Bijlage bij regels 1 Beeldkwaliteitsplan Bloesemtuin 15

Bloe semt uin 1 5 Beel dk wali tei t s p lan

Hou ten

PROJECT Beeldkwaliteitsplan Bloesemtuin 15 Houten Projectnummer: SR220250

INITIATIEFNEMER Familie van Wijk

OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: Krijn Lodewijks T

030 - 267 91 98

E

utrecht@buro-sro.nl

DATUM & STATUS 31 oktober 2023 definitief

Inhoud 1 | Inleiding

5

1.1 | Aanleiding

5

1.2 | Leeswijzer

5

2 | Stedenbouwkundige context

7

2.1 | Houten Zuid

7

2.2 | Bestaande situatie | directe omgeving

7

2.3 | Bestaande situatie | perceel

9

2.4 | Conclusie

9

3 | Schetsontwerp en & beeldkwaliteit

11

3.1 | Beschrijving schetsontwerp

11

3.2 | Beeldkwaliteit bebouwing

11

3.3 | Beeldkwaliteit buitenruimte

13

Loerik

Vijf

Overdam

wal

Rietplas Bloese mtuin

Castellum

Hofstad

A7

4

1 | Inleiding 1.1 | Aanleiding

1.2 | Leeswijzer

De voormalige boerderij aan de Bloesemtuin in Houten

Na deze inleiding geeft dit beeldkwaliteitsplan in hoofd-

is niet meer in gebruik. De boerderij bevindt zich op een

stuk twee een korte duiding van de stedenbouwkundige

groot perceel van circa 4.800 m2 dat voorheen in ge-

context van de planlocatie en zijn omgeving. Hoofdstuk

bruik was voor het fruitteeltbedrijf. Aangezien de gron-

drie behandelt het schetsplan dat we voor de ontwikke-

den momenteel niet meer voor de fruitteelt in gebruik

ling van de locatie met twee vrijstaande woningen op

zijn heeft wil de familie hier twee vrijstaande woningen

hebben gesteld en gaat vervolgens in op de richtlijnen

realiseren en deze gaan bewonen.

voor beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing en de buitenruimte.

Hiervoor heeft ze een principeverzoek ingediend bij de gemeente Houten. Daarop heeft de gemeente deze zomer een positief antwoord gegeven. Aangezien de ontwikkeling niet past binnen de geldende beheersverordening Houten Noord en Zuid wordt er een nieuw bestemmingsplan opgesteld dat deze ontwikkeling wel planologisch mogelijk maakt. De gemeente Houten heeft aangegeven dat er bij dat bestemmingsplan een beeldkwaliteitsplan nodig is om een passende verschijningsvorm van bebouwing en buitenruimte te waarborgen. Dit rapport voorziet hierin.

5

6

Uitzicht direct tegenover planlocatie op de waterwoningen aan de Vlondertuin

2 | Stedenbouwkundige context 2.1 | Houten Zuid Houten Zuid is de uitbreidingswijk van Houten die de af-

de ontwikkeling van Houten-Zuid hebben de boomgaar-

gelopen jaren is gerealiseerd. De afzonderlijke woonwij-

den en weilanden in dat buitengebied plaatsgemaakt

ken daarvan bestaan voornamelijk uit grondgebonden

voor woningen. De boerderij op de locatie is daarbij

woningen, rond een centrum (Castellum) met hogere

bewaard gebleven als woonhuis en de bedrijfsvoering

bebouwing. In het oostelijke deel bevindt zich als on-

werd verplaatst. Als gevolg van deze ontwikkeling is

derdeel van de uitbreidingswijk een grote waterplas die

de planlocatie momenteel omgeven door bebouwing,

hier de scheiding tussen de verschillende woonwijken

maar onderscheidt ze zich, samen met enkele andere

vormt. De planlocatie grenst direct aan deze waterplas.

bewaard gebleven oudere gebouwen en erven, duidelijk van haar planmatige omgeving.

Er zijn diverse oude structuren bewaard gebleven en aangegrepen bij de ruimtelijke opzet van Houten Zuid.

Aan de oostzijde van de locatie ligt het lint de Bloesem-

Zo hebben meerdere oude linten een plek gekregen en

tuin dat inmiddels een doorgaande fietsstraat is. Het

zijn ze opgenomen in de zogeheten Vijfwal; een aaneen-

lint flankeert de waterplas, waarop vanaf het plange-

gesloten groen- en langzaamverkeersstructuur die Hou-

bied direct zicht is. Op circa 35 meter liggen de water-

ten Zuid dooradert. De Bloesemtuin maakt deel uit van

woningen van de Vlondertuin direct tegenover de plan-

één van die oude linten.

locatie. Hoge woningen van drie tot vier lagen met kap met kleurrijke houten gevels die per één, twee of drie

2.2 | Bestaande situatie | directe omgeving

panden van kleur wisselen.

De huidige boerderij is een van de verspreid liggende, oorspronkelijke gebouwen aan het oude lintenstelsel.

