A28MemobouwtitelsGemeenteraad

Zaaknummer : 658416 Aan

: De gemeenteraad van Hulst

CC

:

Datum

: 10 januari 2024

Van

: College van burgemeester en wethouders

Onderwerp

: ‘Motie bouwtitels’ Groot Hontenisse

Beste raadsleden, Artikel 22 van de Grondwet luidt: ‘Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid’. Wonen is een voorwaarde voor een goed bestaan. Gemeentelijke regie en sturing op de woningmarkt is noodzakelijk om deze grondwettelijke taak uit te kunnen voeren. Volkshuisvesting is hiermee een grondwettelijke taak voor gemeenten. Het gaat hierbij niet enkel om het aantal woningen, maar met name ook over welk type woning, voor welke doelgroep, op welke plek. Volkshuisvesting dient hiermee maatschappelijke doelen en niet het individuele belang. Gemeentelijke regie is hierbij essentieel. Huidig situatie en beleid Meer dan 95% van het benodigde aantal woningen over tien jaar staat er op dit moment al. Daarnaast is de gemeentelijke woningvoorraad relatief oud. Een deel van deze bestaande woningvoorraad is zelfs kwetsbaar te noemen als gevolg van lage energieprestatie, beperkte aanpasbaarheid, bouwjaar et cetera. Als de marktdruk in deze segmenten mogelijk afneemt, neemt de kwetsbaarheid verder toe. Hierdoor neemt de kans op leegstand, verkrotting en aantasting van de leefbaarheid (sterk) toe. Daarnaast is er sprake van een sterk veranderde bevolking en toenemende druk op delen van de woningmarkt als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen.

Denk hierbij aan het toenemend aantal oudere huishoudens dat een gepaste woning zoekt, opgaven in de zorg, huisvesting aandachtsgroepen, et cetera. Conform het huidige gemeentelijke beleid, dient een initiatiefnemer zelf voor een bouwtitel te zorgen indien deze voornemens is een woning toe te bouwen. Deze bouwtitel kan verkregen worden door elders een woning te slopen of een onbenutte woningbouwmogelijkheid (bouwtitel) te verplaatsen. Dit beleid zorgt ervoor dat:    

er gebouwd kan worden; dat verouderde agrarische bedrijfsopstallen en verouderde woningen worden gesloopt; dat ruimtelijke kwaliteit als gevolg van de sloop toeneemt; terwijl de regie bij de gemeente blijft.

De voorgenoemde opgaven en de urgentie met betrekking tot aandacht voor de bestaande voorraad wordt op verschillende plekken erkend en uitgewerkt. Zowel in de Regionale Woonvisie ZeeuwsVlaanderen, Zeeuwse Woonagenda, Woondeal en Woonzorgvisie ligt het zwaartepunt bij de bestaande voorraad. Nieuwbouw moet mogelijk blijven om in de veranderende woonbehoefte van doelgroepen te blijven voorzien. Met andere woorden: nieuwbouw moet complementair zijn. Tegelijkertijd verdient de

bestaande voorraad grote aandacht, het overgrote deel van de benodigde woningen in de toekomst staat er immers al. De gemeente Hulst beschikt voor de komende acht jaar over circa 200 resterende gemeentelijke bouwtitels (dit is een dynamisch getal dat continu in beweging is als gevolg van sloop, nieuwbouw). Dit is het aantal woningen dat in nieuwe bestemmingsplannen vastgelegd moet worden om in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van onze inwoners te voorzien; de ladderruimte. Het toevoegen van meer woningen betekent het creëren van overschotten. Conform het huidige beleid wordt deze ladderruimte ingezet voor grotere herstructureringsopgaven, waarbij een grote ruimtelijke kwaliteitswinst wordt gerealiseerd. Motie Groot Hontenisse-Hulst doet een voorstel voor een motie betreffende het inzetten van gemeentelijke ladderruimte voor particuliere woningbouwinitiatieven. Groot Hontenisse-Hulst stelt voor om het huidige beleid aan te passen zodat voor het toevoegen van een solitaire particuliere woning er gebruikt gemaakt kan worden van de gemeentelijke ladderruimte en er niet gecompenseerd hoef te worden. Graag verduidelijken we de risico’s van deze voorgestelde beleidslijn. Wat zijn de risico’s van de voorgestelde beleidslijn? Verouderde voorraad De woningvoorraad in onze gemeente is relatief oud.

