Bijlage 6 Toelichting vaststelling BP Stationsweg 1 tm 5

Ook zijn er geen verblijfplaatsen van de huismus aanwezig en maakt het besluitgebied geen onderdeel uit van essentieel leefgebied van de huismus. Wel zijn er drie verblijfplaatsen van de gewone dwergvleermuis aangetroffen. Deze dienen allen als zomerverblijfplaatsen. Ook dienen deze locaties als (klein)winterverblijfplaatsen. Verder dient één van de verblijfplaatsen (noordelijke) ook als paarverblijfplaats. Verder worden de gevels aan de straatzijde gebruikt als incidentele vliegroute. Omdat er nieuwe gebouwen voor in de

9

SAB (2024). Nader onderzoek Omgevingswet Hulst, Stationsweg 1-3-5. 12 december 2024. 28

plaats komen, zullen de werkzaamheden geen effect hebben op de vliegroute. Met de geplande werkzaamheden gaan de verblijfplaatsen verloren. Ook is kans aanwezig op het verwonden of doden van vleermuizen bij de werkzaamheden. In dat geval is sprake van een schadelijke handeling die leidt tot een vergunningsplicht. Voor de werkzaamheden is een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit nodig in combinatie met het treffen van mitigerende maatregelen. Hierbij kan gedacht worden aan het ongeschikt maken van de verschillende verblijfplaatsen en het creëren van alternatieve verblijfplaatsen, waarbij een gewenningsperiode in acht genomen dient te worden. Verder wordt in de achtergevel van het gebouw gebroed door de koolmees. Er dient daarom nadrukkelijk te allen tijde rekening gehouden te worden met broedende vogels en de specifieke zorgplicht. Houtopstanden Bij deze ruimtelijke ontwikkeling wordt geen houtopstand geveld waarop de regels van de Wet natuurbescherming van toepassing zijn. De bescherming van houtopstanden vormt dan ook geen beperking voor de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Conclusie De conclusie van het nader onderzoek is dat er voor gewone dwergvleermuis een omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd moet worden.

Op basis van het rapport is aannemelijk dat deze vergunning verleend kan worden en daarmee is de uitvoerbaarheid van het plan voldoende aangetoond. Het aspect natuur vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.8

Water Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een watertoets in ruimtelijke plannen verplicht. In deze waterparagraaf worden de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling afgewogen. Rijksbeleid – Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 is op 18 maart 2022 vastgesteld. Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2022-2027, met een vooruitblik richting 2050. Het kabinet speelt proactief in op de verwachte klimaatveranderingen op lange termijn, om overstromingen te voorkomen. In het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 worden allereerst de nationale belangen opgesomd: − waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); − waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; − waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; − in stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit; − realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening die in 2050 CO₂arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur; − Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit;

29

− Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. Deze nationale belangen worden aangevuld met drie hoofdambities: 1 Een veilige en klimaatbestendige delta: Naast bescherming tegen overstromingen is de ambitie dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en waterrobuust ingericht is. In het Deltaprogramma is afgesproken dat overheden stresstesten uitvoeren om de risico’s in kaart te brengen en een adaptatiestrategie met een uitvoeringsprogramma opstellen. 2 Een concurrerende, duurzame en circulaire delta: een goede zoetwatervoorziening is van groot belang voor de economie. Nederland moet in 2050 weerbaar zijn tegen zoetwatertekorten. Daarom werkt het Rijk in de planperiode van het NWP samen met de zoetwaterregio’s en de gebruikers aan maatregelen om ervoor te zorgen dat Nederland ook in droge perioden over voldoende zoetwater beschikt voor bijvoorbeeld landbouw, natuur, historisch groen, industrie en scheepvaart. 3 Een schone en gezonde delta met hoogwaardige natuur: Het Rijk werkt aan schoon en ecologisch gezond (grond)water voor duurzaam gebruik en een leefomgeving van hoge kwaliteit. In de planperiode van het NWP wordt gewerkt aan structurele vermindering van lozingen en verspreiding van opkomende stoffen, onder andere via het Actieprogramma PFAS in water.

