24.490H-Stec-Groep-Rapport-kostenverhaal-in-2023-1

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023 Erik de Leve, Jurrian Witteveen en Erwin van der Krabben 7 oktober 2024

2

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Hoofdconclusies en aanbevelingen

5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

5 6 6 7

2.6 2.7

3.

4.

5.

6.

Omvang kostenverhaal is afgenomen ten opzichte van 2020 Binnenplanse kosten zijn de grootste post binnen kostenverhaal Kostenverhaal is onvolledig Kostenverhaal hangt samen met bouwprogramma Beleid leidt niet tot hoger kostenverhaal, wél tot een hogere dekking en meer inzicht Aanbevelingen: beleid blijft van belang voor transparantie en zekerheid Kostenverhaal onder de Omgevingswet: een toelichting

8 10 11

Opvattingen over het verhalen van kosten

12

3.1 3.2

12 13

Binnenplans kostenverhaal blijft het meest belangrijk 70% van de gemeenten bepaalt omvang kostenverhaal per project

Gemeentelijk beleid en structuurvisies

14

4.1 4.2 4.3 4.4

14 14 15

Beleid is van waarde voor kostenverhaal Gebruik kostenverhaalbeleid lager dan in 2020 Binnenplanse kosten blijven belangrijkste kostensoort in beleid Kleinere gemeenten hebben vaker een basis voor kostenverhaal in de structuurvisie

16

Kostenverhaal naar bouwprogramma

17

5.1 5.2

17 18

Meeste woningen worden vastgelegd via anterieure overeenkomst Inbreidingslocaties met sloop voornaamste plek voor woningbouw

Omvang en soort kostenverhaal 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

Meeste gemeenten verhalen tot € 5.000 per woning Binnenplanse kosten blijven grootste post binnen kostenverhaal Beleid hangt samen met meer dekking van kosten én meer inzicht Onderzoek en plankosten grootste post in kostenverhaal Kostenverhaal in natura vooral bij nutsvoorzieningen en openbare ruimte Kostenverhaal per woning hoger bij grotere bouwprogramma’s Kostenverhaal onder de Omgevingswet

20 20 21 22 24 26 28 30

Verantwoording

31

Definities

32

Over Stec Groep

34

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

1. Inleiding Voor u ligt de tweede editie van het onderzoek naar de praktijk van kostenverhaal in gebiedsontwikkelingen onder Nederlandse gemeenten. Dit onderzoek is uitgevoerd door Stec Groep in samenwerking met de Radboud Universiteit. In dit onderzoek peilen we het gebruik van de anterieure overeenkomst als kostenverhaalinstrument bij woningbouwprojecten in Nederlandse gemeenten. We onderzoeken hoeveel en op welke wijze kosten verhaald worden bij de ontwikkeling van woningbouw. Dit onderzoek is in 2021 voor het eerst uitgevoerd en heeft toen waardevolle inzichten opgeleverd. Tegelijk is de praktijk van kostenverhaal, hoewel aan de orde van de dag in gebiedsontwikkelingen, nog slechts weinig inzichtelijk. In de context van een flink woningtekort en grote ruimtelijke opgaven is begrip en het streven naar verbetering van deze praktijk belangrijk.

Afdeling 6.4. Grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten om gemaakte kosten voor publieke investeringen minstens ten dele te verrekenen met ontwikkelaars. Dit wordt aangeduid als kostenverhaal. Dat kan op twee manieren: via publiekrechtelijk en privaatrechtelijk kostenverhaal. • Het publiekrechtelijk kostenverhaal gaat via het zogenaamde exploitatieplan en volgt de grondexploitatiewet. • Het privaatrechtelijk kostenverhaal loopt via de anterieure overeenkomst en kent veel vrijheden, mits er voldoende kosten verhaald worden en onder andere met inachtneming van de beginselen van behoorlijk bestuur. In de praktijk is in ongeveer 95% van de gevallen sprake van kostenverhaal via een anterieure overeenkomst en niet via een exploitatieplan. Daarbij dient publiekrechtelijk kostenverhaal vaak als leidraad voor de anterieure overeenkomsten.

3

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

De kernvraag in deze luidt: Wat is het gemiddelde bedrag dat gemeenten bij wijze van kostenverhaal (via de anterieure overeenkomst) verhalen op ontwikkelaars en bouwers, en: • via welke soorten kostenverhaal vindt dit plaats? • wat zijn de opvattingen van gemeenten over het verhalen van deze kosten?

We houden rekening met lokale omstandigheden, zoals het wel of niet hebben van gemeentelijk beleid voor kostenverhaal en het type locaties waar gebouwd wordt. Het onderzoek is uitgevoerd in 2024 met als peiljaar 2023. In het rapport zal ook regelmatig de vergelijking met de eerste editie worden gemaakt. We streven ernaar periodiek de ontwikkeling van het kostenverhaal bij woningbouw te blijven monitoren. In de volgende hoofdstukken gaan we in op de uitkomsten van deze verkenning. In hoofdstuk 2 komen de hoofdconclusies en de aanbevelingen aan bod. In hoofdstuk 3 gaan we in op de houding van gemeenten ten opzichte van het verhalen van kosten. Hoofdstuk 4 behandelt het gemeentelijk beleid voor kostenverhaal. Hoofdstuk 5 gaat in op kenmerken van het woningbouwprogramma waarvoor in 2023 anterieure overeenkomsten zijn gesloten. Tot slot komen in hoofdstuk 6 de omvang van het kostenverhaal, de kostenverhaalsoort en de mate van dekking van de geraamde kosten aan bod. In dit laatste hoofdstuk wordt ook het verband tussen gemeentelijk beleid en kostenverhaalcijfers uitgelicht. In de bijlagen vindt u de verantwoording van het onderzoek, de respons en een lijst met gebruikte definities.

Kostenverhaal en de omgevingswet Dit onderzoek richt zich op het kostenverhaal in 2023, toen de Wet ruimtelijke ordening (Wro) nog in werking was. Op 1 januari 2024 is de nieuwe Omgevingswet in werking getreden, waarbij er rondom het kostenverhaal enkele dingen zijn veranderd. Zo introduceert de Omgevingswet een publiekrechtelijke mogelijkheid om een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen te vragen, met een mogelijke schaduwwerking voor anterieur kostenverhaal. Ook introduceert de Omgevingswet kostenverhaal voor gebiedsontwikkelingen zonder tijdvak. In gevallen zonder tijdvak zal het kostenverhaal een indicatie van het maximum aan te verhalen kosten zijn, terwijl in gevallen met tijdvak het kostenverhaal berust op een actuelere berekening van de kosten en opbrengsten. Hoewel de resultaten uit het systeem onder de Wro afkomstig zijn, zal er wel worden vooruitgeblikt op de Omgevingswet met enkele toelichtingen op wettelijke wijzigingen en de vraag wat gemeenten verwachten van het kostenverhaal onder de Omgevingswet. Vervolgonderzoeken zullen gebruik maken van gegevens over kostenverhaal onder het nieuwe systeem.

Dank voor uw medewerking! We willen alle gemeenten bedanken die hebben meegewerkt aan het onderzoek. Zowel voor hun respons, als voor input op de vragenlijst.

