HtZRaadsvoorstel Hof te Zandeplein exploitatie -

Raadsvoorstel Nummer: 260601 Aan:

Portefeuillehouder:

De raad van de gemeente Hulst

Wethouder J.P. Hageman

Onderwerp: Voorstel tot het in ontwikkeling brengen van Hof te Zandeplein Kloosterzande 1. Inleiding De gemeente is eigenaar van gronden gelegen aan het Hof te Zandeplein te Kloosterzande. Op dit terrein stond voorheen het bedrijf Weemaes Machinebouw en enkele woningen. Sinds het bedrijf is verplaatst naar de Hulsterweg en de woningen zijn gesloopt, ligt het terrein braak. De wens is om het Hof te Zandeplein te herstructureren naar een kleinschalige woonwijk van 37 woningen inclusief een plein voor (culturele) evenementen. Hierdoor ontstaat er in Kloosterzande weer ruimte voor dorpsactiviteiten in het historische centrum. Supermarkt In de eerste plannen voor het Hof te Zandeplein was er sprake van de verplaatsing van de Plus supermarkt van het Marijkeplein. Hierover is echter geen akkoord bereikt tussen de gemeente en de supermarkteigenaar, mede vanwege financiële redenen. Zodoende is de planvorming van het Hof te Zandeplein voortgezet zonder detailhandelsfunctie. Invulling perceel Het thans voorliggende plan gaat uit van het ontwikkelen van 23 sociale levensloopbestendige huurwoningen, 6 vrijstaande woningen, twee twee-onder-een-kap en vier rijwoningen. De bouwmogelijkheden in de kern Kloosterzande zijn sinds de volledige verkoop van plan Zoutedijk II en De Singel zeer beperkt. Er is feitelijk geen aanbod van bouwkavels en moderne woningen.

Door middel van deze ontwikkeling kan een aantal inwoners van Kloosterzande in het dorp blijven wonen en ontstaat er doorstroming. Het perceel wordt ontsloten via het Hof te Zandeplein. Het aantal woningen dat wordt toegevoegd zal niet zorgen voor verkeersproblemen. Het ontsluiten vanaf het Hof te Zandeplein op de provinciale weg is ongewenst. Hierdoor ontstaat een toename van de verkeersbewegingen over het Hof te Zandeplein. Daarnaast is het een erg kostbare ingreep. De ontsluiting van Kloosterzande aan de oostkant zal blijven plaatsvinden via het viaduct aan de noordoostzijde en de Hulsterweg. Creëren van een veilig woonmilieu Daarnaast wordt door middel van deze ontwikkeling een forse bodemverontreiniging gesaneerd. De sanering brengt hoge kosten met zich mee. Na de sanering is de bodemverontreiniging opgeruimd en ontstaat een beter leefmilieu op de toekomstige kavels op het Hof te Zandeplein, maar ook de omliggende reeds bestaande woningen. In het onderhavige raadsvoorstel wordt besluitvorming gevraagd om de exploitatieopzet, de risicoanalyse en de toekomstige grondprijs van Hof te Zandeplein vast te stellen. Het college wenst later een besluit te nemen om een overeenkomst over grondzaken te sluiten met grondeigenaren binnen het projectgebied. De gesprekken worden momenteel gevoerd. Wij leggen later een verzoek tot wensen en bedenkingen aan u voor.

-1-

Raadsvoorstel Nummer: 260601 2. Oplossingen, eventuele alternatieven en beoogd resultaat De ontwikkeling van het Hof te Zandeplein lost de bodemverontreiniging ter plaatse op en creëert een woonmilieu met diverse woningtypen. Het woon- en leefklimaat ter plaatse gaat er flink op vooruit. De ontwikkeling vindt plaats in overleg met aanwezige grondeigenaren en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen. De gezamenlijke ontwikkeling houdt in dat de gemeente de bestemmingsplanwijziging verzorgt, de bodemsanering uitvoert, het bouw- en woonrijp maken realiseert en 8 kavels uitgeeft. Woongoed bouwt in totaal 23 sociale levensloopbestendige huurwoningen en een particulier bouwt één woning op zijn grondgebied. De gemeente koopt de overige omliggende gronden van aan ten behoeve van een grondwal. De gemeentelijke kavels verschillen in oppervlakte tussen 140 (rijwoningen) en 550 m² (vrijstaande woningen). Daarnaast liggen er enkele kavels buiten het grondgebied van de gemeente. Met de eigenaar vindt overleg plaats over het eventueel mee ontwikkelen van de gronden en het aankopen van het pand Hof te Zandeplein 8. Woongoed koopt een deel van de gronden aan en doet een aannemelijke bijdrage in de bodemsanering. Door middel van voorliggend stedenbouwkundig plan ontstaat er een hofje en rustige woonstraat op een centrumlocatie.

