HoutmarktNota van zienswijzen

Zienswijzennota Behorende bij: Omgevingsvergunning voor het realiseren van appartementen aan de percelen Houtmarkt 10 t/m 22 te Hulst en Baudeloohof 1 t/m 19 en 2 t/m 26 te Hulst. Dossier 252389

Maart 2023

1. Inleiding 1.1 Algemeen Op 27 oktober 2021 is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van een bouwplan op de percelen Houtmarkt 10 t/m 22 te Hulst en Baudeloohof 1 t/m 19 en 2 t/m 26 te Hulst. De ontwerp besluiten en de daarbij behorende relevante stukken hebben van 28 december 2022 tot en met 8 februari 2023 ter inzage gelegen. 1.2 Ingekomen zienswijzen en ontvankelijkheid Tijdens de periode van ter inzage legging zijn er zeven (7) zienswijzen ingediend. Deze zijn alle binnen de wettelijke termijn ontvangen, ondertekend en inhoudelijk onderbouwd. Dit betekent dat de zienswijzen ontvankelijk zijn. 1.3 Status zienswijzennota De gemeente heeft zich voorgenomen om voor het genoemde bouwplan een verklaring van geen bedenkingen en een omgevingsvergunning te verlenen. Tegen dit voornemen zijn zienswijzen ingediend. In deze zienswijzennota worden de ingediende zienswijzen samengevat en van een beantwoording en conclusie voorzien. Omdat er zienswijzen zijn ingediend moet de gemeenteraad een nieuw besluit nemen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Het college van B&W moet een definitief besluit nemen op de aanvraag omgevingsvergunning. Deze zienswijzennota wordt bij beide besluiten betrokken.

2. Zienswijzen In dit hoofdstuk vatten we iedere ingediende zienswijze samen. De zienswijze wordt daarna puntsgewijs van een beantwoording voorzien. Tenslotte verbinden we aan iedere zienswijze een conclusie. In de conclusie staat of de zienswijze tot een wijziging van het besluit of het bouwplan leidt. De zienswijzen d, e, f en g zijn inhoudelijk volledig aan elkaar gelijk en worden om die reden gezamenlijk in deze zienswijzennota behandeld. 2.1 Zienswijze “a” Samenvatting 1. Niet gewenst noch geoorloofd dat er ramen in de zijgevel op de 1e en 2e verdieping van het Baudeloohof zijn voorzien op de gemeenschappelijke erfgrens met de panden Baudeloo 34, 34A en 34B, waardoor er uitzicht is op de slaapkamerramen van deze panden. Onder verwijzing naar art. 5:50 BW. Beantwoording 1. In het licht van deze zienswijze is het bouwplan opnieuw bekeken. Het bouwplan wordt zodanig aangepast dat alle ramen binnen 2 meter van de erfgrens brandwerend en in ondoorzichtig glas worden uitgevoerd. Op die manier profiteren de nieuwe appartementen wel van meer lichtinval, maar wordt zicht vanuit de nieuwe appartementen op het naastgelegen gebouw voorkomen. Conclusie Als gevolg van deze zienswijze wordt het bouwplan aangepast. Alle ramen binnen 2 meter van de erfgrens worden brandwerend en in ondoorzichtig glas uitgevoerd. 2.2 Zienswijze “b” Samenvatting 1. 2. 3. 4. 5.

6.

7. 8. 9.

Bouwhoogte overstijgt de volgens de planregels toegestane hoogte. Door overschrijding van de bouwhoogte zal er significant minder zonlicht zijn in de tuin. De tuin zal vochtiger blijven doordat doorwaaien beperkt zal worden. Bouwwerk is modern en doet afbreuk aan het historische en ruimtelijk karakter van een beschermd stadsgezicht. Hoe wordt inkijk voorkomen bij de nooddeuren en noodtrappen die aan de erfgrens met de woningen van de Grote Markt zijn voorzien? Hoe wordt tevens voorkomen dat deze noodtrappen geen recreatieplek zal worden? Kan de ontwikkelaar aantonen hoeveel geluid de installaties op het dak (warmtepompen, airco’s, ed.) zullen produceren en of dit onder het wettelijke limiet blijft? Kan de ontwikkelaar garanderen dat de installaties niet zichtbaar zijn? Kan ontwikkelaar garanderen dat de oude roodbladerige kerspruimboom nabij de erfgrens behouden blijft en wortels niet beschadigd geraken. Hoe wordt de parkeerbelasting opgelost? Waar worden extra parkeerplaatsen voor 40-60 auto’s voorzien? Gezien onder anderen de bouwhoogte, de mogelijke geluidsoverlast en de beperkte mogelijkheden om in de buurt te parkeren, verwachten wij planschade te lijden.