Het beleid voor grondwaterkwaliteit is erop gericht verontreiniging van bodem en grondwater zo veel mogelijk te voorkomen. De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving, zoals de energietransitie, de woningbouw, herstel natuur en de landbouwtransitie is noodzakelijk. Daarnaast hebben de vijf volgende thema’s een centrale rol in dit waterprogramma: 1 Klimaatadaptatie; 2 Waterveiligheid; 3 Zoetwater; 4 Grondwater; 5 Scheepvaart. Een integrale aanpak van samenhangende nationale en regionale opgaven vereist een gebiedsgerichte aanpak. Daarom zijn voor de rijkswateren in dit Nationaal Waterprogramma gebiedsgerichte uitwerkingen opgenomen. Het gaat om de Noordzee, de Zuidwestelijke Delta, de Rijn-Maasmonding, de grote rivieren, het IJsselmeergebied, de Waddenzee en Eems-Dollard en de Kanalen in het beheer van het Rijk. Deze zijn verbonden met de diverse gebiedsgerichte programma’s en uitwerkingen onder het Nationaal Waterprogramma, zoals de Gebiedsagenda’s Grote Wateren. Voor de overige wateren van Nederland wordt in andere programma’s de gebiedsgerichte uitwerking van het waterbeleid meegenomen. In de eerste plaats in de Omgevingsagenda’s onder de Nationale Omgevingsvisie (NOVI).

Regionaal Waterprogramma 2022 – 2027 Provincie Zeeland Zeeuws water schoon en veilig Het Regionaal Waterprogramma (RWP) 2022 – 2027 Provincie Zeeland is op 12 november 2021 vastgesteld. Het RWP vervangt de richtlijnuitwerking van het omgevingsplan Zeeland. In het programma staan vier onderwerpen centraal:

30

1 Kaderrichtlijn Water: Voor de oppervlaktewaterlichamen binnen de Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn nieuwe doelen vastgesteld. Voor andere regionale wateren zijn ‘doelen overige wateren’ opgenomen, zodat voor deze wateren een toetsingskader beschikbaar is die te vergelijken is met de KRW-waterlichamen. De ontwikkelingen ten aanzien van de doelen worden continu gevolgd en uiterlijk in het jaar 2025 geevalueerd, om te bezien of de doelstellingen voor 2027 gerealiseerd worden. 2 Drinkwater: Ten aanzien van het aspect drinkwater is er de ambitie om op provinciaal niveau te werken aan een toekomstbestendige drinkwatervoorziening voor Zeeland. 3 Zwemwater: Op het gebied van zwemwater wordt het vigerende beleid gecontinueerd. Tevens worden elk jaar de zwemlocaties geëvalueerd. 4 Richtlijn Overstromingsrisico’s: Aangezien de gevolgen van overstromingen grensoverschrijdend zijn, hebben de lidstaten van EU een gezamenlijk aanpak afgesproken in de Richtlijn overstromingsrisico’s (ROR). Deze richtlijn is vertaald naar dit regionaal waterprogramma. In het plan zijn deze programma’s verder uitgewerkt in maatregelen, in samenhang met economische, milieu- en maatschappelijke opgaven. Dit heeft geleid tot een integrale visie op de ontwikkeling van de provincie Zeeland In de Omgevingsverordening is onder andere regelgeving opgenomen voor de regionale en primaire waterkeringen.

Voor bestemmingsplannen c.q. wijzigingsplannen zijn randvoorwaarden opgenomen die een onbelemmerde werking, instandhouding en het onderhoud van de primaire en regionale waterkeringen mogelijk maken, Dit geldt voor de beschermingszone en de kernzone die hoort bij de waterkeringen zoals opgenomen in de vastgestelde leggers van het waterschap. Beleid Waterschap Scheldestromen - Waterschapsbeheerprogramma 2022 – 2027 Het waterschapsbeheerprogramma (WBP) beschrijft wat het waterschap voor de periode 2022 tot 2027 wil bereiken en heeft de naam “Zeeuwse waterkeringen, wegen en watersystemen klaar voor de toekomst”. In dit programma beschrijft het waterschap allereerst de bestaande fysieke toestand van haar beheersgebied. Hierin worden de waterveiligheid, watersystemen, afvalwaterketen en wegen geanalyseerd. Vervolgens schets het waterschap een beeld over de verwachte toekomstige trends. Het herkent klimaatverandering en de noodzaak van klimaatadaptatie, circulaire economie, duurzaamheid en de energietransitie als impactvolle ontwikkelingen. Bij de uitstippeling van de koers voor de periode 2022 tot 2027 geldt het principe “we zijn een betrouwbare overheid en samenwerkingspartner, die doet waarvoor ze is opgericht én formuleert antwoorden op de noden van deze tijd, maar belooft niet méér dan ze waar kan maken”.