Gezien de uitverkochte nieuwbouwmogelijkheden in Kloosterzande en de centraal gelegen locatie, is de verwachting dat er belangstelling zal zijn voor de bouwkavels. 3. Relatie met de programmabegroting In de programmabegroting 2020 (Programma 8 Ruimte en Wonen) zijn als doelen gesteld het creëren van bouwmogelijkheden in alle kernen, herstructureringslocaties tot ontwikkeling brengen, het behoud van leefbaarheid en voorzieningen, het voorzien in een toekomstbestendige woningvoorraad die aansluit bij de wensen én het creëren van een goed woon- en leefmilieu. Door middel van het wegbestemmen van een bedrijfsbestemming, saneren van bodemverontreiniging en vervolgens realiseren van woningbouw voor diverse doelgroepen worden deze doelen behaald. Met dit plan wordt tevens uitvoering gegeven aan de motie ‘Naar een ander woningbouwbeleid’, ondertekend door de gemeenteraad op 15 april 2021. 4. Planning (tijdspad) en uitvoering De sanering heeft reeds plaatsgevonden. Momenteel wordt aanvullend bodemonderzoek en flora en fauna onderzoek uitgevoerd ter plaatse van de brandweerkazerne. Na besluitvorming in de raad volgt de ruimtelijke procedure. De herstructurering moet plaatsvinden met een wijziging van het bestemmingsplan. Het streven is om de wijziging van het bestemmingsplan in 2022 vast te laten stellen.

Indien er bezwaar en beroep wordt ingediend tegen het bestemmingsplan, zal de doorlooptijd langer worden. De benodigde gronden worden verworven na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Daarvoor volgt later een apart advies aan uw raad inclusief onderliggende taxatierapporten. Daarna volgt de realisatie, die start met het bouwrijp maken. Nadat het terrein bouwrijp is, worden de eerste gemeentelijke kavels uitgegeven. 5. Financiële paragraaf Exploitatieopzet De exploitatieopzet en risicoanalyse zijn vertrouwelijk beschikbaar bij de Griffier. De exploitatieopzet bevat financiële gegevens die vertrouwelijk zijn. De belangrijkste kosten van de exploitatie bestaan uit de bodemsanering, aankoop van gronden, sloop van de brandweerkazerne/gemeentewerkplaats en het bouw- en woonrijp maken van de locatie. De opbrengsten bestaan uit de verkoop van bouwkavels, de bijdrage van Woongoed voor de bodemsanering, bijdrage van een particulier voor het bouw- en woonrijp maken van zijn gronden en de verleende subsidies voor de bodemsanering. De voor de ontwikkeling benodigde grondzaken zijn reeds opgenomen in de exploitatieopzet. Hiervoor wordt momenteel nog een taxatie uitgevoerd.

-2-

Raadsvoorstel Nummer: 260601 Budget voor bodemsanering al beschikbaar Voor de bodemsanering is in de raadsvergadering van juli 2021 extra budget (€ 655.000) vrijgegeven. In totaal is er een budget geraamd van € 848.000 voor de sanering en €46.000 voor milieudeskundige begeleiding van de sanering. Uit de offerte en het gemaakte meerwerk van de bodemsanering blijkt dat dit bedrag toereikend is. Zodoende is binnen dit geraamde budget ook de eventuele sanering van de bodem onder de brandweerkazerne uit te voeren en blijft er mogelijk een restant over. Hierover zal later duidelijkheid komen, na het bodemonderzoek en eventuele sanering ter plaatse van de brandweerkazerne. Aankoop eigendommen mechanisatiebedrijf De gronden van het mechanisatiebedrijf zijn al in eigendom van de gemeente. Hiervoor is in 2018 € 1.370.000,- krediet beschikbaar gesteld. Het krediet werd gedekt vanuit de verleende subsidie Regionale Impuls € 1 miljoen. Het resterende deel van € 370.000.- wordt door de gemeente betaald. Oorzaken negatief saldo Mede door de hoge kosten voor de bodemsanering ontstaat voor deze ontwikkeling een negatief saldo. Dit bedrag is inclusief een post onvoorzien en sloop van de brandweerkazerne en gemeentewerkplaats. De sloop van de brandweerkazerne is in de exploitatieopzet meegenomen aangezien het gebouw binnen het plangebied valt.