Beantwoording 1. Het klopt dat de bouw- en goothoogte in het plan niet volledig in overeenstemming zijn met de bestemmingsplannen “Houtmarkt herziening 2017” en “Binnenstad Hulst” zoals die bij raadsbesluiten van 13 juli 2017 en 8 november 2012 zijn vastgesteld. Het geldende bestemmingsplan maakt ter plaatse van de percelen grenzend aan Cornelis de Vosplein en

Grote Markt een goothoogte mogelijk van respectievelijk 7 en 9 meter. De toegestane bouwhoogte is momenteel respectievelijk 10 en 12 meter. In het bouwplan hebben de gebouwen op deze percelen een plat dak met een goothoogte van 9,47 meter. De overschrijding van de goothoogte is dus respectievelijk 2,47 en 0,47 meter. Dat is ook een van de redenen dat er een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend en dat toepassing wordt gegeven aan artikel 2.12 lid 1a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het gaat hier om een omgevingsvergunning die verleend kan worden als de aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan, maar voorzien is van een goede ruimtelijke onderbouwing. De maximale bouwhoogte wordt overigens niet overschreden. De hoogte van het bouwplan is onderwerp van gesprek geweest bij de behandeling in de welstand- en monumentencommissie. De commissie heeft op 21 december 2022 ingestemd met het bouwplan en een positief advies uitgebracht. Wij zijn het met de commissie eens dat de beperkte verhoging van de goothoogten in het bouwplan acceptabel is, mede omdat ondanks een hogere goothoogte de bouwhoogte lager blijft dan nu al is toegestaan. 2. De initiatiefnemer heeft een onderzoek uitgevoerd naar de schaduwwerking van het voorgenomen bouwplan. Hieruit blijkt dat het bouwplan niet voor significant meer schaduwwerking in de omliggende tuinen zorgt.

Op de maatgevende momenten valt de schaduw vooral op het openbaar gebied aan de zijde van de Houtmarkt. Het bouwplan heeft dan ook nauwelijks invloed op de zoninval in de omliggende tuinen. Daarbij wordt nog opgemerkt dat het onderzoek naar de schaduwwerking uitgaat van de huidige gebouwde situatie en niet van wat er nu al planologisch mogelijk is. 3. Gezien ook onze beantwoording onder 2. schatten wij in dat er niet of nauwelijks sprake zal zijn van een toename van vochtproblemen in de omliggende tuinen als gevolg van het bouwplan. 4. De uiterlijke verschijningsvorm van bouwplannen en de relatie daarvan met de omgeving worden beoordeeld door de welstand- en monumentencommissie. De monumentencommissie kijkt daarbij met name naar de inpassing van het bouwplan binnen het beschermd stadsgezicht van Hulst. De commissie brengt een advies uit aan het college van B&W. Het college betrekt dat advies bij het nemen van een besluit over de omgevingsvergunning. De commissie baseert haar advies altijd op geldende wet- en regelgeving, waaronder de Wabo, de Erfgoedwet, de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en de beleidsnota Beeld van de Binnenstad. Het voorliggende bouwplan is in meerdere stadia van het ontwikkelproces door de welstand- en monumentencommissie beoordeeld. Op 21 december 2022 heeft de commissie definitief met het bouwplan ingestemd en een positief advies uitgebracht.

Wij delen de mening van de commissie en vinden dat de uitstraling van het bouwplan past in de historische omgeving. 5. De nooddeuren en het noodtrappenhuis worden zodanig vormgegeven dat inkijk in de omliggende tuinen wordt tegengegaan. De nooddeuren worden dicht of met ondoorzichtig glas uitgevoerd. Rondom de noodtrappen wordt een strekmetaal gebruikt. Dat wordt zodanig toegepast, dat het wel licht doorlaat, maar direct zicht op de omliggende tuinen wordt voorkomen. Voor de nieuwe gebouwen wordt een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De VVE stelt een Huishoudelijk Reglement op waarin afspraken over het gebruik van de nieuwbouw door de bewoners worden vastgelegd. De initiatiefnemer heeft aangegeven hierin specifieke afspraken op te nemen, die het gebruik van het noodtrappenhuis als verblijfsruimte voorkomen. Daarmee is redelijkerwijs al het mogelijke gedaan om inkijk bij de omliggende percelen tegen te gaan. 6. Bij nieuwe gebouwen moeten de toe te passen installaties aan bepaalde geluidseisen voldoen. Die eisen liggen vast in het Bouwbesluit (Afdeling 3.2 Bescherming tegen geluid van installaties). Bij het behandelen van de aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwplan

wordt altijd getoetst of de toe te passen installaties aan de eisen uit het Bouwbesluit voldoen. Ook bij het bouwplan dat nu voorligt is dat getoetst. De conclusie van die toets is dat de installaties voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Daarmee is voldoende aangetoond dat de installaties niet meer geluid produceren dan wettelijk is toegestaan. De zichtbaarheid van de installaties maakt onderdeel uit van de beoordeling van de uiterlijke verschijningsvorm van het bouwplan door de welstand- en monumentencommissie. Uitgangspunt bij die beoordeling is dat installaties op het dak zoveel mogelijk aan het zicht vanuit de openbare ruimte worden onttrokken. De commissie heeft op 21 december 2022 definitief met het bouwplan ingestemd, en dus ook met de zichtbaarheid van de toe te passen installaties. Dat betekent overigens niet dat de installaties helemaal niet zichtbaar zullen zijn, maar wel dat de zichtbaarheid zoveel mogelijk beperkt blijft en bezien vanuit de omgeving acceptabel is. 7. Bij het realiseren van bouwplannen kan schade aan eigendommen op aangrenzende percelen niet altijd worden uitgesloten. Het is daarom verstandig dat uitvoerder en buren voorafgaand aan en tijdens de uitvoering overleg met elkaar voeren over praktische problemen en in gezamenlijkheid tot redelijke oplossingen komen.

Specifiek voor bomen geldt dat wortels in de ondergrond van het bouwterrein, die behoren tot bomen in aangrenzende tuinen, tijdens de uitvoering mogen worden verwijderd. Daar is geen toestemming van de eigenaar van de boom voor nodig. Dat heet wortelkaprecht. Artikel 3:13 BW en jurisprudentie stellen wel grenzen aan het wortelkaprecht. Het verwijderen van wortels mag niet zover gaan dat de betreffende boom in haar voortbestaan wordt bedreigd. 8. In de ruimtelijke onderbouwing die bij de aanvraag omgevingsvergunning hoort is in paragraaf 4.10 aandacht besteed aan verkeer en parkeren. Daarnaast is er een parkeeronderzoek uitgevoerd, dat als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing is opgenomen. Bij het parkeeronderzoek is geen rekening gehouden met het feit dat ter plaatse al meerdere functies conform bestemmingsplan rechtstreeks zijn toegestaan, waarvoor geen extra parkeerplaatsen aangelegd hoeven te worden indien deze worden gerealiseerd. Het gaat hier bijvoorbeeld om het realiseren van een bioscoop, die in het verleden ook aanwezig was en een hogere parkeerbehoefte had dan het voorliggende bouwplan. In juridische zin kan rekening worden gehouden met het salderen van de bestaande parkeerbehoefte en de nieuwe parkeerbehoefte. In de praktijk kan deze parkeerruimte echter al zijn ingenomen door andere functies en een hoger autobezit in de loop der jaren.

Om die reden is toch onderzocht of er in de nieuwe situatie voldoende parkeerruimte is voor bewoners en bezoekers van bewoners. Het bouwplan dat voorligt bestaat uit 30 appartementen met een parkeerbehoefte van afgerond 43 parkeerplaatsen. Daarvan zijn 34 parkeerplaatsen bedoeld voor de nieuwe bewoners en 9 parkeerplaatsen voor bezoekers. Parkeren voor bewoners dient zoveel mogelijk op eigen terrein plaats te vinden. Als daar onvoldoende ruimte is, wordt onderzocht of er in de directe omgeving private ruimte beschikbaar is. Pas daarna komt de openbare ruimte in beeld voor het opvangen van de parkeerbehoefte van het nieuwe bouwplan. Het bouwplan dat nu voorligt krijgt 4 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast wordt een bestaand parkeerterrein aan de Lange Bellingstraat met 18 parkeerplaatsen gehuurd, dat in handen is van de gemeente als private partij (dus geen openbare parkeerplaatsen). Het gebruik van deze parkeerplaatsen wordt in het Huishoudelijk Reglement van de VvE geregeld. Het restant van de parkeerbehoefte van het bouwplan wordt in de openbare ruimte opgevangen. Uit het parkeeronderzoek blijkt dat daar binnen een acceptabele

loopafstand van 100 meter nog voldoende ruimte is om de parkeerbehoefte van zowel bewoners, als bezoekers van bewoners op te vangen. 9. Als iemand van mening is dat deze planontwikkeling waardevermindering geeft van zijn of haar eigendom, dan kan die persoon op grond van de gemeentelijke regeling ‘Procedure voor advisering tegemoetkoming in planschade’ een aanvraag indienen om een tegemoetkoming in planschade. Op basis van een ontvankelijke aanvraag zal onze onafhankelijke adviescommissie zich buigen over de vraag of er planschade is. Op basis van een advies van de adviescommissie neemt het college een besluit om wel of geen planschade toe te kennen. Tegen dat besluit is het mogelijk om rechtsmiddelen aan te wenden. Naast een verzoek om planschade kent de wet mogelijkheden om ook andere vormen van schade vergoed te krijgen. Conclusie Als gevolg van deze zienswijze wordt het bouwplan nader uitgewerkt. De nooddeuren worden dicht of met ondoorzichtig glas uitgevoerd. Rondom de noodtrappen wordt een strekmetaal zodanig toegepast dat het wel licht doorlaat, maar direct zicht op de omliggende tuinen wordt voorkomen. In het Huishoudelijk Reglement van de VvE worden afspraken opgenomen die het gebruik van het noodtrappenhuis als verblijfsruimte voorkomen. 2.3 Zienswijze “c” Samenvatting 1. Door overschrijding van de bouwhoogte zal er nauwelijks zonlicht zijn op de binnenplaats.

