Aangepast notitie Zienswijzen bp Tussengebied - wijzigingen (002)
Tekst van het document
Zienswijze 7 Inhoud - De indiener van de zienswijze is eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente Hulst, sectie D, nummers 446 en 455. Deze percelen hebben op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ de bestemming ‘WonenGestapeld’. Op deze gronden kunnen maximaal 32 woningen worden gebouwd. De percelen liggen buiten het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan, maar grenzen daar wel aan. De indiener van de zienswijzen stelt dat als gevolg van het ontwerpbestemmingsplan de bouwmogelijkheden de facto onmogelijk worden gemaakt. Weliswaar kan indiener dan aanspraak maken op schadevergoeding, maar dat laat onverlet dat een belangenafweging moet worden gemaakt en dat dat in dit geval niet is gedaan. Daar komt bij dat van de zijde van de gemeente in twee gesprekken te kennen is gegeven dat de gemeente het benutten van de bouwmogelijkheden op de percelen van indiener niet langer wenselijk vindt. Als dat zo is, dan dient het plangebied te worden uitgebreid met deze percelen en dient voor deze percelen een alternatieve gebruiksmogelijkheid te worden geboden. -
Er is onvoldoende onderzoek gedaan naar de milieugevolgen, meer specifiek naar de geluidbelasting vanwege de
Overweging Onderkend wordt dat de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan consequenties kan hebben voor de percelen D 446 en 455. De gemeente heeft zich ook bereid getoond en is nog steeds bereid om te komen tot een verplaatsing van de bouwmogelijkheden naar een andere locatie. Dat heeft nog niet tot overeenstemming geleid.
Conclusie Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.
Het ontwerpbestemmingsplan maakt echter de realisering van de bouwmogelijkheden op de percelen D 446 en 455 niet onmogelijk. Daarom staat dit de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. Voor zover het bestemmingsplan leidt tot beperkingen van de bouwmogelijkheden en daarmee tot planschade, geldt dat, zoals de indiener van deze zienswijze zelf aangeeft, aanspraak gemaakt kan worden op vergoeding van deze planschade.
Naar aanleiding van deze zienswijze zal aan artikel 5.3.1 van de planregels als sub g worden toegevoegd dat de geluidbelasting vanwege de toegestane activiteiten op de gevels van
Artikel 5.3.1. wordt uitgebreid met een sub lid “ De geluidbelasting vanwege de toegestane activiteiten op de gevels van woningen mag niet meer van 45 dB(A) in de dagperiode (van 7.00 Pagina 37 van 45
toegestane activiteiten op de woningen op de percelen D 446 en 455.
-
Er is onvoldoende onderzoek gedaan naar de bredere stedenbouwkundige gevolgen.
woningen niet meer dan 45 dB(A) in de dagperiode (van 7.00 tot 19.00 uur), niet meer dan 40 dB(A) in de avondperiode (van 19.00 tot 23.00 uur) en niet meer dan 35 dB(A) in de nachtperiode (van 23.00 tot 7.00 uur) mag bedragen. In het vigerende bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ bevindt zich op de locatie Absdaalseweg 19 een aaneengesloten bouwvlak van circa 4.200 m2. Op het gedeelte van het bouwvlak dat direct grenst aan de Absdaalseweg – een gedeelte van circa 720 m2 – geldt een maximum bouwhoogte van 9 meter. Op de rest van het bouwvlak – circa 4.480 m2 groot - is een maximum bouwhoogte van maar liefst 17 meter toegestaan. Dat is aanzienlijk hoger dan de maximaal toegestane bouwhoogte op het Morres-terrein en op het Stationsplein.
tot 19.00 uur), niet meer dan 40 dB(A) in de avondperiode (van 19.00 tot 23.00 uur) en niet meer dan 35 dB(A) in de nachtperiode (van 23.00 tot 7.00 uur) mag bedragen.” Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast. Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.
In het ontwerpbestemmingsplan is er niet meer één aaneengesloten bouwvlak, maar zijn er drie kleinere bouwvlakken. Daarnaast is voor alle bouwvlakken de maximum bouwhoogte verlaagd tot 8 meter. Daarmee is de toegestane bebouwing veel minder massaal dan in het vigerende bestemmingsplan en sluit het beter aan bij de bebouwing op het Morres-terrein en het Stationsplein. -
Het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met artikel 2.6 van de Omgevingsverordening Zeeland 2018 en paragraaf 5.7 van het Omgevingsplan Provincie Zeeland 2018.
