20250225 Planconcept B&W
Tekst van het document
Transformatie Opslag 3, 4 en 7 Onderzoek naar de mogelijkheden tot herontwikkeling van een deel van bedrijventerrein Tol-Morres in Hulst met een nieuwe stedelijke invulling.
Presentatie aan College van B&W 25 februari 2025
Wat is de aanleiding voor deze studie?
Bestaande situatie
•
Technische en economische veroudering hallen
•
Wijzigingen in logistieke proces DMG
• •
Leegstand Opslag 3, 4 en 7 Voldoende capaciteit parkeren rond Morres
•
Stabiele vraag naar woningbouw in Hulst
•
Ligging in bestaande stad
•
Goede verbinding met centrum Hulst
•
Nabij winkelaanbod Stationsplein
•
Goed ontsloten richting N290
Ambitie (intentie-overeenkomst 8-1-2024) • • • • • •
Nultredenwoningen Kleine(re) huishoudens Combinatie met zorg Ruimte voor wonen en werken Mix koop en huur Mix betaalbaar en duurder
Door • Combinatie appartementen en grondgebonden woningbouw, • In stedelijke dichtheid (40 woningen per ha), • Met veel groen en waterberging, en • Circa 45% uitgeefbaar en 55% openbaar, groen en waterberging Met • Extra (langzaam) verkeersontsluiting naar Absdaalseweg • Mogelijke uitbreiding plangebied op termijn • Ruimte voor verplaatsing busstation? Basisuitgangspunten visie
Ambitie
Markt
Geld
Inhoud planconcept •
Bestaande situatie
•
Beleid
•
Behoefte
•
Belemmeringen en risico’s
Besluit B&W Basis planconcept
Inhoud
Belangen buren
Ligging locatie in Hulst • • • •
Bestaande situatie
Schakel tussen vesting en Morres Nabijheid van voorzieningen Gelaagd netwerk van verbindingen Overgangsgebied bebouwingskorrel
Locatie in zijn directe omgeving • • • • • • •
Schaalverschil plangebied en omgeving Geen relatie met Absdaalseweg c.a. Geringe doorbloeding van gebied Omringd door achterzijden Flinke bouwhoogte toegestaan (max 14 m) Versteend (stenen en daken) Behoorlijke omvang ( 6 ha)
Bestaande situatie
Locatie in zijn omgeving • • • • •
Bestaande situatie
Lintbebouwing Laagbouw Individuele panden Schaalverschil Opslag 7 Veel verschillende kapvormen
Historie locatie
1850
1970
Conclusie De huidige Industrieweg was in de voormalige Absdaalsepolder als waterloop een verbindend element.
1980
2024 Bestaande situatie
De huidige weg aan de achterzijde van Morres was de gebiedsontsluitingsweg.
Woonbeleid Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen 2022 Ambities voor nieuwbouw: • • • •
Kansen grijpen Goed wonen voor alle doelgroepen Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte
Trends: • • •
Verstedelijking Vergrijzing Verdunning
Beleid gericht op: • •
Betaalbaarheid Nul treden woningen Beleid gemeente Hulst
Doelgroepen • Betaalbare koop voor starters en jonge gezinnen o Compact, complete, comfortable and cheap (de 4 c’s) o Wonen in een rij (2^1 kap en vrijstaand >> Groote Kreek II) • Levensloopbestendig voor senioren o Nultredenwoningen • Appartementen • Patio-woningen o Beschikbaarheid voorzieningen: 3A’s (AH, arts en apotheek) • Wonen in combinatie met werken aan huis
Behoefte
Overige wensen: Verplaatsen busstation? Ruimtereservering voor mogelijke verplaatsing busstation in/nabij plangebied gewenst? Combinatie wonen/werken stimuleren Kleinschalige bedrijfshuisvesting mogelijk maken
Behoefte
Beperkingen en risico’s Bestemmingsplan De Statie 2021 • • • • • •
Bedrijf Gemengd K Verkeer Archeologie Leiding-Gas Geluidszone industrie
• •
Maximale bouwhoogte 14 meter Maximale goothoogte 10 meter
Wonen is in strijd met vigerend bestemmingsplan. Wijziging omgevingsplan is noodzakelijk met bijzondere aandacht voor aanpassen geluidszone industrie. Dit vraagt nader onderzoek en separate besluitvorming.
Beperkingen en risico’s
Tussengebied als onderdeel van bestemmingsplan Absdaalseweg 19/Zoetevaart. Vastgesteld 4-7-24.
Opmaat naar planconcept (het fundament)
Het bereikbaar houden van Morres laat zich goed combineren met het aanleggen van een ontsluitingsweg ter plaatse van de oude landbouwweg en biedt ruimte om het verdwenen water ter plaatse van de Industrieweg terug te brengen.