Hierdoor zal deze niet meer aantrekkelijk zijn als terras. 2. Bouwhoogte overstijgt de volgens de planregels toegestane hoogte. Het ontwerp graag terugdringen naar twee verdiepingen (maximaal 6 meter). Beantwoording 1. De initiatiefnemer heeft een onderzoek uitgevoerd naar de schaduwwerking van het voorgenomen bouwplan. Hieruit blijkt dat het bouwplan tot circa 11 uur in de ochtend voor meer slagschaduw op het betreffende pand zorgt. Op de maatgevende momenten valt de schaduw echter vooral op het openbaar gebied aan de zijde van de Houtmarkt. De negatieve invloed op de zoninval op het betreffende pand blijft dan ook beperkt. Daarbij wordt nog opgemerkt dat het onderzoek naar de schaduwwerking uitgaat van de huidige gebouwde situatie en niet van wat er nu al planologisch mogelijk is. De aantrekkelijkheid van de betreffende binnenplaats als terras, als daar al een vergunning voor zou worden afgegeven, wordt naar onze mening niet of nauwelijks verminderd ten opzichte van de huidige situatie. Als iemand van mening is dat deze planontwikkeling waardevermindering geeft van zijn of haar eigendom, dan kan die persoon op grond van de gemeentelijke regeling ‘Procedure voor advisering tegemoetkoming in planschade’ een aanvraag indienen om tegemoetkoming in planschade.

Op basis van een ontvankelijke aanvraag zal onze onafhankelijke adviescommissie zich buigen over de vraag of er planschade is. Op basis van een advies van de adviescommissie neemt het college een besluit om wel of geen planschade toe te kennen. Tegen dat besluit is het mogelijk om rechtsmiddelen aan te wenden. Naast een verzoek om planschade kent de wet mogelijkheden om ook andere vormen van schade vergoed te krijgen. 2. Het geldende bestemmingsplan maakt ter plaatse van het perceel grenzend aan Cornelis de Vosplein 8 een goothoogte mogelijk van 7 meter. De toegestane bouwhoogte is daar momenteel 10 meter. In het bouwplan heeft het gebouw op dit perceel een plat dak met een goothoogte van 9,47 meter. De overschrijding van de goothoogte is dus 2,47 meter,

maar de toegestane bouwhoogte wordt niet overschreden. De hoogte van het bouwplan is onderwerp van gesprek geweest bij de behandeling in de welstand- en monumentencommissie. De commissie heeft op 21 december 2022 ingestemd met het bouwplan en een positief advies uitgebracht. Wij zijn het met de commissie eens dat de beperkte verhoging van de goothoogten in het bouwplan acceptabel is, mede omdat ondanks een hogere goothoogte de bouwhoogte lager blijft dan nu al is toegestaan. Het is in onze ogen dan ook niet nodig om het bouwplan aan te passen naar een hoogte van 6 meter. Conclusie Als gevolg van deze zienswijze wordt het bouwplan niet aangepast. 2.4 Zienswijzen “d, e, f en g” Samenvatting 1. Het ontwerp is in strijd met het geldende bestemmingsplan ten aanzien van het aantal te bouwen woningen en bouwhoogte. 2. Bouwwerk is modern en doet afbreuk aan het historische en ruimtelijk karakter van een beschermd stadsgezicht. 3. Door overschrijding van de bouwhoogte zal er beduidend minder zonlicht zijn in de woningen en tuinen van aangrenzende percelen. 4. Opbrengst zonnepanelen van aangrenzende woningen wordt – naar verwachting – sterk verminderd door schaduwvorming. 5. Vochtproblemen in de woningen zullen toenemen doordat er minder zonlicht kan toetreden in aangrenzende woningen. 6.

Uitzicht wordt belemmerd door de hoogte van het bouwwerk en beplanting in de tuin moet worden aangepast. 7. Er wordt windhinder verwacht in de tuinen. 8. Er wordt aandacht gevraagd voor het risico op geluidsoverlast door warmtepompen en aircounits. 9. Het noodtrappenhuis ziet er niet fraai uit. Hoe wordt voorkomen dat deze door ander gebruik inbreuk op de privacy opleveren? 10. Het bouwplan doet afbreuk aan het beschermd stadsgezicht van Hulst. 11. Hoe wordt de parkeerbelasting opgelost? Er worden namelijk maar vier parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien. Waar worden de extra parkeerplaatsen voor de 26 overige auto’s voorzien? Gemeente Hulst stelt eigen parking (dat voor medewerkers bestemd is) beschikbaar, hierdoor is sprake van een ongelijke behandeling voor bestaande bewoners die tevens niet over een parkeerplaats beschikken. Verwachting is dat de medewerkers in de straten zullen parkeren, waardoor dit geen wezenlijke oplossing is. Voor de overige 8 parkeerplaatsen is nog geen oplossing gevonden. 12. Tot nu toe wordt het project gebracht alsof alles (behoudens de parkeerplaatsen) in goed overleg met de omwonenden plaatsvindt, maar in werkelijkheid hebben de door de omwonenden reeds aangegeven bedenkingen en suggesties nog helemaal nergens toe geleid. De uitvoering van dit ontwerpbesluit in de huidige vorm, veroorzaakt onevenredig nadeel voor ons als direct omwonenden.