In het vigerende bestemmingsplan ‘De Statie 2021’ is reeds grootschalige detailhandel toegestaan op de gronden in het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan. In zoverre is er geen sprake van het toestaan van nieuwe detailhandelsvoorzieningen. Voor wat betreft volumineuze detailhandel is artikel 2.6 lid 1 van de Omgevingsverordening niet van toepassing.
Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.
Pagina 38 van 45
Dat volgt uit artikel 2.6 lid 2 jo. bijlage B van de Omgevingsverordening. -
Het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met het gemeentelijk beleid, meer specifiek met de Retailstructuurvisie 2025 en de Structuurvisie Hulst.
Voor wat betreft de gestelde strijdigheid met de Retailstructuurvisie 2025 door op de locatie Absdaalseweg 19 een supermarkt toe te staan geldt het volgende: Het Stationsplein is in de Retailstructuurvisie Hulst 2025 aangewezen als concentratiegebied voor het supermarktaanbod. Het toestaan van een supermarkt aan de Absdaalseweg is dus in strijd met de retailstructuurvisie.
Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.
Het klopt dat in de Retailstructuurvisie 2025 is ingezet op een concentratie van supermarkten aan het Stationsplein tot maximaal vijf supermarkten. Er waren ten tijde van de vaststelling van de visie en er zijn nog steeds vier supermarkten gevestigd aan het Stationsplein. Daarbij is ook aangegeven dat de verplaatsing van de LIDL naar het Stationsplein het meest voor de hand ligt. Feit is echter dat er aan het Stationsplein geen fysieke ruimte is voor de vestiging van de LIDL. In dat geval biedt de retailstructuurvisie de mogelijkheid om af te wijken. In de toelichting is gemotiveerd dat besloten is om af te wijken omdat het hier gaat om een verplaatsing van een bestaande supermarkt, zonder toevoeging van vierkante meters in de nabijheid van het Stationsplein (wat ten opzichte van de huidige locatie van de LIDL een aanzienlijke verbetering oplevert). Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan worden de mogelijkheden op de locatie Absdaalseweg 19 in het ontwerpbestemmingsplan uitsluitend verruimd Pagina 39 van 45
door het toestaan van volumineuze detailhandel in meer branches. Voor deze vorm van detailhandel is aan het Stationsplein fysiek geen ruimte meer. Daarom wordt de toevoeging van deze vorm van detailhandel niet in strijd geacht met de Retailstructuurvisie 2025. -
Het ontwerpbestemmingsplan is in strijd met de Dienstenrichtlijn.
De indiener van de zienswijze stelt dat niet alle vormen van detailhandel zijn toegestaan op gronden met de bestemming ‘Detailhandel’ en ‘Gemengd-B’, zodat het bestemmingsplan moet worden geacht eisen te bevatten als bedoeld in artikel 15 lid 2 Dienstenrichtlijn en onderzocht moet worden of deze eisen voldoen aan de criteria van artikel 15 lid 3 Dienstenrichtlijn.
Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.
Het enkele feit dat een planregel niet iedere vorm van detailhandel toestaat betekent nog niet per definitie dat de planregel kwalificeert als een eis als bedoeld in artikel 15 lid 2 Dienstenrichtlijn. Dat zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld. In dit geval geldt dat het ontwerpbestemmingsplan in het plangebied juist meer vormen van detailhandel toestaat dan op grond van het vigerende bestemmingsplan is toegestaan. De planregels kwalificeren daarmee niet als eis als bedoeld in artikel 15 lid 2 Dienstenrichtlijn. -
De uitvoerbaarheid van het ontwerpbestemmingsplan staat onvoldoende vast omdat niet geborgd is en daardoor onzeker is dat voldaan wordt aan de flora- en faunaregelgeving.
Uit de natuurwetgeving die middels de Omgevingswet van toepassing is verklaard blijkt dat voldaan moet worden aan een zorgplicht. Hiermee wordt geborgd dat er voldaan wordt aan de geldende flora- en faunaregelgeving.