De koers bestaat uit een uitwerking van dit principe langs zes lijnen: − Haalbare en betaalbare uitvoering van de waterschapstaken; − Samen met anderen werk maken van een integrale aanpak; − Gebiedsgerichte aanpak en maatwerk als vertrekpunt; − Grip op het werk, op basis van databeheer en assetmanagement; − Volgens de principes van duurzaam opdrachtgeverschap; − Investeren in kennis en innovatie.

31

Tot slot wordt de geplande koers vertaald in concrete tactische doelstellingen op het gebied van de waterveiligheid, watersystemen, afvalwaterketen en wegen. Toetsing Ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling dient een watertoets met het waterschap overlegd te worden. Bij de watertoets gaat het om allerlei waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Hiervoor is de watertoetstabel van Waterschap Scheldestromen ingevuld. Thema en water(beheer)doelstelling

Uitwerking

Waterveiligheid Het plangebied is niet gelegen binnen de Waarborgen van het veiligheidsniveau en kern- of beschermingszone van een waterrekening houden met de daarvoor beno- kering. digde ruimte. Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater) De ontwikkeling voorziet in de realisatie van Het plan biedt voldoende ruimte voor het woningbouw. Op deze locatie zijn op dit movasthouden, bergen en afvoeren van wa- ment horeca- en winkelpanden aanwezig. ter. Waarborgen van voldoende hoog Met de beoogde herontwikkeling zal het tobouwpeil om inundatie vanuit oppervlak- tale verharde oppervlak in het plangebied tewater in maatgevende situaties te voor- toenemen (zie hierna). komen. Rekening houden met de gevolgen van klimaatverandering en de kans op extreme weersituaties. Grondwaterkwantiteit en verdroging De ontwikkeling voorziet niet in het oppomTegengaan/verhelpen van grondwater- pen van grondwater. Wel wordt tijdens de overlast en -tekort. Rekening houden met bouwfase een bouwput gerealiseerd d.m.v. de gevolgen van klimaatverandering. Be- damwanden en zal er bemaling worden toeschermen van infiltratiegebieden en be- gepast. Voor het nader op te stellen geonutten van infiltratiemogelijkheden. technisch advies wordt als uitgangspunt meegegeven dat het grondwater minimaal verlaagd kan worden vanwege paalfundaties en zettingen e.d.

Hemel- en afvalwater Het afvalwater ten gevolge van de ontwikke(inclusief water op straat/overlast) ling zal (gescheiden) afgevoerd worden op Waarborgen optimale werking van de de aanwezige gemeentelijke riolering. Wanzuiveringen/ RWZI's en van de (gemeen- neer de huidige belasting / lozing van het telijke) rioleringen. Afkoppelen van vuilwater wordt gecombineerd met de ont(schone) verharde oppervlakken in ver- wikkeling komt dit op een gelijktijdigheid uit band met de reductie van hydraulische van 15 liter/seconde. Het hemelwater zal belasting van de RWZI, het transportsys- rechtstreeks op de Binnenvest worden afgeteem en het beperken van overstorten. voerd. Volksgezondheid (water gerelateerd) Minimaliseren risico water gerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van

De ontwikkeling heeft geen invloed op de water gerelateerde volksgezondheid.

32

verdrinkingsgevaar/-risico's via onder andere de daarvoor benodigde ruimte. Bodemdaling Het plangebied bevindt zich niet een gebied Voorkomen van maatregelen die (extra) dat gevoelig is voor bodemdaling. maaivelddalingen in zettinggevoelige gebieden kunnen veroorzaken. Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud/realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Toepassing van de trits schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Naast het plangebied bevindt zich oppervlaktewater in de vorm van De Vest. Met deze ontwikkeling is geen sprake van het afvoeren van vervuild water op dit oppervlaktewater. Dit plan zal dan ook niet van invloed zijn op de kwaliteit van het oppervlaktewater.