Beantwoording 1. Het klopt dat het bouwplan op het gebied van bouw- en goothoogte en woningaantallen niet volledig in overeenstemming is met de ter plaatse geldende bestemmingsplannen “Houtmarkt herziening 2017” en “Binnenstad Hulst”. Op de betreffende percelen is een goothoogte mogelijk van respectievelijk 7 en 9 meter. De toegestane bouwhoogte is momenteel respectievelijk 10 en 12 meter. In het bouwplan

hebben de gebouwen op deze percelen een plat dak met een goothoogte van 9,47 meter. De overschrijding van de goothoogte is dus respectievelijk 2,47 en 0,47 meter. Dat is ook een van de redenen dat er een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend en toepassing wordt gegeven aan artikel 2.12 lid 1a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het gaat hier om een omgevingsvergunning die verleend kan worden als de aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan, maar voorzien is van een goede ruimtelijke onderbouwing. De maximale bouwhoogte wordt overigens niet overschreden. De uiterlijke verschijningsvorm van bouwplannen (waaronder de hoogte) en de relatie daarvan met de omgeving worden beoordeeld door de welstand- en monumentencommissie. De monumentencommissie kijkt daarbij met name naar de inpassing van het bouwplan binnen het beschermd stadsgezicht van Hulst. De commissie brengt een advies uit aan het college van B&W. Het college betrekt dat advies bij het nemen van een besluit over de omgevingsvergunning. De commissie baseert haar advies altijd op geldende wet- en regelgeving, waaronder de Wabo, de Erfgoedwet, de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en de beleidsnota Beeld van de Binnenstad. Het voorliggende bouwplan is in meerdere stadia van het ontwikkelproces door de welstand- en monumentencommissie beoordeeld.

Op 21 december 2022 heeft de commissie definitief met het bouwplan ingestemd en een positief advies uitgebracht. Wij delen de mening van de commissie en vinden de uitstraling van het bouwplan inclusief de hoogtematen passend in de historische omgeving. Het aantal aangevraagde woningen voldoet niet aan de eisen die de geldende bestemmingsplannen hieraan stellen. Ook dat is een van de redenen dat er een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend en toepassing wordt gegeven aan artikel 2.12 lid 1a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Bij de aanvraag omgevingsvergunning is een ruimtelijke onderbouwing gevoegd. In de ruimtelijke onderbouwing wordt in de paragrafen 3.1, 3.2 en 3.3 aandacht besteed aan de kwaliteit en kwantiteit van de toegevoegde woningen in dit bouwplan. Relevant voor dit bouwplan is het provinciale doel om in 2030 een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad te realiseren, die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. Om deze doelstelling te halen heeft de provincie eerder (2019), in samenwerking met alle Zeeuwse gemeenten een uitgebreide woningmarktanalyse laten uitvoeren: het Kwalitatief Woningmarkt Onderzoek Zeeland 2019 (KWOZ). De belangrijkste conclusies uit het KWOZ voor de voorliggende planontwikkeling zijn: • Tot 2040 wordt er een groei verwacht in de groep 65+ en 80+-huishoudens.

De andere doelgroepen nemen in aantal af; • Er is een sterke verschuiving gesignaleerd in behoefte van reguliere grondgebonden woningen naar nultredenwoningen als gevolg van aanhoudende vergrijzing. Binnen het nultredensegment gaat het indicatief vooral om ruimere sociale huur, vrijesectorhuur en ruimere koopwoningen. Er zal een overschot ontstaan in de kleine reguliere grondgebonden sociale huurwoningen, kleine goedkope koowponingen en ruime, dure grondgebonden koopwoningen; Bij het toevoegen van woningen aan de woningmarkt moet rekening gehouden worden met deze conclusies. In het onderhavige plan zijn 30 appartementen (nultredenwoningen) voorzien. Het plan voorziet daarmee in de behoefte zoals die blijkt uit het KWOZ. De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Via een provinciale planmonitor (dashboard ladderruimte) is inzichtelijk gemaakt wat de marktruimte per gemeente is. Er is op dit moment binnen de gemeente Hulst voldoende ladderruimte beschikbaar om de planontwikkeling toe te staan. Verder is afgesproken dat er geen uitbreiding van woningbouw plaatsvindt buiten het bestaand bebouwd gebied en wordt de voorkeur gegeven aan plannen waarbij herstructurering plaatsvindt. De planlocatie betreft een binnenstedelijke herstructureringslocatie. Sanering van de oude bebouwing van de voormalige bioscoop is

