregeling worden verouderde bedrijfsgebouwen gesaneerd (incl. hun asbestdakbedekking) en blijven de mogelijkheden aanwezig om binnen en buiten het bestaand stedelijk gebied een woning te realiseren. Advies Wanneer de voorgestelde motie wordt aangenomen verdwijnen de sturingsmogelijkheden van de gemeente grotendeels. We verliezen daarmee de regie op de woningmarkt.

Een motie zoals door GHH wordt voorgesteld wordt dan ook ontraden.

2