Bijlage 1. Nota zienswijzen 674098

Zienswijzennota Behorende bij: Omgevingsvergunning voor het realiseren van 37 appartementen aan de Minderbroedersstraat 3p t/m 31 en Oude Havensteeg 1 t/m 47 te Hulst. De locatie is gelegen in het herstructureringsgebied ‘De Nieuwe Bierkaai’ en betreft deelgebied 4, ook wel de ‘Posthoorn’ genoemd. Dossier 288950

Maart 2024

1. Inleiding 1.1 Algemeen Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor het realiseren van 37 appartementen aan de Minderbroedersstraat 3p t/m 31 en Oude Havensteeg 1 t/m 47. De locatie is gelegen in het herstructureringsgebied ‘De Nieuwe Bierkaai’ en betreft deelgebied 4, ook wel de ‘Posthoorn’ genoemd. Het ontwerpbesluit en de daarbij behorende relevante stukken hebben van 16 november 2023 tot en met 27 december 2023 ter inzage gelegen. 1.2 Ingekomen zienswijzen en ontvankelijkheid Tijdens de periode van ter inzage legging is er één (1) zienswijze ingediend. Deze is binnen de wettelijke termijn ontvangen, ondertekend en inhoudelijk onderbouwd. Dit betekent dat de zienswijze ontvankelijk is 1.3 Status zienswijzennota De gemeente heeft zich voorgenomen om voor het genoemde bouwplan een verklaring van geen bedenkingen en een omgevingsvergunning te verlenen. Tegen dit voornemen is een zienswijze ingediend. In deze zienswijzennota wordt de ingediende zienswijze samengevat en van een beantwoording en conclusie voorzien. Omdat er een zienswijze is ingediend moet de gemeenteraad een nieuw besluit nemen over het afgeven van een verklaring van geen bedenkingen. Het college van B&W moet een definitief besluit nemen op de aanvraag omgevingsvergunning. Deze zienswijzennota wordt bij beide besluiten betrokken.

2. Zienswijzen In dit hoofdstuk vatten we iedere ingediende zienswijze samen. De zienswijze wordt daarna puntsgewijs van een beantwoording voorzien. Tenslotte verbinden we aan iedere zienswijze een conclusie. In de conclusie staat of de zienswijze tot een wijziging van het besluit of het bouwplan leidt. 2.1 Zienswijze “a” Samenvatting 1. Niet tegen de bouw van appartementen, maar het ontwerp is te grootschalig en belemmert de zichtlijn tussen de Bierkaai, de wallen en de Keldermanspoort. Liever een lager ontwerp dat beter aansluit bij het karakter van de vestingstad. 2. Gepleit wordt voor behoud of compensatie van openbaar groen, het verder aankleden van de openbare ruimte, een autoluw centrum en het toevoegen van een kleine supermarkt. 3. Gewezen wordt op andere ontwikkelingen met appartementen in het centrum van Hulst. Gepleit wordt voor het bouwen voor een mix van leeftijden en inkomens. 4. Hoe wordt het zorgaspect voor bewoners van de Posthoorn geregeld? 5. Waar wordt het parkeren voor dit bouwplan opgelost? 6. Graag rekening houden met klimaatverandering. Beantwoording 1. Het ontwerp van het bouwplan is zorgvuldig tot stand gekomen. In 2005 is het stedenbouwkundig ontwerp voor De Nieuwe Bierkaai vastgesteld. Op dat moment was op de locatie nog een postkantoor van 2 bouwlagen hoog aanwezig.

Voor het hier betreffende deelgebied (deelgebied 4) was in het stedenbouwkundig ontwerp opgenomen dat de gehele bouwlocatie mocht worden bebouwd met bebouwing tot 16 meter hoog. Destijds werd gedacht aan een invulling met in totaal 71 woningen, detailhandel en horeca. In de jaren die volgden werden deze invullingsmogelijkheden ter discussie gesteld. In overleg met betrokken instanties (o.a. Menno van Coehoornstichting, Rijksdienst voor Monumentenzorg en Monumentencommissie) werden er nadere afspraken over de invulling en uitstraling gemaakt. Na beroep bij de Raad van State werd in 2011 het bestemmingsplan voor deelgebied 4 vernietigd, omdat de nadere afspraken nog niet goed in het bestemmingsplan waren verwerkt. In 2012 werden de afspraken opgenomen in een set met randvoorwaarden, die het uitgangspunt vormden bij nieuwe initiatieven voor deze locatie. In de set met randvoorwaarden is tot een vergevorderd niveau beschreven aan welke stedenbouwkundige en architecturale eisen nieuwbouw in deelgebied 4 moet voldoen.

