Geamendeerd Raadsvoorstel Vaststellen kavelpaspoort De Molen 37

Raadsvoorstel Voorstelnummer: 666462 Zaaknummer 815872

Houten, 13 februari 2024

Onderwerp: Vast te stellen kavelpaspoort De Molen 37

Beslispunten: 1. Het kavelpaspoort met bijlagen, voor ontwikkeling van het perceel De Molen 37vast te stellen.

Samenvatting Voor de realisatie van woningen op de locatie De Molen 37 heeft de raad besloten een kavelpaspoort vast te stellen. Het kavelpaspoort geeft de initiatiefnemer en omwonenden duidelijkheid over de ontwikkelrichting van de locatie en is het kader voor de te doorlopen ruimtelijke procedure. De ruimtelijke procedure kan verder door het college via een kruimelregeling juridisch worden afgehandeld, omdat de initiatiefnemer vooruitlopend op de vaststelling van het kavelpaspoort nog in 2023 een omgevingsvergunning heeft aangevraagd.

Aanleiding Op 5 oktober 2021 is besloten met prioriteit zeven locaties te ontwikkelen voor woningbouw, vooruitlopend op een nieuw overkoepelend ruimtelijk kader. Op deze wijze diende vertraging van woningbouw voorkomen te worden, na het niet vaststellen van de Ruimtelijke Koers. Eén van de aangewezen locaties is De Molen 37. Voor deze locatie is een kavelpaspoort opgesteld. Dit paspoort is “in gezamenlijkheid met de opstellers van ‘Binnendorp Molenzoom’” en “stedenbouwkundige expertise” opgesteld conform motie 1852021.

Beoogd effect Het bieden van een programmatisch-ruimtelijk kader voor het voeren van de juridischruimtelijke procedure. Het uiteindelijke doel is het realiseren van 10 woningen in de betaalbare koop tot € 390.000 op de locatie De Molen 37.

Argumenten per beslispunt 1.1 Het kavelpaspoort biedt een ruimtelijk kader voor woningbouw Voor iedere ontwikkeling in het fysieke domein is een kader nodig waarbinnen de ontwikkeling plaatsvindt. Met het kavelpaspoort wordt dit kader op objectniveau gegeven. Het paspoort geeft ruimtelijke kaders en regelt: - het woonprogramma; - functieoppervlak en functietoedeling; - ontsluiting; - (fiets)parkeernormering; - gebruiks- en belevingswaarde, zoals beeldkwaliteit; - concrete omgevingsaspecten zoals milieuregelgeving, waterretentie- en groenvoorwaarden. Voor het kavelpaspoort zijn de Woonvisie en het Houtens DNA het uitgangspunt voor ontwikkeling. 1.2 Ontwikkeling in samenspraak was het proces Het proces om te komen tot het kavelpaspoort voldoet aan drie ‘proces’ kernwaarden van het Houtens DNA: - Krachtige betrokken samenleving – inwonersparticipatie; - Multidiciplinair ontwerpen; - Regie nemen – samen optrekken. Eén van de belangrijkste uitgangspunten om tot een kavelpaspoort te komen was een geaccepteerde ontwikkeling. De acceptatie zat hem in een consensus tussen ontwikkelaar/eigenaar, omwonenden, representanten van de bewonersgroep Binnendorp Molenzoom en de gemeente Houten over de toekomstige ontwikkeling van de locatie. Iedere groep had een eigen belang en kwam met een eigen bijdrage in het proces. De

