Hof te Zandeplein 19 raadsvoorstel

Raadsvoorstel

Zaaknummer: 0677695742 Portefeuillehouder:

Aan:

Wethouder J-P Hageman

De raad van de gemeente Hulst

Onderwerp: Voorstel om positief advies uit te brengen op het initiatief voor woningbouw op de locatie Hof te Zandeplein 19 op de onderstaande onderdelen: -

het aantal woningen; de hoogte (goot 8, bouwhoogte 12 meter); situering nieuwbouw op de locatie party en zalencentrum; situering nieuwbouw op de locatie afgebrande woning; nieuwbouw dient volledig gerealiseerd te worden als nultredenwoningen; groenstructuren; parkeren in de openbare ruimte; in lijn met de Woondeal dient tenminste twee derde van de woningen ‘betaalbaar’ te zijn

Samenvatting Er is namens de eigenaar van Hotel van Leuven een nieuw plan aangeleverd voor de locatie Hof te Zandeplein 19 Kloosterzande. Dit naar aanleiding van het collegebesluit op 13 december 2022 dat de initiatiefnemer een nieuw plan zou aanleveren voor permanente woningen/appartementen. Het is nog onbekend of de woningen zullen worden verkocht of verhuurd en wat de prijzen zullen zijn. In lijn met de Woondeal en de Wet versterking regie volkshuisvesting dient twee derde van de gemeentelijke nieuwbouwopgave tot de betaalbare categorie te horen. Dat wil zeggen koop tot €390.000, middenhuur, sociale huur (niet ter sprake). Voorstel is om een voorwaarde voor tenminste twee derde betaalbaar mee te geven aan de initiatiefnemer. In de afgelopen periode hebben er diverse gesprekken plaatsgevonden met de initiatiefnemer over de invulling van de locatie. De commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft het schetsplan reeds positief beoordeeld. 1. Besluit Voorstel om positief advies uit te brengen op het initiatief voor woningbouw op de locatie Hof te Zandeplein 19 op de onderstaande onderdelen: -

het aantal woningen is 20; de hoogte (goot 8, bouwhoogte 12 meter); situering nieuwbouw op de locatie party en zalencentrum; situering nieuwbouw op de locatie afgebrande woning; nieuwbouw dient volledig gerealiseerd te worden als nultredenwoningen; groenstructuren; parkeren in de openbare ruimte; in lijn met de Woondeal dient tenminste twee derde van de woningen ‘betaalbaar’ te zijn

Pagina 1 van 4

2. Argumenten De locatie is gelegen binnen het centrum van de kern Kloosterzande. Op de locatie Hof te Zandeplein 19 te Kloosterzande is deels de bestemming ‘Wonen’ en deels de bestemming ‘Horeca’ met functieaanduiding ‘specifieke vorm van horeca – party- en zalencentrum van het bestemmingsplan Kernen Hulst 1H van toepassing. Ter hoogte van de woonbestemming ligt een bouwvlak (zonder woning) en aanduiding ‘bijgebouwen’. De locatie grenst aan de noordzijde aan een openbaar parkeerterrein in eigendom van Gemeente Hulst. Aan de zuidzijde zijn meerdere appartementsgebouwen gesitueerd. 3. Kaders Aantal woningen Voornemen is om op de locatie van de afgebrande woning 8 woningen te realiseren. Op de locatie van het party en zalencentrum zouden 12 woningen worden gerealiseerd, waarvan 6 in het huidige pand zullen worden gerealiseerd en 6 nieuwbouw. Situering nieuwbouw op de locatie van het party-en zalencentrum Voornemen is om in de bestaande bebouwing aan de straatzijde van het Hof te Zandeplein 6 woningen te situeren. Deze appartementen zouden een woonoppervlakte hebben van ongeveer 50m². Aan de achterzijde van het party-en zalencentrum zal een gedeelte van het pand worden gesloopt. Op deze locatie zal een nieuwbouw worden gerealiseerd met 6 woningen. De woonoppervlakte van deze appartementen is ongeveer 50 m².