4

5

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

2. Hoofdconclusies en aanbevelingen 2.1 Omvang kostenverhaal is afgenomen ten opzichte van 2020 Gemeenten verhalen in 2023 een kleiner bedrag per nieuwbouwwoning dan in 2020. Waar drie jaar geleden, zo’n 30% van de gemeenten een bedrag tot € 5.000 per nieuwbouwwoning verhaalde, is dat nu meer dan 60%. Anders gezegd: het aandeel gemeenten dat een hoger bedrag verhaalde is gedaald. We hebben ook een vergelijking gemaakt met de groep gemeenten die zowel drie jaar gelden als deze editie hebben deelgenomen aan het onderzoek. Binnen deze groep is het beeld niet anders: ook hier verhalen fors meer gemeenten tot € 5.000 per woning dan drie jaar geleden. De precieze oorzaak van deze daling is geen onderdeel van de focus van dit onderzoek, maar wel valt het samen met signalen van een verminderde financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten door sterk gestegen bouwkosten, grotere nadruk op de betaalbaarheid van nieuwbouw en een tijdelijke daling van de marktprijs van nieuwbouwwoningen in 2021 en 2022 1. Mogelijk hebben deze financiële ontwikkelingen de financiële ruimte voor kostenverhaal doen afnemen.

Tota al

Figuur 1: Gemiddeld kostenverhaal per woning met anterieure overeenkomst in 2023 Nederland

Gemeentegrootte

Landsdeel

Noord Oost € 1 - € 5.000

Zuid

€ 5.001 - € 10.000

West

€ 10.001 - € 20.000

G4

€ 20.001 - € 30.000 Weet niet

Groot Middelgroot Klein

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Percentage gemeenten

1

Zie ook het onderzoek Publieke financiële opgave woningbouw in Nederland van Rebel voor het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Dit onderzoek geeft inzicht in de onrendabele top die speelt in veel woningbouwontwikkelingen.

6

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

2.2 Binnenplanse kosten zijn de grootste post binnen kostenverhaal Binnenplanse kosten zijn binnen het totale kostenverhaal de grootste kostensoort. Deze kosten houden direct verband met een gebiedsontwikkeling en zijn het meest inzichtelijk. Bijna alle gemeenten die zicht hebben op hun kostenverhaal verhalen deze kosten dan ook gedeeltelijk. Voor de overige soorten is het kostenverhaal lager. Zo verhaalt slechts 10% van de gemeenten bovenplanse kosten. (Zie voor definities van de verschillende soorten van het kostenverhaal de bijlage).

Figuur 2: Aandeel van kostensoorten in totale omvang kostenverhaal Binnenplanse kosten Kosten voor bovenwijkse voorzieningen

0% 1 tot 21% 21 tot 41%

Bovenplanse kosten

41 tot 61% 61 tot 81%

Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen

81 t/m 100% Weet niet 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Percentage gemeenten

2.3 Kostenverhaal is onvolledig Naast het aandeel van de kostensoorten binnen het totale kostenverhaal, is ook het dekkingspercentage van de kostensoorten relevant. Het kostenverhaal blijkt de totale publieke kosten in gebiedsontwikkelingen niet te dekken. De binnenplanse kosten worden nog het meest volledig verhaald. Zo’n 50% van de gemeenten heeft de binnenplanse kosten voor driekwart tot 100% gedekt. Bij de andere kostensoorten is dit dekkingspercentage een stuk lager, waarbij een aanzienlijk deel één of meer van deze drie kostensoorten helemaal niet inzet.

7

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Figuur 3: Dekkingspercentage naar kostensoort Binnenplanse kosten

0%

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen

1 tot 26%

Bovenplanse kosten

51 tot 76%

26 tot 51%

Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen

76 t/m 100% Meer dan 100% 0%

20%

40%

60%

80%

Percentage gemeenten

100%

Weet niet

2.4 Kostenverhaal hangt samen met bouwprogramma De omvang van het kostenverhaal per woning hangt samen met de gemeentelijke bouwprogrammering, zowel in omvang als locatietype. Bij grotere bouwprogramma’s zijn er redelijkerwijs vaak hogere investeringen nodig, terwijl er ook meer woningen zijn om deze kosten over uit te spreiden. Mogelijk kiezen gemeenten ervoor om bij kleinere bouwprojecten minder te sturen op een zo volledig mogelijk kostenverhaal, terwijl het kostenverhaal bij grotere projecten meer de aandacht krijgt.

Figuur 4: Kostenverhaalsom per woning naar omvang nieuwbouwprogramma tot 51 € 1 - € 5.000 € 5.001 - € 10.000

51 tot 251

€ 10.001 - € 20.000 € 20.001 - € 30.000

251 of meer

Weet niet 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Percentage gemeenten

In de uitsplitsing naar dominant locatietype valt op dat het kostenverhaal hoger ligt bij inbreidingslocaties met sloop en bij uitbreidingslocaties. Dit is volgens de verwachting, omdat de sanering bij inbreidingslocaties en de aanleg van voorzieningen bij uitbreidingslocaties leiden tot hogere kosten die onderwerp (kunnen) zijn van kostenverhaal. Inbreidingslocaties die direct bebouwd kunnen worden, liften vaak (deels) mee op bestaande voorzieningen. Overigens zijn deze locaties schaars.

8

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Percentage gemeenten

Figuur 5: Kostenverhaalsom per woning naar dominant locatietype (minimaal 40% van woningbouw) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Weet niet € 20.001 - €30.000 € 10.001 - € 20.000 € 5.001 - € 10.000 € 1 - € 5.000 Inbreidingslocaties Inbreidingslocaties Uitbreidingslocaties waar direct waar eerst gesloopt gebouwd kan moet worden worden

2.5 Beleid leidt niet tot hoger kostenverhaal, wél tot een hogere dekking en meer inzicht We hebben onderzoek gedaan naar de verhaalde kosten in bedrag per woning. Hieruit kwam het opvallende resultaat dat het hebben van beleid niet leidt tot een hoger verhaald bedrag per woning. Mogelijk hebben gemeenten zonder beleid meer ruimte om de geëiste kostenverhaalbijdrage aan te passen aan veranderende omstandigheden. Een tweede mogelijkheid is dat gemeenten met beleid minder kosten verhalen dan eigenlijk zou kunnen. In dat geval kan het opstellen van ambitieuzer beleid deel van de oplossing zijn. Het dekkingspercentage per kostensoort geeft het aandeel verhaalde kosten ten opzichte van de totale verhaalbare kosten/ gemaakte kosten. De dekkingspercentages van de vier kostensoorten laten zien dat gemeenten met beleid een hogere dekkingsgraad van de kosten hebben, met name bij de binnenplanse kosten. Dit toont de waarde van kostenverhaalbeleid. Uit figuur 2 volgde al dat de binnenplanse kosten ook de grootste soort zijn binnen het totale kostenverhaal. Voor zeker de helft van de gemeenten beslaan de binnenplanse kosten 60% of meer van hun totale kostenverhaal. Ook blijkt dat de binnenplanse kosten het vaakst onderwerp zijn van gemeentelijk beleid.

Naast het effect van beleid op de dekkingsgraad van het kostenverhaal, zien we ook duidelijk dat gemeenten met beleid meer zicht hebben op hun kostenverhaal. Gemeenten zonder beleid geven meer dan twee keer zo vaak aan dat zij de dekkingsgraden van de kostensoorten niet weten. Binnen de groep gemeenten mét kostenverhaalbeleid gaf zo’n 80% aan de omvang van het kostenverhaal per project te berekenen of tijdens onderhandelingen met de ontwikkelaar te bepalen. Het kostenverhaalbeleid bevat vaak de uitgangspunten van de kostenverhaalaanpak en ambities die de gemeente heeft voor bijvoorbeeld de ruimtelijke ontwikkeling, maar meestal dus geen vaste bedragen per woning of vierkante meter. Toch lijkt het hebben van beleid algeheel samen te hangen met een meer uitgewerkte en geordende aanpak van het kostenverhaal.