zeer wenselijk. Door het bouwplan wordt kwaliteit toegevoegd aan het woningaanbod en wordt voorzien in huisvestingsmogelijkheden voor doelgroepen waar een grote behoefte aan is. Het plan past binnen de gemaakte regionale afspraken. De hierboven beschreven onderbouwing maakt het afwijken van het bestemmingsplan voor wat betreft de woningaantallen in onze ogen acceptabel. 2. Zie de beantwoording onder 1. 3. De initiatiefnemer heeft een onderzoek uitgevoerd naar de schaduwwerking van het voorgenomen bouwplan. Hieruit blijkt dat het bouwplan niet voor significant meer schaduwwerking in de omliggende tuinen zorgt. Op de maatgevende momenten valt de schaduw vooral op het openbaar gebied aan de zijde van de Houtmarkt. Het bouwplan heeft dan ook nauwelijks invloed op de zoninval in de omliggende tuinen. Daarbij wordt nog opgemerkt dat het onderzoek naar de schaduwwerking uitgaat van de huidige gebouwde situatie en niet van wat er nu al planologisch mogelijk is. (zie ook 12.) 4. Uit het onder 4. genoemde onderzoek naar de schaduwwerking van het voorgenomen bouwplan blijkt dat het bouwplan niet voor meer slagschaduw zorgt op de aanwezige zonnepanelen in de omgeving of op de potentiële locaties voor zonnepanelen. (zie ook 12.) 5. Gezien ook onze beantwoording onder 4. schatten wij in dat de toename van vochtproblemen in de omliggende woningen als gevolg van het bouwplan beperkt blijft.

(zie ook 12.) 6. Het uitzicht vanuit de woningen en tuinen rondom het bouwplan zal zeker veranderen. Het bouwplan heeft weliswaar een hogere goothoogte dan momenteel toegestaan, maar heeft een lagere bouwhoogte dan de huidige bestemmingsplannen ter plaatse nu al mogelijk maken (zie ook de beantwoording onder 1.). Wij vinden het bouwplan met de aangegeven hoogtes en de gevolgen die dat heeft voor de omgeving acceptabel. (Zie ook 12.). Bij het realiseren van bouwplannen kan schade aan eigendommen op aangrenzende percelen niet altijd worden uitgesloten. Het is daarom verstandig dat uitvoerder en buren voorafgaand aan en tijdens de uitvoering overleg met elkaar voeren over praktische problemen en in gezamenlijkheid tot redelijke oplossingen komen. Specifiek voor bomen geldt dat wortels in de ondergrond van het bouwterrein, die behoren tot bomen in aangrenzende tuinen, tijdens de uitvoering mogen worden verwijderd. Daar is geen toestemming van de eigenaar van de boom voor nodig. Dat heet wortelkaprecht. Artikel 3:13 BW en jurisprudentie stellen wel grenzen aan het wortelkaprecht. Het verwijderen van wortels mag niet zover gaan dat de betreffende boom in haar voortbestaan wordt bedreigd. 7. Het is ons niet duidelijk wat onder de genoemde windhinder wordt verstaan.

De goothoogte wordt weliswaar verhoogd en de bebouwing op het perceel wordt anders gepositioneerd dan in de huidige situatie, maar wij zien niet in waarom dit tot significant andere windstromen of -snelheden in de omliggende tuinen zou leiden. (zie ook 12.) 8. Bij nieuwe gebouwen moeten de toe te passen installaties, waaronder warmtepompen en airco’s, aan bepaalde geluidseisen voldoen. Die eisen liggen vast in het Bouwbesluit (Afdeling 3.2 Bescherming tegen geluid van installaties). Bij het behandelen van de aanvraag omgevingsvergunning voor een bouwplan wordt altijd getoetst of de toe te passen installaties aan de eisen uit het Bouwbesluit voldoen. Ook bij het bouwplan dat nu voorligt is dat getoetst. De conclusie van die toets is dat de installaties voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit. Daarmee is voldoende aangetoond dat de installaties niet meer geluid produceren dan wettelijk is toegestaan. 9. De uitstraling van het noodtrappenhuis was onderdeel van de beoordeling van het bouwplan door de welstand- en monumentencommissie, waar onder 1. op is ingegaan. De nooddeuren en het noodtrappenhuis worden zodanig vormgegeven dat inkijk in de omliggende tuinen

