Raadsvoorstel Toekomst Huis van Houten

Raadsvoorstel Voorstelnummer: 650842 Zaaknummer: 797782

Houten, 30 mei 2023

Onderwerp: Toekomst Huis van Houten

Beslispunten: 1. 1. Kennis te nemen van het voornemen van het college: - om de maatschappelijke partners zo snel mogelijk uit te huizen; - om na uithuizing van de maatschappelijke partners het pand zo snel mogelijk te slopen; - het terrein tijdelijk in te richten voor tijdelijke kleinschalige activiteiten. Bovenstaande punten mogelijk te maken door: 2. De boekwaarde van Huis van Houten (€ 2.500.000) en kosten voor terreininrichting, verhuizing en slopen (€ 570.000) in eerste instantie te bekostigen uit de beklemde algemene reserve, en deze in de besluitvorming over de centrumontwikkeling onder te brengen in de grondexploitatie Centrum. 3. Het financieel effect van dit voorstel (ophoging lasten en onttrekking uit de beklemde algemene reserve voor een bedrag van € 3.070.000) te verwerken in de begroting 2024. 4. Akkoord te gaan om bij stopzetten van de exploitatie van het Huis van Houten het structurele nadeel van €108.000 ten laste van de meerjarenbegroting 2024- 2027 te brengen.

Samenvatting Dit voorstel maakt het mogelijk om op korte termijn om te zien naar een alternatieve huisvesting voor de gebruikers van het Huis van Houten. Het gaat hier om de huurders met een vast contract, namelijk Bibliotheek Lek en IJssel, van Houten & co, de GGD en Lister. Daarnaast zitten er nog andere kleinere huurders in het pand. Met hen wordt overleg gevoerd zodra de mogelijkheden op de alternatieve locatie bekend zijn. Het huidige pand is technisch en economisch op. Het is niet meer verantwoord hier langer gebruik van te maken. Door de gebruikers wordt ook aangedrongen op handelen door de gemeente als verhuurder/eigenaar en is de rek om zich aan te passen aan de huisvesting er begrijpelijkerwijs uit. Er zijn acceptabele alternatieven beschikbaar die passen binnen de huidige (structurele) financiële kaders. Met deze actie wordt tevens een start gegeven aan de centrumontwikkeling en een project uit het raadsbesluit “Blijven Bouwen, Vertraging Voorkomen” (BBVV). Het huidige “Huis van Houten” wordt, in goed overleg met omliggende pandeigenaren en gebruikers, zo snel mogelijk na uithuizen gesloopt. De vrijkomende ruimte wordt ingericht voor tijdelijk ruimtegebruik. Hiervoor zijn nog geen vastomlijnde ideeën. Deze worden in overleg met belanghebbenden verder uitgewerkt.

Hiermee wordt mogelijk aan nieuwe kleinschalige initiatieven ruimte gegeven, die tijdelijk meerwaarde aan de centrumbeleving leveren. De financiële consequenties zijn, ondanks het huidige financiële klimaat, aanvaardbaar gelet op het maatschappelijk belang. De besluitvorming omtrent alternatieve locatie(s) bevindt zich in een vergevorderd stadium. De gemeenteraad wordt hier via een parallel traject betrokken en waar nodig wordt om besluitvorming gevraagd.

*650842* 650842

2-8

Aanleiding Het Huis van Houten staat midden in het centrum van Houten en huisvest een aantal maatschappelijke partners. Destijds heeft de gemeente het gebouw aangekocht als strategisch object met oog op de herontwikkeling van het centrumgebied ‘het Rond’. Omdat er steeds vanuit werd gegaan dat het gebouw in de nabije toekomst gesloopt zou worden, is grootschalig onderhoud de afgelopen jaren achterwege gelaten. Op dit moment is er vanuit de gemeente geen gebiedsaanpak voor deze locatie. Door het uitstellen van grootschalig onderhoud is het gebouw niet meer goed te gebruiken. Het is onvoldoende waterdicht en het comfort laat ruim te wensen over. Zowel in de zomer (warmtevorming) als in de winter (isolatie is niet meer van deze tijd) ervaart men grote nadelen van dit gebouw. Het pand is onlangs gekeurd op (elektrische) veiligheid. Dit heeft uitgewezen dat er geen acuut veiligheidsrisico is. Er is op korte termijn wel behoefte aan een beslissing over de toekomst het Huis van Houten, zodat zowel de gebruikers als de gemeente hierop kunnen gaan acteren. Er is onderzoek gedaan naar de beste optie en hiervoor is een businesscase uitgewerkt, hierbij is bureau Republiq gevraagd ons te adviseren. Op 24 maart 2023 is de gemeenteraad geïnformeerd via een raadsinformatiebrief over de voortgang van het onderzoek naar het Huis van Houten.

