GEAMENDEERD Raadsvoorstel Verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Raadsvoorstel Voorstelnummer: 776597 Zaaknummer: 876894

Houten, 10 juni 2025

Onderwerp: Verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Beslispunten: 1. De routekaart verduurzaming voor het gemeentelijk vastgoed vast te stellen 2. Akkoord te gaan met het starten met de geselecteerde panden in de variant ‘startwijk’ 3. De kosten voor de inzet van een verduurzamingsmanager ad € 110.000 te dekken uit de middelen die hiervoor in de Perspectiefnota 2026 zijn aangevraagd (onder voorbehoud van besluitvorming hierover bij vaststelling van de Perspectiefnota 2026.) 4. Een voorbereidingskrediet ad € 175.000 ten behoeve van pand specifieke onderzoeken beschikbaar te stellen en de jaarlijkse lasten hiervan (ca € 10.000) te dekken uit de middelen die hiervoor in de Perspectiefnota 2026 zijn aangevraagd (onder voorbehoud van besluitvorming hierover bij vaststelling van de Perspectiefnota 2026).

Samenvatting Gemeente Houten wil en moet ook met haar vastgoed bijdragen aan de verduurzamingsdoelstellingen. Om dit te bereiken is een routekaart opgesteld die richting geeft in de te nemen stappen en financiële consequenties. Uw raad wordt gevraagd deze routekaart vast te stellen en middelen beschikbaar te stellen om de werkzaamheden te kunnen voorbereiden. Op deze wijze zal Houten CO2-reductie kunnen behalen en voldoen aan de klimaatwet. Tevens heeft Houten een forse eigen ambitie gesteld om in 2040 energieneutraal te zijn. Voor deze verduurzamingsslag van het vastgoed is doorgerekend wat hiermee gepaard gaande kosten zullen zijn. Middelen voor de daadwerkelijk uit te voeren maatregelen worden pas aangevraagd wanneer deze per pand zullen worden opgepakt. De routekaart schetst nu de globale lijn van de vereiste investeringen om de verduurzamingsdoelstellen en –ambitie te behalen

Aanleiding De gemeente speelt een belangrijke rol bij het bereiken van de landelijke doelstellingen voor verduurzaming. We vervullen een voorbeeldrol en hebben hiervoor ook ambities gesteld. Op verschillende terreinen is gestart met initiatieven om bij te dragen van de duurzaamheidsagenda en -ambities in Houten. Houten bezit een omvangrijke vastgoedportefeuille en kan met verduurzaming van deze portefeuille impact maken. Het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed is in een stroomversnelling gekomen na de klimaatbijeenkomst in Parijs in 2015 en daaruit afgeleide Klimaatwet en het Klimaatakkoord. Het centrale doel hierbij is een CO2-reductie van 49% in 2030 en 95% in 2050 (ten opzichte van1990) voor Nederland. De doelstellingen zijn met de Europese Klimaatwet in 2021 aangescherpt naar een CO2-reductie van 55% in 2030. In uw motie 095-2022 roept u het college op om vaart te maken met de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed. In de visie op vastgoed, die u heeft vastgesteld in de raad van 6 juli 2023, is aangekondigd dat we u een routekaart zullen aanbieden. Ook tijdens de behandeling van het onderhoudsbeleid in uw raad van april 2025 heeft u ons hierop kritisch bevraagd. De routekaart verduurzaming die nu voorligt, is een vervolg op dit voorwerk en geeft een reëel beeld van de mogelijkheden om aan de gestelde vereisten op gebied van verduurzaming kunnen te voldoen.

Verdieping De routekaart verduurzaming is gebaseerd op de hierboven genoemde eisen. De vastgoedportefeuille is doorgelicht en op basis hiervan is een scenario ontwikkeld dat het beste past bij de ambities en praktische situatie van de portefeuille. Op basis van de karakteristiek van ons vastgoed en kengetallen is daarbij ook geraamd welke kosten de

*776597* 776597

2-7 maatregelen met zich meebrengen. Deze worden deels terugverdiend door energiebesparing, maar het grootste deel van deze investeringen zal niet worden terugverdiend. De daadwerkelijke uitvoering vergt nader uitzoekwerk en gericht onderzoek en voorbereiding per pand. De uit te voeren maatregelen en daarmee gepaard gaande kosten gaan we de komende jaren aan de raad voorleggen. Hiervoor zullen de uitvoeringsplannen per pand worden voorbereid en ter besluitvorming worden aangeboden. Zo kan de raad haar controlerende taak vervullen aangaande de uit te voeren verduurzamingsmaatregelen en daarmee gepaard gaande kosten. Voor deze nadere uitwerking (voorbereidingskosten) wordt de raad gevraagd middelen beschikbaar te stellen. We willen hiervoor een verduurzamingsmanager vastgoed werven en tevens middelen beschikbaar krijgen voor diverse onderzoeks- en advieskosten. We zien dit als een voorbereidingskrediet, waarvoor de nadere dekking per pand zal worden meegenomen in de voorstellen die we de komende jaren zullen voorleggen aan uw raad