Grondwaterkwaliteit Behoud/realisatie van een goede grondwaterkwaliteit. Denk aan grondwaterbeschermingsgebieden.

De grondwaterkwaliteit wordt door het plan niet negatief beïnvloed. Uit het uitgevoerde bodemonderzoek volgt dat het grondwater licht is verontreinigd met barium, molybdeen en xylenen, maar deze verontreinigingen vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Natte natuur De ontwikkeling zorgt niet voor (negatieve) Ontwikkeling/bescherming van een rijke effecten op natte natuur. gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur. Onderhoud oppervlaktewater Binnen het plangebied is geen oppervlakteOppervlaktewater moet adequaat onder- water aanwezig. houden worden. Rekening houden met obstakelvrije onderhoudsstroken vrij van bebouwing en opgaande (hout)beplanting. Andere belangen waterbeheerder(s) Relatie met eigendom waterbeheerder De ontwikkeling vormt geen belemmering Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de voor eigendommen van de waterbeheerder. werking van objecten (terreinen, milieuzonering) van de waterbeheerder niet belemmeren. Scheepvaart en/of wegbeheer Niet van toepassing Goede bereikbaarheid en in stand houden van veilige vaarwegen en wegen in beheer en onderhoud bij Rijkswaterstaat, de provincie en/of het waterschap. Als gevolg van voorliggende ontwikkeling geldt de verwachting dat het verhard oppervlak in het plangebied slechts in beperkte mate zal toenemen (van circa 565 m 2 naar circa 820 m2). Het hemelwater zal rechtstreeks op de Binnenvest worden afgevoerd. Voor het huishoudelijk afvalwater zal aangesloten worden op het bestaande gemengde stelsel in de Stationsweg. Deze uitgangspunten kunnen op goedkeuring rekenen van het waterschap. 33

Huidige verhardingssituatie (bron: Roosros architecten).

Beoogde verhardingssituatie (bron: Roosros architecten).

Conclusie Het aspect water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

34

4.9

Archeologie Algemeen Door ondertekening van het verdrag van Valletta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Erfgoedwet 2016, uitgewerkt in het Besluit Erfgoedwet archeologie, is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het project te betrekken. Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Toetsing In het kader van voorliggend initiatief is een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek10 uitgevoerd. Uit het bureauonderzoek volgt dat het plangebied in een dekzandgebied ligt. De top van het dekzand ligt tussen 0 en -2 m NAP (1 tot 3 m -mv). Hierop ligt vermoedelijk een opgebracht pakket waarmee de stadsgracht is opgevuld. Het plangebied ligt ten zuiden van de historische kern van Hulst. In de 15 e eeuw zijn de eerste verdedigingswerken rond de stad aangelegd. Op de 16e eeuwse stadsplattegrond van Van Deventer bevindt zich bebouwing direct ten zuiden van de stadsgracht. Het plangebied ligt waarschijnlijk gedeeltelijk ter hoogte van deze gracht en deze bebouwing.

Aan het einde van de 16e eeuw wordt op deze plek een ravelijn aangelegd. Het zuidoosten van het plangebied ligt ter hoogte van de ravelijnsgracht. De ravelijnsgracht in het zuidoosten wordt gedempt omstreeks 1900 in de periode dat de huidige bebouwing wordt gerealiseerd. Onder de huidige bebouwing in het plangebied bevinden zich dus vermoedelijk resten van een ravelijn en van middeleeuwse en 16 e eeuwse grachten. Daarnaast kunnen archeologische resten van 16e eeuwse bebouwing en voorgangers hiervan aanwezig zijn. Om meer informatie te verzamelen over de aard en intactheid van het bodemprofiel is een booronderzoek uitgevoerd waarbij vier boringen zijn gezet tot maximaal 500 cm -mv. Uit boringen blijkt dat de ondergrond bestaat uit kalkrijke (kreek)beddingafzettingen. Deze afzettingen worden afgedekt door 200 tot 300 cm dik omgewerkt pakket. In het zuiden van het plangebied is mogelijk nog een (restant van een) grachtvulling of (rest)geulafzettingen aanwezig. In het omgewerkte pakket kunnen archeologische resten aanwezig zijn uit vermoedelijk de Middeleeuwen en Nieuwe tijd. In de onderliggende grachtvulling of (rest)geulafzettingen kunnen oudere resten aanwezig zijn. Gezien de verwachte verstoring tot maximaal 400 cm -mv zullen door de graafwerkzaamheden eventuele archeologische resten verstoord worden.

