A45Gemeente Hulst - Propositie versnellingsafspraken Groote Kreek II

Handvat voor toeleveren informatie versnellingsafspraken. Gegevens worden benut ter voorbereiding van de werksessies met de regio’s (2e ronde; medio mei 2022) Graag het onderstaande formulier zo volledig mogelijk invullen. Als informatie nog niet beschikbaar is, aangeven bij benadering en wanneer/waar de info beschikbaar komt. Propositie Groote Kreek II te Hulst 1. a. Algemene omschrijving van het plan

Uitbreiding van woonwijk Groote Kreek te Hulst met ca 250 woningen. Doel van deze uitbreiding is het ontwikkelen van een duurzame aardgasvrije woonwijk. Door de ligging aan natuurgebied Zoetevaart wordt in de wijk veel aandacht besteed aan biodiversiteit. Stedenbouwkundig plan is gereed en bestemmingsplan is in concept gereed. Knelpunt is momenteel de wijze van ontsluiting van het verkeer en de complexiteit hiervan (natuurgebied, voormalige vuilstort, leefbaarheid inwoners). Het plangebied (zie bijlage 1) ligt aan de oostkant van de stad Hulst, ten zuiden van de bestaande woonwijk Groote Kreek. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Waterstraat. De Marco Pololaan is de begrenzing aan de noordzijde. De oostgrens wordt gevormd door de watergang tussen de bestaande agrarische percelen. Op zo'n 750 meter van het plangebied aan de oostzijde liggen woningen in de kern van Clinge. Aan de zuidzijde bevinden zich eveneens agrarische percelen. Vanaf het einde van de vorige eeuw is aan de zuidoostzijde van de vesting de woonwijk Groote Kreek ontwikkeld. Deze uitbreiding is geheel benut. De waardering voor deze wijk is in het algemeen erg groot. Gezien de bevolkingsgroei en de woningvraag is er behoefte aan een nieuwe uitbreiding. Een logische stap is de gefaseerde ontwikkeling van Groote Kreek II aan de zuidzijde van de bestaande woonwijk.

Daarnaast is het plangebied voor de Groote Kreek II ideaal gelegen aan de rand van Hulst, nabij uitvalswegen, aansluitend aan recreatieve fietspaden met de wens en de potentie tot het creëren van snelfietsroutes en (internationale) busverbindingen naar Antwerpen en Breda. Het totale plangebied bestaat uit acht agrarische percelen (zie bijlage 2) Het plangebied is in totaal 20 ha groot.

b. contactpersoon

Eerste contactpersoon: Naam: Stefan Vonderhorst, beleidsmedewerker RO en Wonen Email: s.vonderhorst@gemeentehulst.nl Telefoonnummer: 0114-389259 Tweede contactpersoon:

Naam: Stefan Fassaert, projectleider Groote Kreek II Email: s.fassaert@gemeentehulst.nl Telefoonnummer: 0114-389284 2. a. Woningbouwvolume

Totale plan betreft 250 woningen. Initieel was de ambitie om het volledige plangebied te ontwikkelen (zie bijlage 3). Na het afronden van het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en exploitatie bleek de investering te hoog voor de volledige ontwikkeling. Een doorstart was mogelijk door een fasering aan te brengen. In het aangepaste stedenbouwkundig plan is het stedenbouwkundig plan verdeeld in twee fasen. In de eerste fase (zie bijlage 4) worden 128 woningen gerealiseerd om in korte termijn in de woningbehoefte te voorzien. Indien rijksbijdrage wordt gehonoreerd is realisatie van de eerste fase binnen 3 jaar mogelijk. Door een financiële bijdrage is versnelling mogelijk door deze middelen in te zetten voor natuurcompensatie, het nemen van mitigerende maatregelen, saneringskosten en daarmee gepaard gaande onderzoeken, vergunningen en organisatiekosten. Tweede fase (zie bijlage 5) binnen 5 jaar mogelijk. Zonder financiële bijdrage wordt de eerste fase van Groote Kreek II een risicovolle ontwikkeling omdat de totale investering, doorlooptijd en risico zorgen voor een negatieve balans. Het risico is hoog dat er meerkosten ontstaan door onvoorziene saneringskosten, door extra grondwerk en door onvoorziene kosten bij de natuurcompensatie.