-
In de mobiliteitstoets wordt ten onrechte niet uitgegaan van de maximaal planologische invulling omdat:
Ad a. Dit is onderkend. In de aangepaste mobiliteitstoets is uitgegaan van 2.300 m2 bvo;
Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.
Pagina 40 van 45
-
a. bij de verkeersgeneratie van het verkeer van en naar de supermarkt is uitgegaan van 2.200 m2 terwijl het ontwerpbestemmingsplan 2.300 m2 bvo mogelijk maakt; b. bij de verkeersgeneratie van het verkeer van en naar de bedrijven ‘Gemengd-B’ is gerekend met 2.000 m2 terwijl het ontwerpbestemmingsplan 5.972 m2 mogelijk maakt; c. binnen de bestemmingen ‘Detailhandel’ en ‘Gemengd-B’ kunnen in ieder geval drie bouwlagen worden gerealiseerd, waardoor het maximaal mogelijke bvo driemaal de oppervlakte van de bouwvlakken beslaat en dit tot een substantieel grotere verkeersgeneratie leidt; d. er is binnen de bestemming ‘Gemengd-A’ geen rekening gehouden met het feit dat woningen worden toegevoegd aan deze bestemming; Met de stikstofberekening staat onvoldoende vast dat voldaan kan worden aan artikel 2.8 Wet natuurbeheer omdat die is gebaseerd op een onjuist mobiliteitstoets en omdat in de berekening een fasering wordt gehanteerd die in het bestemmingsplan niet is geborgd.
Ad b. Verwezen wordt naar de reactie op zienswijze 6; Ad c. Voor wat betreft de mogelijkheid dat binnen de bestemming ‘Detailhandel’ drie bouwlagen worden gerealiseerd wordt verwezen naar de reactie op zienswijze 6. Voor wat betreft de bestemming ‘Gemengd-B’ geldt dat in het ontwerpbestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 8 meter wordt gehanteerd. In het vigerende bestemmingsplan geldt echter voor de gronden met de bestemming ‘GemengdB’ een veel hogere bouwhoogte, variërend van 9 tot 17 meter. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan leidt het ontwerpbestemmingsplan derhalve voor deze gronden niet tot een toename van bouwvolume en daarmee ook niet tot een toename van verkeer; Ad d. Voor wat betreft deze zienswijze wordt verwezen naar de reactie op zienswijze 6;
Voor wat betreft de verkeersgegevens uit de mobiliteitstoets wordt verwezen naar de reactie op de zienswijze onder 16. Er is bij de stikstofberekening een fasering gehanteerd, die gebaseerd is op een praktische realiteit. Het ontwerpbestemmingsplan is o.a. bedoeld om de verplaatsing van de bestaande supermarkt van de LIDL aan de Zoetevaart 8 naar de Absdaalseweg 19 mogelijk te maken en om op de locatie Zoetevaart 8 woningen te bouwen. De bestaande supermarkt zal niet worden gesloopt voordat de nieuwe supermarkt is gerealiseerd.
Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.
Pagina 41 van 45
De woningen kunnen niet worden gebouwd voordat de bestaande supermarkt is gesloopt. De fasering is derhalve praktisch geborgd. Bovendien is in artikel 3.3.3 van de planregels de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de supermarkt op de locatie Zoetevaart 8 moet zijn beëindigd bij de gereedmelding van de supermarkt op de locatie Absdaalseweg 19. -
Ten onrechte ontbreekt een m.e.r.aanmeldnotitie en een m.e.r.beoordelingsbesluit.
Onderkend is dat voor het project een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht geldt omdat het hier een project betreft als bedoeld in categorie D 11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. In de toelichting op het bestemmingsplan staat dat een aanmeldnotitie separaat wordt aangeleverd. Dat impliceert dat ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan nog geen aanmeldnotitie was aangeleverd. Dat is niet zo. Op 10 oktober 2022 is een aanmeldnotitie opgesteld. De initiatiefnemer heeft dat op 28 augustus 2023 aangeleverd.
Dit onderdeel wordt niet overgenomen. Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze niet aangepast.
