Bijlage 1 behorende bij motie Nota Grondbeleid 18122025

Bijlage 1 behorende bij motie Nota Grondbeleid Verslag gesprek naar aanleiding van vragen fractie HulstPLUS aangaande bouwtitels. Datum: 26 september 2025 Tijdstip: 10:00 uur Plaats: Bellingkamer Aanwezig: Dhr. J. van Eck (HulstPLUS) Dhr. P. de Bruijn (D66 Hulst) Dhr. J. Hageman (wethouder) Dhr. J. Markenhof (Teamleider afdeling Wonen & Werken) Dhr. M. Marin (Raadsgriffier) Weergave gesprek: De heer van Eck licht toe dat hij graag inzicht wil hebben in het taxatierapport dat ten grondslag lag aan de waardering van de onroerende zaak gelegen Wilhelminastraat 48 te Sint Jansteen. Het taxatierapport wordt van de zijde van de wethouder verstrekt. Uiteindelijk blijkt de heer van Eck reeds over het rapport te beschikken doch zou er een pagina met een overzicht ontbreken. Na controle blijkt het overzicht in het overhandigde rapport te zitten. Vraag die van de zijde van de heer van Eck resteert betreft de waardering van de contigenten ten bedrage van € 250.000,00. Wethouder Hageman licht hierop toe dat voor de verkoop van het perceel, rekening houdend met sloop, bouw- en woonrijp maken ten laste van koper (ontwikkelaar), een taxatierapport is opgesteld, zoals zojuist is verstrekt. Het betreft hier een taxatie verricht door een deskundig makelaar. Er was en is voor de gemeente geen reden om de taxatie in twijfel te trekken.

Op de vraag hoe de projectontwikkelaar aan de benodigde bouwtitels is gekomen, wordt verwezen naar plan/project “Tussengebied”. Hier heeft een verkoop van grond plaatsgevonden tussen de projectontwikkelaar en een derde partij. De gemeente was hierin geen partij en kan derhalve ook niets zeggen over de destijds gerealiseerde koopprijs en op welke wijze deze tot stand is gekomen noch welke bestanddelen (lees o.a. waarde bouwtitels) hierin waren opgenomen. Ten tijde van de koop van de grond voor het beoogde project “Tussengebied” waren er op deze locatie nog plannen voor de realisatie van woningen. Het bestemmingsplan voorzag hier ook in en zou het mogelijk maken om 92 woningen te realiseren. Nu het project “Tussengebied” een andere bestemming heeft gekregen (lees: Lidl en overige detailhandel), kwamen de bouwtitels voor deze locatie “vrij” en kunnen elders worden ingezet. Deze zijn niet komen te vervallen. Of de projectontwikkelaar met behoud van de bouwtitels nu geen voordeel heeft gehad bij het feit dat de ontwikkeling van het “tussengebied” goedkoper is geworden, is lastig te beantwoorden. Dit temeer daar nu eveneens niet duidelijk is wat de (financiële) gevolgen zouden zijn geweest als de bouwtitels zouden zijn “ingetrokken”, mits deze mogelijkheid al had bestaan.

De projectontwikkelaar heeft destijds ervoor gekozen om 11 bouwtitels voor het plan aan de Wilhelminastraat te Sint Jansteen in te zetten. Inmiddels is anterieur met de ontwikkelaar afgesproken dat hij niet meer de ruimte heeft om bouwtitels op verschillende locaties in te zetten. De nog beschikbare bouwtitels zullen derhalve ingezet moeten worden op één locatie. De verrekening van eigen ingebrachte bouwtitels door de projectontwikkelaar is dan ook rechtmatig. Een verwijzing naar het Didam-arrest gaat in deze niet op. Het Didam-arrest heeft in oorsprong ervoor gezorgd dat indien de gemeente gemeentelijk onroerend goed gaat verkopen dit aan de markt openbaar moet worden aangeboden. Dus één-op-één verkoop aan een partij is niet zonder meer mogelijk. Echter de situatie waarover nu wordt gesproken dateert van voor het Didam-arrest. Ten tweede was de gemeente destijds dus geen partij in de grondtransactie in het Tussengebied. Verder wordt gevraagd of er een overzicht is met het aantal bouwtitels binnen de gemeente Hulst. De werking van het register is uitgelegd. De gemeente houdt, met toeziend oog van de provincie, de inzet en verplaatsing van bouwtitels in de gemeente bij in de Planmonitor. Zodoende is er een goed beeld van de bouwtitels die verplaatst worden. Toegezegd wordt dat een overzicht uit het register zal worden verstrekt.

Destijds werd aan bouwtitels, waaronder ook de 92 bouwtitels waarover nu wordt gesproken, een 1

Bijlage 1 behorende bij motie Nota Grondbeleid verplichting tot ontwikkeling verbonden. Hieropvolgende ontwikkelingen hebben tot onvoorziene veranderingen en ook ongewenste veranderingen geleid, met name daar waar het handel in bouwtitels betrof. Dit laatste kwam pas later toen de woningbouwmogelijkheden voor kleinere gemeenten op slot kwam te staan. Een dergelijke verandering hadden wij niet kunnen voorzien, maar heeft ook de projectontwikkelaar bij aankoop destijds niet voor ogen gehad. De heer de Bruijn concludeert dat het gesprek nuttig was en inzicht heeft gegeven in een aantal vraagstukken die tot voor kort toch nog onduidelijk waren. Hij benadrukt dat het goed zou zijn om daar waar noodzakelijk of gewenst andere kaders vanuit de raad te bepalen (eventueel via nota grondbeleid). Dit daar waar de wet mogelijk niet (in voldoende mate) in voorziet. Hierbij kan gedacht worden aan situaties waarbij: 1. Bij het aangaan van overeenkomsten tot ontwikkelingen bijvoorbeeld ladderruimte ingezet gaat worden (gratis titels om een plan rendabel te krijgen); is het belangrijk duidelijke afspraken te maken dat: als er aanpassingen komen dit ook gevolgen heeft voor (het aantal) titels, of de prijs daarvan, of maximale termijnen waarop die titels beschikbaar blijven. 2.

Om te voorkomen dat dergelijke plannen mee blijven tellen tot in de eeuwigheid is het goed om deze "harde plancapaciteit" via het Omgevingsplan te voorzien van een tijdslimiet. Hiervoor dient eerst voorzienbaarheid gecreëerd te worden. Geen uitvoering? Dan heeft het college De bevoegdheid om de bouwtitels weg te bestemmen. De bouwtitels komen dan terug op de gemeentelijke ‘ladderruimte’. 3. Bouwtitels op locaties waar ontwikkelingen minder wenselijk / niet gewenst zijn, moeten ook niet op die harde plancapaciteit blijven staan (en ons daardoor deels beperken op de ladderruimte). Actief die titels zien te verplaatsen door eigenaren aan te schrijven en ze een termijn te geven waarom ze hun titels elders in te zetten is gewenst. De heer van Eck spreekt dank uit voor het verstrekken van het taxatierapport en de informatie die tijdens het gesprek is gedeeld. Hij zal zich verder beraden over de verkregen informatie. Hulst, 02 oktober 2025

2