Gentsevaart10a Begeleidend schrijven
Tekst van het document
.
Gemeente Hulst College
van
burgemeester
en wethouders Postbus
GS(S: Uw
kenmerk
-
Ons
kenmerk
001244
\
4560 AA Hulst
_PVO1_D01
Telefoonnummer
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
E-mait
(geanonimiseerd) |
Contactpersoon
Betreft
49
Principeverzoek Gentsevaart 103 Kapellebrug
Geacht college.
Namens (geanonimiseerd) N verzoeken wij u om, op basis van het bijgaande principeverzoek, medewerking te verlenen aan woningbouwontwikkeling aan de Gentsevaart 10a in Kapelebrug.
Voor de betreffende ontwikkeling is tussen de initiatiefnemer
en een gemeentelijke medewerker al contact geweest. Op basis hiervan s een stedenbouwkundige schets gemaakt. Samen met u bepalen we graag het vervolg en welke planologische procedure nodig is om de ontwikkeling mogelijk te maken. Voor eventuele
(geanonimiseerd) e" eicb22r op telefoonnummer (geanonimiseerd) vragen kunt u contact opnemen met N B e =-mail
Met vriendelijke groet,
(geanonimiseerd)
(geanoimserd) (geanonimiseerd) Namens
Juust BV
PRINCIPEVERZOEK GENTSEVAART 10A KAPELLEBURG HUIDIGE
SITUATIE
Het plangebied is gelegen aan de Gentsevaart 103 in de kern Kapellebrug.
Hulst, sectie S, perceelnummers
336 en 1286 (efbeelding 1.
Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente
Het plangebied
heeft een oppervlakte van 3.778 m.
Aan de
noordzijde van het plangebied is een PLUS-supermarkt gelegen met parkeerterrein. Aan de oostzijde is de Gentsevaart gelegen, een
belangrijke verkeersader,
met aan de overkant van de weg woningen.
Aan de zuidzijde zijn woningen
gelegen en aan de
westzijde grenst het plangebied aan agrarische gronden
Het plangebied bevindt zich tegen de Gentsevaartde belangrijkste autoweg tussen Hulstn
verschillende Vlaamse steden - aan
in de kleine kern Kapellebrug. De kern staat vooral bekend als lintdorp aan de grens. Kapellebrug ligt in een bosrijke omgeving, met bijvoorbeeld de Clingse bossen op korte afstand.
Op het perceel bevindt zich een oude boerderij (afbeelding 2). De gebouwen verkeren in vervallen staat. De boerderij staat als losstaande bebouwing in een “landschappelijke kamer", op enige afstand van de Gentsevaart. Het plangebied kent een kenmerkende bomenrij met struiken. Dit is zichtbaar aan meerdere kanten van het perceel. De nok van het hoofdgebouw is oostwest georiënteerd en staat dwars op de Gentsevaart
e
Afbeelding 2 | Huidige situate plangebied, bezien vanafde Gentsevaart n zuidelijke ichting
BEOOGDE
SITUATIE
Het voornemen is om op betreffende locatie woningbouw te realiseren in de vorm van betaalbare huurwoningen en mogelijk deels betaalbare koopwoningen voor starters en jonge gezinnen. Hiervoor is een stedenbouwkundige schets gemaakt (afbeelding
3). Het gaat om een reguliere verkaveling, passend in het lnt. Het voornemen is om 10 rijwoningen, opgedeeld in een rij van 6 en
een rij van 4 woningen, te realiseren. De kavelopperviakte varieert tussen circa 108 m? en 144 m? en het woonoppervlakte kan ongeveer 120 m zijn uitgaande van 6 meter breed en 10 meter diep en 2 bouwlagen (plat dak). De achtertuinen zijn georiënteerd op het westen. Het blok van 6 woningen, aan de noordkant, hebben een kleine voortuin. Het blok van 4 woningen, aan de zuidkant, hebben geen voortuin
Afbeelding 3 | Stedenbouwkundige schets plangebied
De woningen zijn in een landschappelijke setting vorm gegeven. Er zijn 3 (smalle) groene randen, waarvan één aan de Gentesvaart. Aan de noordkant is de bedoeling om de bestaande vegetatie zoveel mogelijk te behouden en te fungeren als groenbuffer tussen het wonen en het noordelijk gelegen parkeerterrein van de supermark, Het is mogelijk om achter de noordelijk
gelegen woningen te wandelen en om dit gebied te gebruiken als achterpad. Tussen de groene rand aan de Gentsevaart en de woningen zijn de parkeerplaatsen en de ontsluiting gelegen. Het parkeren is opgelost binnen het plangebied, strak in de openbare ruimte. waarbij rekening is gehouden met een gemiddelde parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning (huur, huis, vrije sector). Daarnaast zijn 7 extra parkeerplaatsen opgenomen om de parkeerdruk in de direct omgeving op te vangen. In totaal zijn er 27 parkeerplaatsen voorzien.