b. Locatie + typering woningbouw

Gemeente Hulst is een landelijke gemeente. Bij deze ontwikkeling wordt aangesloten op de reeds gerealiseerde woonwijk met een woningdichtheid van 11,1 (36 hectare, 400 woningen) woningen per hectare. In Groote Kreek II wordt bij deze dichtheid aangesloten. De woningdichtheid in de uitbreiding (fase één & twee) ligt op 12,5 (20 hectare, 250 woningen) woningen per hectare. De structuur, het woningaanbod en de woonomgeving van de woonwijk worden hoog gewaardeerd. De doelgroep bestaat uit senioren, starters (aankoop eerste eigen woning) en jonge gezinnen. Op de geïnteresseerdenlijst staan een flink aantal woningeigenaren uit de bestaande woonwijk Groote Kreek. Deze personen zijn daar met hun gezin 15 tot 20 jaar geleden komen wonen en omdat de kinderen nu uit huis zijn graag een kleinere, levensloopbestendige (senioren) woning willen bouwen, bij voorkeur in de uitbreidingswijk. Gezien onze bevolkingsopbouw is het wenselijk om een groot deel levensloopbestendige woningen te realiseren.

c. Wat is het beoogde woningbouwprogramma?

Uitgangspunt is het realiseren van betaalbare woningen en het indirect vrijspelen van betaalbare woningen middels doorstroming. Gemeente Hulst wordt gekenmerkt door een koopcultuur waardoor doorstroming lastig is bij een overspannen woningmarkt. De verkoopwaarde van woningen ligt (landelijk gezien) relatief laag, ter illustratie in maart 2022 bedroeg de mediaan van de verkoopprijs van verkochte woningen in de gemeente € 289.000,-. Door aan de bovenzijde van de koopsector aan het eind van de keten nieuwe woningen toe te voegen (44%) ontstaat er meer dynamiek in de woningmarkt. Door de verwachte doorstroming komen er betaalbare koopwoningen vrij. Het mes snijdt zo aan twee kanten. Het woningbouwprogramma voor de eerste fase betreft 20% sociale appartementen, 14% halfvrijstaande woningen, 7% rijwoningen, 7% patiowoningen, 8% flexibel betaalbare woningen en 44% vrije kavels. Het percentage vrije kavels is landelijk bezien relatief hoog. Dit komt omdat de laatste woningbouwontwikkelingen geen vrije kavels werden aangeboden. De geïnteresseerdenlijst in een vrije bouwkavel in Hulst betreft nu 150 huishoudens. Daarnaast willen we onze de geïnteresseerden stimuleren en faciliteren om gebruik te maken van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Met CPO is er een verhoogde kans dat een eigen woning voor een grotere doelgroep bereikbaar wordt.

Het percentage betaalbare woningen bedraagt minimaal 56%. Dit zal hoger worden naar mate de belangstelling voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

3. a. Pakket benodigde bovenplanse infrastructuur

Om een goed woon- en leefklimaat in de bestaande wijk te borgen is een nieuwe ontsluitingsweg voor het plangebied noodzakelijk. De berekende verkeersafwikkeling van fase 1 door de bestaande wijk leidt tot toename van verkeersintensiteit tot 97%. Bovendien zou ontsluiting door de bestaande wijk gezien verwachte beroepsprocedure dermate vertragend werken dat er op korte termijn niet in de nodige woningbehoefte kan worden voorzien. Een ontsluitingsweg aan de zuidzijde is ruimtelijk ongewenst, vergt een hoge investering 2.2 tot 2.7 mln doordat dit trace 1200 meter lang is. Ook wordt er op deze manier niet aangesloten op geschikte ontsluitingswegen. Aanvullende aandachtspunten zijn de aanwezigheid van een persgemaal, ontsluiting manege Hulst en de aanwezigheid van natuurgebied Zoetevaart. Een ontsluitingsweg aan de oostzijde zorgt voor een slechte spreiding van het verkeer omdat deze allen zijn gericht op de Clingeweg. Hoewel het grootste aandeel van de verkeersgeneratie van Groote Kreek richting Hulst gaat, is een significant deel gericht op Sint Jansteen/Kapellebrug/België. Hierdoor voldoet