Afgelopen periode heeft Republiq het onderzoek afgerond met een business case voor de verschillende varianten en daarbij een advies uitgebracht over de te maken keuzes. Zie bijlage 1.

Beoogd effect Met deze ontwikkeling kan de gemeente een passende huisvesting blijven bieden voor de maatschappelijke partners in het centrum. Tevens maken we hiermee de weg vrij voor de beoogde centrumontwikkeling in plangebied De Slinger vanuit het raadsbesluit Blijven bouwen aan Houten.

Argumenten per beslispunt 1.1 Dit is financieel de meest gunstige strategie Het college heeft voor deze variant gekozen omdat er geen desinvesteringen in het Huis van Houten gepleegd worden. Verhuis-, sloop- en tijdelijke inrichtingskosten zijn sowieso nodig voor de bouw van een nieuw huis van Houten. Wanneer er nog wel geïnvesteerd wordt in herstelwerkzaamheden dan gaat het om een stevige kostenpost die bovendien gedaan wordt voor een betrekkelijk korte periode. 1.2 Er zijn geschikte (tijdelijke) locaties beschikbaar De maatschappelijke partners hebben de wens aangegeven om voor de korte termijn huisvesting (ofwel de tijdelijke huisvesting) in het centrum te blijven. Binnen de eigen gemeentelijke vastgoedportefeuille zijn geen geschikte locaties voorhanden. Momenteel zijn er enige commercieel te huren locaties beschikbaar, die geschikt zijn voor de tijdelijke huisvesting van de maatschappelijke partners. Eén locatie heeft de voorkeur van de bibliotheek en Van Houten&co vanwege de ligging en de beschikbare oppervlakte op de begane grond om de bibliotheek te huisvesten. De huidige beschikbaarheid en betaalbaarheid van deze locatie maakt het zo snel mogelijk uithuizen ook praktisch uitvoerbaar. 1.3 Zo snel mogelijk uithuizen heeft de voorkeur van de maatschappelijke partners.

De maatschappelijke partners zijn erg betrokken bij het creëren van een aantrekkelijk centrum van Houten en zetten zich hier graag voor in. De gebruikers kennen enige frustratie over de slechte staat van het huidige pand en de onduidelijkheid over de ontwikkelingen, zowel in de tijd (de termijn) als de scope (de plannen). Om deze lange termijnvisie te ondersteunen en de huisvestingssituatie te verbeteren, maken ze nu graag plaats door de tijdelijke huisvesting nu al te betrekken en niet eerst te wachten op een nieuwe centrumvisie. De maatschappelijke organisaties vertrouwen erop dat er op korte termijn stappen worden gezet met deze centrumvisie en aansluitend direct de planvorming voor een nieuw Huis van Houten in plangebied De Slinger wordt opgepakt. 1.4

Door sloop gaat men verloedering van het gebouw tegen Versie datum: 27-6-2023 13:52:49

3-8 Zodra er niet meer gestookt wordt in het gebouw, zal de staat van het gebouw hard achteruit gaan. Door minder toezicht worden lekkages snel erger. Niet meer verwarmen leidt ook tot meer (condens) vocht in het gebouw en schimmelvorming. Het pand raakt dan snel in een onveilige vervallen staat. Door sloop van het pand zo snel mogelijk na uithuizing van de gebruikers, wordt een dergelijk verloederd pand en directe omgeving midden in het centrum voorkomen. 1.5 Er wordt voorkomen dat krakers intrek gaan nemen in het pand Zodra er geen huurders meer in het pand aanwezig zijn en het toezicht ook vermindert, wordt het pand aantrekkelijk voor krakers. Door spoedige sloop wordt het risico op kraak voorkomen. 1.6