9

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Geen gemeentelijk beleid

Wel gemeentelijk beleid incl. nietvigerend

Figuur 6: Gemeentelijk kostenverhaalbeleid en het gemiddelde aandeel verhaalde kosten per woning Binnenplanse kosten Kosten voor bovenwijkse voorzieningen Bovenplanse kosten

0% 1 tot 26%

Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen

26 tot 51%

Binnenplanse kosten

51 tot 76%

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen

76 t/m 100% Meer dan 100%

Bovenplanse kosten

Weet niet

Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Percentage gemeenten

Verder blijkt dat gemeenten met een basis voor kostenverhaal specifiek in een vigerende structuurvisie meer kosten verhalen dan gemeenten die dit niet hebben. Dit is tot op zekere hoogte goed te begrijpen, omdat bovenplanse kosten en bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen wettelijk slechts verhaald kunnen worden met deze basis in de structuurvisie. Dit wijst ook op het belang van het hebben van een beleidsbasis voor kostenverhaal.

Figuur 7: Basis voor kostenverhaal in structuurvisie en het gemiddelde kostenverhaal per woning 100%

Percentage gemeenten

90% 80% 70% 60%

Weet niet

50%

€ 20.001 - € 30.000

40%

€ 10.001 - € 20.000 € 5.001 - € 10.000

30%

€ 1 - € 5.000

20% 10% 0% Wel basis in vigerende structuurvisie

Geen basis in vigerende structuurvisie

Niet van toepassing

10

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Figuur 8: Kostenverhaalbeleid en het gemiddelde kostenverhaal per woning 100%

Percentage gemeenten

90% 80% 70% 60%

Weet niet

50%

€ 20.001 - € 30.000

40%

€ 10.001 - € 20.000

30%

€ 5.001 - € 10.000

20%

€ 1 - € 5.000

10% 0% Wel gemeentelijk kostenverhaalbeleid incl. niet vigerend

Geen gemeentelijk kostenverhaalbeleid

2.6 Aanbevelingen: beleid blijft van belang voor transparantie en zekerheid Uit het onderzoek blijkt een verband tussen het hebben van kostenverhaalbeleid en een hoger dekkingspercentage van de totale kostenomvang. Een kenmerk van kostenverhaalbeleid is dat de gemeente zich committeert aan de vastgestelde uitgangspunten: de gemeente geeft van tevoren aan wat zij zal vragen van de ontwikkelende partij. Dit biedt veel inzicht in de werkwijze van de gemeente en daarmee draagt het bij aan transparantie. Uit verschillende studies is naar voren gekomen dat een gebrek aan transparantie de ontwikkeling van ruimtelijke plannen hindert (o.a. Vervolgonderzoek bovenplanse kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen door BVH Ruimte). Ook blijkt dat gemeenten met beleid beter weten wat zij aan kosten verhalen en wat zij belangrijk vinden in het kostenverhaal. Beleid schept zowel intern als extern duidelijkheid. Dit kan bijdragen aan versnelling van de nieuwbouw. Deze redenen geven opnieuw aanleiding tot de aanbeveling om kostenverhaalbeleid te ontwikkelen. Net als drie jaar geleden zijn er vragen te stellen over het functioneren van het kostenverhaalsysteem in zijn geheel. Het wettelijke onderscheid in de vier soorten kostenverhaal (met name de bovenwijkse en bovenplanse kosten en de bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen), lijkt niet goed uit de verf te komen.

Gemeenten lijken te worstelen met het onderscheid in deze vier soorten. Vaak bestaat vooraf weinig inzicht in de passende omvang van het kostenverhaal. Dit bleek in de eerste editie van dit onderzoek ook en het past in de beperkte beschikbaarheid van informatie rond kostenverhaal. Het is waardevol om op landelijke schaal een wijziging in de systematiek van gemeentelijk kostenverhaal te overwegen. In zijn Kamerbrief Modernisering van het grondbeleid verwijst voormalig minister De Jonge naar het Engelse systeem, waar gemeenten voorzieningen binnen en buiten het plangebied kunnen verhalen door middel van de Community Infrastructure Levy. Deze heffing is vooraf vastgesteld en biedt zekerheid voor beide partijen. Uit onderzoek is zelfs gebleken dat dit instrument leidt tot lagere verwervingsprijzen van gronden en opstal, omdat ontwikkelaars vooraf weten hoeveel zij bij een ontwikkeling moeten afdragen aan de gemeente. In het regeerakkoord op hoofdlijnen 2024 – 2028 wordt ook gesproken over planbatenheffingen en een belasting op ongebouwde grond met een woonfunctie.

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

2.7 Kostenverhaal onder de Omgevingswet: een toelichting De inwerkingtreding van de Omgevingswet maakt het ten slotte relevant om kort in te gaan op de toepassing van kostenverhaal onder het nieuwe stelsel. Het systeem van kostenverhaal onder de Omgevingswet vertoont veel overeenkomsten met haar voorganger onder de Wet ruimtelijke ordening. Artikel 8.13 Omgevingsbesluit bevat de activiteiten waarvoor kostenverhaal verplicht is. Ook is er weer een kostensoortenlijst, te vinden in bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Vooral in het privaatrechtelijke spoor lijken veel zaken op het kostenverhaal onder de Wro. Kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor blijkt de voorkeur van de wetgever te houden en kent dezelfde begrenzingen als voorheen. In het publiekrechtelijke spoor veranderen enkele zaken. Zo komt er een mogelijkheid voor publiekrechtelijk kostenverhaal voor ontwikkelingen zonder tijdvak. Hiermee wordt het makkelijker om kosten te verhalen op ontwikkelingen die geen duidelijke einddatum hebben en waar vooraf nog weinig inzicht is in kosten en opbrengsten. Gemeenten leggen dan een kostenplafond vast in het omgevingsplan. Bij de daadwerkelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning worden de kosten en opbrengsten geconcretiseerd.

Wellicht de meest relevante wijziging is de mogelijkheid voor gemeenten om publiekrechtelijk een financiële bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen te eisen.

Hoe werkt deze afdwingbare financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen? Art. 13.23 Omgevingswet legt de basis voor het verhaal van financiële bijdragen. Het gaat hier om kostenverhaal via publiekrechtelijke weg. Hierin worden ook beperkingen opgelegd, bijvoorbeeld de eis dat er sprake moet zijn van een functionele samenhang tussen de activiteit en de beoogde ontwikkeling van een gebied. Art. 13.24 bepaalt dat deze bijdrage niet afgedwongen mag worden naast regulier kostenverhaal, publiek- of privaatrechtelijk. Art. 8.13 Omgevingsbesluit wijst vervolgens de bouwactiviteiten aan waarvoor kostenverhaal (ook kostenverhaal in het algemeen) kan plaatsvinden. De bouw van woningen en de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² bruto vloeroppervlakte zijn hier voorbeelden van. Tot slot wijst art. 8.21 Omgevingsbesluit de categorieën ontwikkelingen aan waarvoor de gemeente een financiële bijdrage kan eisen. Eén van deze ontwikkelingen is het verwijderen van vrijgekomen agrarische bebouwing en het toevoegen van landschappelijke elementen in het landelijke gebied. Ook de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur staat op deze lijst. Deze ontwikkelingen moeten worden aangewezen in het omgevingsplan. Daar staat ook welke activiteit meebetaalt aan welke ontwikkeling. Het gaat hier dus om publiekrechtelijk kostenverhaal.