Echter is deze investering, ongeacht de herstructurering van het Hof te Zandeplein, essentieel. De brandweerkazerne en gemeentewerkplaats zijn verouderd en horen op een andere plaats thuis. Zodoende worden beide functies verplaatst naar de Hulsterweg, naast mechanisatiebedrijf Weemaes. De aankoopprijs van grond is gebaseerd op de toekomstige marktwaarde van de gronden. Voor de ontwikkeling van niet- gemeentelijke eigendommen binnen het plangebied is een inschatting gedaan. De taxatie is in februari 2022 beschikbaar. De gemeente neemt in de gezamenlijke exploitatie zoals die voorligt investeringen en risico’s op zich. Er zijn echter al veel kosten gemaakt voor de bodemsanering, die gecompenseerd moeten worden. Geadviseerd wordt om het gehele plangebied in één keer te ontwikkelen. In de vertrouwelijk ter inzage liggende exploitatieopzet is een overzicht gemaakt van de verwachte looptijd van de exploitatie (5 jaar). Uit dit overzicht blijkt dat het totale verlies van de exploitatie uitkomt op ruim € 332.146.- Dit bedrag is inclusief kostenindexering en rente. Verwacht wordt dat de kavels binnen vijf jaar worden verkocht. Eerder in dit voorstel is aangegeven hoe dit verlies is ontstaan. Dit overzicht geeft een totaalbeeld van de lasten en baten. In praktijk zijn een groot deel van deze lasten al genomen.

De kosten voor de bodemsanering zijn in 2021 voorzien en in één keer als last genomen. Deze lasten werden gedekt vanuit de reserve grondexploitaties. Deze uitgaven maken geen deel meer uit van de boekwaarde. Om u als gemeenteraad zo volledig mogelijk te informeren zijn deze lasten wel opgenomen in de exploitatieopzet. Zo is getracht een integraal financieel beeld van het plan te schetsen. In de najaarsnota is een toevoeging aan de reserve grondexploitatie gedaan van € 450.000 euro om het tekort te dekken. Op basis van deze grondexploitatie lijkt het niet nodig te zijn om het volledige bedrag in te zetten. Dit komt met name door de bijdrage van Woongoed ZeeuwsVlaanderen voor de bodemsanering. Grondprijs Voorgesteld wordt de exploitatieberekening en risicoanalyse vast te stellen, de bouwgrondprijs op € 200,- excl. BTW vast te stellen en het benodigde budget voor de ruimtelijke procedure en het bouw- en woonrijp maken beschikbaar te stellen. Op basis van de kostenramingen en verkoop van de 8 gemeentelijke kavels in 5 jaar tijd is een negatief opbrengstsaldo een feit. -3-

Raadsvoorstel Nummer: 260601

Kindt en Biesbroeck heeft een marktonderzoek gedaan naar marktconforme grondprijzen. De voorgestelde vierkante meterprijs van 200.- excl. BTW is een marktconforme prijs voor het Hof te Zandeplein. De locatie is zondermeer goed te noemen, midden in het dorp. Daarnaast zijn de grondprijzen in Waterzande, de gemeente Terneuzen en Belgische buurgemeenten vele malen hoger. Ook is de vraag momenteel erg hoog. 6. Voorstel - Instemmen met het in exploitatie brengen van het Hof te Zandeplein te Kloosterzande; - Vaststellen exploitatieopzet en risicoanalyse; - Vaststellen verkoopprijs van de bouwgrond op de locatie Hof te Zandeplein op € 200,- per m2 excl. BTW; - Beschikbaar stellen benodigde budgetten en vaststellen bijbehorende begrotingswijziging 2022-06 Hof te Zandeplein; Burgemeester en Wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): - Begrotingswijziging 2022-06 - Stedenbouwkundig plan Hof te Zandeplein Onderliggende stukken (Griffier): VERTROUWELIJK 1. Exploitatieopzet Hof te Zandeplein Kloosterzande 2. Risicoanalyse Hof te Zandeplein Kloosterzande 3. Onderbouwing grondprijzen gemeente Hulst

-4-