De ontsluiting gebeurt door middel van 2 in- en uitritten naar de Gentsevaart
Reconstructie Gentsevaart
In het plan is rekening gehouden met de reconstructie van de Gentsevaart.
De Provincie Zeeland heeft een strook van ongeveer
2 meter, over de gehele lengte van de percelen, nodig om deze weg te optimaliseren.
situatie een oppervlakte van ongeveer 3.600 m?.
Hierdoor heeft het plangebied in de beoogde
BESTEMMINGSPLAN
Het plangebied
ligt binnen het bestemmingsplan
'Kernen Hulst 1H’.
De gronden
“Wonen’ en 'Agrarisch met waarden- Natuur- en landschapswaarden
binnen het plangebied
hebben de bestemming
(zie afbeelding 3). Binnen de bestermming Wonen is wonen
in een woning, daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten,
toegestaan. Alsook biijbehorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen. laaden losvoorzieningen, nutsvoorzieningen, toegangswegen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Echter mag alleen een woning (noofdgebouw) gerealiseerd worden binnen een bouwvlak. Binnen het plangebied is geen bouwvlak gelegen, maar de aanduiding ‘bijgebouwen'. Hier zijn alleen aan- en uitbouwen, bijgebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.
De toegestane goothoogte is 3,3 meter en de toegestane
bouwhoogte is 7,3 meter.
De oppervlakte mag
niet meer
bedragen dan 90 m! (perceel groter of gelijk aan 1.000 m’). Binnen
de
bestemming
(binnen een bouwvlak)
'Agrarisch
met waarden-
Natuur- en landschapswaerden’
en extensieve dagrecreatie
met bijbehorende
zijn grondgebonden
agrarische
bedrijven
voorzieningen toegestaan. Verder is deze bestemming
bedoeld voor het behoud en het herstel van de aanwezige natuur- en/of landschappelijke- en/of cultuurhistorische waarden.
De
beoogde woningbouwontwikkeling is n strijd met de bovengenoemde bestemmingen.
e Afbeelding & | Uitsnede geldend bestemmingsptan Verder
gelút
hier
de
'Kernen Hulst 1H (bron: ruimtelijkeplannen.nl: bewerking: Juust}
dubbelbestemming
grondwaterbeschermingsgebied’
waarmee
rekening
'Waarde
-
Archeologie
moet
worden
gehouden.
1'
en
de
De voor 'Waarde
gebiedsaanduiding - Archeologie
1°
milieu-
aangewezen
gronden zijn mede besternd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Archeologisch onderzoek is nodig als de grond- of graafwerkzaamheden dieper gaan dat 40 cm beneden het maaivelden hierbij het te verstoren
oppervlak
onder de vrijstellingsdiepte groter is dan
50 m’.
De gronden
grondwaterbeschermingsgebied’ zijn tevens bestemd voor waterwinning. plaatsvinden
van
waterbeheerder.
het
doelmatig
functioneren
van
het
ter plaatse van
de aanduiding
'milieuzone —
Dit betekent dat er geen onevenredige aantasting mag
grondwaterbeschermingsgebied.
Hiervoor
is
advies
nodig
van
de
GELDEND
BELEID
EN
BEHOEFTE
Structuurvisie Hulst
Uw gemeente heeft in mei 2012 de structuurvisie vastgesteld, waarin op hoofdlijnen is beschreven waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025. Om ontwikkelingen en initiatieven, die op de gemeente Hulst afkomen of daarbinnen plaatsvinden, te kunnen toetsen is een strategiekaart ontworpen. Voor het plangebied geldt de strategie
‘herstructureren'
Binnen de gemeente bestaat een aantal gebieden waar de komende jaren een structuurverbetering wenselijk is. Bij het proces van
verbetering
zal
Herstructureringen
de
hoofdfunctie
kunnen
van
het gebied
gepaard gaan
hetzelfde
blijven,
maar
wordt
de
kwaliteit
met een (beperkte) uitbreiding van het ruimtebeslag
van
het
gebied
verbeterd.
