HTZRaadsvoorstel krediet en wensen bedenkingen HtZ8

Raadsvoorstel

Nummer: 285650 Aan:

Portefeuillehouder:

De raad van de gemeente Hulst

Wethouder J-P Hageman

Onderwerp: Hof te Zandeplein Kloosterzande - wensen bedenkingen grondzaak en aanvullend benodigd krediet Inleiding Plan De wens is om het Hof te Zandeplein te herstructureren naar een kleinschalige woonwijk van 44 woningen inclusief een plein voor (culturele) evenementen. Hierdoor ontstaat er in Kloosterzande weer ruimte voor dorpsactiviteiten in het historische centrum. Het plan gaat uit van het ontwikkelen van 23 sociale levensloopbestendige huurwoningen voor Woongoed Zeeuws-Vlaanderen en circa 8 rijwoningen. De rest zijn vrijstaande of twee-onder-eenkap woningen. De bouwmogelijkheden in de kern Kloosterzande zijn sinds de volledige verkoop van plan Zoutedijk II en De Singel zeer beperkt. Er is feitelijk geen aanbod van bouwkavels en moderne woningen. Door middel van deze ontwikkeling kan een aantal inwoners van Kloosterzande in het dorp blijven wonen en ontstaat er doorstroming. Raadsbesluit februari 2022 In februari 2022 besloot uw gemeenteraad om het plan voor het Hof te Zandeplein in ontwikkeling te brengen. Er werd ingestemd met de exploitatieopzet en risicoanalyse, de verkoopprijs werd vastgesteld op 200 euro per m² excl. BTW en er werd budget beschikbaar gesteld. Voortgang sinds februari 2022 Na uw besluit van februari 2022 zijn er taxaties uitgevoerd op de gronden van derden die onderdeel zijn van het projectgebied.

Ook zijn de onderhandelingen met de eigenaren in het gebied gevoerd, zijn er onderzoeken uitgevoerd en is het concept bestemmingsplan opgesteld. Wat wordt in dit raadsvoorstel gevraagd? Voor de ontwikkeling van het Hof te Zandeplein dienen gronden te worden aangekocht van twee particulieren. De percelen zijn benodigd voor de aanleg van een straat, het plein, een grondwal en het realiseren van enkele kavels. Eén van de aan te kopen percelen betreft Hof te Zandeplein 88a. Dit pand was voorheen in gebruik als kantoor en appartement. Het college van B&W is voornemens dit perceel aan te kopen. Na overleg met de eigenaar is zijn wens om dit zo spoedig mogelijk te laten passeren. Dit kan echter pas nadat uw raad zijn wensen en bedenkingen heeft geuit op de grondzaak. Dit pand is geschakeld aan de brandweerkazerne en gemeentewerkplaats. Sloop van Hof te Zandeplein 8-8a, de brandweerkazerne en de gemeentewerkplaats kan dan in één keer plaatsvinden. De planning voor die werkzaamheden vindt u onder het kopje ‘Planning en uitvoering’. De andere gronden binnen de ontwikkeling van het Hof te Zandeplein worden afgenomen na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

Conform artikel 160 in combinatie met 169 lid 4 van de gemeentewet, legt het college van burgemeester en wethouders het voorgenomen besluit voor met betrekking tot aankoop van Hof te Zandeplein 8-8a Kloosterzande, kadastraal bekend als HTN01, H, 2738. Volgens die artikelen heeft de raad het recht om wensen en bedenkingen ter zake over te brengen aan het college, voordat het college tot besluitvorming overgaat.

-1-

Raadsvoorstel

Nummer: 285650 Naast het uiten van wensen en bedenkingen vraagt het college van B&W ook aanvullend krediet voor de ontwikkeling. Door de toenemende bouwkosten en een hoger uitgevallen taxatie is dit nodig om de ontwikkeling uit te voeren. Toelichting voorgenomen besluit aankoop Hof te Zandeplein 8-8a Het perceel is getaxeerd. Het taxatierapport en de actuele aankooptekening zijn vertrouwelijk beschikbaar bij de Griffier. Het onderhandelingsresultaat past binnen de conclusies van de taxatierapporten. De koopsom past daarmee binnen de kaders van de Nota Grondbeleid 2020-2023. De kosten voor de aankoop van bovengenoemde gronden passen binnen het investeringskrediet voor de grondverwerving van het Hof te Zandeplein wat de gemeenteraad in februari 2022 beschikbaar heeft gesteld. Het college van B&W heeft in 2015 de eigenaar van Hof te Zandeplein 8-8a per brief verzocht om dit pand vrij te houden van huur in afwachting van de ontwikkelingen op het Hof te Zandeplein. In het taxatierapport is de geleden huurderving vanwege het vrijhouden van het pand niet opgenomen. Daarom valt de aankoop van het pand plus een vergoeding voor de huurderving hoger uit dan de waarde die is opgenomen in de taxatie. In de exploitatieopzet is dit als één bedrag genoemd.

