bijlage 5 verslag 2 appartementengebouwen tpv Rabobank Hulst 20230712

ADVISEURS RUIMTELIJKE KWALITEIT

VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST

Plaats Datum

Hulst 12 juli 2023

Afspraken: 4. 16.15 uur, aanvrager, architect en projectontwikkelaar Van Dalsumplein ongenummerd, Hulst (kad A 2901, A 3183 en M 272) (locatie voormalige Rabobankgebouw) (zie agendapunt 1.1) Realiseren van 45 appartementen (2 gebouwen) Welstand- en Monumentencommissie – aanvraag omgevingsvergunning 1 1.7

Aanvragen omgevingsvergunning Adres Aanwezig Afspraak Omschrijving Dossier Toetsingskader Beoordelingsniveau Bijzonderheden

Van Dalsumplein ongenummerd, Hulst (kad A 2901, A 3183 en M 272) (locatie voormalige Rabobankgebouw) Aanvrager, architect en projectontwikkelaar 16.15 uur realiseren van 45 appartementen (2 gebouwen) 304054, OLO 7724485 Stadsentrees – Vestingstad Hulst normaal niveau – bijzonder niveau Plan is al meerdere malen besproken. Zie de verslaglegging hieronder.

Welstand- en Monumentencommissie Conclusie 13 juli ’22 Aanhouden. De massastudie wordt bestudeerd. De volgende opmerkingen worden door de geïntegreerde commissie gemaakt. Appartementencomplex Stationsweg: - verloop / verspringingen in de voorgevel aanbrengen om de massa van het gebouw te doorbreken. Appartementencomplex Traverse: - Het appartementencomplex heeft een te lang gerekt volume. Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn om te onderzoeken of een dieper volume hier mogelijk zou zijn. - De herinrichting van het Havenfort, de groene zone, het achterliggende parkeerterrein en de parkeergarage dienen ingetekend te worden. Het is nu niet te bepalen hoe zich dit tot elkaar verhoudt. De commissie hecht waarde aan een zoveel mogelijk groene zone (groenere oplossing).

1

ADVISEURS RUIMTELIJKE KWALITEIT

VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST

- Het appartementengebouw (4 bouwlagen met een kap) is hoger dan het bestaande appartementengebouw op de hoek (3 lagen en een kap en af en toe 4 lagen en een kap). Hier dient meer studie naar gedaan te worden. Hoe ziet dit totaalbeeld eruit. In eerste instantie lijkt het wenselijk om deze hoogtes op elkaar af te stemmen. - Vanwege de groene tussenzone en parkeergebied bij het Havenfort dienen de gebouwen meer als alzijdige volumes benadert te worden. Dus alle gevels dienen ontworpen te worden als voorgevels. - Ruimtelijk gezien dient het ontwerp een toegevoegde waarde te zijn voor zijn omgeving. Algemeen Stationsweg en Traverse: - Zie het document: Ontwerpuitgangspunten Stationsweg 14 te Hulst - Bovenstaande ontwerpuitgangspunten gelden voor beide appartementencomplexen (Stationsweg en Traverse) - afknotten van kappen zijn volgens het bestemmingsplan toegestaan tot max 20% van het dakvlak. De Monumentencommissie kan hiervan afwijken. Een reden om hier van af te wijken is wanneer er een duidelijk kaplandschap vanaf de openbare ruimte ontstaat. - dakdoorbrekingen van bouwvolumes zijn niet toegestaan. Deze zijn enkel te realiseren dmv het toepassen van dakkapellen (zie criteria uit het document ‘Ontwerpuitgangspunten Stationsweg 14 te Hulst’)

2

ADVISEURS RUIMTELIJKE KWALITEIT

VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST

Conclusie 7 sep ’22

Welstand- en Monumentencommissie Aanhouden. De volgende opmerkingen worden gemaakt door de geïntegreerde commissie: - De commissie is positief over de voorgestelde ontwikkelingen! Er is een grote stap gezet in de goede richting. - Een aantal dakkapellen zijn onwenselijk vormgegeven. Teveel (2 kort naast elkaar) op sommige plaatsen te gedrukt tussen de daken. - Teveel platte daken aan de achtergevel van de Stationsweg. Mogelijkheid om de midden kap (tpv het witte blok) door te trekken naar achteren. Waardoor er 2 afzonderlijke dakterrassen ontstaan. Deze zijn dan bereikbaar vanuit de woonkamer en slaapkamer en bieden meer privacy voor de bewoners. Op deze manier wordt er beter voldaan aan het beeld van een kaplandschap (passend bij de architectuur van de historische binnenstad) en de gestelde alzijdige volume benadering. - Het beeld van de platte daken aan de achterzijde van het gebouw aan de Traverse is niet goed te beoordelen door de commissie. De commissie zou hier graag een 3d beeld van willen zien. - Ter beoordeling zou de commissie tpv deze platte achterdaken ook de balkonafscheidingen willen zien. De commissie stelt voor om deze uit te voeren als een stalen hekwerk en terugliggend tov de dakrand (minimaal 1 meter). - Het middenblok van de voorgevel van de Traverse is te grof uitgewerkt met teveel grote gaten / openingen.