Met de sloop geeft Houten aan stappen te willen zetten in de ontwikkeling van dit gebied Met de sloop zet Houten een eerste stap in de ontwikkeling van De Slinger, wat versterkend werkt in de verdere uitwerking van de centrumvisie. Ook kan dit andere partijen enthousiasmeren om hierin stappen te zetten en/of mee te denken over de nieuwe (tijdelijke en daarna structurele) invulling van deze locatie en de gebiedsvisie die voor het centrum wordt opgesteld. 1.7 In afwachting van het definitieve plan kan de ontstane ruimte benut worden Met een tijdelijke bestemming kan dit deel van het centrum een aantrekkelijke invulling krijgen. 2.1/3.1 De kosten voorfinancieren uit de algemene reserve maakt deze ontwikkeling mogelijk De kosten die nu gemaakt worden, zijn voor de verdere planuitwerking in plangebied De Slinger noodzakelijk. Echter, er is op dit moment nog geen concrete planontwikkeling opgestart, waardoor de kosten nu al in de grondexploitatie centrum zouden kunnen worden gedragen. Toch wil het college eerste stappen zetten in de centrumontwikkeling en het huidige Huis van Houten vrijspelen van gebruikers. Tijdelijke inzet van de beklemende algemene reserve biedt uitkomst om deze uithuizing mogelijk te maken en eerste stappen te zetten in de gebiedsontwikkeling. De gebruikers hebben in de basis een eigen verantwoordelijkheid om in eigen huisvesting te voorzien.

Met het oog op het maatschappelijk belang van deze partners heeft de gemeente de verantwoordelijkheid om huisvesting te faciliteren. Het gaat hier om de huurders met een vast contract, namelijk Bibliotheek Lek en IJssel, van Houten &co, de GGD en Lister. Daarnaast zitten er nog andere kleinere huurders in het pand. Met hen wordt overleg gevoerd zodra de mogelijkheden op de alternatieve locatie(s) bekend zijn.

Kanttekeningen 1.1 De voorkeurslocatie voor de tijdelijke huisvesting kan niet meer beschikbaar zijn De beschikbare locaties voor alternatieve huisvesting wordt voor meerdere doeleinden als interessante optie gezien. Het college stuurt op een goede interne afstemming en slim acteren na besluitvorming om deze locatie(s) ook uit te onderhandelen met de eigenaar. 1.2 De beoogde tijdelijke huisvestingslocaties voldoen mogelijk niet aan het bestemmingsplan / gewenste vloerbelasting Van enkele tijdelijke huisvestingslocaties dient het bestemmingsplan hoogstwaarschijnlijk aangepast te worden aan het openbare, maatschappelijke gebruik. Dit proces kost tijd. Daarnaast vraagt de bibliotheek, vanwege het opslaan van veel boeken, een extra vloerbelasting. Hier wordt goed op gelet bij verdere uitwerking van de tijdelijke locatie(s) of dit ook passend is. 1.3 Daadwerkelijke alternatieve huisvesting kan leiden tot ander financieel beeld In de businesscase gaan we ervan uit de kosten van de nieuwe huisvesting marktconform zijn en qua hoogte gelijk is aan de huidige huurkosten van de gebruikers van het Huis van Houten. Dit impliceert dat zowel de gemeente als de huurders geen nadeel ondervinden van de nieuwe huisvesting. Ontwikkelingen in de markt, specifieke randvoorwaarden/ voorzieningenniveau o.i.d. kunnen mogelijk leiden tot een aanvullend financieel effect Versie datum: 27-6-2023 13:52:49

4-8 1.4 Het centrumgebied ligt onder een vergrootglas. Over de centrumontwikkeling, waaronder het Huis van Houten, bestaat al langere tijd discussie. We realiseren ons dat het gebied daarmee onder een vergrootglas ligt. Spoedige sloop van het gebouw leidt tot een tijdelijk braakliggend terrein dat een ongewenst aanzicht kan zijn in de ogen van de samenleving. Dit biedt ook kansen om in participatie met inwoners te komen tot een passende tijdelijke inrichting van dit terrein. 1.5 Op een tijdelijk braakliggend terrein kan ecologie een rol gaan spelen Bij een te lang braakliggend / minder intensief gebruikt terrein kan op termijn ecologie een rol gaan spelen. Er zou zich een bijzondere diersoort kunnen gaan vestigen bij afwezigheid van menselijke activiteit. Tijdelijke inrichting en gebruik van deze locatie is dus verstandig. Uiteraard vergt dit voorbereidende maatregelen en zorgvuldigheid, mocht dit zich toch voordoen. We zullen dit monitoren tijdens de braakliggende periode, zodat bij de planvoorbereiding hier geen verrassingen zullen optreden.