Toelichting aanvullend krediet In februari 2022 heeft uw raad de exploitatieopzet van het Hof te Zandeplein ingezien en hiervoor krediet beschikbaar gesteld. De exploitatieopzet is nu geactualiseerd en ligt (vertrouwelijk) ter inzage bij de Griffier. De exploitatieopzet bevat financiële gegevens die vertrouwelijk zijn. Er is sprake van een negatief exploitatiesaldo. Dit komt met name door de hoge kosten van de bodemsanering en de aankoop van percelen. In de exploitatieopzet is een post onvoorzien opgenomen en de sloop van de brandweerkazerne en gemeentewerkplaats. De sloop van de brandweerkazerne is in de exploitatieopzet meegenomen aangezien het gebouw binnen het plangebied valt. Deze investering is, ongeacht de herstructurering van het Hof te Zandeplein, essentieel. De brandweerkazerne en gemeentewerkplaats zijn verouderd en horen op een andere plaats thuis. Zodoende worden beide functies verplaatst naar de Hulsterweg, naast mechanisatiebedrijf Weemaes. Tijdens de bodemsanering zijn diverse olieputten gesaneerd en grote volumes asbest verwijderd. Het perceel was zeer verontreinigd. Meer dan vooraf tijdens bodemonderzoeken kon worden aangetoond. Het terrein in eigendom van de gemeente is inmiddels volledig gesaneerd en heeft de grondkwaliteit waarop gewoond kan worden.

Door het meerwerk bij de bodemsanering is een aanvullende subsidie verkregen van Stichting Bodembeheer Nederland. Daarnaast is de taxatie van een aan te kopen perceel hoger uitgevallen dan vooraf geraamd (zie regel 0.1 exploitatieopzet). Door de toenemende bouwkosten is het geraamde budget niet meer toereikend. De bouwkosten zijn ten opzichte van februari 2022 met circa 35% gestegen. De gemeente neemt in de gezamenlijke exploitatie zoals die voorligt investeringen en risico’s op zich. Er zijn al veel kosten gemaakt voor de bodemsanering, die gecompenseerd moeten worden. Geadviseerd wordt om het gehele plangebied in één keer te ontwikkelen. In de programmabegroting 2020 (Programma 8 Ruimte en Wonen) zijn als doelen gesteld het creëren van bouwmogelijkheden in alle kernen, herstructureringslocaties tot ontwikkeling brengen, het behoud van leefbaarheid en voorzieningen, het voorzien in een toekomstbestendige woningvoorraad die aansluit bij de wensen én het creëren van een goed woon- en leefmilieu. Door middel van het wegbestemmen van een bedrijfsbestemming, saneren van bodemverontreiniging en vervolgens realiseren van woningbouw voor diverse doelgroepen worden deze doelen behaald. Met dit plan wordt tevens uitvoering gegeven aan de motie ‘Naar een ander woningbouwbeleid’, ondertekend door de gemeenteraad op 15 april 2021. -2-

Raadsvoorstel

Nummer: 285650 Het tekort op de exploitatie is met name door de toenemende bouwkosten en hoger uitgevallen taxatie opgelopen van € 289.000 naar € 636.000. In de Reserve grondexploitatie van de najaarsnota 2021 was reeds rekening gehouden met een tekort van € 450.000. Uw raad wordt daarom gevraagd om een aanvullende claim op de Reserve grondexploitatie te leggen van € 186.000. Het is gebruikelijk dat de grondexploitaties bij najaarsnota worden herzien. Het besluit begroting en verantwoording (BBV) schrijft gemeenten voor om het tekort bij negatieve grondexploitaties in één keer af te boeken van de boekwaarde. Dit zal er toe leiden dat er in de najaarsnota een onttrekking ten laste van de reserve grondexploitaties plaatsvindt van circa € 636.000. Hiervan was reeds € 450.000 voorzien. Planning en uitvoering Ten tijde van het schrijven van dit voorstel in augustus 2022 is er een akkoord met één van de twee grondeigenaren in dit project. Er is ook een overeenkomst met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen gesloten over het ontwikkelen van de 23 sociale huurwoningen. Het bestemmingsplan is opgesteld en voorgelegd aan de overlegpartners. In het bestemmingsplan is onderbouwd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling. Het bestemmingsplan zal naar verwachting in de raad van december 2022 of februari 2023 worden vastgesteld.

Als er geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan circa 8 weken na vaststelling onherroepelijk. De sloop van de brandweerkazerne, gemeentewerkplaats en het pand Hof te Zandeplein 8-8a is opgenomen in de exploitatie van het Hof te Zandeplein. Voor het pand Hof te Zandeplein 8-8a is nog geen asbestinventarisatieonderzoek uitgevoerd. Zodra uw raad het budget voor de nieuwbouw in de raad van november of december 2022 beschikbaar stelt, kan daarna het bestek worden opgesteld en worden aanbesteed. Naar verwachting kan de opdracht voor de nieuwbouw dan in april 2023 worden verstrekt. Sloop van de brandweerkazerne, gemeentewerkplaats en Hof te Zandeplein 8-8a vindt plaats zodra de nieuwbouw gereed is. De woningbouw kan starten zodra het bestemmingsplan onherroepelijk is en de infrastructuur is aangelegd. 6. Voorstel: - Het uiten van wensen en bedenkingen op de aankoop van circa 210 m² perceel, kadastraal bekend als HTN01, H, 2738 conform bijgevoegd taxatierapport; - Het beschikbaar stellen van €189.000 euro aanvullend krediet voor de ontwikkeling van het plan uit de Reserve Grondexploitatie; Burgemeester en Wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): 1. Exploitatieopzet (vertrouwelijk) 2. Taxatierapport Hof te Zandeplein 8-8a inclusief aankooptekening (vertrouwelijk) 3. Actueel stedenbouwkundig plan

-3-