233230Raadsvoorstel wijzigen exploitatie De Nieuwe Bierkaai

Raadsvoorstel Nummer: 233473 Aan:

Portefeuillehouder:

De raad van de gemeente Hulst

Wethouder D.J.G.M. van Damme

Onderwerp: Voorstel tot wijzigen exploitatie De Nieuwe Bierkaai en uitbrengen van wensen en bedenkingen bij de voorgenomen besluiten van het college met betrekking tot het verkopen van grond in de deelgebieden 2, 4 en 8 van project De Nieuwe Bierkaai

Inleiding Eind 2003 heeft de gemeente Hulst het initiatief genomen voor een herstructurering van het noordwestelijke deel van de binnenstad van Hulst: Project De Nieuwe Bierkaai. Centraal in de plannen stond de wens om de aantrekkelijkheid van dit deel van het centrum te vergroten voor bewoners, ondernemers en bezoekers van de stad. Als ruimtelijke drager van het plan werd gekozen voor het opnieuw introduceren van een waterpartij op de plaats waar in vroeger tijden een haven lag, maar die ten tijde van de planvorming vooral door verpauperde bebouwing werd gekenmerkt. Daaromheen moesten nieuwe gebouwen verschijnen waarin winkels en woningen werden ondergebracht. De technische en financiële haalbaarheid werden onderzocht en er werden een stedenbouwkundig ontwerp en een bestemmingsplan vastgesteld. Er werd ook een projectexploitatie opgesteld, waarin kosten en opbrengsten van het project inzichtelijk werden gemaakt en die een financieel gezond project liet zien. Daarna kon met de ontwikkeling worden gestart. Het stedenbouwkundig ontwerp van De Nieuwe Bierkaai bestaat uit 10 verschillende deelgebieden. Twee daarvan (deelgebied 2 en 3) hebben betrekking op de gronden waar in 2010 en 2011 het water van De Nieuwe Bierkaai is aangelegd. Daarvoor moesten echter eerst de bestaande panden in dat gebied worden verworven en gesloopt.

De kosten daarvan dienden te worden terugverdiend met de verkoop en ontwikkeling van andere deelgebieden (deelgebied 1, 2 (deels), 4, 5, 7 en 8), die met het oog daarop werden aangekocht. In de resterende deelgebieden (deelgebied 6, 9 en 10) werden planologische mogelijkheden voor ontwikkeling geboden, maar werd de uitvoering aan de markt overgelaten.

-1-

Raadsvoorstel Nummer: 233473 In de afgelopen jaren heeft het project roerige tijden meegemaakt. Toen de vermarkting van de verschillende deelgebieden net op gang was, brak er een economische crisis uit. Ontwikkelingen en bouwprojecten kwamen niet of nauwelijks meer van de grond en initiatiefnemers gingen failliet. De huizenprijzen daalden en naar detailhandel was geen vraag meer. In het hele land moesten marktpartijen, maar ook overheden verliezen nemen. Ondanks de financieel lastige situatie werd voor project De Nieuwe Bierkaai besloten om de nieuwe waterpartij al aan te leggen. Daarmee werd weliswaar een grote kostenpost van het project naar voren gehaald, maar tegelijkertijd werden door het creëren van een aantrekkelijke openbare ruimte de leefbaarheid en het aanzicht van de stad verbeterd. Daarmee werd een stimulans aan de ontwikkeling van de omliggende deelgebieden gegeven. Er werd aanvankelijk niet meteen afgeboekt op de exploitatie. In plaats daarvan werd vol ingezet op de verkoop van de verschillende deelgebieden aan ontwikkelende partijen, waarbij een lagere grondprijs bespreekbaar werd. Kort na de crisisjaren zijn op die manier de deelgebieden 5 en 7 voor een lagere prijs verkocht, maar wel ontwikkeld en bebouwd. Inmiddels zijn we een aantal jaren verder en is de economische crisis voorbij.