Participatie In juli 2022 heeft Republiq een sessie met de maatschappelijke partners georganiseerd. Het doel was inzicht krijgen in de huidige en toekomstige behoefte per gebruiker. Op basis hiervan is Republiq de variantenstudie begonnen. Op 8 december 2022 is de concept rapportage van Republiq over de variantenstudie van het Huis van Houten gedeeld met de gebruikers. Op 7 maart 2023 heeft een overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en van Houten&Co en Bibliotheek Lek en IJssel over mogelijke alternatieve locaties voor tijdelijke huisvesting. Zodra besluitvorming heeft plaatsgevonden zal contact worden opgenomen met de betrokken gebruikers van het Huis van Houten om samen op te trekken in het zoeken en bepalen / uitonderhandelen van de beoogde tijdelijke locatie(s). Aangaande de herinrichting van het vrijkomende terrein na sloop van het huidige gebouw, zal in overleg met omwonenden tot een nieuwe tijdelijke invulling worden gekomen, de participatieleidraad zal hierbij worden gehanteerd. Voor de direct omwonenden is sloop van dit beeldbepalende gebouw van flinke impact. Zij worden zorgvuldig geïnformeerd.

Financiën en formatie Het volledige financiële beeld wordt geschetst in de Business case presentatie van Republiq, zie bijlage 1. De voorkeursvariant waar het college voor gekozen heeft is hieronder weergegeven.

Voor de andere twee varianten zijn ook verhuiskosten en sloopkosten opgenomen van dezelfde omvang. Deze vallen echter in andere jaren. De kosten voor verhuizing naar en inrichting van de tijdelijke locatie voor de drie gebruikers van het Huis van Houten worden begroot op € 260.000. De sloopkosten inclusief terreinherinrichtingskosten worden begroot op € 310.000. Deze kosten van in totaal € 570.000 kunnen niet uit bestaande budgetten worden. Het inbrengen in de grondexploitatie is vanwege financiële regelgeving niet mogelijk aangezien er nog geen concreet en vastgesteld ontwikkelplan is. Daarom wordt voorgesteld deze kosten vooralsnog te dekken uit de beklemde algemene reserve. Zodra de ontwikkelplannen van Versie datum: 27-6-2023 13:52:49

5-8 het centrum er zijn, zal de grondlocatie inclusief de gemaakte kosten alsnog worden ingebracht in de grondexploitatie en wordt de reserve weer aangevuld. Eind 2022 is de omvang van de beklemde algemene reserve (na resultaatbestemming 2022) € 18 miljoen. De minimale stand van de beklemde algemene reserve dient conform nota reserves en voorzieningen) € 15 miljoen te zijn. Daarmee is deze voldoende om deze kosten (tijdelijk) af te dekken. We onderzoeken nog de mogelijkheid om voor deze ontwikkeling in het centrumgebied een bijdrage te ontvangen uit de regeling Impulsaanpak Winkelgebieden. Deze regeling wordt regelmatig opgesteld door het rijk en we zien hier kansen om een aanzienlijk deel van kosten hiermee af te dekken. In dat geval wordt op termijn de grondexploitatie minder belast met deze kosten. De exploitatie van het Huis van Houten heeft jaarlijks een positief saldo. De begrote huurinkomsten zijn in 2023 € 108.000 hoger dan de lasten. Dit komt omdat op het pand niet wordt afgeschreven (in verleden besloten met als insteek om de oorspronkelijke boekwaarde op te voeren in toekomstige grondexploitatie). Bij stopzetten van de exploitatie van het Huis van Houten vervalt deze ‘winst’ wat een structureel nadeel geeft ter hoogte van die €108.000. Daarentegen zal het handhaven van de huidige situatie ook betekenen dat dit positieve saldo zal verdwijnen.

Dit negatieve financiële effect komt door: • Extra uitgaven om pand in stand te houden. • Lagere huurinkomsten door lagere bezetting (van Houten&co heeft voor een deel de huur opgezegd per 1 jan 2023 en wederom een deel per 1 jan 2024) • Huurverlaging vanwege slechte staat en tijdelijkheid gebouw In de businesscase in bijlage 1 is te zien dat dit positieve saldo in alle scenario’s zwaar onder druk komt te staan. Dit wordt met name veroorzaakt door de noodzakelijke investeringen in alternatieve huisvesting (scenario 1) of het huidige gebouw (scenario’s 2 en 3). De exacte omvang van dit financiële effect wordt zoals hierboven al benoemd, beïnvloed door nieuwe verhuringen en daadwerkelijke kosten, dus is nu niet exact aan te geven.

