ClingeWest2021.12. Memo toewijzingsbeleid en opkoopbescherming gemeenteraad

Memo CONCEPT Aan

: Gemeenteraad van Hulst

CC

:

Datum

: 8 december 2021

Van

: College van B&W

Betreft

: Memo opkoopbescherming plan Clinge-West

Geachte raadsleden, In de commissie Ruimte van 30 november jl. heeft u enkele vragen gesteld over de mogelijkheden voor het invoeren van een toewijzingsbeleid en opkoopbescherming voor woningen in het plan Clinge-West. In deze memo reageren wij op uw vragen. Het plan bestaat uit vier zelfbouwkavels en zes projectmatig gebouwde woningen. Zes kavels zijn in eigendom van de gemeente, waarvan vier voor zelfbouw worden verkocht. Vier kavels voor projectmatige bouw zijn in eigendom van een ontwikkelaar. De twee resterende kavels worden door dezelfde ontwikkelaar gekocht van de gemeente, tevens voor projectmatige bouw. Algemene voorwaarden uitgifte bouwgrond Bij kavels die de gemeente zelf verkoopt zijn de ‘algemene voorwaarden voor de uitgifte van bouwgrond’ van toepassing. In de voorwaarden is o.a. opgenomen dat er een verplichting tot zelfbewoning geldt en een anti-speculatiebepaling. De verplichting tot zelfbewoning geldt voor de koper gedurende minstens 1 jaar. Bij overtreding is een boete verschuldigd aan de gemeente. Het anti-speculatiebeding komt erop neer dat de gemeente het eerste recht van terugkoop heeft indien de bebouwing op de kavel niet uiterlijk binnen twee jaar voltooid en gebruiksklaar is (bouwplicht). Op deze manier stuurt de gemeente Hulst bij nieuwbouw op de beschikbaarheid van de koopwoningen/vrije kavels voor de particuliere sector.

Huisvestingsverordening Per 1 januari 2022 wordt de Huisvestingswet 2014 uitgebreid met regels aangaande opkoopbescherming. Middels die uitgebreide regels kunnen sociale koopwoningen toegewezen worden door de gemeente aan een doelgroep. Een inmenging op het recht van eigendom is gerechtvaardigd indien wordt voldaan aan drie voorwaarden: - De maatregel moet bij wet voorzien zijn; - Inmenging moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang; - Er moet sprake zijn van een fair balance tussen het doel en de belangen van de eigenaren; De voorrang geldt voor sociale nieuwbouwwoningen tot €355.000.-. Deze regeling geldt dus niet voor de zelfbouwkavels. Volgens de nieuwe regels aangaande opkoopbescherming mag maximaal 30 procent van de sociale nieuwbouwwoningen via de voorrangsregeling worden toegewezen. Echter is het momenteel voor gemeenten verboden om voorkeur geven aan eigen inwoners. Hiervoor moeten eerst de regels aangaande opkoopbescherming in de Huisvestingswet worden toegevoegd én dient de gemeente vervolgens op basis van de aanpassingen in de Huisvestingswet

de regels toe te passen in een eigen Huisvestingsverordening. De gemeente Hulst heeft momenteel geen Huisvestingsverordening. Daarnaast moeten de drie voorwaarden goed onderbouwd worden. Een gemeente kan straks in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen een opkoopbescherming invoeren. Dit kan ook als de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Hiermee wordt de positie van mensen met een middeninkomen en starters op de woningmarkt verbeterd. Conclusie Voor de vier gemeentelijke kavels en twee kavels die de ontwikkelaar van de gemeente aankoopt zijn de algemene voorwaarden voor uitgifte bouwgrond van toepassing. Dit wordt anterieur vastgelegd. Voor de overige vier kavels, welke reeds in bezit zijn van de ontwikkelaar, kunnen we de algemene voorwaarden voor uitgifte bouwgrond niet van toepassing verklaren. Het is nog maar de vraag of de regels aangaande opkoopbescherming op dit plan van toepassing kunnen worden verklaard. Dit hangt in eerste instantie af van de verkoopprijs van de woningen. Daarnaast dient een goede onderbouwing te worden opgesteld waarin wordt aangetoond dat wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Daarvoor moet eerst de Huisvestingswet worden aangepast en dient de gemeente Hulst vervolgens een eigen huisvestingsverordening vast te stellen.

De ontwikkelaar heeft aangegeven dat hij de woningen eerst voor inwoners van het dorp in de markt wilt zetten (bijvoorbeeld middels flyeren) en het na een bepaalde tijd breder wilt uitzetten. Op die manier krijgen de lokale bewoners voorrang ten opzichte van andere potentiele kopers.