De regeling versterkt de mogelijkheid voor publiekrechtelijk kostenverhaal, ook al gelden er ruime beperkingen. De verwachting is dat deze mogelijkheid om een bijdrage af te dwingen ook effect zal hebben op de onderhandelingen die plaats zullen vinden via het anterieure spoor, net zoals het exploitatieplan onder de Wro invloed had op privaatrechtelijk kostenverhaal.

11

12

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

3. Opvattingen over het verhalen van kosten 3.1 Binnenplans kostenverhaal blijft het meest belangrijk Ten opzichte van 2020 zijn er weinig veranderingen in de beantwoording van de stellingen. Ook nu blijkt duidelijk dat gemeenten niet uit zijn op maximalisatie van het kostenverhaal. Gemeenten vinden een balans in inkomsten en uitgaven voor publieke investeringen belangrijk. Verder valt op dat gemeenten meer belang hechten aan kostenverhaalbeleid als middel om de betaalbaarheid van woningen te bevorderen. Het is aannemelijk dat dit samenhangt met de landelijke aandacht voor betaalbaarheid als onderdeel van de aanpak van de wooncrisis. Tegelijk is het bouwen van zo veel mogelijk woningen, net als drie jaar geleden, geen reden om kosten niet volledig te verhalen.

Figuur 9: Mate waarin de stellingen passen bij de gemeente in 2023 1. Er moesten zoveel mogelijk binnenplanse kosten verhaald worden

Helemaal wel

2. Er moesten zoveel mogelijk kosten voor bovenwijkse voorzieningen verhaald worden

Wel

3. Er moesten zoveel mogelijk bovenplanse kosten verhaald worden

Niet

4. Er moest zoveel mogelijk aan ruimtelijke ontwikkelingen bijgedragen worden

Helemaal niet

5. Het was belangrijk dat de inkomsten en uitgaven voor publieke investeringen in gebiedsontwikkeling…

Weet niet

6. Het was belangrijk dat er zoveel mogelijk woningen gebouwd werden en daarom werden niet alle kosten… 7. Het kostenverhaalbeleid werd beïnvloed door de politieke kleur van de coalitie in de gemeente 8. Het was belangrijk dat het kostenverhaalbeleid bijdroeg aan de betaalbaarheid van woningen voor…

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Percentage gemeenten Binnenplanse kosten zijn direct gerelateerd aan investeringen in het plangebied. Dit lijkt een belangrijke stimulans te zijn (of mogelijkheid te bieden) om die kostensoort zo volledig mogelijk te verhalen. Voor de andere kostensoorten geldt dat die minder direct gerelateerd zijn aan het plangebied. Dit lijkt een drempel te zijn voor maximaal kostenverhaal op deze onderdelen. Zo is de toerekenbaarheid van de niet-binnenplanse kosten aan het plangebied waarschijnlijk moeilijker dan van de binnenplanse kosten.

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

3.2 70% van de gemeenten bepaalt omvang kostenverhaal per project Gemeenten leggen in de anterieure overeenkomst onder andere de afspraken over kostenverhaal vast. De manier waarop gemeenten de omvang van het kostenverhaal bepalen is weinig veranderd. Ongeveer 70% van de gemeenten berekent de omvang per project en verhaalt dit vervolgens zo nauwkeurig mogelijk. Hiervoor bestonden onder de Wro diverse instrumenten, zoals handreikingen en de plankostenscan voor personele inzet. Ook onder de Omgevingswet zullen diverse instrumenten beschikbaar zijn, waaronder de Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet.

Totaal

Figuur 10: Wijze waarop het kostenverhaal voor woningbouw in 2023 is bepaald Nederland De omvang van het kostenverhaal werd bepaald door vaste bedragen die de gemeente hanteerde

Landsdeel

Noord Oost

De omvang van het kostenverhaal werd per project berekend en zo nauwkeurig mogelijk verhaald

Zuid

Gemeentegrootte

West De omvang van het kostenverhaal werd bepaald tijdens onderhandelingen met de ontwikkelaar

G4 Groot

Meerdere werkwijzen werden gecombineerd

Middelgroot Klein 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100%

Percentage gemeenten Slechts een handvol gemeenten maakt gebruik van vaste bedragen. Hoewel vaste bedragen mogelijk inboeten op flexibiliteit en maatwerk, kunnen ze wel bijdragen aan zekerheid en transparantie bij kostenverhaal, zowel voor de gemeente als de ontwikkelende partij. Zekerheid over kostenverhaal kan ten goede komen aan de benodigde versnelling van woningbouw, omdat ontwikkelplannen kunnen worden toegespitst op de uitgesproken doelen voor kostenverhaal. Daardoor verloopt anterieure onderhandeling vaak vlotter.

13

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

4. Gemeentelijk beleid en structuurvisies 4.1 Beleid is van waarde voor kostenverhaal Gemeentelijk beleid is waardevol bij het verhalen van kosten via het anterieure spoor. Dit gemeentelijke beleid bestaat hoofdzakelijk uit twee delen: een basis voor kostenverhaal in de structuurvisie en specifiek kostenverhaalbeleid. De Wet ruimtelijke ordening stelt een basis in een vastgestelde structuurvisie verplicht voor het verhalen van bovenplanse kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Hiernaast kan de gemeente ook eigen kostenverhaalbeleid opstellen, zoals een nota kostenverhaal of nota grondbeleid. Een voordeel van specifiek kostenverhaalbeleid is de zekerheid die het biedt aan beide partijen aan de onderhandelingstafel. Vastgesteld beleid is bindend en geeft inzicht in de eisen die de gemeente over kostenverhaal gaat stellen. Het beleid kan bijvoorbeeld specificeren welke typen kosten de gemeente verhaalt op ontwikkelaars en om welke bijdragen het gaat. Net als drie jaar geleden zien we dat gemeenten die kostenverhaalbeleid gebruiken, in de meeste gevallen beter in beeld hebben hoeveel en welke soorten kosten zij verhalen.

4.2 Gebruik kostenverhaalbeleid lager dan in 2020 Een opvallend gegeven is dat bijna 60% van de deelnemende gemeenten vigerend kostenverhaalbeleid heeft. Dit is lager dan de 75% die drie jaar geleden uit het onderzoek bleek. Mogelijk dat deze verandering (deels) komt omdat gemeenten bij aflopend beleid de inwerkingtreding van de Omgevingswet hebben afgewacht voordat zij nieuw beleid vaststelden.

Gemeentegroot te

Landsdeel

Tot aal

Figuur 11: Aanwezigheid (vigerend) kostenverhaalbeleid bij woningbouw met anterieure overeenkomst Nederland Ja, er was vigerend gemeentelijk beleid in 2023, opgenomen in beleidsdocument en/of nota (of verdeeld over meerdere beleidsdocumenten en/of nota's)

Noord Oost Zuid West

Ja, er was wel gemeentelijk beleid in 2023 maar niet vigerend

G4 Groot Middelgroot

Nee

Klein 0%

20%

40%

60%

80%

Percentage gemeenten

100%

14

15

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

4.3 Binnenplanse kosten blijven belangrijkste kostensoort in beleid Bij de gemeenten die kostenverhaalbeleid hebben, gaat dat beleid in circa 85% van de gevallen in op binnenplanse kosten. De andere drie categorieën zijn minder vaak onderdeel van beleid. Het is belangrijk om te noemen dat deze drie categorieën niet altijd strikt worden onderscheiden door gemeenten. Deze resultaten bevestigen het beeld in de stellingen, waar veel gemeenten aangaven niet te streven naar een maximalisatie van kostenverhaal anders dan de binnenplanse kosten. Mogelijk speelt ook een hogere drempel voor kostenverhaal buiten de binnenplanse kosten mee. Deze drempel komt naar verwachting vooral voort uit de eis dat een basis in een structuurvisie is vereist voor het verhalen van bovenplanse kosten en bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Kosten voor bovenwijkse voorzieningen volgen, anders dan de binnenplanse kosten, niet direct uit het ruimtelijke plan waarvoor kosten worden verhaald. De Wet ruimtelijke ordening vereist verder een beleidsmatige basis in structuurvisies voor het verhalen van bovenplanse kosten en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Met name voor gemeenten die relatief kleine kostenposten te verhalen hebben, zijn deze eisen mogelijk reden om af te zien van kostenverhaal anders dan de binnenplanse kosten.