Beoogd effect De raad te informeren over de omvang van de maatregelen om het gemeentelijke vastgoed te laten voldoen aan de verplichtingen en ambities op gebied van verduurzaming. De nu gevraagde middelen zorgen ervoor dat de verduurzamingsmaatregelen goed kunnen worden voorbereid en er concrete en haalbare voorstellen per gebouw aan de raad kunnen worden aangeboden.

Argumenten per beslispunt 1.1 De routekaart geeft inzicht in de omvang van de benodigde maatregelen De routekaart biedt een doorkijk in de te nemen maatregelen die nodig zijn om de verduurzamingsverplichting na te kunnen komen. Hieruit blijkt dat 55% CO2-besparing mogelijk is, maar nu wel actie moet worden ondernomen. 2.1 De geselecteerde panden dragen het meest bij aan de doelstelling In de routekaart is een drietal varianten uitgewerkt, waarbij is geconstateerd dat voor het behalen van de doelstelling in 2030 er geen echt grote verschillen zijn. Het behalen van de doelstelling (55% CO2-besparing) hangt namelijk van de grotere panden af en die worden dus in iedere variant meegenomen in de doorrekening. We hebben daarom de voorkeur uitgesproken voor variant 2 (‘Startwijk’), waarbij in ieder geval de panden in de eerste gasloze wijk De Polders zijn meegenomen. Daarbij is ook een aantal panden aangeduid als ‘selectiepanden’. Deze moeten sowieso aangepakt worden en willen we het eerste onderzoeken. In de routekaart worden deze selectiepanden nader toegelicht en is in bijlage dit in een tabel inzichtelijk gemaakt. 3.1 Inzet verduurzamingsmanager is nodig om tot uitvoering te kunnen overgaan. De capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie is niet voldoende om het extra werk rondom verduurzaming van het vastgoed aan te kunnen.

Hiervoor is extra inzet nodig gedurende een periode die al snel 10-15 jaar beslaat. Gezien deze langdurige periode wordt voorgesteld deze functie structureel te kunnen inzetten. 4.1 Voorbereidingskosten zijn nodig voor verdere uitwerking De verdere voorbereiding voor de verduurzamingsprojecten zal door de verduurzamingsmanager worden opgepakt, maar deze heeft wel inhoudelijke adviezen nodig van installatie-adviseurs, constructeurs, etc. Hiervoor is een voorbereidingskrediet nodig. Deze wordt in de financiële paragraaf verder toegelicht.

Kanttekeningen 1.1 Routekaart is reeds vorig jaar opgesteld Al geruime tijd is het college op zoek naar verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed en de wijze waarop we daar in Houten vorm aan kunnen geven. Deze routekaart geeft daar houvast in. Tijdens meerdere afwegingsmomenten in het college hebben we hier zorgvuldig naar gekeken. Ook in het licht van de forse bezuinigingsoperatie (eerst Ronde van Houten, nu Toekomstbegroting) is nagedacht over deze uitgaven. De in de routekaart opgenomen maatregelen zijn onvermijdelijk om aan de vigerende wetgeving te kunnen voldoen. Versie datum: 21-7-2025 13:55:26

3-7 Het gegeven dat deze routekaart reeds een jaar geleden tot stand is gekomen doet niets af aan de (financiële) impact die de maatregelen in onze vastgoedportefeuille zal hebben. De daadwerkelijke uitvoering en daarmee gepaard gaande kosten zal u per project worden aangeboden. 1.2 Routekaart is eerste opstap naar verduurzaming In de routekaart wordt beschreven wat we de komende jaren moeten doen om de eerste klimaatdoelstelling van 55% CO2-besparing bij vastgoed te kunnen halen. De verder gelegen doelen vergen een nieuwe uitwerking over enkele jaren. Daarbij is de gemeentelijke ambitie (energie neutraal in 2040) hoger dan de verplichting (energie neutraal in 2050). In 2029 zal de raad wederom een plan voor de verdere verduurzaming van vastgoed worden aangeboden. 1.3 De kosten zijn niet terug te verdienen. De investeringen die moeten worden gepleegd om het vastgoed van de gemeente te verduurzamen en daarmee CO2-uitstoot te voorkomen, kunnen niet geheel worden terugverdiend uit de energiebesparing. Ook onze huurders zullen niet zomaar alle kosten kunnen dragen. We zullen de investeringen dus niet volledig kunnen dekken uit een huurverhoging. Om het vastgoed te verduurzamen zullen dus extra kosten bij de eigenaar terechtkomen. Dit is niet te voorkomen. In de Perspectiefnota 2026 e.v. zijn de kosten voor deze maatregelen al aangekondigd.

