JulianastraatBijlage 1. BP ontwerp Julianastraat 28, Heikant compressed

27

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving Het bestemmingsplan ‘partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H, Julianastraat 28, Heikant’ kan gekarakteriseerd worden als een zogenaamd ontwikkelingsplan en vormt de juridische regeling voor de realisatie van twee nieuwe woningen op het perceel thans horende bij Julianastraat 28 te Heikant. De planopzet sluit waar mogelijk aan bij het moederplan ‘Kernen Hulst 1H’ van de gemeente Hulst, waarbinnen de ontwikkeling is gelegen.

5.1 Regels De regels van het bestemmingsplan ‘Kernen Hulst, 1H’ zijn van toepassing verklaard op dit bestemmingsplan. Artikel 2 Wonen Voor dit artikel geldt dat hierin een voorwaardelijke verplichting is opgenomen dat de nieuw te bouwen woningen een waterberging moeten realiseren op het eigen terrein, dat de loodsen gesloopt moeten worden en dat de asbestsanering pas wordt vrij gegeven, nadat de gemeente dit heeft goedgekeurd. Voor het overige sluit het artikel aan bij het moederplan ‘Kernen Hulst, 1e herziening’ (vastgesteld d.d. 21-04-2021).

5.2 Verbeelding Op het perceel wordt het bestaande bouwvlak vergroot. Hierop komt een aanduiding voor maximaal drie woningen.

28

6 Uitvoerbaarheid 6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1.1 Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Omwille van de strekking van het bestemmingsplan is tijdens het vooroverleg de Veiligheidsregio niet geraadpleegd. Provincie Zeeland PM Waterschap Scheldestromen PM Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

6.1.2 Zienswijzen Op grond van het bepaalde in artikel 3.8, lid 1, van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) in samenhang met afdeling 3:12 van de Algemene Wet Bestuursrecht heeft het ontwerpbestemmingsplan van PM tot en met PM ter inzage gelegen. Binnen deze periode zijn wel/geen zienswijze ingediend.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid De financiële uitvoerbaarheid van het project wordt aan de gemeente Hulst aangetoond. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. De zogenaamde grexwet regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgezien door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3. t/m 6.2.5. Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De wetgever heeft de volgende verschillende bouwplannen vastgesteld. • Bouw van één of meer woningen; • Bouw van één of meer andere hoofdgebouwen; • Uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen; • Verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht worden, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd; • Verbouwing van een of meer gebouwen voor andere doeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt; • De bouw van kassen tot 1.000 m². In dit bestemmingsplan wordt een 'bouwplan' mogelijk gemaakt dat voorziet in de herbouw van één woning.

Er is sprake van een bouwplan als bedoeld in de grondexploitatiewet waarvoor kostenverhaal verplicht is. De gemeente heeft met de grondeigenaren een anterieure overeenkomst gesloten over eventueel kostenverhaal voor de woning. De kosten die de gemeente op een ontwikkelaar kan verhalen staan vermeld in 6.2.3, 6.2.4 en 6.2.5 Bro. De gemeente is dan ook niet genoodzaakt op basis van 6.12 Wro een exploitatieplan vast te stellen. In de anterieure 29

overeenkomst zijn ook afspraken vastgelegd over het verhalen van eventuele planschade. De eigenaar van het perceel, danwel de toekomstige eigenaren voorzien in de financiering van de bouwplannen. Conclusie Geconcludeerd mag worden dat de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan afdoende is gewaarborgd en dat geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld.

30

Bijlage 1 | Bodemonderzoek

31

32

Bijlage 2 | Akoestisch onderzoek

33

34

Bijlage 3 | Watertoetstabel

35

36

Bijlage 4 | Stikstofonderzoek

37

38

Bijlage 5 | Quickscan natuurwetgeving

39

40

41

Planregels partiële herziening bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’

Juli 2022

1

Planregels partiële herziening bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’

2

Inhoud Hoofdstuk 1 Inleidende regels ................................................................................................................ 4 Artikel 1 Begrippen .............................................................................................................................. 4 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels ............................................................................................................. 5 Artikel 2 Wonen................................................................................................................................... 5 Hoofdstuk 3 Algemene regels ................................................................................................................. 6 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels .................................................................................................... 6 Artikel 3 Slotregel ................................................................................................................................ 6

Planregels partiële herziening bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’

3

Planregels partiële herziening bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’

4

Hoofdstuk 1 Inleidende regels De inleidende regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H', zoals vervat in de dataset met planidentificatie NL.IMRO.0677.bpkernen1H-001V met eventuele bijlagen zijn onverkort van toepassing op het bestemmingsplan ‘partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’ van de gemeente Hulst, zulks met uitzondering van de onderstaande leden die alleen gelden voor het bestemmingsplan ‘partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)' met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpheikjulianastr28-001O.

Artikel 1 Begrippen De begrippen, bepaald in artikel 1.1 en 1.2, worden als volgt gewijzigd en gelden alleen voor dit plangebied: 1.1.

het plan het bestemmingsplan ‘partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)' van de gemeente Hulst.