teneinde de gevolgen
van
herstructurering te kunnen opvangen. Bij herstructurering vindt de kwaliteitsverbetering zijn aanleiding in de wens of noodzaak van eigenaren om hun vastgoed aan de eisen van de moderne tijd te laten voldoen. Dit kunnen woningcorporaties of particulieren
zijn die hun verouderde deel van het bezit willen herstructureren, bedrijven die hun huisvesting willen aanpassen aan de moderne bedrijfsvoering of instellingen waarvan het maatschappelijke vastgoed naar verwachting niet op langere termijn blijft voldoen
Ook infrastructurele aanpassingen van bovenlokale aard maken deel van deze strategie uit. Op termijn kan de doorstroming en de verkeersveiligheid op de doorgaande weg (N290) door Kapellebrug onder druk komen te staan, zeker gelet op de steeds intensievere relatie met het Vlaamse achterland. De verbetering van de N290 kan gecombineerd van de uitstraling van de aanliggende functies. De herstructurering van de beoogde locatie,
worden met een verbetering gelegen aan de N290 voor
woningbouw zorgt voor kwaliteitsimpuls. Beleidsregels
'nieuwe woningbouwverzoeken’
Op 12 juni 2018 zijn door u de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken
vastgesteld.
Voor een goed functionerende
woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt - voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan. Deze beleidsregels maken het mogelijk om extra woningen toe te voegen. Er wordt uitsluitend medewerking verleend aan woningbouwverzoeken waarbij de
harde plancapaciteit wordt vergroot, indien wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd
in artikel 5 van de beleidsregels
(artikel 3.2)
In dît geval is sprake van het realiseren van woningen bedoeld voor starters en jonge gezinnen en daarmee voor bepaalde doelgroepen. Daarnaast is sprake van een ontwikkeling waar aantoonbaar vraag is naar de te ontwikkelen woningen op basis
van
prijs, bestaand
aanbod
en woningdifferentiatie.
Verder
kan gesproken
voormalige agrarische bedrijfsgebouwen
zijn n zeer slechte staat.
Gentsevaart
nog
als
doorgaande
route,
nu
meer
gezien
worden
over een ruimtelijk probleem.
De oude
Het doet afbreuk aan de kwaliteit van deze locatie langs de
optimalisatie
van
deze
weg
is beoogd.
De
locatie
vraagt
om
herontwikkeling voor woningbouw.
Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 vs. Zeeuwse Woondeal De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie.
In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit
terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen n de pijplijn leiden tot een overschot. Echter, met de nieuwe provinciale prognoses en de Zeeuwse Woondeal (waarin als doel is gesteld om 16.500 nieuwe woningen in Zeeland te bouwen) is geen sprake meer van een overcapacíteit aan woningbouwplannen. Het "Plan van aanpak ‘Ruimte voor Woonkwaliteit in de gemeente Hulst 2020° , voortkomend uit de beleidsnotitie Ruimte voor Woonkwaliteit s daardoor achterhaald. De Woondeal is gebaseerd op de Provinciale bevolkings- en huishoudensprognose 2022 en geeft voor de gemeente Hulst een hogere opgave dan de woningmarktafspraken. Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland Ladderruimte’
gemaakt.
Volgens
het dashboard
is in augustus
woningen en een positieve Ladderruimte van 1.279 woningen,
2023
in de regio sprake
van
een
het dashboard
woningbehoefte van
2.149
Gelet op de doelstelling van de Zeeuwse Woondeal is er ruimte
voor deze ontwikkeling.
De gemeente Hulst heeft binnen de doelstelling van Zeeuwse Woondeal een aandeel van 823 woningen.
Deze opgave wordt in
Hulst grotendeels opgevangen door reeds bekende plannen en projecten die in voorbereiding zijn, maar met deze doelstelling is
ruimte gekomen voor nieuwe plannen die nog niet zijn opgenomen in de adderruimte.
Binnen de Zeeuwse Woondeal is verder
afgesproken dat er geen uitbreiding van woningbouw
bebouwd
plaatsvindt buiten het bestaand
gebied en de voorkeur wordt
gegeven aan plannen waarbij herstructurering/sanering van bedrijfs- of woonlocaties wordt gerealiseerd. De planlocatie betreft een binnenstedelijke herstructureringslocatie waarbij een vervallen voormalige boerderij plaats maakt voor 10 huur- en /of koopwoningen. Tot slot draagt deze ontwikkeling bij aan de doelstelling van de Woondeal om 2/3 van het aantal woningen in de
categorie
'betaalbaar
te realiseren.