Percentage gemeenten

Figuur 12: Kostenverhaalsoorten waarop het gemeentelijke beleid in ging, in 2023 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Nee Ja

Vergeleken met 2020 zien we vooral een stijging in de binnenplanse kosten als onderdeel van kostenverhaalbeleid, van circa 70% naar circa 85% in 2023. Ook beleid voor de bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is enigszins toegenomen.

16

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Percentage gemeenten

Figuur 13: Kostenverhaalsoorten waarop het gemeentelijk beleid in ging, in 2020 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Nee Ja

4.4 Kleinere gemeenten hebben vaker een basis voor kostenverhaal in de structuurvisie De aanwezigheid van een basis voor kostenverhaal in de structuurvisie verschilt naar gemeentegrootte. Kleinere gemeenten hebben vaker een kostenverhaalbasis in de structuurvisie dan grote gemeenten (met uitzondering van de G4). Grote gemeenten maken juist vaker gebruik van specifiek kostenverhaalbeleid. Dit komt mogelijk doordat grotere gemeenten de capaciteit hebben om apart kostenverhaalbeleid op te stellen, terwijl kleine gemeenten te maken hebben met minder gewenste toekomstige plannen en deze daarom makkelijker in een bestaande structuurvisie kunnen opnemen.

Tota al

Figuur 14: Aanwezigheid vigerende structuurvisie voor het verhalen van bovenplanse kosten en/of bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen Nederland Ja

Landsdeel

Noord Oost Zuid

Nee

Gemeentegrootte

West G4 Groot

Niet van toepassing (er waren in 2023 geen bovenplanse kosten/ruimtelijke ontwikkelingen om kosten voor te verhalen)

Middelgroot Klein 0%

20%

40%

60%

80%

Percentage gemeenten

100%

Weet niet

17

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

5. Kostenverhaal naar bouwprogramma 5.1 Meeste woningen worden vastgelegd via anterieure overeenkomst Naast de anterieure overeenkomst is nog een ander type contract onderzocht: de gronduitgifteovereenkomst. Het eerste type wordt gebruikt voor het verhalen van kosten op ontwikkelingen waarbij de gemeente de grond niet in eigen bezit heeft. De gronduitgifteovereenkomst is juist van toepassing wanneer de gemeente wél grond in bezit heeft. Kostenverhaal vindt dan plaats door de gemaakte kosten op te nemen in de uiteindelijke verkoopprijs van de grond. Bij gronduitgifte is aanvullend kostenverhaal via de anterieure overeenkomst niet toegestaan. Uit de onderstaande figuur blijkt een duidelijk overwicht van de anterieure overeenkomst in de verdeling van beide typen contracten. Een derde van de gemeenten legt meer dan 80% van de woningen vast via het anterieure spoor. Slechts 9% van de gemeenten legt een even groot deel van de woningen per gronduitgifteovereenkomst vast.

Figuur 15: De verdeling van woningen in het bouwprogramma naar type overeenkomst in 2023

PERCENTAGE GEMEENTEN

35% 30% 25% Woningen met anterieure overeenkomst

20% 15% 10%

Woningen met gronduitgifteovereen komst

5% 0% 0%

1 tot 21%

21 tot 41%

41 tot 61%

61 tot 81%

81 t/m 100%

Weet niet

PERCENTAGE WONINGEN

Als we de absolute aantallen woningen onder de loep nemen, dan blijkt dat gemeenten met een anterieure overeenkomst vaak grotere aantallen woningen vastlegden, terwijl met gronduitgifteovereenkomsten juist kleinere aantallen mogelijk werden gemaakt. Hoewel gegevens op projectniveau ontbreken, is deze samenhang tussen type overeenkomst en woningaantallen verklaarbaar. Gemeenten hebben bij kleine bouwprojecten vaker alle grond in eigendom dan bij grotere projecten. Bij deze grotere projecten wordt dus vaker (ook) gebruik gemaakt van anterieure overeenkomsten, waar bij kleinere projecten vaker enkel gronduitgiften

18

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

volstaan. Wel wijkt het beeld enigszins af van 2020: toen had de anterieure overeenkomst de overhand bij projecten tot 51 woningen.

Figuur 16: Aantallen woningen naar type overeenkomst in 2023

PERCENTAGE GEMEENTEN

35% 30% 25% Woningen met anterieure overeenkomst

20% 15% 10%

Woningen met gronduitgifteovereen komst

5% 0% 0

1 tot 51 51 tot 101 tot 151 tot 201 tot 251 tot 501 of 101 151 201 251 501 meer

Weet niet

AANTALLEN WONINGEN

5.2 Inbreidingslocaties met sloop voornaamste plek voor woningbouw We hebben de woningbouw via anterieure overeenkomst opgedeeld in locatietypes. Hierin vormen inbreiding- en uitbreidingslocaties de twee hoofdtypen. Inbreidingslocaties zijn locaties binnen het bestaande stedelijke gebied. Uitbreidingslocaties, ook bekend als uitleglocaties, liggen buiten het bestaande stedelijke gebied en zijn meestal nog onbebouwd. Binnen de inbreidingslocaties is er een verschil tussen locaties waar direct gebouwd kan worden, bijvoorbeeld op braakliggend terrein, en locaties waar eerst sloop plaats moet vinden. Uit de figuur blijkt dat de meeste woningbouw plaatsvindt op de inbreidingslocaties met sloop. Het gaat hier dus veelal om herbestemming van bestaand stedelijk gebied, bijvoorbeeld de transformatie van een oude industrielocatie naar wonen. Woningbouw op uitbreidingslocaties komt een stuk minder voor. Dit is goed verklaarbaar aan de hand van het ruimtelijke beleid in Nederland, dat veelal gericht is op inbreiding van bestaande steden en onder andere vanwege de schaarse ruimte juist een rem plaatst op uitbreiding. Woningbouw op vrijliggende inbreidingslocaties komt minder voor, omdat deze locaties schaars zijn in stedelijke gebieden. Het beeld is nagenoeg gelijk aan dat van 2020.

19

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Percentage gemeenten

Figuur 17: Verdeling woningbouw met anterieure overeenkomst naar locatietype 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Weet niet 81 t/m 100% 61 tot 81% 41 tot 61% 21 tot 41% Woningen op Woningen op inbreidingslocaties inbreidingslocaties waar direct gebouwd waar eerst sloop van bestaande gebouwen kan worden plaats moet vinden Nederland

Nederland

Woningen op uitbreidings- of uitleglocaties op onbebouwde grond Nederland

1 tot 21% 0

20

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

6. Omvang en soort kostenverhaal 6.1 Meeste gemeenten verhalen tot € 5.000 per woning Het onderzoek naar de kostenverhaalsom per woning heeft een opvallend resultaat opgeleverd. Het kostenverhaal per woning wijkt namelijk aanzienlijk af van het beeld in 2020. Ongeveer 60% van de gemeenten verhaalt € 1 tot € 5.000 per woning. Zo’n 20% verhaalt € 5.001 tot € 10.000 per woning en 7% €10.001 tot € 20.000. Hierbij geldt uiteraard dat de maximaal te verhalen kosten verschillen per project en gemeente. Een lager kostenverhaal betekent daarmee niet vanzelf een minder volledig kostenverhaal: daarvoor zijn de dekkingspercentages van de kostensoorten relevant. In 2020 was de categorie € 5.001- € 10.000 juist het grootst met ongeveer een derde van het aantal gemeenten in die categorie. De groep gemeenten in de laagste categorie bleef toen onder 30%.