Enkele belangrijke uitgangspunten zijn: - bebouwing in 3 blokken met daartussen doorzichten op de stadswal; - Maximale hoogte aan de straatzijde 16 meter (andere plekken in De Nieuwe Bierkaai 17,6 meter); - Maximale hoogte aan de walzijde 13 meter, over een zone van 7 meter diep; - Vaste rooilijn aan zijde waterpartij, die de zichtlijn vanuit de Overdamstraat op de Keldermanspoort begeleidt. Bij nieuwe initiatieven maakt de set met randvoorwaarden onderdeel uit van het toetsingskader voor ambtenaren, welstand- en monumentencommissie. Het voorliggende bouwplan is ambtelijk getoetst aan wet- en regelgeving en met name door de welstand- en monumentencommissie ook aan de set met randvoorwaarden. Beide commissies hebben met het bouwplan ingestemd en

zelfs complimenten uitgesproken voor de zorgvuldige totstandkoming van het ontwerp. Het bouwplan bestaat uit 2 gebouwen van respectievelijk 14 en 16 meter hoog met in totaal 37 appartementen. De zone aan de zijde van de stadswal met een maximale bouwhoogte van 13 meter, blijft vrijwel volledig onbebouwd. Het totale bouwplan is veel kleinschaliger dan aanvankelijk werd beoogd en dat komt ten goede aan de relatie met de vestingwal en Keldermanspoort, die goed kunnen worden waargenomen en beleefd. De gebruikte gevelopeningen en gekozen materialen sluiten prima aan bij het historische karakter van de binnenstad. 2. Het voorliggende bouwplan voorziet niet in openbaar groen. Tussen de 2 gebouwen wordt wel groen op privaat terrein gerealiseerd. Daarmee lijkt het alsof de vestingwal doorloopt tot aan de straat. Voor het bouwplan hoeven geen bestaande bomen te worden gekapt. Alle bomen die nu rondom de bouwlocatie staan worden behouden. Het opnemen van een kleine supermarkt in het bouwplan is niet aan de orde. Dat past niet in het voorliggende concept dat gericht is op een woonfunctie. Sinds het verdwijnen van de supermarkt Albert Heijn uit de binnenstad probeert de gemeente wel om een kleine supermarkt in de binnenstad terug te krijgen. Het gemeentelijk beleid biedt daar ruime mogelijkheden voor. Uiteindelijk is het aan de markt om daarop in te spelen.

Tot op heden is er nog geen marktpartij geweest die tot realisatie van een kleine supermarkt in de binnenstad is overgegaan. De gemeente werkt momenteel aan verschillende plannen voor de binnenstad van Hulst (Herinrichtingsplan Grote Markt en omgeving, Parkeervisie), waarin herinrichting van de openbare ruimte een grote rol speelt. In die plannen wordt aandacht besteed aan de aspecten duurzaamheid, vergroening en parkeren. Deze plannen staan echter los van de voorliggende omgevingsvergunning voor de Posthoorn. 3. Op basis van onderzoek naar de demografische situatie is er voor ZeeuwsVlaanderen een woonvisie opgesteld. Daarin wordt onder andere geconcludeerd dat nieuwbouw nodig is om te voldoen aan een veranderende kwaliteitsvraag en huishoudenssamenstelling. Als gevolg van de vergrijzing groeit de vraag naar seniorenhuisvesting. Het aanpassen van de bestaande woningvoorraad en levensloopbestendig bouwen is daarom belangrijk. Lang niet alle huidige woningen zijn geschikt om levensloopbestendig te maken. Daardoor wordt nieuwbouw noodzakelijk geacht. Voorliggend bouwplan past binnen de kaders die de woonvisie schetst. In goed overleg met de gemeente is de initiatiefnemer van dit bouwplan in lijn met gemaakte afspraken en beleid overeengekomen om 37 levensloopbestendige appartementen met, indien gewenst, zorg op afroep te realiseren.