Het gemiddelde bouwjaar van woningen is 1968 en ruim 21% van de woningen stamt uit de periode voor 1945. Ruim 1750 woningen in onze gemeente hebben WOZ-waarde van minder dan €150.000. Deze woning moeten verduurzaamd worden. De kosten voor deze verduurzaming zullen naar verwachting in geen verhouding staan tot de waarde na verduurzaming bij verkoop. Deze woningen zijn dus geschikt voor sloop waarbij de bouwtitel ter plekke of elders wordt ingezet. Ook is bekend dat het aantal agrariërs steeds ouder wordt en het aantal landbouwbedrijven daalt, maar in ha wel steeds groter wordt. Achterblijvende agrarische bebouwing verloedert. Door gebruik te blijven maken van de rood-voor-rood regeling wordt verouderde bedrijfsgebouwen gesaneerd en blijven de mogelijkheden om binnen en buiten het bestaand stedelijk gebouw een woning te realiseren. Door enkel woningen te blijven toevoegen die aan de woonwensen van individuele inwoners voldoen, zonder dat er sprake moet zijn van ‘compenseren’ heeft tot gevolg dat deze oudere woningen blijven bestaan waarmee de kans groot is dat deze woningen op termijn leeg komen te staan en in verval raken. De aandacht verschuift hiermee enkel naar nieuwbouw, terwijl de aandacht nadrukkelijk bij de bestaande voorraad hoort te liggen.

Ladderruimte versus herstructurerings- en ontwikkelingslocaties Zoals bekend, beschikt iedere Nederlands gemeente over ladderruimte. Het aantal woningen dat moet worden toegevoegd om het toekomstig aantal huishoudens te huisvesten. Meer toevoegen, betekent het creëren van overschotten. Daarnaast zal de voorgestelde beleidslijn leiden tot een sneeuwbaleffect. Steeds meer inwoners zullen gebruik willen maken van de mogelijkheid. Afgezien van het feit dat hierdoor veelal ‘meer van hetzelfde’ zal worden gebouwd, leidt dit tot het weglekken van beschikbare ladderruimte. Het weglekkend aantal woningen kan niet meer op andere locaties in de gemeente worden ingezet. Gevolg is dat voormalige bedrijfslocaties binnen de kernen niet meer geherstructureerd kunnen worden. Door de huidige beleidslijn is het momenteel mogelijk aan veel initiatieven medewerking te verlenen (zie bijlage 1). Daarnaast blijven we conform het Bestuursakkoord 2022-2026, gebruik maken van het ‘Plan van aanpak Ruimte voor Woonkwaliteit’ (pva) om medewerking te verlenen aan woningbouwinitiatieven. Woningbouwinitiatieven dienen dan wel aan de voorwaarden uit het pva te