De wereld van projectontwikkeling en bouwen ziet er echter volledig anders uit dan die waarin het project destijds werd gestart. De huizenprijzen zijn inmiddels weer gestegen, maar dat geldt nog sterker voor de bouwkosten. Bovendien is er (mede door de hoge vlucht van internetverkopen) geen vraag meer naar nieuwe winkelruimte. Daarmee is een belangrijke drager van project De Nieuwe Bierkaai weggevallen. Toch staat de doelstelling van het project nog steeds overeind: een aantrekkelijk gebied creëren om in te wonen, werken en recreëren. Deze doelstelling is wellicht ten dele, maar nog niet helemaal bereikt. Door de waterpartij is een aantrekkelijke openbare ruimte ontstaan. In de deelgebieden 1, 5 en 7 zijn er fraaie gebouwen gerealiseerd. Deze zijn echter overwegend met woningen ingevuld. Enkel in deelgebied 5 zijn op de begane grond een tandartspraktijk en de bibliotheek gehuisvest. Deze zorgen helaas nog niet voor de reuring die aanvankelijk werd beoogd. In de deelgebieden 6, 9 en 10 ontplooit de markt steeds meer initiatieven om de bestaande bebouwing te herontwikkelen. Ook daarbij gaat het voornamelijk om woningen. Voor de deelgebieden 2, 4 en 8 zijn er ontwikkelende partijen gevonden met wie afspraken zijn gemaakt over de verkoop van gronden en de daar te realiseren bouwplannen. Verderop in dit voorstel wordt nader op de plannen voor deze deelgebieden ingegaan.

Door voor de deelgebieden 2, 4 en 8 koop- en realisatieovereenkomsten te sluiten, komt het einde van project De Nieuwe Bierkaai in zicht. De ontwikkelende partijen moeten hun plannen uiteraard nog realiseren en ook grote delen van de openbare ruimte moeten nog worden heringericht, maar in zowel ruimtelijke als financiële zin ontstaat er een situatie die overzichtelijk en beheersbaar is en op basis waarvan het project kan worden afgerond. Voor het zover is en de afspraken met ontwikkelende partijen geformaliseerd kunnen worden, dient de projectexploitatie echter op onderdelen te worden gewijzigd. Wanneer dat is gebeurd kan naar een afronding van het project worden toegewerkt. Het doel van dit voorstel is tweeledig. 1. Conform hoofdstuk 5 van de ‘Nota grondbeleid Gemeente Hulst 2020-2023’ dienen significante aanpassingen binnen de exploitatie ter besluitvorming aan de gemeenteraad te worden voorgelegd. Wij leggen de voorgenomen wijzigingen in de exploitatie De Nieuwe Bierkaai dan ook ter vaststelling aan u voor. 2. Conform artikel 160 in combinatie met 169 lid 4 van de gemeentewet, leggen wij de voorgenomen besluiten met betrekking tot het verkopen van grond in de deelgebieden 2, 4 en 8 aan u voor. Volgens die artikelen heeft de raad het recht om wensen en bedenkingen terzake over te brengen aan het college, voordat het college tot besluitvorming overgaat. 1.

Situering van het onderwerp, aanleiding en probleemstelling Het college van B&W is al lange tijd bezig om de verschillende deelgebieden van project De Nieuwe Bierkaai te verkopen en te laten ontwikkelen. In 2018 zijn er met dat doel voor de deelgebieden 4 en 8 al overeenkomsten tot bouwplanontwikkeling gesloten. Uitwerking van de bouwplannen heeft helaas langer geduurd dan aanvankelijk werd gedacht. Ruim een jaar -2-

Raadsvoorstel Nummer: 233473 geleden kwam daar een initiatief bij om in deelgebied 2 een bioscoop met horeca te realiseren. Nu doet zich de mogelijkheid voor om voor deze drie deelgebieden overeenkomsten te sluiten en daarmee tot een afronding van het project te komen. Uw raad wordt daarbij eerst in de gelegenheid gesteld om wensen en bedenkingen bij de voorgenomen verkopen over te brengen. De betreffende overeenkomsten liggen vertrouwelijk voor u ter inzage bij de griffier. Gezien het vertrouwelijke karakter van de overeenkomsten wordt u verzocht om wensen en bedenkingen met betrekking tot vertrouwelijke aspecten van de overeenkomsten, schriftelijk via de griffier bij het college kenbaar te maken en daar tijdens openbare vergaderingen enkel naar te verwijzen. Daarnaast is het een bevoegdheid van de raad om de benodigde wijzigingen in de projectexploitatie vast te stellen. Hieronder wordt per deelgebied een beknopte weergave van de situatie en de plannen gegeven. Een uitgebreidere beschrijving en afbeeldingen treft u in separate bijlagen aan. Deelgebied 2 Wat: bioscoop (3 zalen), podium, brasserie, restaurant, terras met activiteiten, bedrijfswoning. Waar: Vismarkt 5 (voormalig café pand) en achterliggend gedeelte onderkade. Wanneer: start bouw is in de zomer van 2021 gepland. Planologie: Geen herziening van het bestemmingsplan nodig.