een 3de ontsluiting op de Clingeweg niet aan de gewenste doelrichting van de woonwijk. Naast de relatief hoge investering 1,4 mln. tot 1,8 mln. (lengte van dit tracé ad 670 meter) is de verwerving van deze grondposities complex en tijdrovend. Dit komt doordat de benodigde gronden eigendom zijn van acht verschillende eigenaren, één perceel met 12 gedeelde eigenaren (zie bijlage 2) en kadaster. Aanvullende aandachtspunten zijn de watergang met gemaal, geluidsoverlast van verkeer aan oostzijde van de woonwijk en verlies van vrij uitzicht voor de bewoners van de woningen aan de oostzijde van de woonwijk. Ontsluiting via de westzijde van het plangebied bied kansen om het project te versnellen. Deze zijde bied mogelijkheid om het verkeer uit de wijk te spreiden over zowel de Clingeweg als de Grote Kreekweg. Ook het sluipverkeer over de Waterstraat is dan niet meer mogelijk door het realiseren van een tractorsluis. Echter dient er een keuze te worden gemaakt tussen ontsluiting door natuurgebied (zie bijlage 6) of een voormalige vuilstort. Beide tracés gaan door een voormalig kreekgebied met een drassige ondergrond. Dit zorgt voor een duurdere wegconstructie. Tracé varianten 1 en 2 (zie bijlage 7) Tracé 1 (ontsluiting door natuurgebied) De lengte van dit tracé is 425 meter. De kostenraming bedraagt 1,5 tot 1,8 mln. euro.

De aanschaf van 20 ha natuurgebied en de aanschaf van 20ha agrarisch gebied voor natuurcompensatie en bosherstel zorgt voor een hoge impact op de exploitatie. Dit tracé is vrijwel volledig eigendom van Staatsbosbeheer. Een deel is particulier eigendom. Het kleinste deel van gemeente Hulst en Waterschap. Tracé 2 (ontsluiting door voormalige vuilstort) De lengte van dit tracé is 460meter. De kostenraming bedraagt 1,9 tot 2,4 mln. euro. De gedeeltelijke sanering van de voormalige vuilstort en de kosten voor het realiseren van een draagkrachtige ontsluiting zorgen voor een hoge impact op de exploitatie. Dit tracé is vrijwel volledig eigendom van gemeente Hulst en Waterschap Scheldestromen, waardoor een grotere versnelling realiseerbaar is. Zonder bijdrage vanuit de regeling zal er sprake zijn van grote vertraging bij voorzien in huidige behoefte en gevolgen voor betaalbaarheid van de woningen/kavels in het plangebied. De hogere prijs die betaald moet worden voor de ontsluiting zal immer doorberekend moeten worden om de begroting sluitend te krijgen. b. Is er naar verwachting aanwijsbare impact op hoofdnetwerken (Rijk)?

Betreffende project heeft geen relatie met bestaande MIRT-projecten en of andere hoofdnetwerken.

c. Flankerend beleid

In de Regionale Energiestrategie Zeeland is afgesproken dat we actief bijdragen aan de energietransitie. Gemeente Hulst heeft zich gecommitteerd aan de RES en het uitvoeringsplan 2021-2023. (zie ZEA uitvoeringsplan pagina 26-29). Gemeente Hulst heeft deze ambitie verwoord in het ‘Visie en ambitiedocument voor het

duurzaamheidsbeleid’ en het ‘uitvoeringsplan’. In de uitbreiding van Groote Kreek wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd door toepassing van de mobiliteitsladder: Lopen: Door de aanleg van veilige, doelmatige en attractieve trottoirs en wandelpaden wordt de korte afstanden (tot 1,5 km) gestimuleerd. In het plan is een attractieve wandelverbinding naar Clinge en naar de binnenstad van Hulst opgenomen. Fietsen: Door de aanleg van veilige en doelmatige (snel)fietspaden wordt het gebruik van (elektrische) fietsen (afstanden van 1,5 tot 30 km) gestimuleerd. In het plan is wordt het bestaande fietspad Zuiderpad verlengt naar het nieuwe plangebied, een nieuw fietsplan richting Clinge aangelegd en aansluiting gezocht bij de fietssnelwegennetwerk. OV-gebruik: De ligging van het plangebied is goed gelegen aan busverbinding richting Hulst en Breda, vanuit deze OV knooppunten kan men verder reizen. Grensoverschrijdende busverbindingen richting Sint Niklaas, Antwerpen en Gent zijn eenvoudig op fietsafstand bereikbaar. Duurzaam personenmobiliteit: In het plangebied wordt de mogelijkheden voor het laden van auto’s op eigen oprit gestimuleerd. In het beeldkwaliteitsplan is aangegeven dat alle vrijstaande woningen en tweekappers minimaal twee eigen parkeerplaatsen op het eigen perceel dienen aan te leggen. Voor rijwoningen geldt minimaal één eigen parkeerplaats op het eigen perceel.