Totaal

Figuur 18: Gemiddeld kostenverhaal per woning met anterieure overeenkomst in 2023 Nederland

Landsdeel

Noord Oost € 1 - € 5.000

Zuid

€ 5.001 - € 10.000

Gemeentegrootte

West

€ 10.001 - € 20.000 € 20.001 - € 30.000 Weet niet

G4 Groot Middelgroot Klein 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90% 100%

Percentage gemeenten

Ten opzichte van 2020 is het kostenverhaal dus afgenomen. Het met zekerheid aanwijzen van één of meer oorzaken zou meer onderzoek vereisen, maar vermoedelijk hangt deze trend samen met de algeheel verslechterde financiële omstandigheden rond woningbouwprojecten. Een dreigend tekort bij een project verkleint mogelijk de ruimte die gemeenten hebben om kosten te verhalen. De Tweede Kamer wees in het rapport ‘Belemmeringen voor sneller bouwen’ op deze

21

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

verslechterde financiële situatie, die ook een van de redenen was om de door het rijk gesubsidieerde Woningbouwimpuls in te stellen. Figuur 19 toont het gemiddelde kostenverhaal per woning over 2020.

Totaal

Figuur 19: Gemiddeld kostenverhaal per woning met anterieure overeenkomst in 2020 Nederland

Landsdeel

Noord Oost Zuid € 1 - € 5.000

West

€ 5.001 - € 10.000 € 10.001 - € 20.000

Gemeentegrootte

G4

Weet niet Groot Middelgroot Klein 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Percentage gemeenten

6.2 Binnenplanse kosten blijven grootste post binnen kostenverhaal Binnen het kostenverhaal bestaat een flink verschil in aandeel tussen de vier soorten. Net als drie jaar geleden vormen de binnenplanse kosten de grootste post binnen het kostenverhaal. Voor een vijfde van de gemeenten vormen de binnenplanse kosten zelfs meer dan 80% van het totale kostenverhaal. Bovenplanse kosten vormen de kleinste post. Het vermoeden is dat deze post in werkelijkheid daadwerkelijk kleiner is dan de binnenplanse kosten. Overigens vermoeden we ook dat veel gemeenten niet duidelijk in beeld hebben welke bovenplanse kosten zij precies maken.

22

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Figuur 20: Aandeel van kostensoorten in totale omvang kostenverhaal Binnenplanse kosten

0% 1 tot 21%

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen

21 tot 41% 41 tot 61%

Bovenplanse kosten

61 tot 81% Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen

81 t/m 100% 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Weet niet

Percentage gemeenten

6.3 Beleid hangt samen met meer dekking van kosten én meer inzicht Naast de omvang van de verschillende soorten kostenverhaal is het ook relevant om te bezien in welke mate het kostenverhaal de gemaakte kosten dekt. Het beeld van de dekkingspercentages stemt overeen met de eerdere gegevens uit dit rapport en de resultaten van drie jaar geleden. We hebben de dekkingspercentages uitgesplitst voor gemeenten met en zonder kostenverhaalbeleid. Bij de binnenplanse kosten is het dekkingspercentage het hoogst: een groot deel van deze kosten wordt daadwerkelijk verhaald. Bij deze kostensoort zien we ook het grootste verschil tussen gemeenten met en zonder beleid: gemeenten met beleid verhalen fors meer binnenplanse kosten. Zeker omdat de binnenplanse kosten in omvang de grootste kostensoort vormen, is het verschil tussen gemeenten met en zonder beleid zo groot. (Zo’n 60% van de gemeenten met beleid verhaalt meer dan driekwart van de totale binnenplanse kosten. Onder de gemeenten zonder beleid verhaalt slechts 25% meer dan driekwart van de binnenplanse kosten). Bij de overige kostensoorten is de dekking lager en heeft beleid minder effect. Vooral bij de bovenplanse kosten valt op dat bijna de helft van de gemeenten deze kosten helemaal niet verhaalt. Eerder bleek al dat de bovenplanse kosten ook binnen de totale omvang van de verhaalde kostensom een relatief klein deel uitmaakt.

In het onderscheid naar de aanwezigheid van beleid valt verder op dat gemeenten zonder beleid veel vaker aangeven de dekkingspercentages niet te weten. Beleid leidt dus niet alleen tot een grotere dekking van de kosten, maar ook tot meer inzicht in het kostenverhaal. (Ongeveer 20% van de gemeenten met beleid weet de dekkingspercentages niet, tegenover 40% van de gemeenten zonder beleid).

23

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Geen gemeentelijk beleid

Wel gemeentelijk beleid incl. nietvigerend

Figuur 21: Dekkingspercentage naar kostensoort, uitgesplitst naar aanwezigheid beleid Binnenplanse kosten Kosten voor bovenwijkse voorzieningen Bovenplanse kosten

0%

Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen

1 tot 26% 26 tot 51%

Binnenplanse kosten

51 tot 76%

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen

76 t/m 100% Meer dan 100%

Bovenplanse kosten

Weet niet

Bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Percentage gemeenten

Kostenverhaal wordt in het publiekrechtelijke spoor begrensd door de criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Dit betekent dat gemeenten via de publiekrechtelijke weg niet alle kosten zonder meer in rekening kunnen brengen. Zo mogen de gerekende kosten niet boven de baten van de ontwikkelende partij uit gaan. Bij de anterieure overeenkomst geldt een zekere mate van contractvrijheid en werken deze PPT-criteria niet één-op-één door. Een klein deel van de gemeenten verhaalt meer dan 100% van de kosten op de posten bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse kosten. In publiekrechtelijk kostenverhaal zou dit niet mogelijk zijn geweest. Overigens is het wel goed mogelijk dat de gemeenten in kwestie deze meer dan volledige dekking compenseren door voor een andere kostensoort geen of minder kosten te verhalen. We hebben ook onderzocht hoe het hebben van een kostenverhaalbasis in een structuurvisie samenhangt met de omvang van het kostenverhaal. Kostenverhaal mét basis in een structuurvisie blijkt hier hoger te zijn dan kostenverhaal zonder deze basis. De aanwezigheid van kostenverhaalbeleid is hierin niet meegenomen.

24

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Figuur 22: Basis voor kostenverhaal in structuurvisie en het gemiddelde kostenverhaal per woning 100%

Percentage gemeenten

90% 80% 70% 60%

Weet niet

50%

€ 20.001 - € 30.000

40%

€ 10.001 - € 20.000 € 5.001 - € 10.000

30%

€ 1 - € 5.000

20% 10% 0% Wel basis in vigerende structuurvisie

Geen basis in vigerende structuurvisie

Niet van toepassing

Uit de vergelijking tussen het wel of niet hebben van specifiek kostenverhaalbeleid valt op dat gemeenten zonder beleid hogere bedragen verhalen dan gemeenten met beleid. Gemeenten met beleid hebben wel beter zicht op het kostenverhaal.