Voor specifieke onderdelen dient met een binnenplanse wijziging (kruimelprocedure) te worden afgeweken van het bestemmingsplan. Vergunningen: een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend en in behandeling genomen. Voor de horeca zijn een exploitatievergunning en een drank- en horecavergunning nodig. Overeenkomst: Er is een koopovereenkomst voor de betreffende grond gesloten (onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad). Overeengekomen verkoopprijs: Zie overeenkomst (vertrouwelijk bij griffier). Wijziging in projectexploitatie: Zie onder ‘5. financiële paragraaf’.

Deelgebied 4 Wat: 36 comfortwoningen met bijbehorende voorzieningen. Waar: locatie voormalige postkantoor aan de Minderbroedersstraat. Wanneer: start bouw is in de tweede helft van 2022 gepland. Planologie: Er is een herziening van het bestemmingsplan nodig. Deze wordt samen met de aanvraag omgevingsvergunning in procedure gebracht (coördinatieregeling). Vergunningen: de aanvraag omgevingsvergunning wordt voor 1 augustus 2021 verwacht. Overeenkomst: Overeenstemming over de grondprijs. Koop- en realisatieovereenkomst in concept gereed, maar nog niet afgerond. Overeengekomen verkoopprijs: Zie overeenkomst (vertrouwelijk bij griffier). Wijziging in projectexploitatie: Zie onder ‘5. financiële paragraaf’.

Deelgebied 8 Wat: 52 appartementen en commerciële ruimte. Waar: Hoek Overdamstraat, Minderbroedersstraat, ’s-Gravenhofplein (locatie voormalige AH/Action). Wanneer: start bouw is in 2023 gepland. Planologie: Er is geen herziening van het bestemmingsplan nodig. Vergunningen: de aanvraag omgevingsvergunning wordt voor 1 augustus 2022 verwacht. Overeenkomst: Overeenstemming over koop- en realisatieovereenkomst. Overeengekomen verkoopprijs: Zie overeenkomst (vertrouwelijk bij griffier). Wijziging in projectexploitatie: Zie onder ‘5. financiële paragraaf’. -3-

Raadsvoorstel Nummer: 233473

2. Oplossingen, eventuele alternatieven en beoogd resultaat Hoewel er voor de deelgebieden 2, 4 en 8 nog geen omgevingsvergunningen zijn verleend en de verkoop van appartementen nog niet is gestart, is er met de betrokken partijen overeenstemming bereikt over het sluiten van koop- en realisatieovereenkomsten. In de verschillende overeenkomsten zijn ontbindingsmogelijkheden opgenomen voor het geval de betreffende ontwikkeling toch niet van de grond zou komen. De gelegenheid doet zich nu voor om bindende afspraken over verkoop en realisatie te maken voor de laatste drie deelgebieden van het project. Dit vraagt om een wijziging van de projectexploitatie, maar betekent ook dat het project vervolgens kan worden afgerond. Wanneer u niet met de voorgestelde wijzigingen in de projectexploitatie of met één of meer van de voorgenomen verkopen kunt instemmen, betekent dit naar alle waarschijnlijkheid dat er één of meerdere van de ontwikkelende partijen zullen afhaken. Voor de betreffende deelgebieden zal dan een nieuwe partij moeten worden gezocht en een nieuw bouwplan moeten worden ontwikkeld, waarbij het maar zeer de vraag is of de opbrengst uit de huidige projectexploitatie daarbij wel gehaald kan worden. De looptijd van het project en de bijbehorende rentetikker worden in dat geval met een aantal jaren verlengd. 3.