Achtergrond hierbij is dat de bewoners de elektrische auto of auto’s eenvoudig op eigen terrein tegen voordelig tarief kunnen laden. Aanvullend worden diverse laadpalen voorzien in de openbare ruimte voor bezoekers en werkverkeer. Deelmobiliteit: Ervaring leert dat in landelijke gemeenten is deelmobiliteit over het algemeen minder kansrijk is dan in stedelijke gemeenten. Vooralsnog is er geen programma voor deelmobiliteit in het plangebied opgenomen. 4. Omvang financieel tekort

De benodigde investering voor de eerste fase bedraagt 12 mln. De benodigde investering voor de ontsluitingsweg bedraagt naar schatting 1,5 tot 2,4 mln. (afhankelijk van de keuze van het tracé en reservering voor risico’s). Het tekort na bijdrage van de grex (ad 500.000,-) bedraagt 1,0 tot 1,9 mln. Tracé 1 De raming van de kosten voor natuurcompensatie en mitigerende maatregelen bedragen naar schatting 0,5 mln. Tracé 2 De raming van de kosten voor graafwerkzaamheden, sanering en verwerking bedragen naar schatting 1,2 tot 1,5 mln. Er zijn geen subsidies, fondsen, cofinanciering toegezegd of aangevraagd.

5. a. Oorspronkelijke planning realisatie woningbouw (en bereikbaarheid)

Voor wanneer staat het woningbouwvolume in de huidige planning (bandbreedte). Is het mogelijk om de noodzakelijke bereikbaarheidsmaatregelen te faseren? Indien de middelen beschikbaar zijn kan het bestemmingsplan ter inzage. Afhankelijk van bezwaar (dat naar verwachting als gevolg van een nieuwe ontsluiting minimaal zal zijn) kan in 2023 gestart worden met de realisatie.

b. Versnelbaar tot <3-5 jaar?

Ja/ nee/ twijfel, toelichting (evt. risico’s en randvoorwaarden). Ja, mits een sluitende begroting voor ontsluitingsweg.

c. Ruimtelijke randvoorwaarden op orde?

Of zijn er nog aandachtspunten?

6. Het plan past in/ bijdrage aan regionale verstedelijkings-/ netwerk-strategie?

Ja, hoe/ nee, waarom niet/ n.v.t.

De ruimtelijke randvoorwaarden zijn op orde. Voor het plangebied zijn alle relevante sectorale toetsen voor fase 1 uitgevoerd. De impact van deze toetsen zijn reeds in het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan verwerkt of worden binnenkort verwerkt.

Denk hierbij niet alleen aan doelen voor wonen en bereikbaarheid, maar ook aan water, bodem, energie, klimaat, economie, etc.

Bijlage 1

Ligging plangebied Groote Kreek II

Bijlage 2

Kaart kadastrale perceelsgrenzen.

Bijlage 3

Stedenbouwkundig plan – volledig plangebied

Bijlage 4

Stedenbouwkundig plan – eerste fase

Bijlage 5

Situering plangebied ten opzichte van Hulst en Clinge met fasering

Fase 1 Fase 2

Bijlage 6

Vigerend bestemmingsplan Buitengebied en Kernen Hulst 1ste herziening

Bijlage 4

Tracé mogelijke ontsluitingen uitbreiding woonwijk

Bijlage 7

Tracé 1 en tracé 2 vanaf Groote Kreek II (fase1) naar Groote Kreekweg