Concept 2 - Hof te Zandeplein, Kloosterzande

bestemmingsplan

Hof te Zandeplein, Kloosterzande Hulst

DATUM IMRO IDN

05-07-2022 NL.IMRO.0677.bpklooshoftezande-0010

PROJECT PROJECTLEIDER

Hof te Zandeplein, Kloosterzande Hetty Wenting

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Hulst 20220153

AUTEUR STATUS

Josh Luijkx concept

Inhoudsopgave

Toelichting

6

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Plangebied

7

1.3

Planologische regeling

8

1.4

Leeswijzer

9

Projectbeschrijving

10

2.1

Huidige situatie

10

2.2

Toekomstige situatie

13

Hoofdstuk 3

Beleidskader

16

3.1

Rijksbeleid

16

3.2

Provinciaal beleid

18

3.3

Regionaal beleid

22

3.4

Gemeentelijk beleid

24

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

26

4.1

Milieueffectrapportage

26

4.2

Niet-gesprongen explosieven

27

4.3

Verkeer en parkeren

27

4.4

Bodemkwaliteit

29

4.5

Water

30

4.6

Bedrijven en milieuzonering

31

4.7

Wegverkeerslawaai

33

4.8

Luchtkwaliteit

34

4.9

Archeologie

36

4.10

Cultuurhistorie

37

4.11

Ecologie

38

4.12

Kabels en leidingen

40

4.13

Externe veiligheid

40

Juridische toelichting

43

5.1

Wettelijk kader

43

5.2

Opzet van de bestemmingsregeling

43

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 5

3/267

5.3

Gehanteerde bestemmingen

44

Uitvoerbaarheid

45

6.1

Economische uitvoerbaarheid

45

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

45

Hoofdstuk 6

Bijlagen toelichting

47

Bijlage 1

RUD Saneringsplan Hof te Zandeplein

49

Bijlage 2

Rud wijziging

115

Bijlage 3

Watertoets Hof te Zandeplein

119

Bijlage 4

Akoestische memo Hof te Zandeplein

125

Bijlage 5

Archeologische onderbouwing

133

Bijlage 6

Stikstofonderzoek Hof te Zandeplein

181

Regels

193

Regels

194

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

195

Artikel 1

Begrippen

195

Artikel 2

Wijze van meten

200

Bestemmingsregels

202

Artikel 3

Groen

202

Artikel 4

Horeca

203

Artikel 5

Verkeer

205

Artikel 6

Wonen

206

Artikel 7

Waarde - Archeologie 1

210

Hoofdstuk 3

Algemene regels

214

Artikel 8

Anti-dubbeltelregel

214

Artikel 9

Algemene bouwregels

215

Artikel 10

Algemene gebruiksregels

217

Artikel 11

Algemene aanduidingsregels

218

Artikel 12

Algemene afwijkingsregels

219

Artikel 13

Algemene wijzigingsregels

221

Artikel 14

Overige regels

222

Hoofdstuk 2

4/267

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

223

Artikel 15

Overgangsrecht

223

Artikel 16

Slotregel

224

Bijlagen bij de regels

227

Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten

229

Bijlage 2

Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

255

Bijlage 3

Staat van Horeca-activiteiten

261

Bijlage 4

Staat van Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

263

Bijlage 5

Vrijstellingenkaart

265

5/267

Toelichting

6/267

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op percelen gelegen aan het Hof te Zandeplein in Kloosterzande stonden voorheen een mechanisatiebedrijf en enkele woningen. Sinds het bedrijf is verplaatst naar de Hulsterweg en de woningen zijn gesloopt, ligt het terrein braak. De gemeente is sinds de verplaatsing van het mechanisatiebedrijf eigenaar van de gronden. De wens is om het Hof te Zandeplein te herstructureren naar een kleinschalige woonwijk van maximaal 44 woningen inclusief een plein voor (culturele) evenementen. Hierdoor ontstaat er in Kloosterzande weer ruimte voor dorpsactiviteiten in het historische centrum. Deze ontwikkeling past niet binnen de regeling van het geldende bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H' van de gemeente Hulst. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2

Plangebied

Het plangebied ligt in het zuidoosten van de kern Kloosterzande en het maakt deel uit van het oude historische deel van Kloosterzande. Het plangebied wordt omsloten door een agrarisch bedrijf aan de noordzijde, een sloot en provinciale weg aan de oostzijde, woningen en de President Rooseveltweg aan de zuidzijde en de weg Hof te Zandeplein aan de westzijde. De gemeente Kloosterzande is voor het grootste deel eigenaar van het plangebied, echter is een klein deel van het plangebied nog in eigendom van het Café-restaurant en van een particulier. De situering van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1

7/267

Figuur 1.1 - Situering plangebied (luchtfoto, 2020)

1.3

Planologische regeling

Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H' dat is vastgesteld op 15 april 2021. Op basis van dit bestemmingsplan heeft het plangebied de volgende bestemmingen: Bedrijf, Agrarisch, Horeca, Maatschappelijk, Kantoor, Wonen en Gemengd-1. De bestemmingen Bedrijf, Maatschappelijk, Agrarisch en Gemengd-1 worden wegbestemd en maken conform het herstructuringsplan plaats voor de bestemmingen Wonen, Groen, Horeca en Verkeer. De horecabestemming blijft deels behouden (aan de straatzijde). Een groot deel van de horecabestemming komt te vervallen en maakt plaats voor de bestemming Wonen (zie Hoofdstuk 2). Een fragment van het geldende bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

8/267

Figuur 1.2 - Geldende bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de nieuwe ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

9/267

Hoofdstuk 2

Projectbeschrijving

Dit hoofdstuk beschrijft de huidige en gewenste situatie in het plangebied. De gewenste situatie is het uitgangspunt voor het bestemmingsplan en moet op een goede manier in de huidige situatie gepast worden.

2.1

Huidige situatie

Ontstaansgeschiedenis Het plangebied betreft een deel van het oude historische centrum van Kloosterzande. Tot de gemeentelijke herindeling van 1 januari 2003 was Kloosterzande het bestuurlijk centrum van de gemeente Hontenisse. Kloosterzande heeft 3.185 inwoners (2021). Kloosterzande is gesticht door monniken van de abdij Onze-Lieve-Vrouw Ten Duinen uit Koksijde, die in de 12e eeuw een uithof stichtten, Hof te Zande. Deze monniken speelden een belangrijke rol bij de bedijkingswerkzaamheden in het land van Hulst. Tijdens de Tachtigjarige Oorlog werd het hof vernield. De naam van het dorp en van de centrale 'Cloosterstraat' verwijzen naar de ontstaansgeschiedenis. In figuur 2.1 is het Hof te Zandeplein met zijn abdij Hof te Zande omstreeks 1850 weergegeven. Figuur 2.2 geeft Kloosterzande omstreeks 1919 weer, waarin te zien is dat de lintdorpen Kloosterzande en Groenendijk langzaamaan naar elkaar toe groeiden.