Figuur 23: Kostenverhaalbeleid en het gemiddelde kostenverhaal per woning 100%

Percentage gemeenten

90% 80% 70% 60%

Weet niet

50%

€ 20.001 - € 30.000

40%

€ 10.001 - € 20.000

30%

€ 5.001 - € 10.000

20%

€ 1 - € 5.000

10% 0% Wel gemeentelijk kostenverhaalbeleid incl. niet vigerend

Geen gemeentelijk kostenverhaalbeleid

6.4 Onderzoek en plankosten grootste post in kostenverhaal Net als in 2020 vormen onderzoek en plankosten de grootste post in het kostenverhaal, gevolgd door de kosten voor de openbare ruimte en groen. Dit zijn niet toevallig meestal binnenplanse kosten, die van de vier kostentypen het meest verhaald worden.

25

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Figuur 24: Aandeel van posten in totale omvang kostenverhaal Wegen, bruggen en andere transportvoorzieningen Openbare ruimte/groen 0 1 tot 21%

Sport- en recreatievoorzieningen

21 tot 41% 41 tot 61%

Onderzoek en plankosten

61 tot 81% Nutsvoorzieningen (aansluiten op riolering, gas etc.)

81 t/m 100% Weet niet

Overig 0%

20%

40%

60%

80%

100%

Percentage gemeenten Evenals drie jaar geleden is er bij grote gemeenten meer kostenverhaal voor onderzoek en plankosten dan bij kleine gemeenten. Vermoedelijk hangt dit samen met de hogere stedelijkheidsgraad en een grotere rol van binnenstedelijk bouwen in grotere gemeenten, waardoor de onderzoeks- en plankosten hoger liggen.

26

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Totaal

Figuur 25: Percentage onderzoeks- en plankosten binnen kostenverhaal naar gemeentegrootte

Nederland

Klein

Gemeentegrootte

0 1 tot 21% 21 tot 41%

Middelgroot

41 tot 61% 61 tot 81% Groot

81 t/m 100% Weet niet

G4

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Percentage gemeenten

6.5 Kostenverhaal in natura vooral bij nutsvoorzieningen en openbare ruimte Net als drie jaar geleden wordt kostenverhaal in natura in zo’n 10 tot 25% van de gemeenten toegepast. Kleine gemeenten zetten vaker kostenverhaal in natura in dan grote gemeenten. Dit laat zich mogelijk verklaren door een kleinere ontwikkelcapaciteit bij kleine gemeenten en eveneens vaak kleinere bouwprojecten, waardoor kostenverhaal in natura een aantrekkelijker optie is.

27

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Overig

Nutsvoorzien Wegen, ingen bruggen en (aansluiting Onderzoek Sport- en andere op riolering, en recreatievoo Openbare transportvoo gas etc.) plankosten rzieningen ruimte/groen rzieningen

Figuur 26: Toepassing van kostenverhaal in natura per kostenpost naar gemeentegrootte Nederland Klein Middelgroot Groot G4 Nederland Klein Middelgroot Groot G4 Nederland Klein Middelgroot Groot G4 Nederland Klein Middelgroot Groot G4 Nederland Klein Middelgroot Groot G4 Nederland Klein Middelgroot Groot G4

Ja Nee

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Percentage gemeenten

28

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Overig

Nutsvoorzie Wegen, ningen bruggen en (aansluiting Onderzoek Sport- en Openbare andere op riolering, en recreatievo ruimte/groe transportvo gas etc.) plankosten orzieningen n orzieningen

Figuur 27: Toepassing van kostenverhaal in natura per kostenpost naar landsdeel Nederland Noord Oost Zuid West Nederland Noord Oost Zuid West Nederland Noord Oost Zuid West Nederland Noord Oost Zuid West Nederland Noord Oost Zuid West Nederland Noord Oost Zuid West

Ja Nee

0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Percentage gemeenten

6.6 Kostenverhaal per woning hoger bij grotere bouwprogramma’s Het verhaalde bedrag per woning neemt toe naarmate het bouwprogramma van een gemeente groter is. Dit wijkt enigszins af van het beeld van drie jaar geleden, toen vooral de categorie 51 tot 251 woningen samenviel met een hoger kostenverhaal. In de resultaten van dit jaar lijkt schaalvergroting een factor van belang te zijn. Bij grotere bouwprogramma’s zijn doorgaans meer investeringen in voorzieningen vereist, die kunnen leiden tot een hoger kostenverhaal per woning. Tegelijk bevat een groter bouwprogramma ook meer woningen waarover de kosten kunnen worden omgeslagen.

29

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Figuur 28: Kostenverhaalsom per woning naar omvang nieuwbouwprogramma tot 51 € 1 - € 5.000 € 5.001 - € 10.000

51 tot 251

€ 10.001 - € 20.000 € 20.001 - € 30.000

251 of meer

Weet niet 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Percentage gemeenten

In de hoogte van het kostenverhaal naar locatietype is een samenhang zichtbaar. Inbreidingslocaties die direct geschikt zijn voor ontwikkelingen, kennen een relatief lager kostenverhaal. Deze ontwikkelingen kunnen vaak (deels) gebruikmaken van bestaande infra. Inbreidingslocaties met sloop hebben te maken met hogere kosten en mogelijk om die reden ook hoger kostenverhaal. Voor de ontwikkeling van uitbreidingslocaties is meestal veel nieuwe infra vereist en vermoedelijk verhalen gemeenten de kosten hiervan op ontwikkelende partijen. Uitleglocaties kennen voorafgaand aan de ontwikkeling vaak een lagere grondprijs dan de andere locatietypen bij ontwikkelingen. Hieruit volgt mogelijk meer financiële ruimte in de projecten, die vervolgens ook ruimte biedt voor ruimer kostenverhaal.

Figuur 29: Kostenverhaalsom per woning naar dominant locatietype (minimaal 40% van woningbouw) 100%

Percentage gemeenten

90% 80% 70% 60%

Weet niet

50%

€ 20.001 - €30.000

40%

€ 10.001 - € 20.000

30%

€ 5.001 - € 10.000

20%

€ 1 - € 5.000

10% 0% Inbreidingslocaties Inbreidingslocaties Uitbreidingslocaties waar direct waar eerst gesloopt gebouwd kan moet worden worden

30

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

6.7 Kostenverhaal onder de Omgevingswet Tot slot hebben we uitgevraagd wat gemeenten verwachten van het kostenverhaal onder de Omgevingswet. Het merendeel van de gemeenten verwacht geen grote veranderingen, maar toch zegt zo’n kwart van de gemeenten een toename van het kostenverhaal te verwachten. Een uitbreiding van de gereedschapskist voor kostenverhaal onder de Omgevingswet draagt hier mogelijk aan bij. Onder de Omgevingswet is het mogelijk om publiekrechtelijk een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen af te dwingen. Deze mogelijkheid kan als ‘stok achter de deur’ werken voor het kostenverhaal via de anterieure overeenkomst. Dit past goed binnen de werking van het gehele huidige publiekrechtelijke kostenverhaal als achtervang voor het privaatrechtelijke kostenverhaal.

Figuur 30: Verwachting verandering kostenverhaalomvang onder Omgevingswet

4

6 Minder Weet niet 24

52

Meer Ongeveer gelijk

31

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Verantwoording Dit onderzoek vond plaats medio mei 2024 en werd uitgevoerd via een gerichte online enquête onder gemeenten uit heel Nederland. Het onderzoek is een herhaling en voortzetting van de eerste studie uit 2021, met als doel om een nieuwe inventarisatie van gemeentelijk kostenverhaal via de anterieure overeenkomst te verkrijgen en een vergelijking met drie jaar geleden te kunnen maken. 101 gemeenten hebben deelgenomen, zo’n 30% van alle gemeenten. We danken alle respondenten hartelijk voor hun deelname!