1.2.

bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0677.bpheikjulianastr28-001O met de bijbehorende regels en bijlagen.

Planregels partiële herziening bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’

5

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels De bestemmingsregels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H', zoals vervat in de dataset met planidentificatie NL.IMRO.0677.bpkernen1H-001V met eventuele bijlagen zijn onverkort van toepassing op het bestemmingsplan ' partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)' van de gemeente Hulst. zulks met uitzondering van de onderstaande leden die alleen gelden voor het bestemmingsplan ‘partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)' met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpheikjulianastr28-001O.

Aan artikel 36.2.1 van het bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H’ wordt het volgende lid toegevoegd en geldt alleen voor dit plangebied:

Artikel 2 Wonen 2.1 Voorwaardelijke verplichting: a. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting 5'

mogen twee nieuwe hoofdgebouwen (woningen) pas worden opgericht en in gebruik worden genomen nadat op het perceel Julianastraat 28 te Heikant twee loodsen (1.233m2), welke onderdeel uitmaken van dit bestemmingsplan, zijn gesloopt; b. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting 5' mogen de twee nieuwe hoofdgebouwen (woningen) pas worden opgericht en in gebruik worden genomen nadat een certificaat van vrijgave van de asbestsanering bij de twee te slopen loodsen, welke onderdeel uitmaken van dit bestemmingsplan, is overlegd en deze door de gemeente is goedgekeurd; c. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting 5' mag enkel met de bouwwerkzaamheden (ook bij toekomstige uitbreidingen) van de twee nieuwe hoofdgebouwen (woningen) worden gestart als op hetzelfde bouwperceel op de locatie Julianastraat 28 te Heikant ten minste een solitaire hemelwaterberging/ infiltratievoorziening is gerealiseerd waarvan de wijze en de dimensionering is afgestemd met het waterschap. Bij de waterbergingscompensatie gaat het om de verharde oppervlakken van de te realiseren woning, bijgebouwen, bouwwerken en verhard terrein. Deze dienen kenbaar gemaakt te worden in de betreffende bouwaanvraag. De door het waterschap goedgekeurde waterberging/infiltratie voorziening wordt opgenomen in de omgevingsvergunning.

De waterberging/infiltratievoorziening dient duurzaam in stand te worden gehouden.

Planregels partiële herziening bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’

6

Hoofdstuk 3 Algemene regels De algemene regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H', zoals vervat in de dataset met planidentificatie NL.IMRO.0677.bpkernen1H-001V met eventuele bijlagen zijn onverkort van toepassing op het bestemmingsplan ' partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)' van de gemeente Hulst.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels De regels inzake het overgangsrecht die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H', zoals vervat in de dataset met planidentificatie NL.IMRO.0677.bpkernen1H-001V zijn onverkort van toepassing op het bestemmingsplan ‘partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’ van de gemeente Hulst. De slotregel van het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H' wordt gewijzigd overeenkomstig het onderstaande artikel en geldt alleen voor het bestemmingsplan 'partiële herziening bestemmingsplan Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)' met identificatienummer NL.IMRO.0677.bpheikjulianastr28001O.

Artikel 3 Slotregel Artikel 66 wordt als volgt gewijzigd en geldt alleen voor dit plangebied: Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het bestemmingsplan ’Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’.

Planregels partiële herziening bestemmingsplan ‘Kernen Hulst 1H (Julianastraat 28, Heikant)’

VERKENNEND BODEMONDERZOEK

Julianastraat 28 Heikant

MCG Zuidwest B.V. Schouwersweg 9 4451 HS Heinkenszand T: 0113 567 926 I: www.mcgzuidwest.nl E: info@mcgzuidwest.nl

Opdrachtgever

Dhr. De Roeck Julianastraat 28 4566 AG Heikant

Projectnummer Status Versie Datum Projectleider (Mede)auteur

22MCG168.10 Definitief 01 21 juni 2022 Dhr. A.P.L.A.M Steenbergen Dhr. M. Kwast

INHOUD SAMENVATTING

3

1

INLEIDING

4

1.1

Aanleiding en doel

4

1.2

Kwaliteit

4

1.3

Betrouwbaarheid

4

2

VOORONDERZOEK

5

2.1

Bodemgebruik

5

2.2

Terreinverkenning

5

2.3

Boomgaardenkaart

5

2.4

Bodemkwaliteitskaart

6

2.5

Eerdere onderzoeken

6

2.6

Conclusie vooronderzoek

6

2.7

Onderzoeksstrategie

6

3

VERRICHTE WERKZAAMHEDEN

7

3.1

Veldwerkzaamheden

7

3.2

Laboratoriumonderzoek

8

4

RESULTATEN

9

4.1

Toetsingskader

9

4.2

Toetsing

9

5

CONCLUSIES EN ADVIES

10

BIJLAGEN 1: Kadastrale situatie 2: Situatietekening 3: Foto’s 4: Profielbeschrijvingen 5: Analyseresultaten 6: Toetsingsresultaten

2

22MCG168.10