Situering nieuwbouw op de locatie afgebrande woning In het verzoek worden ter plaatse van de huidige bestemming ‘Wonen’ 8 permanente woningen aangevraagd. Op deze locatie bevond zich één woning welke in verleden is gesloopt met PIW, maar niet is wegbestemd. De woonoppervlakte van de woningen varieert tussen de 50 en 80 m². De hoogte (goot 8 meter, bouwhoogte is 12 meter) In het vigerende bestemmingsplan is op de bestemming ‘Horeca’ ter hoogte van het hotel een goothoogte van 8 m en nokhoogte van 12 m toegestaan. Op de bestemming ‘wonen’ is een goothoogte van 6 m en nokhoogte van 10 m toegestaan. Door op de nieuwbouwlocatie de goothoogte en nokhoogte te verhogen kan aansluiting worden gezocht bij het naastgelegen Hotel. Voor de locatie van het party-en zalencentrum geldt een goothoogte van 4 m. Aan de straatzijde zal het gebouw inpandig worden aangepast. Aan de achterzijde zal een gedeelte van het party-en zalencentrum worden gesloopt. De goot-en nokhoogte van het nieuwbouw appartementsgebouw zou 8 en 12 meter bedragen. Hierbij wordt aansluiting gezocht met het naastgelegen appartementsgebouw, waarbij een bouwhoogte van 13 meter is toegestaan. Nieuwbouw dient volledig gerealiseerd te worden als nultredenwoningen Zoals bekend is er binnen de gemeente een toenemende behoefte aan nultredenwoningen.

Daarnaast zetten we vanuit de Regionale woonvisie in op doorstroming door het bouwen van nultredenwoningen en woningen die écht een kwalitatieve aanvulling op de bestaande voorraad vormen. Door in te zetten op doorstroming creëren we meer verhuisbewegingen en dynamiek op de woningmarkt. Hierdoor kunnen per saldo meer huishoudens in hun behoefte worden voorzien. Gezien voorgaande wordt geadviseerd om enkel medewerking te verlenen onder de voorwaarde dat de nieuwbouw appartementen volledig als nultredenwoningen worden opgeleverd. Parkeren Pagina 2 van 4

Op de locatie is momenteel geen eigen parkeergelegenheid. Er werd gebruik gemaakt van de noordelijk en zuidelijk gelegen openbare parkeerterreinen. De parkeerbehoefte zou ten opzichte van de oude situatie toenemen met 2 parkeerplaatsen. Deze zouden dan worden opgevangen in de openbare ruimte. Geadviseerd wordt dat de initiatiefnemer een parkeeronderzoek laat uitvoeren naar de parkeerdruk in de openbare ruimte.

Groenstructuren Aan de westzijde van het plangebied zou een groene buffer worden gevormd tussen het nieuwbouw appartementsgebouw en het bestaande voormalige kantoor gebouw. In het midden van het plangebied zullen tevens groenvoorzieningen worden aangebracht als zijnde openbare ruimte voor het plangebied.

Afbeelding 1. Stedenbouwkundige schets plangebied

4.

Financieel Voor dit principeverzoek worden leges in rekening gebracht. Voor het toevoegen van 20 woningen worden bovenplanse kosten gevraagd.

5.

Aanpak Op 21 maart 2022 is het besluit verzwaard adviesrecht en delegatiebesluit onder de Omgevingswet vastgesteld. In dit besluit is conform het bepaalde in artikel 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet en artikel 4.21 Omgevingsbesluit een drempelwaardelijst opgenomen. In de drempelwaardenlijst is opgenomen dat bij het toevoegen van 20 woningen of meer binnen bebouwd gebied een advies met instemming van de gemeenteraad geldt. Het advies van de gemeenteraad wordt opgenomen in het besluit van het college. Aan voorgaand initiatief kan medewerking worden verleend doormiddel van een buitenplanse omgevingsactiviteit. Pagina 3 van 4

6.

Communicatie/participatie Voor dit initiatief geldt volgens het vastgestelde participatiebeleid verplichte participatie. In de drempelwaardelijst is opgenomen dat bij het toevoegen van 3 of meer woningen binnen bebouwd gebied participatie verplicht is.

7.

Termijn Na akkoord van de raad zal het advies voor het principeverzoek opnieuw aan het college worden toegezonden voor akkoord.

8.

Uitkomst -

9.

Risico -

Burgemeester en Wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester, Bijlage(n): Bijlage 1. Begeleidend schrijven Bijlage 2. Concept Raadsbesluit

Pagina 4 van 4