Communicatie Met de huidige huurders/gebruikers van het Huis van Houten - Bibliotheek Lek & IJssel, Van Houten&co, de GGDrU, Lister, Reinaerde en college de Heemlanden – heeft de gemeente goed en regelmatig contact. We houden hen op de hoogte van de ontwikkelingen en besluitvorming aangaande de toekomst van het huidige gebouw. Er is contact met de VVE van de bewoners van het aanpalende appartementencomplex (de ‘Boerenflat’) om de plannen te bespreken en af te stemmen.

Voortgang Op korte termijn zullen afrondende gesprekken worden gevoerd met de eigenaar van de beoogde tijdelijke huisvestingslocatie. Er zal samen met de gebruikers een plan gemaakt worden voor de verhuizing, alsmede voor de sloop van het huidige pand. Afhankelijk hiervan zal de raad hierover worden geïnformeerd, dan wel worden gevraagd om vervolgbesluiten te nemen. Het college heeft geheimhouding opgelegd op de bijlage Business Case Huis van Houten d.d. 5 mei 2023 door Republiq in verband met informatie in die bijlage die nadelig kan werken voor de gemeente bij onderhandeling over een alternatieve locatie. Deze geheimhouding geldt tot het moment van afronding van de onderhandelingen over een tijdelijke huisvestingslocatie voor de huidige gebruikers van het Huis van Houten. Op deze bijlage Business Case Huis van Houten d.d. 5 mei 2023 door Republiq is door college geheimhouding opgelegd op grond van artikel 87 Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1. lid 2, onder b en i, Wet open overheid. Deze bijlage wordt op grond van artikel 88, lid 2 Gemeentewet aan de raad verstrekt. Sinds inwerkingtreding van de nieuwe geheimhoudingsregels is bekrachtiging door de raad niet meer nodig. Versie datum: 27-6-2023 13:52:49

6-8

Evaluatie De bevindingen uit dit traject zullen worden betrokken in de verdere plannen voor de centrumontwikkeling en in het bijzonder de ontwikkeling van een nieuw Huis van Houten. Houten, 30 mei 2023 Houten, het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten de secretaris, de burgemeester,

A.J. Barink

G.P. Isabella

Versie datum: 27-6-2023 13:52:49

7-8 Bijlagen 1. (GEHEIM) Business Case Huis van Houten d.d. 5 mei 2023 door Republiq 2. Bewonersbrief Update toekomst Huis van Houten, Onderdoor 158-160 Verantwoordelijke portefeuillehouders college 1e PoHo: Sander Bos 2e PoHo: n.v.t.

Versie datum: 27-6-2023 13:52:49

Raadsbesluit Voorstelnummer: 650842 Onderwerp Toekomst Huis van Houten

De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 30 mei 2023 gelezen en besluit: 1. Kennis te nemen van het voornemen van het college: - om de maatschappelijke partners zo snel mogelijk uit te huizen; - om na uithuizing van de maatschappelijke partners het pand zo snel mogelijk te slopen; - het terrein tijdelijk in te richten voor tijdelijke kleinschalige activiteiten. Bovenstaande punten mogelijk te maken door: 2. De boekwaarde van Huis van Houten (€ 2.500.000) en kosten voor terreininrichting, verhuizing en slopen (€ 570.000) in eerste instantie te bekostigen uit de beklemde algemene reserve, en deze in de besluitvorming over de centrumontwikkeling onder te brengen in de grondexploitatie Centrum. 3. Het financieel effect van dit voorstel (ophoging lasten en onttrekking uit de beklemde algemene reserve voor een bedrag van € 3.070.000) te verwerken in de begroting 2024. 4. Akkoord te gaan om bij stopzetten van de exploitatie van het Huis van Houten het structurele nadeel van €108.000 ten laste van de meerjarenbegroting 2024- 2027 te brengen. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 6 juli 2023. De raad van de gemeente Houten, de griffier,

de voorzitter,

C.M.S. Visser

G.P. Isabella