ClingeWestRaadsvoorstel Clinge-west

Raadsvoorstel Nummer: 251701 Aan:

Portefeuillehouder:

De raad van de gemeente Hulst

Wethouder J.P. Hageman

Onderwerp: Voorstel tot het ontwikkeling brengen van Clinge-West te Clinge

1. Inleiding, Situering van het onderwerp, aanleiding en probleemstelling De gemeente heeft aan de westkant van Clinge, in het verlengde van de Kerkstraat, agrarische grond in eigendom. Dit biedt kansen om een kleinschalig woonwijkje te ontwikkelen. Het is een aantrekkelijke locatie voor de bouw van enkele woningen. De ontwikkeling van een woonwijk aan de westzijde van Clinge heeft een lange voorgeschiedenis. De gemeente heeft rond 2007 al eens plannen gemaakt om een woonwijk met enkele tientallen woningen te realiseren. Die plannen zijn destijds voortijdig gestrand. Het thans voorliggende plan gaat uit van het ontwikkelen van een kleinschalig woonwijkje met maximaal 10 woningen in het verlengde van de Kerstraat. De beoogde ontwikkeling is onveranderd ten opzichte van het plan waarover de raad in 2015 positief heeft besloten. In het ontwerp is een fietspad naar de Papaverweg opgenomen. Het wijkje is goed inpasbaar in het coulisselandschap tussen de kern Clinge en de woonwijk Groote Kreek. De bouwmogelijkheden in de kern Clinge zijn beperkt. Er is feitelijk geen aanbod van vrije bouwkavels. Het aanbod van recente moderne woningen is beperkt. Een beperkt aantal kavels in Clinge kan aantrekkelijk zijn voor inwoners van Clinge en voor mensen van buiten Clinge, waaronder Belgen. Wellicht kan hiermee een aantal inwoners van Clinge in het dorp blijven wonen.

Inwoners die graag in een moderne woning willen wonen of zelf een woning willen (laten) bouwen zijn op dit moment veelal aangewezen op de omliggende kernen. In 2015 heeft de raad besloten om Clinge-west in exploitatie te nemen. De ontwikkeling van Clinge-west is om meerdere redenen nog niet tot ontwikkeling gekomen. In de loop van 2017 ontstonden kansen om het Vermeerplein in Clinge tot ontwikkeling te brengen. De eerdere plannen van Woongoed Zeeuws-Vlaanderen voor het Vermeerplein bleken niet haalbaar, waardoor een nieuw plan moesten worden gemaakt. Het Vermeerplein ligt midden in bestaand woongebied en wachtte al enkele jaren op een nieuwe invulling. Het college heeft ontwikkeling van het Vermeerplein een hogere prioriteit gegeven dan Clinge-west en de raad heeft in 2018 besloten om het Vermeerplein in exploitatie te nemen. Het heeft daarnaast de nodige tijd gevergd om afspraken te maken over de grondzaken die nodig zijn voor het tot ontwikkeling brengen van Clinge-west. In het onderhavige raadsvoorstel wordt besluitvorming gevraagd om de geactualiseerde exploitatieopzet, de risicoanalyse en de grondprijs van Clinge-west vast te stellen en wensen en bedenkingen te uiten op de grondzaak.

Het college is voornemens om een besluit te nemen om een overeenkomst over grondzaken te sluiten met de pachter van de gemeentelijke agrarische grond in het projectgebied en met de mede-ontwikkelaar van het plan Clinge-west. Alvorens het college een besluit neemt, wenst zij op grond van art. 169 lid 4 Gemeentewet de mening van de gemeenteraad te vernemen. Volgens wet heeft de raad het recht om wensen en bedenkingen over te brengen aan het college, voordat het college tot besluitvorming overgaat.

-1-

Raadsvoorstel Nummer: 251701 2. Oplossingen, eventuele alternatieven en beoogd resultaat De ontwikkeling van Clinge-west vindt plaats in samenwerking met een projectontwikkelaar die ter plaatse grondpositie heeft. De gezamenlijke ontwikkeling houdt in dat de gemeente de bestemmingsplanwijziging verzorgt, het bouw- en woonrijp maken inclusief het fietspad realiseert en 6 kavels uitgeeft. De ontwikkelaar geeft zelf 4 kavels uit en zal op deze kavels projectmatig bouwen. De gemeentelijke kavels hebben een omvang van ongeveer 425 m2, die van de ontwikkelaar van ruim 600 m2. De ontwikkelaar doet een bijdrage voor het bouw- en woonrijp maken van de 4 kavels in zijn eigendom. Gezien de beperkte nieuwbouwmogelijkheden in Clinge, en de aantrekkelijkheid van de locatie, is de verwachting dat er belangstelling zal zijn voor de bouwkavels. 3. Relatie met de programmabegroting In de programmabegroting 2020 (Programma 8 Ruimte en Wonen) zijn als doelen gesteld het creëren van bouwmogelijkheden in alle kernen, het behoud van leefbaarheid en voorzieningen en het voorzien in een toekomstbestendige woningvoorraad die aansluit bij de wensen. Met dit plan wordt tevens uitvoering gegeven aan de motie ‘Naar een ander woningbouwbeleid’, ondertekend door de gemeenteraad op 15 april 2021. 4. Planning (tijdspad) en uitvoering Na besluitvorming in de raad volgt de ruimtelijke procedure.