Bij besluit van 12 december 2023 heeft het college van B en W besloten in te stemmen met het ontwerpbestemmingsplan én, na kennisneming van de aanmeldnotitie, besloten geen MER te laten opstellen. Dit besluit moet op grond van artikel 7.17 lid 5 Wm bekendgemaakt worden op de in artikel 12 Bekendmakingswet bepaalde wijze. Dat is nog niet gebeurd. Het besluit zal, voordat het definitieve besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt genomen, alsnog worden gepubliceerd -
De afwikkeling van de parkeerbehoefte is onvoldoende geborgd. De verwijzing naar ‘het parkeerbeleid’ is onvoldoende concreet. Bovendien is bij een
Voor wat betreft het eerste deel van de zienswijze wordt verwezen naar de reactie op zienswijze 6. Het tweede deel van de zienswijze is terecht. Om dit te ondervangen is aan artikel
Artikel 5.3.1 wordt uitgebreid met een lid waarin wordt aangegeven dat parkeren op eigen terrein moet plaatsvinden. Pagina 42 van 45
vergunningvrije functiewijziging niet geborgd dat voldaan wordt aan het parkeerbeleid.
5.3.1 toegevoegd (onder g) dat parkeren dient plaats te vinden op eigen terrein.
Het bestemmingsplan wordt naar aanleiding van de zienswijze aangepast.
Overweging In het ontwerpbestemmingsplan was al een maximale bouwhoogte voor het appartementencomplex opgenomen. Deze hoogte bedraagt 15 meter op het hoogste gedeelte aan de noordzijde (maximaal 5 bouwlagen) en 12 meter (maximaal 4 bouwlagen) op het laagste gedeelte aan de zuidzijde van het bouwvlak).
Conclusie Het bestemmingsplan wordt niet gewijzigd naar aanleiding van de ingediende zienswijze.
Zienswijze 8 Inhoud - Het bestemmingsplan geeft vrijheid tot het bouwen van appartementen. Er dient een grens te worden gesteld aan de hoogte van het beoogde appartementencomplex.
Pagina 43 van 45
4. Ambtshalve wijzigingen In het plan worden de volgende ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. 1. Tijdens werkzaamheden ten behoeve van de aanleg van de verbindingsweg is gebleken dat het reeds aanwezige gasstation niet tijdig verplaatst kan worden. Om deze reden is er overgegaan op een ander tracé voor de riolering. Bovenop de leidingstrook mag er niet worden gebouwd. Bebouwing is dus uitgesloten bovenop de leidingstrook. Op de verbeelding bijbehorend het bestemmingsplan zal deze belemmeringenstrook worden opgenomen. Daarnaast wordt het bouwvlak verruimd – het maximum bebouwingsoppervlak blijft ongewijzigd – en de groene buffer met het bedrijfsperceel verwijderd. 2. Op de verbeelding bijbehorend het bestemmingsplan wordt een aanduiding met de maximaal toegestane oppervlakte opgenomen binnen de bestemming ‘Detailhandel’. 3. Binnen de bestemmingen Detailhandel en Gemengd-B was ‘perifere detailhandelvolumineus’ toegestaan. Bij perifere detailhandel gaat het om handel in volumineuze producten, zoals auto’s, boten, keukens etc. Het uitoefenen van perifere detailhandel - volumineus is in voorliggend bestemmingsplan in de praktijk echter helemaal niet mogelijk.
Binnen de specifieke gebruiksregels is namelijk opgenomen dat uitsluitend 4 branches zijn toegestaan, namelijk (1) sport en spel, (2) bruin- en witgoed, (3) fiets en autoaccessoires, (4) overig gericht op dier en mens, complementair aan 'wonen in en om het huis', niet zijnde dagelijkse goederen, mode/ kleding en warenhuis. Bovendien zijn de kavels te klein voor de grote vestigingen die bij ‘perifere detailhandel – volumineus’ horen. Doordat ‘perifere detailhandel – volumineus’ dus niet mogelijk is binnen de eerder genoemde bestemmingen horen de daarop betrekking hebbende bepalingen en de begripsomschrijving dan ook niet meer in het plan thuis. In de regels van het bestemmingsplan wordt het begrip ‘Perifere detailhandel – volumineus’ geschrapt. Daarnaast worden ook de bepalingen die betrekking hebben op ‘perifere detailhandel – volumineus’ (artikelen 3.1 onder c en 5.1 onder c) geschrapt.
Pagina 44 van 45
Pagina 45 van 45