wordt tegengegaan. De nooddeuren worden dicht of met ondoorzichtig glas uitgevoerd. Rondom de noodtrappen wordt een strekmetaal gebruikt. Dat wordt zodanig toegepast, dat het wel licht doorlaat, maar direct zicht op de omliggende tuinen wordt voorkomen. Voor de nieuwe gebouwen wordt een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De VVE stelt een Huishoudelijk Reglement op waarin afspraken over het gebruik van de nieuwbouw door de bewoners worden vastgelegd. De initiatiefnemer heeft aangegeven hierin specifieke afspraken op te nemen, die het gebruik van het noodtrappenhuis als verblijfsruimte voorkomen. Daarmee is redelijkerwijs al het mogelijke gedaan om op dit punt de privacy van de omliggende percelen te waarborgen. 10. De uiterlijke verschijningsvorm van bouwplannen (waaronder de hoogte) en de relatie daarvan met de omgeving worden beoordeeld door de welstand- en monumentencommissie. De monumentencommissie kijkt daarbij met name naar de inpassing van het bouwplan binnen het beschermd stadsgezicht van Hulst. De commissie brengt een advies uit aan het college van B&W. Het college betrekt dat advies bij het nemen van een besluit over de omgevingsvergunning. De commissie baseert haar advies altijd op geldende wet- en regelgeving, waaronder de Wabo, de Erfgoedwet, de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en de beleidsnota Beeld van de Binnenstad.

Het voorliggende bouwplan is in meerdere stadia van het ontwikkelproces door de welstand- en monumentencommissie beoordeeld. Op 21 december 2022 heeft de commissie definitief met het bouwplan ingestemd en een positief advies uitgebracht. Wij delen de mening van de commissie en vinden de uitstraling van het bouwplan inclusief de hoogtematen passend in de historische omgeving. 11. In de ruimtelijke onderbouwing die bij de aanvraag omgevingsvergunning hoort is in paragraaf 4.10 aandacht besteed aan verkeer en parkeren. Daarnaast is er een parkeeronderzoek uitgevoerd, dat als bijlage bij de ruimtelijke onderbouwing is opgenomen. Bij het parkeeronderzoek is geen rekening gehouden met het feit dat ter plaatse al meerdere functies conform bestemmingsplan rechtstreeks zijn toegestaan, waarvoor geen extra parkeerplaatsen aangelegd hoeven te worden indien deze worden gerealiseerd. Het gaat hier bijvoorbeeld om het realiseren van een bioscoop, die in het verleden ook aanwezig was en een hogere parkeerbehoefte had dan het voorliggende bouwplan. In juridische zin kan rekening worden gehouden met het salderen van de bestaande parkeerbehoefte en de nieuwe parkeerbehoefte. In de praktijk kan deze parkeerruimte al ingenomen zijn door andere functies en een hoger autobezit in de loop der jaren.

Om die reden is toch onderzocht of er in de nieuwe situatie voldoende parkeerruimte is voor bewoners en bezoekers van bewoners. Het bouwplan dat voorligt bestaat uit 30 appartementen met een parkeerbehoefte van afgerond 43 parkeerplaatsen. Daarvan zijn 34 parkeerplaatsen bedoeld voor de nieuwe bewoners en 9 parkeerplaatsen voor bezoekers. Parkeren voor bewoners dient zoveel mogelijk op eigen terrein plaats te vinden. Als daar onvoldoende ruimte is, wordt onderzocht of er in de directe omgeving private ruimte beschikbaar is. Pas daarna komt de openbare ruimte in beeld voor het opvangen van de parkeerbehoefte van het nieuwe bouwplan. Het bouwplan dat nu voorligt krijgt 4 parkeerplaatsen op eigen terrein. Daarnaast wordt een bestaand parkeerterrein aan de Lange Bellingstraat met 18 parkeerplaatsen gehuurd. Dat terrein is eigendom van de gemeente als private partij en wordt nu gebruikt door gemeentelijke medewerkers (dus geen openbare parkeerplaatsen). Het gebruik van deze parkeerplaatsen wordt in het Huishoudelijk Reglement van de VvE geregeld. Het restant van de parkeerbehoefte van het bouwplan wordt in de openbare ruimte opgevangen. Uit het parkeeronderzoek blijkt dat in de openbare ruimte binnen een acceptabele loopafstand van 100 meter nog voldoende ruimte is om de parkeerbehoefte van zowel bewoners, als bezoekers van bewoners op te vangen.

Daarmee vinden wij dat voldoende is aangetoond dat

voor het nieuwe bouwplan in voldoende parkeerplaatsen kan worden voorzien. De verhuur van het gemeentelijke parkeerterrein aan de VvE van het nieuwe bouwplan is een privaatrechtelijke kwestie. Het gaat daarbij om de verhuur van een afgesloten terrein met in totaal 18 parkeerplaatsen aan één andere partij. Dit maakt de verhuur anders dan wanneer er afzonderlijke vakken aan verschillende individuele bewoners zouden worden verhuurd. Door de gekozen constructie blijft de situatie overzichtelijk en houdt de gemeente invloed op het terrein. Bij de verhuur volgt de gemeente de lijn die ook in het parkeerbeleid is ingezet. Bewoners kunnen daarbij zoveel mogelijk dicht bij hun huis parkeren (met een vergunning). Bezoekers en mensen die in de binnenstad werken worden gestimuleerd om net buiten de binnenstad te parkeren, doordat parkeren daar gratis is en in de binnenstad betaald. Wij zien wel in dat de parkeerdruk op de openbare ruimte in de binnenstad toeneemt. Door nieuwe bouwplannen en herinrichting van de openbare ruimte verwachten we dat die parkeerdruk in de toekomst nog verder zal toenemen. Dat probleem heeft onze aandacht en wij proberen daarvoor oplossingen te bedenken. Daarbij bekijken we de binnenstad van Hulst als een geheel, waarvoor een totaaloplossing nodig is.