Figuur 2.1 - Hof te Zandeplein met zijn abdij Hof te Zande omstreeks 1850

10/267

Figuur 2.2 - Kloosterzande omstreeks 1919 De omgeving Het plangebied maakt deel uit van de kern Kloosterzande. Het plangebied is gelegen in het zuidoosten nabij het oude centrum van Kloosterzande. In figuur 2.3 is de ligging van het plangebied en opzichte van kern Kloosterzande weergegeven.

11/267

Figuur 2.3 - Ligging en omgeving plangebied (luchtfoto, 2022) Plangebied Het plangebied is gelegen in het zuidoosten van de kern Kloosterzande. Het plangebied bestaat uit een braakliggend perceel aan het Hof te Zandeplein waar voorheen een mechanisatiebedrijf stond, een hotel-restaurant met feestzaal en nachtclub, drie woonbestemmingen, een gemengde bestemming, een kantoorbestemming, een brandweerkazerne en een agrarisch perceel. Het mechanisatiebedrijf is enkele jaren geleden gesloopt, sindsdien ligt het bedrijfsperceel braak. De bodem van het bedrijfsperceel was flink verontreinigd, waardoor in de periode september 2021-januari 2022 een volledige bodemsanering heeft plaatsgevonden. Het hotel-restaurant met feestzaal en nachtclub aan de noordwestzijde van het plangebied, stopt met zijn activiteiten als hotel, feestzaal en nachtclub, waarbij enkel het café/eetcafé/feestzaal gedeelte aan de straatzijde behouden blijft. Aan het Hof te Zandeplein (nummers 12-14-16-18) stonden vier woningen, deze zijn inmiddels gesloopt. Ter plaatse van de kantoorbestemming was voorheen een woning met kantoor gevestigd. Dit gebouw staat al enkele jaren leeg en is in eigendom van de horecaeigenaren. De brandweerkazerne en de gemeentewerkplaats zijn in het plangebied gevestigd en staan op de planning om gesloopt te worden. Zodra de functies verplaatst zijn worden de gebouwen gesloopt.

Het agrarisch perceel is sinds 2021 niet meer in gebruik en heeft de gemeente aangekocht. De zijde van Hof te Zandeplein 19 behoort niet tot het plangebied.

12/267

Een overzicht van het plangebied is weergegeven in figuur 2.4.

Figuur 2.4 - Bovenaanzicht plangebied (Luchtfoto, 2022)

2.2

Toekomstige situatie

De gemeente is eigenaar geworden nadat het mechanisatiebedrijf is verplaatst naar de Hulsterweg. De opstallen zijn gesloopt en de gemeente wenst dit terrein te herstructureren. Na de sloop van de bedrijfsgebouwen en woningen is het terrein braak te komen liggen. De gemeente zorgt voor het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan en het bouwrijp maken van de gronden. Het plan bestaat uit het ontwikkelen van 23 sociale levensloopbestendige huurwoningen, 4 rijwoningen, circa 7 vrijstaande woningen, 2 twee-onder-een-kapwoningen, en enkele geschakelde woningen of appartementen op privaat eigendom. De bouwmogelijkheden in de kern Kloosterzande zijn sinds de volledige verkoop van plan Zoutedijk II en De Singel zeer beperkt. Er is feitelijk geen aanbod van bouwkavels en moderne woningen. Door middel van deze ontwikkeling kan een aantal inwoners van Kloosterzande in het dorp blijven wonen en ontstaat er doorstroming. Creëren van een veilig woonmilieu Door middel van deze ontwikkeling wordt een forse bodemverontreiniging gesaneerd. De sanering brengt hoge kosten met zich mee. Na de sanering is de bodemverontreiniging opgeruimd en ontstaat een beter leefmilieu op de toekomstige kavels op het Hof te Zandeplein, maar ook op de omliggende reeds bestaande woningen.

13/267

Ruimtelijke en functionele inpassing Door het vertrek van het voormalig mechanisatiebedrijf heeft het plangebied grotendeels geen functie meer. Door de inrichting met woningen en een dorpsplein krijgt het plangebied nabij de dorpskern weer een woon - en verblijfsfunctie. Dit heeft een positief effect op de levendigheid in de dorpskern. Het geheel is functioneel passend gemaakt door rekening te houden met bestaande functies zoals omliggende horeca, woningen en andere bedrijven. Daarnaast wordt het geheel globaal bestemd zodat ook na het doorlopen van de bestemmingsplanprocedure ruimte is om de woningtypen aan te passen op de huidige marktvraag. Stedenbouwkundig plan Het plan omvat het realiseren van maximaal 44 woningen, waarvan 23 sociale levensloopbestendige huurwoningen. Het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.5. In het noorden van het plangebied worden maximaal 10 woningen op privaat terrein gerealiseerd met een divers woningtype. Aan het plein worden vier geschakelde koopwoningen gerealiseerd. De woningen in het noordelijk plangebied zijn bereikbaar via de noordelijke lokale weg. De 23 sociale huurwoningen worden geclusterd gerealiseerd in het zuidelijke deel van het plangebied. Deze woningen zijn bereikbaar via de zuidelijke lokale weg.

Ten zuiden van de sociale huurwoningen wordt nog een vrijstaande woning gerealiseerd, deze heeft zijn ontsluiting en oriëntatie echter direct aan de President Rooseveltweg. De noordelijke en zuidelijke ontsluitingsweg komen samen in het westen van het plangebied, waarna deze weg aansluit op het Hof te Zandeplein.

14/267

Figuur 2.5 - Stedenbouwkundig plan (Gemeente Hulst, 2021)

Openbare ruimte Samenhangend met de ontwikkeling in het plangebied zijn verschillende ingrepen in de openbare ruimte nodig. Het betreft hier de volledige inrichting van de openbare ruimte en openbare voorzieningen. Het plangebied is voorheen immers geen openbaar gebied geweest. De openbare ruimte wordt door de gemeente vormgegeven en ingericht.

15/267

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is.

Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten; dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen.