Voor de daadwerkelijke uitvoering zal per project de raad om besluitvorming worden gevraagd. De eerste hierin zal sporthal De Kruisboog zijn, waarvoor inmiddels ook DuMaVa subsidie voor is ontvangen. Met subsidies is in de routekaart nog geen rekening gehouden. 3.1 Krapte op de arbeidsmarkt kan tot andere aanpak leiden De arbeidsmarkt voor verduurzamingsmanagers is krap. Wanneer er geen Verduurzamingsmanager is te vinden via de werving, kan dit leiden tot een andere wijze van aansturing van dit traject. En daarmee de uitgave van de beschikbare middelen in de formatie. 3.2 Er zullen onverwachte zaken gaan optreden tijdens het traject De ervaring bij andere gemeenten is bij de nadere uitwerking van plannen in de panden, er ook diverse zaken oppoppen die anders zijn dan vooraf gedacht. Daarbij is ook de ervaring dat je het beter per pand kunt oppakken, dan het groots voor veel panden tegelijk aan te pakken. Dit is ook de strategie die we in Houten voorstaan: al lerende verdere stappen maken en daarvoor langjarig een traject (en project) inzetten en ervaringen gebruiken om tijdens het traject te verbeteren. En dat betekent gewoonweg nu beginnen

Participatie De routekaart is opgesteld in lijn met de eerder vastgesteld ambities en verplichtingen die de gemeente heeft ten aanzien van haar vastgoedportefeuille. De daadwerkelijk hieruit voortvloeiende projecten zullen in goed overleg met de betreffende gebruikers worden voorbereid en aan uw raad worden voorgelegd ter besluitvorming.

Financiën en formatie Het verduurzamen van de portefeuille vraagt om investeringen, maar kent ook opbrengsten. Voor de volgende posten is een inschatting gemaakt van de financiële effecten: - Verwerken van de Erkende Maatregelenlijst in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) - Duurzaamheidsprojecten - Sloop/Nieuwbouw - Compenserende maatregelen - Opbrengsten van verduurzaming Alle genoemde bedragen zijn stichtingskosten, inclusief bijkomende kosten, BTW en prijspeil 2024. De bedragen zijn ingeschat op basis van kengetallen en hebben daarmee een indicatief karakter. Pas bij de uitwerking van een project kunnen ramingen met een grotere exactheid worden bepaald. Er wordt géén rekening gehouden met functionele aanpassingen. Voor de BTW geldt dat er een inschatting is gemaakt in welke mate de BTW Versie datum: 21-7-2025 13:55:26

4-7 kostprijsverhogend is, omdat een deel van de BTW kan worden verrekend of kan worden gecompenseerd. Conform de rekenmethodiek van gemeente Houten wordt geen rekening gehouden met inflatie (constante prijzen) en wordt een rekenrente van 1% gehanteerd. Onderstaande tabel toont het totaal van de investeringen in duurzaamheid (indicatief, op basis van kentallen). De investeringen zijn verdeeld over drie tijdvakken, waarbij de selectie in de periode voor 2030 is gefaseerd. De overige panden zijn op basis van hun resterende exploitatietermijn gefaseerd. Hierbij zijn twee opmerkingen nog van belang: 1. De nu opgenomen stelpost zal nog worden gespecificeerd bij de projectuitwerkingen. De daadwerkelijke planning hangt onder andere af van beschikbaarheid van derden. Hierdoor kunnen vertragingen en afwijkingen optreden in de uiteindelijke bedragen. 2. Er is nu geen rekening gehouden met mogelijk te ontvangen subsidies gezien de onzekerheid van deze mogelijkheden op termijn.