Om nader te bepalen welke archeologische resten aanwezig zijn en wat daarvan de waarde is, wordt in een vervolgfase nader onderzoek uitgevoerd door middel van een proefsleuvenonderzoek variant begeleiding. Het gaat in dat geval om een archeologische begeleiding van de civiele graafwerkzaamheden die nodig zijn voor de aanleg van de ondergrondse kelder. Omdat het plangebied voor een groot deel bebouwd is, wordt de begeleiding uitgevoerd na de sloop van de bebouwing tot aan het maaiveld. Indien tijdens de begeleiding blijkt dat sprake is van behoudenswaardige archeologische resten die door de ingreep worden bedreigt dan wordt

10

Bureau voor Archeologie (2023). “Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen in de verkennende fase Stationsweg 1-5, Hulst”. Rapport 1321, 10 november 2023. 35

aanbevolen deze op te graven. De werkwijze van het onderzoek dient vastgelegd te worden in een door de bevoegde overheid goed te keuren Programma van Eisen (PvE). Om deze vervolgstappen juridisch-planologisch te kunnen waarborgen is de bestaande archeologische dubbelbestemming in het plangebied gehandhaafd. Conclusie Met inachtneming van het voorgaande vormt het aspect archeologie geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.10

Cultuurhistorie Algemeen Op grond van artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Toetsing De bebouwing in het plangebied vertegenwoordigt geen monumentale dan wel cultuurhistorische waarde. Wel maakt het plangebied onderdeel uit van het beschermd stadsgezicht van Hulst. In 1973 heeft het Rijk deze status aan het gebied gegeven vanwege de nog in merendeel aanwezige historische structuur, geaccentueerd door een reeks individuele belangrijke monumenten, de gaaf bewaarde vestingwerken en de relatie die het heeft met het omringende land. Gelet op deze status heeft de gemeente Hulst voor ontwikkelingen aan de Stationsweg dan ook stedenbouwkundige uitgangspunten opgesteld om zo ontwikkelingen aan te laten sluiten bij de cultuurhistorie. Daarbij geldt dat het plangebied onderdeel uitmaakt van het Informeel Productie Eiland, waar ingezet wordt op het herkenbaar houden van de informele karakteristiek van dit eiland. De informele ruimtelijke karakteristiek komt onder meer tot uiting in een geschakelde structuur met een kleine stedenbouwkundige korrel (een ruimtelijke eenheid in hoogte, breedte en diepte) en wisselende rooilijnen en kaprichtingen.

De opgestelde stedenbouwkundige uitgangspunten zijn als vertrekpunt gehanteerd voor de ontwikkeling in het plangebied, waarbij ingezet wordt op het realiseren van een zogenoemd informeel geschakeld kappenlandschap. Dit komt door uiting door te werken met verspringingen in de voorgevelrooilijn en een bouwvolume wat bestaat uit verschillende kappen, kaprichtingen en goothoogtes. Op deze manier sluit de ontwikkeling aan op de cultuurhistorische kenmerken van de locatie en haar omgeving. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.11

Verkeer en parkeren Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij een bepaalde ontwikkeling, hanteert het CROW 11 kencijfers voor wat 11

CROW, parkeerkencijfers 2024 – basis voor parkeernormering. 36

betreft verkeersgeneratie. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (excl. openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de desbetreffende voorziening toe rijdt en hiervan wegrijdt. Gelet op de ligging van het plangebied in Hulst worden de kencijfers voor het gebied ‘schil centrum’ gehanteerd. De gemeente Hulst kent volgens het CBS de stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk’. Het voorgenomen plan betreft de realisatie van maximaal 11 dure koopappartementen en een grondgebonden koopwoning. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie weergeven in de toekomstige situatie. functie

aantal

kencijfer min

max

Per

verkeersgeneratie min

max

Koop, appartement, duur

11

6,9

7,7

Woning

75,9

84,7

Koop, huis, tussen/hoek

1

6,9

7,7

Woning

6,9

7,7

83,0

93,0

Totaal (afgerond)

Uit de bovenstaande tabel blijkt dat er afgerond maximaal 93 verkeersbewegingen worden veroorzaakt door toedoen van onderhavige ontwikkeling.