voldoen. Voor gewenste woningbouwplannen die niet aan de voorwaarden van het pva voldoen, dient ladderruimte beschikbaar te worden gesteld. Tot op heden is op met behulp van het pva medewerking verleend aan de realisatie van ruim 200 woningen. Zoals bekend is een bindende voorwaarde van het pva dat het aantal woningen dat mogelijk wordt gemaakt via het pva, in een later stadium ook gesloopt óf geschrapt wordt in bestaande bestemmingsplannen (lees: omgevingsplannen). Dit om te voorkomen dat er overschotten ontstaan, met negatieve gevolgen voor de woningmarkt tot gevolg (leegstand, waardedaling woningen, aantasting leefbaarheid et cetera). Conform het huidige beleid wordt de ladderruimte ingezet voor grotere herstructureringsopgaven, waarbij een grote ruimtelijke kwaliteitswinst wordt gerealiseerd. In deze opgaven worden veelal bedrijfslocaties binnen de kern gesaneerd. Om de sanering van bebouwing (en vaak ook bodem) mogelijk te maken dient er als kostendrager veelal een relatief groot aantal woningen te worden gerealiseerd. Indien de voorgestelde beleidslijn wordt gevolgd, kunnen toekomstige plannen zoals het Hof te Zandeplein, Houtmarkt, voormalig Scheerdersterrein, etc. niet meer mogelijk worden gemaakt. Daarnaast kunnen uitbreidingslocaties zoals Clinge-West en Groote Kreek II (fase één en twee) enkel worden gerealiseerd door hiervoor ladderruimte aan te wenden.

De opsomming van de hierboven genoemde projecten laat zien dat deze al een groot beslag leggen op beschikbare ladderruimte. Helaas zijn er nog steeds diverse bedrijfsgebouwen in onze kernen die idealiter op termijn worden gesaneerd. Daarvoor zal nog ladderruimte nodig zijn. Als voor dergelijke projecten geen gemeentelijke ladderruimte beschikbaar is, is het onmogelijk om voorgenoemde locaties te (her-)ontwikkelen. Dit risico bestaat als het voor eenieder mogelijk is een woning te bouwen zonder een bouwtitel te verplaatsten of woning elders te saneren. Er bestaat geen gemeentelijke regie meer waardoor de ladderruimte weglekt. Kwalitatief complementaire nieuwbouw Onze gemeente wordt gekenmerkt door het grote aandeel reguliere grondgebonden vrijstaande woningen. Er zijn momenteel geen voorbeelden bekend waarbij particuliere woningbouw niet uit reguliere vrijstaande woningbouw bestaat. Gezien de veranderende woningbehoefte als gevolg van de veranderende bevolking is het van essentieel belang dat we aan het stuur te blijven. We willen duidelijk kunnen sturen op voor wie er wordt gebouwd, op het bouwen van goede en betaalbare woningen op de juiste plek. Er dient complementair gebouwd te worden. Dit is van toenemend belang en gemeentelijke regie is daarbij essentieel.

Als de nieuwbouwcapaciteit wegvloeit naar solitaire particuliere initiatieven is de kans aanzienlijk dat er aan veel opgaven en in de veranderde behoefte niet wordt voldaan. Terwijl er meer van hetzelfde wordt gebouwd. Grondgebonden vrijstaande woningen. De toenemende behoefte aan complementaire nieuwbouw staat ook beschreven in de Regionale Woonvisie, Zeeuwse Woonagenda, Woonzorgvisie en de Woondeal. Aan het algemeen belang hechten wij meer waarde dan aan het individuele belang voor het realiseren van een woning. Slotsom De uitdagingen op de woningmarkt laten zich niet zonder structureel, gecoördineerd en sturend ingrijpen vanuit de gemeente oplossen. Dat geldt voor de problematiek anno 2024 en dat geldt óók voor toekomstige ontwikkelingen. Regie is nu des te gewenster, omdat er – mede als gevolg van de toenemende vraag vanuit verschillende doelgroepen, zorg, toenemende prijzen, en de veranderende bevolkingssamenstelling – een kwalitatieve mismatch in de woningmarkt bestaat. Er moet gewaakt worden dat er ‘meer van hetzelfde’ wordt gebouwd. Door de huidige beleidslijn te volgen is het mogelijk aan veel gewenste woningbouwinitiatieven medewerking te verlenen.

Als de voorgestelde lijn wordt aangenomen, verdwijnen deze laatste prikkels om de bestaande woningvoorraad te vernieuwen en verdwijnt voor een groot deel de gemeentelijke regie op de woningmarkt. Regie die juist nu zo hard nodig is.