De investeringen kunnen worden vertaald in jaarlijkse exploitatielasten: · Kapitaallasten (rente en afschrijving over 25 jaar voor renovatie, 40 jaar voor nieuwbouw) · Onderhoudslasten · Energiebesparing De exploitatielasten zullen door de gemeentelijke begroting moeten worden gedragen. De exploitatielasten stijgen geleidelijk, in het tempo waarmee de projecten worden gerealiseerd. Dit is gevisualiseerd in volgende figuur:

Bovenstaande figuur maakt inzichtelijk dat in de eerste periode tot 2030 de exploitatielasten geleidelijk stijgen tot ongeveer € 0,4 miljoen per jaar, om uiteindelijk in 2040 tot ongeveer € 0,9 miljoen per jaar te stijgen. Vervolgens dalen de exploitatielasten weer, omdat tegen die tijd de eerste investeringen zijn afgeschreven. Daarnaast is er structureel inzet van een verduurzamingsmanager nodig. Deze manager gaat onderzoeken in de gebouwen opstarten, verduurzamingsbegrotingen opstarten, de

Versie datum: 21-7-2025 13:55:26

5-7 besluitvorming voorbereiden en de regie voeren over de uitvoering van de verduurzamingsprojecten. Indicatie: € 110.000 per jaar. Om de pandspecifieke onderzoeken op te kunnen starten is er voorfinanciering noodzakelijk in de vorm van een voorbereidingskrediet. Hiervoor is een inschatting gemaakt op basis van de eerste ervaringen. We hanteren daarom € 35.000 per pand gemiddeld. Uitgaande van vijf panden is deze geraamd op € 175.000 voor de periode 2026 en 2027. (N.B.: bij uitvoering van de projecten verduurzaming zal dit voorbereidingskrediet worden toegevoegd aan de kredieten voor de uitvoeringen en gedurende de afschrijvingstermijn leiden tot kapitaallasten). In tabelvorm:

In de Perspectiefnota 2026 zijn deze indicatief benodigde bedragen reeds aangevraagd en verwerkt in de begroting als stelposten voor exploitatielasten. Per project wordt separaat aan de raad een voorstel voorgelegd voor de aanvraag van het benodigde investeringskrediet en een exactere uitwerking van de exploitatielasten. Deze exploitatielasten komen dan ten laste van de hierboven genoemde stelpost exploitatie. De uitputting van de stelpost wordt daarbij ook gemonitord.

Communicatie Er wordt geen specifieke communicatie hierover uitgedaan, verloopt via de reguliere kanalen over besluitvorming.

Voortgang Na besluitvorming zullen de voorbereidingen voor de verduurzamingsprojecten ter hand worden genomen. De raad zal per project worden gevraagd om besluitvorming. Tevens zal de raad in 2029 een vervolgplan worden aangeboden voor de volgende verduurzamingsfase.

Evaluatie In het vervolgplan dat in 2029 aan de raad zal worden aangeboden zal ook worden teruggekeken naar de ervaringen met de verduurzamingsmaatregelen in de periode 20252029. Houten, 10 juni 2025 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten, de secretaris, de burgemeester,

R. van Netten

Versie datum: 21-7-2025 13:55:26

H.C. Heerschop

6-7 Bijlagen 1. Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Houten Verantwoordelijke portefeuillehouders college 1e PoHo: Daan Vermeulen 2e PoHo: Wil Kosterman

Versie datum: 21-7-2025 13:55:26

Geamendeerd Raadsbesluit Voorstelnummer: 776597 Onderwerp Verduurzaming gemeentelijk vastgoed De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 10 juni 2025 gelezen en besluit: 1. De routekaart verduurzaming voor het gemeentelijk vastgoed vast te stellen 2. De variant ‘Effectief & Efficiënt’ te gebruiken als leidraad en akkoord te gaan met het starten met de geselecteerde panden in de wijk de Polders. 3. De kosten voor de inzet van een verduurzamingsmanager ad € 110.000 te dekken uit de middelen die hiervoor in de Perspectiefnota 2026 zijn aangevraagd (onder voorbehoud van besluitvorming hierover bij vaststelling van de Perspectiefnota 2026.) 4. Een voorbereidingskrediet ad € 175.000 ten behoeve van pand specifieke onderzoeken beschikbaar te stellen en de jaarlijkse lasten hiervan (ca € 10.000) te dekken uit de middelen die hiervoor in de Perspectiefnota 2026 zijn aangevraagd (onder voorbehoud van besluitvorming hierover bij vaststelling van de Perspectiefnota 2026). Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 17 juli 2025. De raad van de gemeente Houten, de plaatsvervangend griffier,

de voorzitter,

H. Khairouni

H.C. Heerschop