Toetsing Het planvoornemen is op nationaal niveau dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale

16/267

belangen. Het beleid inzake het realiseren van maximaal 44 wooneenheden wordt dan ook neergelegd bij de decentrale overheden. In deze ruimtelijke onderbouwing zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen. 3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6, lid 2 Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). In deze ladder moet worden getoetst aan de volgende zaken: Is het een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Toetsing Uit jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van maximaal 44 wooneenheden een stedelijke ontwikkeling betreft. Hierdoor moet de ontwikkeling getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Ladder voor duuzame verstedelijking. Het thans voorliggende plan gaat uit van een herstructurering van een voormalige bedrijfslocatie en een viertal woningen. De leegstaande gebouwen zijn reeds gesloopt en maken plaats voor maximaal 44 woningen in een divers segment. De bouwmogelijkheden in de kern Kloosterzande zijn beperkt. De laatste nieuwbouwplannen in de wijk De Singel en Zoutedijk II zijn reeds volzet.

Er is feitelijk geen aanbod meer van nieuwbouwwoningen of bouwkavels. Door deze ontwikkeling kunnen een aantal inwoners van Kloosterzande in het dorp blijven wonen. Inwoners die graag in een moderne woning willen wonen of zelf een woning willen (laten) bouwen zijn op dit moment veelal aangewezen op de omliggende kernen, waar het aanbod ook beperkt is. Onderbouwing ladder Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften is bij nieuwe plannen erg belangrijk. Provincies, Gemeenten en marktpartijen moeten zorgvuldige afwegingen maken om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut om en overprogrammering te worden voorkomen. Om dat te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt ten aanzien van het bestaand stedelijk gebied de definitie uit de Bro gehanteerd. Het gaat in dit geval om een 'samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Bij de ontwikkeling van nieuwe plannen is het verplicht om een onderbouwing aan de ladder voor duurzame verstedelijking op te nemen.

Hierbij moet de behoefte aan de ontwikkeling en de locatie worden onderbouwd. In onderhavig plan worden in totaal 44 woningen gerealiseerd. Aangezien er reeds drie woningen waren

17/267

toegestaan volgens het bestemmingsplan, wordt er gesproken over een toevoeging van 41 woningen aan de woningvoorraad. Volgens vaste jurisprudentie is er dan sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dient een toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking te worden uitgevoerd. Onderbouwing locatie Het Hof te Zandeplein is het voormalige centrum van Kloosterzande met een diversiteit aan bestemmingen zoals Agrarisch, Bedrijf, Gemengd, Horeca, Kantoor, Maatschappelijk en Wonen. Binnen het plangebied van onderhavige ontwikkeling stonden voorheen een mechanisatiebedrijf, drie woningen, een brandweerkazerne en een horecagelegenheid. Deze functies worden op het Hof te Zandeplein beëindigd en maken plaats voor maximaal 44 woningen. De woningen worden binnen bestaand stedelijk gebied gebouwd. De ontwikkeling zorgt voor het oplossen van diverse milieuknelpunten, namelijk het saneren van een bedrijfslocatie in een woonkern en de bodemsanering van verontreinigde grond. Zodoende is er sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik. Kwalitatieve behoefte De samenstelling van huishoudens verandert de komende jaren sterk. Er is met name een grote groei te vinden in de huishoudens vanaf 70 jaar. Dit vertaalt zich in een forse ontwikkelopgave, omdat de woonwensen van ouderen anders zijn dan die van jongeren.

Uit de prognoses (Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen 2020) blijkt dat toevoeging van nieuwbouw niet zozeer nodig is om de huishoudensgroei op te vangen, maar wel om in een veranderende kwalitatieve vraag te voldoen. De vraag naar levensloopbestendige woningen neemt daardoor toe. Het levensloopgeschikt of levensloopbestendig maken van de bestaande woningvoorraad blijkt in de praktijk lastig. De ingrepen zijn kostbaar of soms onhaalbaar. Er is dus nieuwbouw nodig om te voldoen aan de kwaliteitsvraag. De nieuwe woningen op het Hof te Zandeplein worden levensloopbestendig of levensloopgeschikt en nultreden uitgevoerd. Zodoende sluit de ontwikkeling aan bij de benodigde kwalitatieve behoefte. Type woningen In het plangebied worden diverse typologieën toegevoegd, zoals rijwoningen, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen, allen nultreden. Met name de kleinere rijwoningen kunnen geschikt zijn voor de toenemende groep ouderen die op zoek zijn naar een levensloopbestendige woning. De twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen zijn met name interessant voor het bevorderen van de doorstroming. Er zijn gezinnen waarbij de huidige woning te klein wordt waardoor ze willen doorstromen naar grotere woningen. Die woningen moeten voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen. Levensloopgeschiktheid is daarvan de belangrijkste.

Door te voorzien in deze behoefte kunnen er meer toekomstbestendige woningen worden gerealiseerd en ontstaat doorstroming, wat ervoor zorgt dat er ook kleinere, goedkopere woningen beschikbaar komen voor de starters in het dorp.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Zeeuwse Omgevingsvisie (11-11-2021)

18/267

De Zeeuwse Omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie voor Zeeland en beschrijft de uitdagingen die op ons afkomen, de Zeeuwse ambities voor 2050 en tussendoelen voor 2030. In 2050 is er voor ieder een passende woning beschikbaar. In de omgeving van je huis kun je je veilig voelen. Je leeft gezond: wandelen, fietsen, gezond eten, ontmoeten en ontspannen. De woonomgeving draagt bij aan biodiversiteit en is ingericht op langere droogte en op overtollig regenwater. Voorzieningen zijn klimaatneutraal voor iedereen bereikbaar, ook wanneer je geen auto hebt. Mobiliteit is snel, slim, veilig, schoon en betaalbaar voor zowel reiziger als overheid. De digitale bereikbaarheid is snel en goed. Het onderwijs in de provincie is goed bereikbaar, betaalbaar en van hoogstaande kwaliteit. Zeeland beschikt verspreid door de provincie over een aantal onderscheidende kleinschalige top- en kwaliteitsvoorzieningen. De Zeeuwse culturele infrastructuur is robuust en veerkrachtig en biedt de regio een vernieuwend, toegankelijk en compleet cultuuraanbod. In 2050 zijn bodem, grondwater en alles wat daarin te vinden is van robuuste, hoogwaardige kwaliteit. Weersextremen schaden de bodem niet. Door aanwezigheid van meer organische stoffen draagt de bodem bij aan CO2-opslag en een betere bodemstructuur. Planten, mensen en dieren worden nauwelijks meer bedreigd door risicovolle milieufactoren.