37

In de huidige situatie is er volgens de BAG circa 800 m 2 aan bebouwing aanwezig. Wanneer dit oppervlakte wordt ingevuld met een detailhandelsfunctie (voor horecafuncties kent het CROW geen kencijfers voor verkeersgeneratie) levert dat een iets lagere verkeersgeneratie op ten opzichte van de beoogde woonfunctie, zoals onderstaande tabel laat zien. aantal

functie Woonwinkel

kencijfer min

800 m2

7,6

max 10,1

Per 100 m2 bvo

Totaal (afgerond)

verkeersgeneratie min

max

60,8

80,8

61,0

81,0

Omdat de beoogde invulling van het plangebied slechts een beperkte verkeersgeneratie kent, zeker wanneer dit wordt afgezet tegen de huidige horeca- en winkelfunctie van het plangebied, wordt aangenomen dat het toekomstige verkeer zonder problemen kan worden opgenomen in het heersende verkeersbeeld ter plaatse. Parkeren De gemeente Hulst kent geen specifiek parkeerbeleid maar hanteert hiervoor de CROW-normen. Op basis van deze CROW-normen is de parkeerbehoefte als gevolg van voorliggend plan berekend, waarbij de gemiddelde norm is aangehouden. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte conform deze normen weergeven. Functie

aantal

norm

per

parkeerbehoefte

Koop, appartement, duur

11

1,9

woning

20,9

Koop, huis, tussen/hoek

1

1,8

woning

1,8

Totaal (afgerond)

22,7

In het plan wordt voorzien in een ondergrondse parkeervoorziening die ruimte biedt voor 20 parkeerplaatsen. Daarmee heeft iedere woning in ieder geval één parkeerplaats. Bij de verkoop van de woningen worden ook de parkeerplaatsen individueel verkocht aan de toekomstige bewoners. Op basis hiervan wordt een aantal parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien, maar is het niet mogelijk om de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein te realiseren. Op basis van jurisprudentie is het mogelijk om te salderen met de oorspronkelijke functie. In dit geval betreft dat een aantal horecaen winkelpanden. Uitgaande van een parkeernorm van 1,75 parkeerplaats per 100 m2 bvo voor een detailhandelsfunctie in de vorm van een woonwinkel levert dat in de huidige situatie een parkeerbehoefte van circa 14 parkeerplaatsen op, die volledig in de openbare ruimte wordt voorzien. Het verschil tussen de toekomstige en huidige situatie levert per saldo een parkeervraag van 9 parkeerplaatsen op. Met de beoogde 20 parkeerplaatsen in het plangebied wordt daarmee op eigen terrein voorzien in de extra benodigde parkeerruimte. In de regels van dit bestemmingsplan worden de parkeernormen juridisch-planologisch vastgelegd. Dit betekent dat bij de omgevingsvergunning voor het bouwen getoetst zal worden of het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid.

Daarmee wordt gesteld dat het aspect ‘parkeren’ voldoende in dit plan is gewaarborgd.

38

Conclusie De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.12

Kabels en leidingen Algemeen In het kader van het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante leidingen (hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Toetsing In en nabij het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen planologisch relevante leidingen en/of verbindingen aanwezig. Bij graafwerkzaamheden op het terrein dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige kabels en niet-planologische leidingen. Het plangebied ligt niet binnen de indicatieve veiligheidszone van een hoogspanningslijn, waarbinnen beperkingen gelden voor nieuwe stralingsgevoelige objecten zoals woningen en scholen. Uit de gegevens op de website www.antenneregister.nl blijkt in het plangebied of in de directe nabijheid daarvan geen zendmasten aanwezig zijn die een overschrijding veroorzaken van de geldende blootstellingslimieten voor elektrische en magnetische veldsterkten. Conclusie Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

39

5

Wijze van bestemmen

5.1

Algemeen

5.1.1

Wat is een bestemmingsplan? Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat: − de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en − de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang). Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden’ (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ). Een bestemmingsplan regelt derhalve: − het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen); en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor: − het bebouwen van de gronden; − het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Erfgoedwet, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en het Bouwbesluit zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

5.1.2

Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld: 1 Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één ‘enkel’ bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen. 2 Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in 40

de regels ‘iets’ geregeld. Dat ‘iets’ kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben. 5.1.3

Hoofdstukindeling van de regels De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken: 1 Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2). 2 Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden.

Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld. 3 Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels. 4 Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2

Dit bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen moeten in onderlinge samenhang worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

41

5.2.1

Bijzonderheden in dit bestemmingsplan Bij de regels in dit bestemmingsplan is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de vigerende bestemmingsplannen 'Binnenstad Hulst' en de 'Tweede Herziening'. 'Binnenstad Hulst geconsolideerd' vormt de leesbare versie hiervan. In voorliggend bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen: Wonen De gronden die bestemd zijn als ‘Wonen’ zijn bedoeld voor het wonen in woningen. Er zijn maximaal 12 woningen mogelijk die via de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ op de verbeelding zijn vastgelegd. Woningen moeten in het bouwvlak worden gebouwd en voldoen aan de maximum goot- en bouwhoogte, zoals opgenomen op de verbeelding. De dakhelling voor hoofdgebouwen bedraagt minimaal 30 graden en maximaal 60 graden. Tot slot zijn voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde specifieke bouwregels opgenomen. Waarde - Archeologie 1 De gronden die bestemd zijn als ‘Waarde - Archeologie 1’ zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Waarde - Beschermd stadsgezicht 2 De gronden die bestemd zijn als ‘Waarde - Beschermd stadsgezicht 2’ zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor behoud en/of herstel van het historische en ruimtelijke karakter van het Beschermd stadsgezicht.

5.2.2

Algemene regels Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht. Parkeren In de algemene gebruiksregels is een parkeerregeling opgenomen. Deze regeling houdt in dat een omgevingsvergunning voor bouwen of uitbreiden van een gebouw slechts wordt verleend indien voldoende parkeergelegenheid is gerealiseerd, conform de CROW-normen ten aanzien van parkeren. Hier kan onder voorwaarden van worden afgeweken.

42

6 6.1

Uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Op basis van artikel 3.1.6, lid 1, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk worden gemaakt door de ruimtelijke procedure moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, omdat er anders sprake is van een oneigenlijke bestemming. Het project is een initiatief van een particulier. De kosten van het initiatief zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Voor de gemeente zijn aan onderhavig plan geen financiële consequenties verbonden. Het project betreft wel een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, lid 1 van de Wro. Bij overeenkomst worden afspraken gemaakt over kostenverhaal. In dat geval behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. De kosten voor de uitvoering van het plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Het plan is hiermee economisch uitvoerbaar. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Participatie Ter voorbereiding op de bestemmingsplanprocedure is op 28 september 2023 een inloopavond voor omwonenden en andere geïnteresseerden georganiseerd. De avond is door circa 40 tot 50 personen bezocht. Tijdens de avond zijn de plannen toegelicht en was er gelegenheid tot het stellen van vragen. Van de bijeenkomst is een participatieplan en -verslag gemaakt. Aanvullend op de bijeenkomst is met enkele omwonenden aanvullend overleg geweest over het plan.

6.2.2

Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voert het college van burgemeester en wethouders, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg met andere bestuursorganen van bijvoorbeeld buurgemeenten, het waterschap en de provincie. Het overleg tussen de bestuurlijke instanties dient in een redelijke verhouding te staan tot de aard en omvang van het bestemmingsplan. Het overleg dient dan ook beperkt te blijven tot die overheidsinstanties waarmee overleg werkelijk noodzakelijk is om te voorkomen dat de taak of verantwoordelijkheid van het andere overheidsorgaan ontoelaatbaar wordt beperkt, of dat het door dat orgaan te behartigen belang aantoonbaar wordt benadeeld. Het bestemmingsplan is voorgelegd en afgestemd met de provincie, het waterschap en de veiligheidsregio. De input van de drie partijen is verwerkt op de relevante plekken in deze toelichting.

43

6.2.3

Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 voor een periode van zes weken voor eenieder ter inzage gelegen. Eenieder kon in deze periode zienswijzen indienen. In de bijlage bij dit bestemmingsplan zijn de binnengekomen zienswijzen samengevat en van een antwoord worden voorzien.

44