Relatie met de programmabegroting In de programmabegroting is onder ‘Programma 08 Ruimte en Wonen’ het project De Nieuwe Bierkaai opgenomen. Met dit project wordt een kwaliteitsimpuls voor de binnenstad van Hulst beoogd door kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte, een verbeterde economische structuur en intensivering van de woonfunctie. Een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte is gerealiseerd door aanleg van de nieuwe haven. Verbetering van de economische structuur en intensivering van de woonfunctie zijn deels gerealiseerd door de verkoop en ontwikkeling van de deelgebieden 5 en 7. Door het verkopen en ontwikkelen van de deelgebieden 2, 4 en 8 worden er 88 appartementen, commerciële ruimte, een bioscoop en horeca met terras aan het gebied toegevoegd. Daarmee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de gestelde doelen in de programmabegroting. 4. Planning (tijdspad) en uitvoering In deelgebied 2 is de start van de bouw nog in de zomer van 2021 voorzien. Een jaar later kan naar verwachting ook in deelgebied 4 de bouw starten. In deelgebied 8 wordt de start van de bouw in 2023 verwacht. Een en ander is uiteraard afhankelijk van de (planologische) procedures die nog moeten worden doorlopen. 5. Financiële paragraaf Allereerst dient te worden opgemerkt dat bij opmaak van de jaarrekening 2020 reeds een aantal aanpassingen in de exploitatie hebben plaatsgevonden.

In die meest actuele exploitatie is in totaal een verwachte verkoopwaarde opgenomen van € 4.700.000 (voorziening inbegrepen). De nog te maken kosten zijn in de jaarrekening opgenomen voor circa € 1.800.000. Dit leidt tot een boekwaarde van afgerond € 2.900.000. De jaarrekening 2020 zal aan uw gemeenteraad ter besluitvorming worden voorgelegd in de raadsvergadering van donderdag 15 juli aanstaande. De voorliggende overeenkomsten gaan uit van een totale verkoopwaarde van € 4.400.000. Dit betekent een tekort van € 300.000 op de geraamde opbrengsten. Binnen de exploitatie is gekeken of er financiële ruimte was. Dit met name in de nog uit te voeren werkzaamheden (civieltechnische en archeologische). Voorzichtigheidshalve worden deze ramingen intact gehouden. In het verleden is de exploitatie De Nieuwe Bierkaai al meerdere malen herzien. In 2016 is in de exploitatie ruimte gecreëerd door middel van het vormen van een spin off voorziening. Het doel van deze spin off voorziening was tweeledig. Ten eerste kon de spin off voorziening worden ingezet bij tegenvallers ten aanzien van de nog te maken kosten. Daarnaast kon de voorziening ook worden ingezet om eventuele tegenvallende verkoopresultaten op te vangen. Bij de -4-

Raadsvoorstel Nummer: 233473 herziening van de exploitatie in 2018, ten tijde van najaarsnota in dat jaar, is een deel van de spin off voorziening vrijgevallen uit de exploitatie en in de reserve grondexploitatie gestort. Deze storting bedroeg toen € 200.000. Voorgesteld wordt om het nu benodigde bedrag van € 300.000 financieel te dekken door een onttrekking uit de reserve grondexploitatie. Hiermee komt het tekort op de exploitatie sinds 2017 per saldo op € 100.000. Dit op een totale investering van circa € 22,9 miljoen. Het totaal aan inbreng gemeentelijke middelen komt hiermee op circa € 8,4 miljoen. De reserve grondexploitatie bedraagt in de concept jaarrekening 2020 circa € 2,4 miljoen. Hiermee is een (financiële) oplossing gevonden voor alle in exploitatie genomen deelgebieden en kan uitvoering worden gegeven aan de hiervoor genoemde plannen. Na realisatie van deze plannen is het project De Nieuwe Bierkaai volledig gerealiseerd. De financiële consequenties behorend bij dit voorstel kunt u vinden in bijgevoegde begrotingswijziging. 6. Voorstel 1. Akkoord gaan met het beschikbaar stellen van middelen uit de reserve grondexploitatie ten behoeve van exploitatie De Nieuwe Bierkaai, zoals weergegeven in begrotingswijziging 2021-07. 2.

Kennisnemen van de voorgenomen besluiten van B&W om in de deelgebieden 2, 4 en 8 van project De Nieuwe Bierkaai grond te verkopen en daar eventueel wensen en bedenkingen bij naar voren te brengen.

Burgemeester en Wethouders van Hulst, De Secretaris, De Burgemeester,

Bijlage(n): 1. Plannen en situatie deelgebied 2 2. Plannen en situatie deelgebied 4 3. Plannen en situatie deelgebied 8 4. Begrotingswijziging 2021-07 5. Exploitatie na herziening 2021 Onderliggende stukken (map leeskamer): 1. Koopovereenkomst deelgebied 2 2. Koop- en realisatieovereenkomst deelgebied 4 3. Koop- en realisatieovereenkomst deelgebied 8

-5-