Om het wijkje mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Dit vergt indicatief ongeveer een jaar inclusief voorbereiding. Indien er bezwaar en beroep wordt ingediend tegen het bestemmingsplan, dan kan de doorlooptijd langer worden. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan volgt de realisatie, die start met het bouwrijp maken. Na het bouwrijp maken kunnen de eerste kavels uitgegeven worden. 5. Financiële paragraaf De exploitatieopzet en de risicoanalyse zijn geactualiseerd en zijn vertrouwelijk beschikbaar bij de Griffier. De exploitatieopzet bevat financiële gegevens die vertrouwelijk zijn. De belangrijkste kosten van de exploitatie bestaan uit het pachtvrij maken van agrarische grond en het bouw- en woonrijp maken van de locatie. De opbrengsten bestaan uit de verkoop van bouwkavels en van agrarische grond aan de pachter en uit de bijdrage van de ontwikkelaar. De voor de ontwikkeling benodigde grondzaken zijn opgenomen in de exploitatieopzet. Het pachtvrij maken van de agrarische grond en verkoop van agrarische grond levert een positief opbrengstsaldo op. Dit bedrag is inclusief een post onvoorzien van 10%. De vergoeding voor het pachtvrij maken en de verkoopprijs van grond aan de pachter zijn gebaseerd op taxaties en passen binnen de kaders van de Nota Grondbeleid. De taxaties liggen vertrouwelijk ter inzage bij de Griffier.

De gemeente neemt in de gezamenlijke exploitatie zoals die voorligt investeringen en risico’s op zich. Er kan overwogen worden om pas te starten met het bouwrijp maken na verkoop van één of meerdere kavels. De financiële risico’s kunnen dan worden beperkt. Voorgesteld wordt de exploitatieberekening en risicoanalyse vast te stellen, de bouwgrondprijs op € 200,- excl. BTW vast te stellen en het benodigde budget voor de ruimtelijke procedure en het bouw- en woonrijp maken beschikbaar te stellen. Op basis van de kostenramingen en verkoop van de 6 gemeentelijke kavels in 5 jaar tijd wordt een positief opbrengstsaldo verwacht. Voorgesteld wordt om een positief opbrengstsaldo ten bate van de Reserve Grondexploitatie te brengen.

-2-

Raadsvoorstel Nummer: 251701 Voorgestelde oplossing Voorgesteld wordt de exploitatieopzet en risicoanalyse vast te stellen, de bouwgrondprijs op € 200,- excl. BTW vast te stellen en het benodigde budget voor de verwerving, bestemmingsplanprocedure en bouw- en woonrijp maken beschikbaar te stellen. De kosten voor het pachtvrij maken van de agrarische grond kan worden gedekt uit de verkoop van de agrarische grond aan de pachter. De kosten voor de bestemmingsplanprocedure en het bouw- en woonrijp maken van de kavels kunnen worden geactiveerd en worden gedekt uit de verkoop van de agrarische grond aan de pachter en uit de toekomstige verkoop van de bouwgronden in Clinge-west. 6. Voorstel - Uw wensen en bedenkingen te uiten op de grondzaak - Instemmen met het pachtvrij maken en in exploitatie brengen Clinge-west te Clinge - Vaststellen exploitatieopzet en risicoanalyse - Vaststellen verkoopprijs van de bouwgrond op de locatie Clinge-west op € 200,- per m2 excl. BTW - Beschikbaar stellen benodigde budgetten en vaststellen bijbehorende begrotingswijziging - Een positief exploitatieresultaat van Clinge-west storten in de Reserve Grondexploitatie Burgemeester en Wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): - Begrotingswijziging - Stedenbouwkundig plan Clinge-West Onderliggende stukken (Griffier): VERTROUWELIJK 1. Exploitatieopzet Clinge-west 2. Risicoanalyse Clinge-west 3. Taxatie pachtvrij maken en verkoop grond

-3-