Planconcept
Historische structuren als kapstok voor een nieuwe ontwikkeling.
Planconcept: Wonen in het groen 1. Morres bereikbaar houden
Planconcept
Planconcept: Wonen in het groen 1. Morres bereikbaar houden 2. Interne ontsluiting optimaliseren
Planconcept
Planconcept: Wonen in het groen 1. Morres bereikbaar hoiuden 2. Interne ontsluiting optimaliseren 3. Verbinding maken met Absdaalseweg
Planconcept
Planconcept: Wonen in het groen 1. 2. 3. 4.
Planconcept
Morres bereikbaar houden Interne ontsluiting optimaliseren Verbinding maken met Absdaalseweg Historische structuur herstellen
Planconcept: Wonen in het groen 1. 2. 3. 4. 5.
Planconcept
Morres bereikbaar houden Interne ontsluiting optimaliseren Verbinding maken met Absdaalseweg Historische structuur herstellen Groenstructuur introduceren
Planconcept: Wonen in het groen 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Planconcept
Morres bereikbaar houden Interne ontsluiting optimaliseren Verbinding maken met Absdaalseweg Historische structuur herstellen Groenstructuur introduceren Vaststellen woonclusters
Planconcept: Wonen in het groen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Planconcept
Morres bereikbaar houden Interne ontsluiting optimaliseren Verbinding maken met Absdaalseweg Historische structuur herstellen Groenstructuur introduceren Vaststellen woonclusters Parkeren bewoners op eigen terrein
Planconcept: Wonen in het groen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
Planconcept
Morres bereikbaar houden Interne ontsluiting optimaliseren Verbinding maken met Absdaalseweg Historische structuur herstellen Groenstructuur introduceren Vaststellen woonclusters Parkeren bewoners op eigen terrein Ruimte voor accenten Ruimte voor verbijzondering programma
Planconcept: Wonen in het groen 1. Morres bereikbaar houden 2. Interne ontsluiting optimaliseren 3. Verbinding maken met Absdaalseweg 4. Historische structuur herstellen 5. Groenstructuur introduceren 6. Vaststellen woonclusters 7. Parkeren bewoners op eigen terrein 8. Ruimte voor accenten 9. Ruimte voor verbijzondering programma 10. Ruimte voor toekomstige uitbreiding
Planconcept
Planconcept: Wonen in het groen Dit is een visie en geen plan. Het is een eerste aanzet voor gesprekken over de mogelijkheden van het gebied. Gesprekken gericht op het krijgen van input voor verdere planuitwerking. Input, zowel ambtelijk, bestuurlijk, politiek als vanuit de directe omgeving: de buren. Eerst nadat deze gesprekken hebben plaatsgevonden kan de verdere richting van de transformatie worden bepaald en een stedenbouwkundig plan verder worden uitgewerkt. Draagvlak, flexibiliteit gericht op hoe de markt zich ontwikkelt in Hulst en fasering zijn daarbij de toverwoorden. Zonder daarbij de financiële haalbaarheid uit het oog te verliezen. Planconcept
Planconcept: Wonen in het groen Mogelijke uitbreidingen Hoewel dat thans niet aan de orde is mag een ontwikkeling van Opslag 3, 4 en 7 een toekomstige ontwikkeling van naastgelegen percelen niet belemmeren. Sterker: het is gewenst om de ontwikkeling van deze percelen in de toekomst mogelijk te maken, waarbij zo’n ontwikkeling het planconcept in zijn geheel dient te versterken.
Planconcept
Het vervolg: bouwen aan draagvlak Stap 1 Stap 2 stap 3 Stap 4
•Bestuurlijk overleg •Principe besluit: interessante gedachte, werk maar uit •Verlengen intentie-overeenkomst
•Overleg omwonenden/belanghebbenden •Presentatie aan raadscommissie?
•Uitgangspunten planuitwerking bepalen •Besluitvorming gemeente en DMG/Morres
•Ontwikkelingsovereenkomst sluiten •Uitwerken visie tot stedenbouwkundig plan
Bouwen aan draagvlak
De vervolgstappen staan in het teken van bouwen aan draagvlak: ambtelijk, bestuurlijk, politiek en in de buurt. Op basis van verkregen input zal de visie worden bijgesteld en vervolgens worden uitgewerkt in een plan voor herontwikkeling van het gebied.
Verantwoording Aan deze presentatie liggen, naast een analyse van de woningmarkt en relevante beleidsstukken, drie studies ten grondslag, namelijk: de stedenbouwkundige analyse en planvisie van Thomas Architecten (2024/2025) en de risico-inventarisatie (2024) en stedenbouwkundige analyse (2025) van BRO
Bronnen