In 2050 heeft Zeeland een circulaire economie. De meeste sectoren maken gebruik van reststoffen die door anderen onbenut zijn gelaten, dan wel zijn uitgestoten als afval of producten die aan het eind van de levensduur zijn en worden hergebruikt. Hierdoor staan de sectoren niet langer op zichzelf maar houden ze contact met andere branches. In 2050 is Zeeland klimaatbestendig en waterrobuust. Zeeland stoot vrijwel geen CO2 en andere broeikasgassen uit. Industrie, mobiliteit, verwarming en elektriciteitsproductie zijn nagenoeg fossielvrij en/of CO2 vrij. Toetsing Met de beoogde ontwikkeling worden maximaal 44 nieuwe woningen gerealiseerd. Dit is goed voor het aanbod en de doorstroming op de woningmarkt. Tegelijkertijd wordt het oude centrum met het planvoornemen herontwikkeld en worden braakliggende gronden omgezet naar een woonfunctie. Een ander belangrijk doel in de omgevingsvisie is een goede gezondheid van burgers, waarin het planvoornemen ook in voorziet met de groene openbare ruimte. Tot slot wordt ingezet op klimaatbestendig en waterrobuust door middel van watercompenserende maatregelen en duurzame woningen. Het planvoornemen is hiermee in overeenstemming met de Zeeuwse Omgevingsvisie. 3.2.2 Omgevingsplan Zeeland (2018) Het Omgevingsplan Zeeland 2018 bevat de hoofdlijnen uit alle provinciale beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving.

Het gaat over economie, ruimte, mobiliteit, natuur, cultuur, water en milieu. Het plan is integraal, maar ook compact. Het is voor het overgrote deel geen nieuw beleid. Wel flink opgeruimd en opnieuw ingericht op basis van vier grote strategische opgaven. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 is gebaseerd op de geldende wet- en regelgeving. Daarnaast houdt het Omgevingsplan Zeeland 2018 rekening met de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting in 2021 in werking

19/267

treedt. Het Omgevingsplan is een overbruggingsplan. Het traject naar de Omgevingsvisie is gestart en dit zal nieuwe inzichten opleveren. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 biedt meer ruimte om per situatie of gebied passend beleid te voeren en zal indien nodig tussentijds worden gewijzigd aan de nieuwe inzichten. Het plan zal de transitie naar de Omgevingswet ondersteunen, niet belemmeren. Het Omgevingsplan Zeeland 2018 blijft geldig tot vaststelling van de nieuwe Omgevingsvisie, naar verwachting in 2021. De vier grote strategische opgaven zijn als volgt: 1. Duurzame en concurrerende economie. 2. Klimaatbestendige en –neutrale samenleving. 3. Waardevolle leefomgeving. 4. Toekomstbestendige, bereikbare woon-, werk- en verblijfsomgeving. Binnen de opgave van een duurzame en concurrerende economie is onder andere aandacht voor de voorzieningen in de provincie. Een betaalbaar, bereikbaar en divers voorzieningenniveau en toekomstbestendig voorzieningenstelsel voor alle bewoners, toeristen en bedrijven is essentieel. Het bieden van een goede kwaliteit van voorzieningen is daarbij belangrijker dan de fysieke nabijheid. Voor veel voorzieningen geldt dat bereikbaarheid organiseren samenhangt met het aantal mensen dat hiervan gebruik maakt. Een winkel, school, pinautomaat of bibliotheek kan alleen renderen in een omgeving met voldoende (potentiële) klanten.

Vanuit zorgvuldig ruimtegebruik, bundeling van functies en versterking van attractieve steden ziet de provincie de (binnenstedelijke) kernwinkelgebieden als primaire vestigingsplaats voor detailhandel. In kernen zonder kernwinkelgebied is ruimte voor lokale detailhandel en buiten bestaand bebouwd gebied zijn kleinschalige en aan het buitengebied gebonden vormen van detailhandel mogelijk. Vanwege de bijzondere combinatie van frequent bezoek en groot winkelvloeroppervlak kunnen supermarkten in of (indien noodzakelijk vanwege de omvang) aansluitend aan het kernwinkelgebied worden gevestigd. Ook de vierde strategische opgave van de provincie Zeeland (een toekomstbestendige, bereikbare woon-, werken verblijfsomgeving) is relevant voor de beoogde ontwikkeling. In Zeeland is behoud en herontwikkeling van voorzieningen essentieel omdat de totale bevolkingsomvang daalt en de bevolking vergrijst. Het regionale schaalniveau wordt steeds belangrijker. Het stedelijk gebied en de omliggende dorpen en regio functioneren feitelijk als één geheel.

Voor steden en kernen leidt dit tot veel verschillende opgaven: verduurzaming en verbetering van de bestaande gebouwen, de verdichting van de stad voor verdere verduurzaming, het accommoderen van de vraag naar meer stedelijke woonvormen, het op peil houden van het voorzieningenniveau, de daarmee samenhangende noodzakelijke aanpak van de straten en openbare ruimte en transformatie van leegstaande gebieden en gebouwen, inclusief cultureel erfgoed. Ook woningbouw in de dorpen blijft nodig. De opgave ligt hier primair bij herstructurering, inbreiding binnen de bestaande kern, vervangende nieuwbouw en het verleggen van bestaande plannen naar kansrijke locaties die inspelen op de lokale behoeftes. Toetsing Met de beoogde ontwikkeling op op Hof te Zandeplein wordt invulling gegeven aan verschillende provinciale

20/267

belangen. De eerste is ontwikkeling en herstructurering van woningbouw. In afstemming met de provincie Zeeland is het woningbouwprogramma van Hof te Zandeplein ontwikkeld. Daarnaast wordt met deze ontwikkeling de leefomgeving en ruimtelijke kwaliteit tevens sterk verbeterd door het slopen van de oude bedrijfsgebouwen en bodemsaningen ter plaatse. De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met het Omgevingsplan Zeeland (2018) 3.2.3 Provinciale omgevingsverordening Een aantal onderwerpen uit het Omgevingsplan is juridisch vertaald in de Provinciale Omgevingsverordening 2018 (inclusief wijzigingen). Het betreft hier onder andere regels met betrekking tot natuur, landschap en waterhuishouding. Toetsing Aan de oostkant van de N689 is een ganzerustgebied gelegen (figuur 3.1). De beoogde ontwikkeling heeft hier geen invloed op door de ligging op enige afstand en scheiding van het gebied door de provinciale weg (N689). Daarnaast kan ook de aanwezigheid van meer verkeer geen overlast geven, omdat de provinciale weg veel meer verkeer en geluid genereert. Tevens wordt er aan de kant van de provinciale weg een grondwal gerealiseerd, dit is mede ten behoeve van geluidsdemping.