Onder
het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de
sociale huurgrens tot een max van €1.000.- per maand.
Voor koopwoningen
is dat onder de grens van € 355.000-
Om te zorgen dat er voldoende woningen zijn voor starters en mensen met een middeninkomen zijn tot en met 2030 nationaal 350.000 betaalbare koop- en midden huurwoningen nodig. In het beleidsprogramma ‘betaalbaar wonen’ is dan ook opgenomen dat 40% van de nieuwbouw dient plaats te vinden in deze segmenten. Het provinciale aandeel in deze nationale opgave is 1.590 middenhuurwoningen
en 3.850 goedkope koopwoningen.
Dit is 1,3 % van de totale opgave.
Het plan past binnen de kaders van
de recent gesloten Zeeuwse Woondeal en daarmee een aantoonbare behoefte voor woningbouw. Regionale Woonvisie Zeeuws Vlaanderen Door de gemeenteraad van Hulst i op 16 november 2022 de 'Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen, gemeenten
en Terneuzen’
vastgesteld.
In deze woonvisie
is de strategie met betrekking tot de woningmarkt
Hulst, Sluis
in Zeeuws-Vlaanderen
op
hoofdlijnen beschreven. Er zijn een vijftal ambities benoemd 1. Kansen grijpen op de woningmarkt!
Goed wonen voor alle doelgroepen Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden
Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte In dit geval zijn vooral de ambities ‘plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte’ en 'goed wonen voor alle doelgroepen' van belang. Het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken zijn belangrijke
speerpunten.
Er is geconstateerd dat dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en
passend een woning kunnen blijven vinden in onze regio. De regio zet zich ook specífiek in op meer complementaire nieuwbouw. segmenten die nu nog onvoldoende aanwezig zijn in de bestaande
Ze willen woningen aan de voorraad toevoegen in voorraad. Het gaat naast de eerder genoemde
nultredenwoningen bijvoorbeeld om middenhuur (huurprijs vanaf de liberalisatiegrens (€ 752,33,
prijspeil 2021,
tot circa € 950).
De regio ziet hiervoor behoefte vanuit diverse doelgroepen, maar het segment komt maar beperkt van de grond.
Op basis van het
KWOZ is er regiobreed tot 2029 behoefte aan circa 1.065 woningen in de middenhuur en ook makelaars geven aan een grote vraag naar betaalbare huurwoningen in het segment tot circa 950 euro te zien. Circa 77% van deze behoefte gaat uit naar nultredenwoningen. Verder wordt geconstateerd dat naast ‘regulier' wonen ook steeds meer behoefte is aan een flexibele schil van bijvoorbeeld middenhuurwoningen Deze flexibele schil bedient vraag vanuit doelgroepen die (nog) niet voldoende middelen hebben om een ‘reguliere’ woning te kopen of huren en vanwege een te hoog inkomen ook niet in aanmerking
sociale huurwoning.
In combinatie met de doorgaans flexibelere leefstijl van éénpersoonshuishoudens
komen voor een
neemt de vraag naar
huurwoningen naar verwachting toe. KWALITATIEVE
EN
KWANTITATIEVE
IMPULS
De hiervoor beschreven ontwikkeling betreft de realisatie van 10 huur- en/of koopwoningen. De ontwikkeling past niet binnen het bestemmingsplan. Het toevoegen van 10 betaalbare woningen op deze [ocatie geeft een kwalitatieve en kwantitatieve impuls aan de regio.
Het geeft een kwalitatieve impuls, omdat de voormalige boerderij in slechte staat verkeerd en wordt vervangen door
woningbouw met een duurzaam karakter (gasloos, zonnepanelen ed.. Daarbij is rekening gehouden met het karakter van de locatie de inpassing in de "landschappelijke kamer”. Ook kan bij de inrichting van het plangebied rekening worden gehouden met duurzaamheid, door bijvoorbeeld de toepassing van doorgroeistenen/halfverharding bij de parkeerplaatsen. Verder is hierdoor de beoogde optimalisatie van de Gentsevaart (N290) gecombineerd met een verbetering van de uitstraling van de aanliggende functies. Het plan levert een bijdrage aan de strategie ‘herstructureren' waarbij rekening is gehouden met infrastructurele aanpassingen van de Gentsevaart. Er is sprake van een stedenbouwkundige aanvaardbaar plan. Het is tegelijkertijd een kwantitatieve impuls.
algemeen.
Er is sprake van een aantoonbare
behoefte aan betaalbare
Bovendien zijn de woningen gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied
huur- en/of koopwoningen
n de regio in het