Het gaat wat ons betreft te ver om nieuwe individuele en gewenste ontwikkelingen, zoals het voorliggende bouwplan, niet te realiseren vanwege de toenemende parkeerdruk in de binnenstad. 12. Gedurende het ontwikkeltraject heeft in ieder geval op twee momenten overleg tussen de initiatiefnemers en omwonenden plaatsgevonden, waarbij eveneens medewerkers van de gemeente aanwezig waren. Daarnaast hebben we van zowel de initiatiefnemers als enkele omwonenden vernomen dat er individuele gesprekken hebben plaatsgevonden. Gedurende het ontwikkeltraject is het bouwplan op onderdelen aangepast. De verschillende ontwerpen die bij de welstand- en monumentencommissie zijn behandeld laten dat zien. De bouwmassa’s zijn anders en verder van de erfgrens geplaatst dan aanvankelijk bedacht. De gebouwen zijn niet langer van een kap voorzien zoals oorspronkelijk de bedoeling was en daarbij werd de goothoogte met gemiddeld 1 meter verlaagd. De blinde achtergevel aan de zijde van de percelen aan de Grote Markt heeft een andere architectuur en materialisatie gekregen. Wij zijn dan ook van mening dat de gesprekken tussen initiatiefnemers en omwonenden tot een acceptabel en meer haalbaar plan hebben geleid, al kunnen wij ons voorstellen dat niet aan alle wensen van omwonenden is tegemoet gekomen.

Als iemand van mening is dat deze planontwikkeling waardevermindering geeft van zijn of haar eigendom, dan kan die persoon op grond van de gemeentelijke regeling ‘Procedure voor advisering tegemoetkoming in planschade’ een aanvraag indienen om tegemoetkoming in planschade. Op basis van een ontvankelijke aanvraag zal onze onafhankelijke adviescommissie zich buigen over de vraag of er planschade is. Op basis van een advies van de adviescommissie neemt het college een besluit om wel of geen planschade toe te kennen. Tegen dat besluit is het mogelijk om rechtsmiddelen aan te wenden. Naast een verzoek om planschade kent de wet mogelijkheden om ook andere vormen van schade vergoed te krijgen. Conclusie Als gevolg van deze zienswijze wordt het bouwplan nader uitgewerkt. De nooddeuren worden dicht of met ondoorzichtig glas uitgevoerd. Rondom de noodtrappen wordt een strekmetaal zodanig toegepast dat het wel licht doorlaat, maar direct zicht op de omliggende tuinen wordt voorkomen. In het Huishoudelijk Reglement van de VvE worden afspraken opgenomen die het gebruik van het noodtrappenhuis als verblijfsruimte voorkomen.

2.4 Zienswijze “f” toevoeging Samenvatting 1. Men maakt zich zorgen over de gevolgen van het bouwplan voor het eigen wooncomfort. Gevreesd wordt dat met name de ochtendzon in het eigen pand wordt gemist en dat de zonnepanelen minder zullen opleveren. Beantwoording 1. De initiatiefnemer heeft een onderzoek uitgevoerd naar de schaduwwerking van het voorgenomen bouwplan. Hieruit blijkt dat het bouwplan niet voor meer slagschaduw op het betreffende pand zorgt. Ook valt er niet meer slagschaduw op de daar aanwezige zonnepanelen. Op de maatgevende momenten valt de schaduw vooral op het openbaar gebied aan de zijde van de Houtmarkt. Daarbij wordt nog opgemerkt dat het onderzoek naar de schaduwwerking uitgaat van de huidige gebouwde situatie en niet van wat er nu al planologisch mogelijk is. Als iemand van mening is dat deze planontwikkeling waardevermindering geeft van zijn of haar eigendom, dan kan die persoon op grond van de gemeentelijke regeling ‘Procedure voor advisering tegemoetkoming in planschade’ een aanvraag indienen om tegemoetkoming in planschade. Op basis van een ontvankelijke aanvraag zal onze onafhankelijke adviescommissie zich buigen over de vraag of er planschade is. Op basis van een advies van de adviescommissie neemt het college een besluit om wel of geen planschade toe te kennen. Tegen dat besluit is het mogelijk om rechtsmiddelen aan te wenden.

Naast een verzoek om planschade kent de wet mogelijkheden om ook andere vormen van schade vergoed te krijgen. Conclusie Als gevolg van deze zienswijze wordt het bouwplan niet aangepast.