*666462*

2-5 eigenaar/ontwikkelaar wilde graag een goed en verkoopbaar eindproduct. De groep Binnendorp Molenzoom dacht mee over inbedding van deze locatie in het grotere geheel van de Molenzoom. Directe omwonenden zaten op behoud van de kwaliteit van de directe leefomgeving. Vanuit de gemeente is gestuurd op ambitie op verschillende disciplines, grofweg verdeelt in een ontwikkeling die iets toevoegt op het gebied van gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde. Door een iteratief proces te voeren onder regie van de gemeente is invulling gegeven aan de locatie in relatie tot het bredere spectrum van ontwikkeling van De Molenzoom. Dankzij het vroegtijdig betrekken van directe omwonenden door de eigenaar/initiatiefnemer is voorafgaand aan het proces al input opgehaald bij directe omwonenden, waardoor de initiatiefnemer ook direct met een haalbare schets kon komen. 1.3 Er is rekening gehouden met bestaande kaders en randvoorwaarden Uitgangspunten voor inhoud van het kavelpaspoort waren: motie 120-2021, het raadsvoorstel Blijven bouwen vertraging voorkomen (voorstelnr. 341328), motie 185-2021, motie 186-2021, het convenant duurzame woningbouw en de doelgroepenverordening. Fundamentele voorwaarden voor het kavelpaspoort zijn de Woonvisie en het Houtens DNA. Motie 120 15 juni 2021 is motie 120 met onderwerp ‘Blijven bouwen, vertraging voorkomen’ aangenomen.

In deze motie werd het college opgeroepen locaties met locaties te komen waar bouwplannen ontwikkeld konden worden die “parallel aan de ontwikkeling van een nieuwe visieontwikkeling (…)” liepen en waarvan de projecten gebruikt konden worden als “input voor de (nieuwe) visievorming”. Het doel van een toevoeging van 400-500 woningen is in deze motie gegeven. Verder voorwaarden werden gesteld die ook vereist zijn bij een goede ruimtelijke ontwikkeling in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Raadsvoorstel Blijven bouwen, vertraging voorkomen (BBVV) Het Raadsvoorstel Blijven bouwen, vertraging voorkomen is het antwoord van het college op de vraag van de raad uit motie 120 en een raadsconsultatie van 13 juli 2021. Er is een lijst met zeven locaties gegeven die voldeden aan de criteria van de raad. Een proces aanpak is voorgesteld en een op te stellen toetsingskader (het kavelpaspoort). Motie 2021-185 In de gewijzigde motie 185 op het raadsvoorstel Blijven bouwen, vertraging voorkomen, heeft de raad de kaders omtrent het in gezamenlijk op stellen van de kavelpaspoorten gegeven. Integratie van de 4 in de Molenzoom gelegen projectlocaties diende in gezamenlijkheid met de opstellers van ‘Binnendorp Molenzoom’ te geschieden, waarbij de ontwikkeling van de vier voornoemde locaties geborgd moest worden binnen de grotere ontwikkeling van De Molenzoom.

De oproep om stedenbouwkundige expertise aan het proces toe te voegen om het bredere perspectief van ontwikkeling van De Molenzoom te bewaken is hierin ook gedaan. Motie 2021-186 De raad stelde als voorwaarde om de regie te voeren op de realisatie van een mix aan woningen die past bij de Woonvisie: 30% sociale huur, 25% betaalbare koopwoningen van max. € 250.000 en voor het overige middeldure woningen (tot € 1.040 huur p/m) ter bevordering van de doorstroming en gelijksvloerse woningen. Convenant duurzame woningbouw (CDW) In het door de raad aangenomen CDW is de ambitie uitgesproken om nieuwbouw van woningen aan een bepaalde kwaliteitsstandaard te laten voldoen. De eerste projecten die hiervoor in aanmerking komen zijn de prioritaire projecten. Daarom is de in het CDW gestelde ambitieniveau onderdeel van het kavelpaspoort. Regie nemen en met een krachtig betrokken samenleving Vanuit de overkoepelende doelstelling om 400-500 woningen te bouwen is de inzet voor realisatie van 10 woningen op De Molen 37 ingezet. Op het totaal aantal is dit het kleinste aantal woningen op een prioritaire locatie. Het ontwerp voor deze locatie was het meest vergevorderd en de participatie met omwonenden was al gestart. Dat maakte dat het proces op deze locatie goed doorlopen kon worden. Punt van aandacht was de inbedding in het grotere geheel van ontwikkeling van De Molenzoom. Ook dat is gelukt.