Figuur 3.1 - Ganzerustgebied (Provinciale omgevingsverordening Zeeland, 2012)

21/267

Geconcludeerd kan worden dat het planvoornemen geen verstorende werking heeft op de aanwezige beschermde gebieden volgens de Provinciale omgevingsverordening (2018). De beschermde natuurgebieden worden daarentegen versterkt door de realisatie van struweel, natte natuur en natuurwaarden. De ontwikkeling is in overeenstemming met de omgevingsverordening. 3.2.4 Beleidsnotitie 'Ruimte voor woonkwaliteit' en 'Plan van Aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020' Op 12 mei 2020 heeft het college van Gedeputeerde Staten van Zeeland de beleidsnotitie “Ruimte voor Woonkwaliteit” vastgesteld. Hierin is onderbouwd hoe gemeenten ondanks een overcapaciteit aan woningbouwplannen, onder voorwaarden toch nieuwe woningbouwplannen in procedure kunnen brengen mits deze plannen aansluiten bij de kwalitatieve criteria van het gemeentelijke plan van aanpak. Op 15 december 2020 is het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020 door het college van B&W vastgesteld. In het Plan van aanpak is onderbouwd op welke manier de harde plancapaciteit teruggebracht wordt. Deze onderbouwing is te gebruiken als argument om vooruitlopend op de acties van het Plan van aanpak kwalitatief goede toevoegingen aan de harde plancapaciteit toe te staan.

Als een in kwalitatief opzicht gewenst woningbouwplan in procedure wordt gebracht door de gemeente Hulst, zullen Gedeputeerde Staten onder verwijzing naar dit plan van aanpak reageren met instemming. Er wordt op die manier namelijk bijgedragen aan de gezamenlijk doelstelling op het gebied van wonen en er is sprake is van een goede onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de tussentijd werken de gemeente en Provincie Zeeland actief aan het terugdringen van de harde plancapaciteit. Onderhavig plan voldoet aan de kwalitatieve criteria van het Plan van aanpak 'Ruimte voor Woonkwaliteit' in de gemeente Hulst 2020. Er is in het plan sprake nultredenwoningen binnen de grens bestaand stedelijk gebied in een centrumdorps woonmilieu. Er is sprake van een herstructureringsproject met zorgvuldig ruimtegebruik. Zodoende is de toevoeging van het aantal wooneenheden niet van invloed op de ladderruimte van de gemeente Hulst. Met het 'Plan van aanpak' ontstaat hierdoor de ruimte voor realisatie van het plan.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Woonvisie Regio Zeeuws-Vlaanderen 2020 De gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen hebben een regionale woonvisie vastgesteld. Op deze manier kunnen de gemeenten de krachten bundelen om de negatieve effecten op de demografische ontwikkelingen te beperken. De regionale woonvisie moet bijdragen aan een woningmarkt die voor bewoners en vestigers van buiten voorziet in aantrekkelijke woningen, leefbare wijken en kernen en een gezonde balans tussen (veranderende) woningvraag en aanbod. De ambities luiden als volgt: Het behoud van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in de regio; Voldoende passende woningen met toekomstwaarde, voor eigen bewoners en vestigers van buiten; Anticiperen op de gevolgen van demografische ontwikkelingen; Rem op waardedaling van bestaande woningen;

22/267

Kwaliteitsverbetering en functionele aanpassing van bestaande woningen; Totale portefeuillestrategie voor de regio, inclusief nieuwbouw, sloop, verbetering en verandering; Meer en juiste investeringen door particulieren, marktpartijen en financiële instellingen. Ruimte voor nieuwe en aantrekkelijke woningbouwinitiatieven die inspelen op de wensen van de woningmarkt Het realiseren van deze doelen wordt gedaan middels operationalisering van vijf kernthema's: 1. Herstructurering van woning en woonomgeving: Om de woningmarktkwantitatief en kwalitatief op peil te houden is herstructurering van de woningvoorraad en woonomgeving noodzakelijk. Zo moeten huur- en koopwoningen die niet meer voldoen aan de wensen worden gesloopt, samengevoegd of verbeterd. Dit kan op incidentele basis of op projectmatige basis. Hier is een belangrijke rol weggelegd voor de corporaties. 2. Aanpak particuliere woningvoorraad: Ook in de particuliere woningvoorraad dient gesloopt, verduurzaamd, bouwtechnisch verbeterd en aangepast te worden. Onder ander door veroudering van woningen of verandering in de bevolkingssamenstelling en woonbehoeften. Het doel is waardebehoud en zo mogelijk waardevermeerdering. Op deze manier wordt getracht leegstand en verloedering van wijken te voorkomen. 3. Kwaliteit staat voorop: Er wordt steeds meer waarde gehecht aan de kwaliteit van het wonen.

De woonkwaliteit omvat onder andere de bouwtechnische staat, duurzaamheid, wooncomfort, levensloopgeschiktheid van de woning en de woonomgeving. 4. Kansen grijpen: De regio wilt de niches in de markt bedienen. Te denken valt aan de komst van Vlamingen, het bieden van onderdak aan tijdelijk arbeidsmigranten en het ondersteunen van bijzondere woonconcepten. Zo kunnen woonbestemmingen worden gegeven aan panden die thans een andere functie hebben maar als woonbestemming een betekenisvolle functie kunnen vervullen. 5. Naar een realistische woningbouwproductie: De regio Zeeuws-Vlaanderen kampt met een overmaat aan geplande woningbouwinitiatieven, slechts een fractie hiervan wordt uitgevoerd. Er wordt gewerkt aan een betere balans tussen vraag en aanbod. Nieuwbouw is nodig om te voldoen aan de kwaliteitsvraag en veranderende huishoudsamenstelling, maar dit mag geen overaanbod van woningen en daarbij verder marktontspanning als gevolg hebben. Een gezonde marktspanning is de succesfactor voor toekomstige investeringen in de woningmarkt. Toetsing De beoogde ontwikkeling voorziet in de nieuwbouw van woningen, waardoor op de kwaliteitsvraag wordt ingespeeld. De ontwikkeling met bouwtitels op deze locatie wordt mogelijk gemaakt middels het 'Plan van Aanpak ruimte voor woonkwaliteit' wat samen met de provincie is opgesteld.