Daarmee wordt aangesloten op de actuele en toekomstige marktvraag in de binnenstad van Hulst. Immers, deze doelgroep (55+) wil graag in kleinere woonruimten nabij centrumvoorzieningen wonen. Deze opzet biedt daartoe de gelegenheid. In Hulst zijn en worden meer woningen gebouwd, dan enkel het voorliggende bouwplan. Ook die moeten passen binnen de kaders van de woonvisie en ander gemeentelijk beleid. In de gemeentelijke structuurvisie is vastgelegd dat in de binnenstad een mix van doelgroepen woont. De gemeente bewaakt of over de gehele binnenstad voldoende diversiteit in het aanbod wordt behouden. Recent zijn er appartementen gebouwd voor sociale huur, particuliere verhuur, betaalbare koop en dure koop. Voorliggend bouwplan voorziet in een specifieke behoefte,

namelijk dure, levensloopbestendige koopappartementen met een zorgcomponent. Uit onderzoek is gebleken dat er behoefte is aan dat soort appartementen en dat die er in de binnenstad nog onvoldoende zijn. Voorliggend project is dan ook een welkome aanvulling op het bestaande aanbod. 4. Bij een zorgvraag komt een zorgregisseur langs die de zorgvraag gaat beoordelen. Vervolgens doet deze regisseur een aanvraag bij de betrokken zorgverzekeraar. CuraeVitel doet vervolgens, in samenspraak met de bewoner, een voorstel om een lokale zorgaanbieder in te schakelen. De bewoner heeft hierin vrije keuze en er is geen sprake van monopolie. Deze lokale zorgaanbieder neemt de nodige zorgactiviteiten op zich. Voor het verkrijgen van een PGB (Persoons Gebonden Budget) kan ook de zorgregisseur worden ingeschakeld, die de administratieve aanvraag bij de gemeente zal organiseren. Al deze activiteiten vallen binnen het zorgpakket van de bewoner. De bewoner kan alle zorg ontvangen in de eigen woning, vanaf WMO tot en met palliatieve zorg. Er is een nachtverblijf in het gebouw voorzien waar de verzorgende/verpleegkundige kan verblijven indien een bewoner 24u/zorg nodig heeft. Het nachtverblijf bestaat uit een woonkamer, slaapkamer met kitchenette en badkamer met douche, toilet en wastafel.

Als een bewoner aanvullende diensten wenst, zoals boodschappendienst, poetshulp, kapper aan huis enz., dan kan dit ook door CuraeVitel worden georganiseerd. Voor deze diensten zal de bewoner wel moeten betalen. 5. Bij realisatie van het voorliggende bouwplan wordt rekening gehouden met de parkeerbehoefte van de nieuwe bewoners. In totaal worden er 38 parkeerplaatsen voor bewoners gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen zijn verdeeld over een parkeergarage met 22 plekken onder het meest westelijke gebouw, 5 garageboxen aan de westzijde van het plangebied, 1 parkeerplaats voor een deelauto op het eigen maaiveld en 16 nieuw aan te leggen (niet openbare) parkeerplaatsen langs de Minderbroedersstraat. Bezoekers van het bouwplan kunnen in de directe omgeving in de openbare ruimte parkeren, bijvoorbeeld op het ’s-Gravenhofplein of het Nassaubolwerk. 6. Het voorliggende bouwplan houdt zoveel mogelijk rekening met klimaatverandering en duurzaamheid. Bij de positionering van de gebouwen is rekening gehouden met bestaande bomen. Voor het bouwplan hoeven er geen bestaande bomen te worden gekapt. De gebouwen voldoen aan de meest recente BENG-normen (Bijna Energie Neutraal Gebouw) en zijn vanzelfsprekend gasloos. Er worden aluminium ramen en kozijnen toegepast met een hogere isolatiewaarde dan de bouwregelgeving voorschrijft.

Op het dak komen PVT-panelen, die niet alleen voor elektriciteit zorgen, maar ook in warm water voor vloerverwarming, tapwater en douchewater voorzien. Elk appartement krijgt een grote boiler en warmtepomp op de PVT-panelen zijn aangesloten. In de zomer kan er koud water door de vloerverwarmingsbuizen worden gepompt, zodat er een aangenaam binnenklimaat in de woning wordt behouden. Gebalanceerde ventilatie met CO2 detectie zorgt ervoor dat binnenklimaat dat het binnenklimaat ook gezond blijft. Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bouwplan aan te passen.