Het Versie datum: 15-2-2024 11:08:12

3-5 stedenbouwkundig bureau dat hierbij heeft ondersteunt is samen met de ambtelijke organisatie, de initiatiefnemers en de bewonersgroep Binnendorp Molenzoom in gesprek gegaan over het ontwikkelperspectief voor De Molenzoom. De resultaten hiervan worden gebruikt in de start van het proces om voor De Molenzoom een schets opstellen dat later als input wordt gebruikt voor het opstellen van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen voor het centrum, De Molenzoom en De Koppeling (CMK).

Kanttekeningen 1.1 De gevraagde mix van woningen is niet gerealiseerd Door de beperkte omvang van het aantal woningen bood een mix geen kansen. Het totale pand heeft slechts een oppervlak van 650 m 2 . De omvang en de indeling van het pand lenen zich echter wel voor realisatie van 100% betaalbare woningen.

Participatie Er zijn twee typen overleggen geweest om tot de ontwikkeling te komen. Een overleg tussen de gemeente, het stedenbouwkundig bureau, de initiatiefnemer en de bewonersgroep Binnendorp Molenzoom. Het andere type overleg was tussen de gemeente en de initiatiefnemer en het stedenbouwkundig bureau. Het eerste overleg was voor inbedding van het initiatief in De Molenzoom en met direct omwonenden, die ook (deels) verenigd zijn in de bewonersgroep. In totaal is deze groep vier keer bij elkaar geweest. Daaraan voorafgaand zijn alle partijen ook uitgenodigd om met name het te doorlopen proces te bespreken. Het tweede type bijeenkomst, met de initiatiefnemer is drie keer geweest. Met name financiële haalbaarheid en te behalen kwaliteitsniveau stonden hier centraal. Alle stappen zijn in openheid doorlopen en iedere partij kon te allen tijde onderwerpen inbrengen. De lijnen onderling waren kort. Op een gegeven moment is aangegeven dat er een gevoel was van eenrichtingsverkeer (door het stedenbouwkundig bureau richting de partijen). Dat kon vanwege de laagdrempeligheid worden uitgesproken en is naar behoren besproken. Het uiteindelijke eindresultaat is niet alleen geaccepteerd door partijen, maar ook gedragen (zie bijlage).

Financiën en formatie Door het sluiten van een anterieure overeenkomsten worden kosten op de initiatiefnemer verhaald. Dit is (wettelijk) onderdeel van de ruimtelijke procedure.

Communicatie Dit besluit en het besluit van de raad wordt via standaard kanalen bekend gemaakt. Het besluit van de raad wordt aan participanten persoonlijk kenbaar gemaakt.

Voortgang De verdere afhandeling kan na indiening van een aanvraag Omgevingsvergunning door de initiatiefnemer via artikel 2.12.1.a.2 Wabo door het college worden gedaan (de kruimelregeling), als de aanvraag voor 1-1-2024 wordt ingediend. Na vaststelling van het kavelpaspoort in de raad kan de vergunning direct verleend worden.

Evaluatie N.v.t. Houten, 9 januari 2024 het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Houten de secretaris, de burgemeester,

A.J. Barink

G.P. Isabella

Versie datum: 15-2-2024 11:08:12

4-5 Bijlagen 1. Kavelpaspoort De Molen 37 met bijlage 1a – De Molen 37 – achtergrond – kaders beeldkwaliteit

Verantwoordelijke portefeuillehouders college 1e PoHo: Rosa Molenaar 2e PoHo:

Versie datum: 15-2-2024 11:08:12

Gewijzigd Raadsbesluit Voorstelnummer: 666462 Onderwerp Vast te stellen kavelpaspoort De Molen 37 De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 9 januari 2024 gelezen en besluit: 1. Het kavelpaspoort voor De Molen 37 – bijlage 1- vast te stellen. 2. Bijlage 1a, bijlage bij Kavelpaspoort De Molen 37 - achtergrond en kaders beeldkwaliteit, ter kennisgeving aan te nemen. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op 13 februari 2024 De raad van de gemeente Houten, de griffier,

de voorzitter,

C.M.S. Visser

G.P. Isabella