Omdat dit een herstructureringslocatie betreft waarin woningen worden gerealiseerd met een aantoonbare behoefte, gaat dit niet ten koste van de ladderruimte. Het gaat om complementaire nieuwbouw waar in kwalitatieve zin op dit moment een tekort aan is. Er worden namelijk energiezuinige, duurzame levensloopbestendige en -geschikte woningen gerealiseerd.

23/267

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Hulst In de structuurvisie Hulst wordt op hoofdlijnen vastgelegd waar de gemeente Hulst op maatschappelijk, economisch en ruimtelijk gebied naar toe gaat in 2025.

Figuur 3.1 - Uitsnede Structuurvisie Hulst met plangebied rood omcirkeld (Bron: Structuurvisie Hulst) De occupatie in het plangebied betreft 'woongebied / kerkdorp'. Toetsing Met dit planvoornemen wordt een nieuwe invulling gegeven met een nieuwe stedenbouwkundig plan. Het planvoornemen voldoet aan de gemaakte woningbouwafspraken en de structuurvisie. De ontwikkeling van maximaal 44 wooneenheden past binnen de structuurvisie van de gemeente Hulst. De beoogde ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met de structuurvisie. 3.4.2 Beleidsregels 'nieuwe woningbouwverzoeken' Op 12 juni 2018 zijn door het college van de gemeente Hulst de beleidsregels voor nieuwe woningbouwverzoeken vastgesteld. Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst begint zichtbaar te worden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de nieuwe regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan.

24/267

Deze beleidsregels maken het niet onmogelijk om extra woningen toe te voegen. Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning. Medewerking wordt verleend aan woningbouwverzoeken waar de harde plancapaciteit niet wordt vergroot, mits wordt voldaan aan de bepalingen zoals genoemd in artikel 4 van deze beleidsregels. Toetsing Het gewenste plan wordt gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied en betreft vervanging van een bestaand bedrijf, bestaande woningen en andere diverse functies. Medewerking kan dan ook worden verleend aan woningbouw als herstructurering van een voormalige bedrijfslocatie plaatvindt. Het planvoornemen past binnen de gemaakte woningmarktafspraken.

De gewenste ontwikkeling van maximaal 44 woningen is een middelgrote ontwikkeling en past binnen de functionele opzet van de wijk. Het gaat om wonen waarbij de structuur van het gebied behouden blijft. Daarmee past de ontwikkeling binnen de gemeentelijke beleidsregels.

25/267

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Voor de ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie).

4.1

Milieueffectrapportage

Beleid en normstelling In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

Onderzoek en conclusies In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer betreft. De beoogde ontwikkeling bestaat uit een herstructurering van maximaal 44 woningen en blijft daarmee flink onder de drempelwaarde. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Echter dient voor activiteiten wel te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op het feit dat er een bedrijfslocatie wordt gesaneerd en plaats maakt voor woningbouw, (ver onder de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling dient een m.e.r-beoordelingsnotitie te worden opgesteld op basis

26/267

waarvan het bevoegd gezag kan besluiten of een milieueffectrapportage voor de voorgenomen planontwikkeling noodzakelijk is.

4.2

Niet-gesprongen explosieven

Toetsingskader In een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven (CE) uit de Tweede Wereldoorlog (WO II). Toetsing en conclusie Uit informatie van het Zeeuws Bodemvenster blijkt dat in het plangebied geen relevante aspecten met betrekking tot niet gesprongen explosieven aanwezig zijn (figuur 4.1). Ten noordwesten en ten zuidoosten van het plangebied zijn echter wel Duitse vliegtuigen neergestort.

Figuur 4.1 - Aandachtsgebied niet-gesprongen explosieven ten opzichte van plangebied (rood omkaderd) (Bron: Zeeuws Bodemvenster)

4.3

Verkeer en parkeren

Beleid en normstelling De verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte is gebaseerd op CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' uit 2018. De kencijfers uit deze publicatie worden gespecificeerd op basis van het type functie en de ligging van de functie. Er wordt uitgegaan van de gemiddelde norm van het CROW. Het plangebied kan

27/267

aangeduid worden als 'rest bebouwde kom' en 'weinig stedelijk'. Verkeersgeneratie Voor het aspect verkeer is het van belang dat wordt voorzien in een goede ontsluiting van het plangebied. Het perceel wordt ontsloten via het Hof te Zandeplein. Het ontsluiten vanaf het Hof te Zandeplein op de provinciale weg is ongewenst. Hierdoor ontstaat een toename van de verkeersbewegingen over het Hof te Zandeplein. Daarnaast is het een erg kostbare ingreep. Het plangebied behoudt zijn ontsluiting via het Hof te Zandeplein en daarna de Hulsterweg (N689). Vanaf hier is de (N689) en daarna de N290 in de richting van België en de N290 in de richting van Terneuzen bereikbaar. Vanaf hier is de rest van het land bereikbaar. Deze wegen zijn relatief grote ontsluitingswegen. In tabel 4.1 is de verkeersgeneratie berekent. Tabel 4.1 - Verkeersgeneratie Verkeersgeneratie Sociale huur Vrijstaande koopwoning Twee-onder-een-kap woning Rijwoning Appartement

Aantal mvt/etmaal 23 5,4 7 8,1 2 7,7 4 7,3 8 7,3 Totale verkeersgeneratie:

Verkeersgeneratie 124,2 48,6 15,4 29,2 58,4 275,8

De totale verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 275,8 mvt/etmaal op een werkdag. Het (geringe) aandeel extra verkeer wikkelt zich af over de Hulsterweg (N689)en de N290 en zal niet leiden tot problemen in de verkeersafwikkeling. Parkeren Voor parkeren is het van belang dat wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Voor onderhavige ontwikkeling is uitgegaan van de CROW parkeernormen. In tabel 4.2 is de parkeerbehoefte uitgerekend. Tabel 4.2 - Parkeerbehoefte Parkeerbalans Sociale huur Vrijstaande koopwoning Twee-onder-een-kap woning Rijwoning Appartement

Aantal mvt/etmaal 23 1,4 7 2,3 2 2,2 4 2 8 2 Totale parkeerbehoefte:

Parkeerbehoefte 32,2 16,1 4,4 8 16 76,7

De totale parkeerbehoefte bedraagt 77 parkeerplaatsen. Hiervan worden er 18 op eigen terrein mogelijk