Figuur 31: Respons naar landsdeel en gemeentegrootte

Tabel 1: Respons naar landsdeel en gemeentegrootte Landsdeel

Aantal respondenten

Aandeel respondenten

Aandeel ten opzichte van totaal aantal gemeenten

Noord-Nederland

9

9%

23% (40)

Oost-Nederland

25

25%

33% (76)

Zuid-Nederland

32

32%

37% (87)

West-Nederland

35

35%

25% (139)

Totaal

101

100%

30% (342)

Grootteklasse

Aantal respondenten

Aandeel respondenten

Aandeel ten opzichte van totaal aantal gemeenten

Kleine gemeenten (<30.000)

21

21%

14% (152)

Middelgrote gemeenten (30.000<70.000)

46

46%

34% (135)

Grote gemeenten (70.000 of groter excl. G4)

31

31%

61% (51)

G4

3

3%

75% (4)

Totaal

101

100%

30% (342)

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Definities Kostenverhaal Kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling gaat over het verrekenen van de aanlegkosten van voorzieningen van openbaar nut (denk hierbij aan straten, riolering, groen, water, of parkeergelegenheid) binnen een specifiek plan. Het gaat dan om bestemmingsplannen, projectbesluiten, wijzigingsplannen of aanpassingen van een beheersverordening. Vaak zijn gemeenten de verhalende partij, maar ook andere overheden kunnen kosten verhalen, zoals het rijk of een provincie. Kostenverhaal kan plaatsvinden via gronduitgifte, exploitatieovereenkomst of exploitatieplan en is verplicht op basis van de grondexploitatiewet als onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening. Anterieure overeenkomst Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst. Een exploitatieovereenkomst is een overeenkomst tussen gemeente en een bouwer die ook grondeigenaar is. In deze overeenkomst wordt een bijdrage in de grondkosten afgesproken. De grondexploitatiewet schrijft voor dat in deze overeenkomst ‘het kostenverhaal verzekerd moet zijn’, en dat anders een exploitatieplan moet worden opgesteld. Kostensoort en kostenpost In dit onderzoek worden kostensoorten en kostenposten onderscheiden. Met kostensoorten worden de vier categorieën van kostenverhaal beschreven die hieronder staan weergegeven.

Met kostenpost worden de werkzaamheden en voorzieningen in gebiedsontwikkelingen bedoeld, zoals de onderzoeks- en plankosten en nutsvoorzieningen. Soorten kostenverhaal Er zijn verschillende soorten kostenverhaal die in verschillende mate toegepast kunnen en dienen te worden. In de figuur staat een visueel voorbeeld van infrastructuur.

Binnenplanse kosten Dit zijn de kosten van werken en onderzoek- en proceskosten die in of voor het plangebied zijn uitgevoerd. De aanleg van een plantsoen of de inrichting van de openbare ruimte in een plangebied zijn hier voorbeelden van. Het verhaal kan plaatsvinden via de anterieure overeenkomst en/of een exploitatieplan.

32

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Kosten voor bovenwijkse voorzieningen Bovenwijkse voorzieningen liggen in meerdere plangebieden. Dat wil zeggen dat de kosten die gemaakt zijn voor deze voorzieningen verhaald moeten worden in meerdere plangebieden; het is niet redelijk dat één plangebied voor de kosten van dit gebied overstijgende project opdraait. Een voorbeeld van een bovenwijkse voorziening is een afrit van een snelweg, of het openbaar gebied van een groot winkelcentrum. Dergelijke voorzieningen worden door meerdere plangebieden gebruikt. De onderbouwing voor deze soort kostenverhaal vindt plaats in het exploitatieplan, de structuurvisie en/of de nota kostenverhaal. Onderbouwing in de structuurvisie is niet noodzakelijk voor verhaal van de kosten.

Bovenplanse kosten Deze kosten worden gemaakt in verband met ontwikkelingen in het plangebied omdat ze inhoudelijk zijn gerelateerd, maar worden wel buiten het plangebied gemaakt. Deze kosten kunnen bijvoorbeeld gaan over verevening van sociale woningbouw, herstructurering van bedrijventerreinen et cetera. Voor deze soort kostenverhaal is een basis in de structuurvisie vereist.

Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen Dit zijn kosten die bijdragen aan doelen van de gemeente. Als een gemeente in een vigerende structuurvisie heeft aangetoond welke ruimtelijke ontwikkelingen zij belangrijk acht voor de toekomstige ontwikkeling van de gemeente, kan zij daarvoor een bijdrage vragen aan ontwikkelaars in de gemeente. Een voorbeeld van een ruimtelijke ontwikkeling is bijvoorbeeld de bouw van een geluidswal langs een stuk snelweg of een belangrijke openbare ruimte. Voor deze soort is een verhaalbasis in de structuurvisie nodig. Gronduitgifteovereenkomst Bij gronduitgifte worden binnen het plan de grondkosten verrekend met de opbrengsten van grondverkoop. Hiertoe wordt door de gemeente een grondexploitatie (begroting) opgesteld. Inbreidingslocatie Een inbreidingslocatie is een locatie binnen de omtrek van het stedelijk gebied. Uitbreidings-of uitleglocatie Een uitbreidings-of uitleglocatie is een locatie waar nog niet eerder gebouwd is, buiten de omtrek van het stedelijk gebied.

33

Kostenverhaal in anterieure overeenkomst woningbouw 2023

Over Stec Groep Nederland heeft veel ambities die ruimte vragen, maar ruimte is schaars. Hoe maak je dan de juiste keuzes? Ruimtelijk-economisch onderzoeks- en adviesbureau Stec Groep heeft expertise op verschillende vastgoedmarkten. Daardoor zijn we in staat een sectoraal en integraal advies te geven. Stec Groep helpt gemeenten, regio’s, provincies, ministeries, beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties bij het bepalen van hun behoeften en kansen, hun strategie en hun beleids- en actieplannen. We zijn goed in processen, zoals het tot stand brengen van regionale samenwerking en samenwerking tussen verschillende overheidsniveaus. We staan voor een zorgvuldig gebruik van de ruimte en het zo goed mogelijk benutten en/of transformeren van bestaande gebieden en alle typen vastgoed. Dat doen we vanuit een marktconforme, realistische benadering. We zetten in op een duurzame leefomgeving in combinatie met een innovatieve economie. Onze adviseurs hebben oog voor alle belangen en brengen partijen bijeen. Voor onze opdrachtgevers voeren we honderden projecten per jaar uit over bijvoorbeeld grondprijzen, markttoetsen, nieuwbouwprogramma’s, vastgoedprijzen, doelgroepen en woonproducten. Ook verkennen we acquisitiekansen en maken we portefeuillestrategieën.

Voor overheden doen we studies naar en adviseren we over grondprijzen, de marktkansen en maatschappelijke kosten en baten (MKBA’s) voor producten en projecten, helpen we met dealmaking en maken we biedboeken met kansrijke projecten. 92% van onze adviezen wordt uitgevoerd, geven onze opdrachtgevers aan. Het gemiddelde rapportcijfer dat we krijgen is 8,3.

Colofon Datum: 7 oktober 2024 Projectnummer: 24.490 Adviseurs: Erik de Leve, Jurrian Witteveen Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

34