- De pui indelingen aan de achtergevels zijn te afwijkend vormgegeven t.o.v. de andere gevels (5 indeling). Om de alzijdige benadering van de gebouwen te versterken kan er het beste gekozen worden voor dezelfde architectuur. - Plint van de beganegrond is niet eenduidig uitgewerkt.

3

ADVISEURS RUIMTELIJKE KWALITEIT

VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST - Inrichting van het binnengebied afstemmen met de gemeente. Een openbaar groen wandelgebied (met kwaliteit) wordt bepleit. De terrassen / tuinen van de appartementen op de begane grond dienen ook mee vormgegeven te worden. Net als de inrit van de parkeergarage. - De commissie is benieuwd naar de hoogte van de Traverse tov het bestaande hoekpand. - Installaties (zonnepanelen, warmtepompen, ventilatie) ter goedkeuring nog voorleggen aan de commissie. Trachten zoveel mogelijk ‘niet zichtbare oplossingen hiervoor te bedenken.

Conclusie 5 okt ’22

Welstand- en Monumentencommissie Opdrachtgever, Architect en aannemer zijn bij de vergadering aanwezig. In het kort wordt het verslag van vorige vergadering aangehaald. De architect presenteert het aangepast ontwerp. Aanhouden. De volgende opmerkingen worden door de welstand- en Monumentencommissie gemaakt: - De “grote” dakkapellen verder verfijnen / uitdetailleren zodat deze meer verticaal karakter krijgen. - Toepassen van een dakrand beëindiging bij het geveldeel aan de Traverse.

Conclusie 17 okt ’22

Conclusie 3 mei ‘23

Welstand- en Monumentencommissie Positief. Plan voldoet aan redelijke eisen van welstand en voldoet aan de eisen van de Monumentencommissie. De commissie ziet met belangstelling ter goedkeuring een verdere detaillering / uitwerking van het project terug bij de definitieve aanvraag om omgevingsvergunning. Welstand- en Monumentencommissie Opdrachtgever, Architect en aannemer zijn bij de vergadering aanwezig. Er is een eerste opzet gemaakt voor de inrichting van de daktuin (boven de parkeergarage) en de rest van het binnen gebied. Binnenkort zal er participatie plaatsvinden met de omwonenden. Aan de hand van dit overleg wil men de bandbreedte bepalen voor het traject met de omwonenden. De eerste opzet wordt gepresenteerd. De volgende opmerkingen worden door de geïntegreerde commissie gemaakt: - De inrichting van het terrein moet een natuurlijke voortzetting zijn passend bij de schaalgrootte van de vesting. - Rondom de appartementsgebouwen de inrichting zodanig vormgeven dat er enerzijds voldoende privacy voor de bewoners is en anderzijds voorbijgangers zich niet bekeken voelen. - Paden een natuurlijk verloop geven. Geen paden strak langs de gebouwen. - Aan de Stationsweg een open karakter creëren, geen hoge beplanting. - Uitgangspunt van een eenvoudig karakter passend bij het openbare parkachtig karakter van de vesting.

- Gezien het openbare karakter rekening houden met verlichting.

4

ADVISEURS RUIMTELIJKE KWALITEIT

VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST - Parkeerplaatsen meer natuurlijk inpassen aansluitend op de inrichting rondom de gebouwen. Welstand- en Monumentencommissie Conclusie 31 mei ‘23 Aanhouden. De geïntegreerde commissie constateert dat de geveltekeningen van het ingediende plan in sterke mate afwijken van het goedgekeurde plan van 17 oktober 2023. De commissie wenst graag overleg met de aanvragers.

5

ADVISEURS RUIMTELIJKE KWALITEIT

VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST

6

ADVISEURS RUIMTELIJKE KWALITEIT

VERSLAG MANDAATCOMMISSIE HULST

Welstand- en Monumentencommissie Conclusie 28 juni ’23 Opdrachtgever, Architect en aannemer zijn bij de vergadering aanwezig. In het kort wordt het verslag van vorige vergadering aangehaald. De geveltekeningen van de vergunningsaanvraag worden naast de geveltekeningen van het goedgekeurde plan van 17 oktober 2022 gehouden. Aanhouden. De volgende opmerkingen worden door de Welstand- en Monumentencommissie gemaakt: - De dakkapellen worden verder verfijnd en ranker gedetailleerd. - De architect komt met een voorstel om de variëteit van het gevelbeeld middels de toegepast raamvormen weer terug te brengen in de uitwerking. Welstand- en Monumentencommissie Conclusie 12 juli ’23 Positief. Niet strijdig met redelijke eisen van welstand en voldoet aan de eisen van de Monumentencommissie, mits de stenen en dakpannen ter goedkeuring bemonsterd worden.

7