28/267

gemaakt (2 per vrijstaande woning en tweekapper) en 60 parkeerplaatsen in de openbare ruimte, waarvan gedeeltelijk ook bestaande parkeervakken op het Hof te Zandeplein zijn meegeteld. Verder zijn er vier woningen gesloopt die geen parkeerplaats op eigen terrein hadden. Deze woningen parkeerden reeds in de openbare ruimte. Daarnaast neemt de horecagelegenheid qua activiteiten af, waardoor ook daar de parkeerbehoefte omlaag gaat. Conclusie De toenemende verkeersgeneratie leidt niet tot problemen in de verkeersafwikkeling en er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Het aspect verkeer en parkeren levert hierdoor geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

4.4

Bodemkwaliteit

Beleid en normstelling Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen. Onderzoek Bodemkwaliteit Bij de geplande werkzaamheden in het plangebied is sprake van een transformatie naar een bodemgevoeliger gebruik. Hierdoor is onderzoek naar de bodemkwaliteit noodzakelijk. Bodemonderzoek heeft in het verleden reeds plaatsgevonden en naar aanleiding van dit onderzoek wordt de grond gesaneerd. In Bijlage 1 is het door de RUD goedgekeurde saneringsplan toegevoegd. Tijdens de sanering is nog een melding gedaan dat de saneringslocatie omvangrijker is dan tijdens het opstellen van het saneringsplan was verwacht. Hiervoor heeft de gemeente akkoord gekregen (bijlage 2 2).

Zoals het er nu naar uit ziet worden in de grond alle saneringsdoelstellingen met uitzondering van een kleine restverontreiniging in de strook bij de woning Hof te Zandeplein 20 gehaald. Verder zal na de grondsanering nog een controle van grondwater plaatsvinden. Na sanering wordt een evaluatierapport opgesteld, waarin het resultaat wordt vastgelegd en beoordeeld door de RUD. Als zij instemmen is de sanering formeel beëindigd en is de locatie geschikt voor toekomstig gebruik. Na sanering wordt een nieuw verkennend bodemonderzoek uitgevoerd naar de nieuwe situatie. Dit rapport volgt nog. Onderzoek Grondverzet Binnen het plangebied gaat grondverzet plaatsvinden. Hierbij wordt ten alle tijden rekening gehouden met de

29/267

milieuhygiënische kwaliteit van de vrijkomende grond en de daarbij horende afvoermogelijkheden. Conclusie De bodemkwaliteit vormt, na uitvoering van de benodigde saneringen, geen belemmering voor de geplande ontwikkeling.

4.5

Water

Beleid en normstelling Waterbeheer De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Schedestromen, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits-- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De eventuele opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf. Beleid duurzaam waterbeheer Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld. Op Europees en landelijk niveau is het overkoepelende waterbeleid vastgelegd in de Kaderichtlijn Water, het Nationaal Waterplan en het Nationaal Bestuursakkoord Water. De doorvertaling van dit beleid is regionaal vastgelegd in het Provinciaal Waterplan en en het Waterbeheersplan van het Waterschap. Daarnaast wordt op gemeentelijk niveau het waterbeleid vastgelegd in een waterplan of een (verbreed) rioleringsplan.

Regionaal waterschapsbeleid In het Waterbeheerplan beschrijft het waterschap haar strategische keuzes, de doelen voor het waterbeheer en de financiële consequenties daarvan. Watertoets Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro ) bepaalt dat bij ruimtelijke plannen zoals deze rekening gehouden dient te worden met de waterhuishouding. Middels het uitvoeren van een Watertoets worden alle relevante zaken met betrekking tot de waterhuishouding afgestemd en besproken met de waterbeheerder(s). Onderzoek Bij de geplande ontwikkeling binnen het plangebied wordt de waterhuishouding beïnvloedt. Om dit inzichtelijk te maken is in bijlage 3 de watertoets doorlopen. Hierbij zijn de van belang zijnde thema's rond het aspect waterhuishouding behandeld en er is toegelicht hoe het planvoornemen hier invloed op heeft. De hoeveelheid verharding (dakoppervlak en dichte bodemverharding) neemt niet toe in vergelijking met de

30/267

voormalige situatie (2019). Dit komt door de destijds aanwezige bedrijfsgebouwen en bestrating. De te realiseren woningen en bodemverhardingen kunnen daarom afwateren op het openbaar rioleringsstelsel. Conclusie De geplande ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.6

Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden, gemengde gebieden en rustige buitengebeiden. Onderzoek Het plangebied is, vanwege de diversiteit aan bestemmingen (Wonen, Bedrijf, Horeca, Gemengd, Agrarisch) te kenmerken als een gemengd gebied. In het plangebied komt de bedrijfsbestemming te vervallen. Hiermee wordt mogelijke hinder vanuit het plangebied op de omgeving beperkt. Bij de geplande ontwikkeling worden bedrijfshindergevoelige functies gerealiseerd, te weten woningen.

Bedrijfshindergevoelige functie Wat betreft de te ontwikkelen bedrijfshindergevoelige functie is de (eventuele) aanwezigheid van bedrijven in de directe omgeving van belang. In figuur 4.3 is met lichtblauw het plangebied aangegeven waarin woningen worden gerealiseerd of al woningen zijn gelegen. Daaromheen zijn de verschillende functies aangegeven die hinder kunnen veroorzaken.

31/267

Figuur 4.3 - Omliggende functies (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) De functies worden hieronder toegelicht: 1. Het licht oranje vlak dat onderdeel uitmaakt van het plangebied bestaat uit het horeca bestemming dat de eigenaar graag behoudt. Hier ligt momenteel een aanduiding 'specifieke vorm van horeca - café en party- en zalencentrum' waardoor zwaardere horeca activiteiten zijn toegestaan. In de 'nieuwe situatie wordt deze aanduiding wegbestemd en wordt uitsluitend horeca tot en met categorie 2 toegestaan, hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. De daadwerkelijke afstand tot de dichtstbijzijnde woning bedraagt in de nieuwe situatie 3 meter. 2. Ter plaatse van het donker oranje vlak is een hotel gevestigd. Hier is maximaal horeca in categorie 1 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. De daadwerkelijke afstand tot de woningen bedraagt in de nieuwe situatie ruim 26 meter. 3. In de bebouwde kom ten noorden van het plangebied zijn bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan, hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. De werkelijke afstand bedraagt 75 meter. Op het bedrijventerrein 'Hoek en Bosch' ten zuiden van het plangebied zijn bedrijven tot en met categorie 3.1 toegestaan, hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter in gemengd gebied. De werkelijke afstand bedraagt 8 meter.

Voor de nieuwe woning aan de President Rooseveltstraat moet worden onderzocht of sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In het akoestisch onderzoek, bijgevoegd in bijlage 4, blijkt dat er geen negatieve gevolgen optreden. De bedrijven ten zuiden worden niet belemmerd in hun bedrijfsvoering door het planvoornemen, omdat op een afstand van 8 meter van de bedrijven al woningen

32/267

aanwezig zijn. 4. In het roze valk bevinden zich verschillende centrumfuncties, zoals winkels. Hier kunnen bedrijven tot en met categorie 2 zich vestigen. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. De werkelijke afstand bedraagt 15 meter tot de nieuw te bouwen woningen. 5. In de donkerroze vlakken bevinden zich gemengde bestemmingen, hier kunnen bedrijven tm. categorie 2 zich bevestigen. Hiervoor geldt een richtafstand van 10m. De werkelijke afstand bedraagt 6 meter. Ook deze bedrijven worden niet belemmerd in hun bedrijfsvoering, omdat aan de overzijde van de weg zich al woningen bevinden op 6 meter afstand. De omliggende bedrijven worden niet belemmerd in hun bedrijfsvoering, omdat er wordt voldaan aan de richtafstanden, of omdat in de omgeving op dezelfde afstand of op kortere afstand zich al woningen bevinden waardoor de aanwezige bedrijven al belemmert worden in hun bedrijfsvoering. Voor de nieuwe woning aan de President Rooseveltstraat moet worden onderzocht of sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit het akoestisch onderzoek in bijlage 4 blijkt dat er geen negatieve gevolgen zijn. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het project.

4.7

Wegverkeerslawaai

Beleid en normstelling De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal. Binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wgh is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk) of het type spoor. Onderzoek Binnen het plangebied worden maximaal wooneenheden mogelijk gemaakt. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) betreft deze ontwikkeling het realiseren van geluidsgevoelige functies en dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plangebied ligt binnen de onderzoekszone van een (spoor)weg (met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden). Het plangebied ligt binnen een onderzoekszone van een weg, namelijk de N689. Akoestisch adviesbureau Metz heeft een memo opgesteld met een onderbouwing van de akoestische geluidsbelasting van de provinciale weg op het plangebied. Deze memo is bijgevoegd als Bijlage 4. De gemeente is voornemens een grondwal van 3 meter hoogte aan te leggen aan de oostzijde van het plangebied.

Deze grondwal is tevens zichtbaar in het stedenbouwkundig plan (figuur 2.5) In onderstaande tabel 4 zijn de consequenties voor geluid op woningniveau vermeld na realisatie van de grondwal van 3 meter hoog. Tabel 4.1 - Woningindeling in geluidsklassen

33/267

Uit tabel 4.1 blijkt dat voor 15 woningen niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor deze woningen moet een hogere waarde worden aangevraagd. Voor nieuwe woningen in het stedelijk gebied geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB. Deze waarde wordt niet overschreden. Opgemerkt wordt dat met een afschermende voorziening met een effectieve hoogte van 4 meter voor ca. 6 woningen nog een hogere waarde noodzakelijk zal zijn. Uiteraard zijn andere maatregelen, zoals een stil wegdek of in combinatie met aanvullende schermmaatregelen, mogelijk. Daarnaast geldt dat indien hogere waarden worden vastgesteld de woningen mogelijk moeten worden voorzien van aanvullende bouwkundige maatregelen. Conclusies Het wegverkeerslawaai vormt geen belemmering voor de geplande ontwikkeling. Er is wel een ontheffing hogere waarde noodzakelijk.

4.8

Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling Wet Milieubeheer In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2-jaargemiddelde) en fijn stof (PM10-jaar- en daggemiddelde) van belang. Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. NIBM In dit Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst.

Hierbij worden twee situaties onderscheiden: een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen. een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10)

34/267

Onderzoek NIBM De ontwikkeling maakt de realisatie van maximaal 44 woningen mogelijk. Dit valt onder de categorie woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen en draagt daarmee niet in betekende mate bij aan de luchtkwaliteit. Onderzoek is niet nodig. NSL-monitoringstool In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-Monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof respectievelijk 14,77 en 14,65 ug/m3 bedroegen, direct langs de A58. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In figuur 4.4 is het plangebied (rood vlak) ten opzichte van het rekenpunt (rode stip) weergegeven.

Figuur 4.4 - Plangebied (rood vlak) ten opzichte van rekenpunt (rode cirkel) (bron: NSL monitoringstool)

35/267

Conclusie Het aspect luchtkwaliteit belemmert de uitvoering van het plan niet. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.9

Archeologie

Beleid en normstelling Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeenten in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging. Om dit op een verantwoorde en transparante wijze te kunnen doen is gemeentelijk archeologiebeleid wenselijk. De gemeente beschikt over een vastgestelde archeologische beleidsnota. Een belangrijk onderdeel hiervan vormt de gemeentelijke archeologische beleidskaart, die wordt gebruikt als basis voor het bestemmingsplan. De gemeentelijke beleidskaart is gebaseerd op gedetailleerde kennis van de lokale landschapsontwikkeling, cultuurhistorie en het bodemarchief. Deze kennis komt tot uiting in vijf periode-specifieke archeologische verwachtingskaarten die tonen op welke locaties archeologische resten uit bepaalde perioden kunnen worden verwacht. Op de beleidskaart worden de verschillende verwachtingen vertaald naar verwachtingszones en gekoppeld aan concrete vrijstellingsgrenzen. Bodemverstorende werkzaamheden die deze grenzen niet overschrijden, worden op voorhand vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek. Het archeologisch beleid is vertaald in de geldende bestemmingsplannen.

Toetsingskader voor het aspect archeologie in het plangebied is het bestemmingsplan 'Kernen Hulst 1H'. Hierin is het archeologisch beleid vertaald in dubbelbestemmingen 'Archeologie'. Onderzoek Ter plaatse van het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'. Hier geldt dat, indien de grond dieper dan 0,4 m-mv worden geroerd over een oppervlakte groter dan 500 m2, een archeologisch onderzoek plaats moet vinden. Aangezien de ontwikkeling groter is dan 500 m2 is een archeologische onderbouwing noodzakelijk. Het plangebied is grotendeels geroerd tijdens de sanering van 2021-2022. Voor de bodemsanering is een archeologisch advies opgesteld (zie bijlage 5). Dit advies is opgevolgd. Naar aanleiding van de bodemsanering volgt ook een eindrapport in het kader van archeologie. Dit rapport wordt voor de vaststelling van het bestemmingsplan toegevoegd. De Waarde Archeologie wordt overgenomen. Conclusie Er wordt in het archeologisch onderzoek geconcludeerd dat het aspect archeologie de uitvoering van de ontwikkeling niet belemmert.