Aan de zuidzijde ligt een kleine parkeerplaats met daar-

Aanvankelijk was de boerderij omgeven door de bijbe-

achter het Overdamsepad; een fietsverbinding die in

horende fruitboomgaarden en lag ze in het open en gro-

oostelijke riching over de waterplas voert. Aan de over-

tendeels onbebouwde buitengebied van Houten. Met

zijde van het pad ligt de bebouwing van basisschool De Boven: Zuidzijde, basisschool De Vlinder 7 Midden: Westzijde, tweekappers met kopgevel naar locatie Onder: Noordwestzijde, rijwoningen met achtertuin aan locatie

Vlinder. Deze bebouwing onderscheidt zich als groot en beeldbepalend volume in de wijk.

Bloesemtuin

Aan de westzijde ligt de woonstraat de Tulpentuin,

Bloesemtuin

gekeerd. Deze grondgebonden woningen hebben een

Vlonder tuin

grondgebonden woningen zijn hier naar de planlocatie

uin Heidet

die direct langs de planlocatie voert. Kopgevels van

bouwhoogte van twee lagen met een kap en zijn opgetrokken uit baksteen in licht- en donkergrijze tint.

Aan de noord- en noordwestzijde grenzen er woonkavels direct aan de planlocatie. Dit zijn de achtertuinen

aan de Bloesemtuin en de achtertuinen van de rijwonin-

uin nt lpe Tu

van de geschakelde woningen van twee lagen met kap

gen aan de Heidetuin. Deze rijwoningen en geschakelde woningen zijn duidelijk familie van elkaar, hebben een bouwhoogte van twee lagen met kap, zijn opgetrokken uit warme roodbruine bakstenen en hebben antraciet-

m da r e Ov

ad sp

kleurig pannendak.

Samenvattend is het bebouwingsbeeld op en direct rond de locatie zeer uiteenlopend. Zowel in verschijningsvorm als in bouwmassa. De afbeelding hiernaast laat dit duidelijk zien. 8

8

2.3 | Bestaande situatie | perceel

2.4 | Conclusie

De bestaande boerderij staat op ruime afstand van de

Het perceel is vanwege haar historie en haar huidige in-

fietsstraat; circa 16 meter. De kopgevel en lange noord-

vulling bijzonder binnen de directe omgeving. Gezien de

gevel zijn de beeldbepalende gevels. Deze liggen in het

omvang van het perceel met veel ruimte aan weerszij-

zicht aan een open ruimte die toegang tot het perceel

den van de boerderij kan er met behoud van het erf en

biedt met een toegankelijke uitstraling. Die ruimte be-

het centrale groen een prima invulling met de beoogde

staat uit een verhard erf aan de voet van de boerderij

twee woningen ontstaan. Daarbij kan het onderscheid

en de schuur en een grote aansluitende groene ruimte

tussen de boerderij en de omliggende bebouwing als

met meerdere bomen. De schuur beëindigt het erf en

aanknopingspunt voor de beoogde sfeer fungeren.

is in lijn met de boerderij vormgegeven. De zuidgevel van de boerderij is de achtergevel, ligt dan ook minder in het zicht en is minder beeldbepalend. Het zuidelijke deel van het perceel is afgesloten met een laag hekwerk en omringd met erfbeplanting die aan de zijde van het parkeerterrein hoog opgaand is. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 4.800 m2 en is voor meer dan 90% onbebouwd. De boerderij heeft dan ook aan weerszijden veel ruimte om zich heen ten opzichte van de directe omgeving.

Beelden huidige situatie perceel met beeldbepalende noordge9 vel aan het erf, schuur in lijn met boerderij vormgegeven en veel ruimte rondom de bebouwing.

10

Schetsvoorstel

3 | Schetsontwerp en & beeldkwaliteit 3.1 | Beschrijving schetsontwerp

wingscluster. De ruimte aan de voorzijde van de boer-

3.2 | Beeldkwaliteit bebouwing

Het plan gaat uit van het behoud van het boerenerf aan

derij en tweede woning blijft groen en vrij van parkeren.

algemene sfeer

de voet van de bestaande boerderij en de bestaande

Deze ruimte wordt afgebakend van het erf, bloesemtuin

Hoofdgedachte is om de boerderij en de schuur herken-

schuur. De eerste nieuwe woning complementeert het

en zij/achtertuinen door een lage haag. De tweede

baar te houden door de nieuwe woningen hier op pas-

erf aan de noordzijde en vormt samen met schuur en

woning is door situering aan deze open ruimte sterk

sende wijze van te onderscheiden. Dit kan door voor de

boerderij een samenhangend ensemble aan het erf.

georiënteerd op de Bloesemtuin en het water van de

nieuwe woningen uit te gaan van een luchtige, transpa-

Naast noodzakelijke verharding in de vorm van de toerit

Rietplas. Ontsluiting van deze tweede woning vindt dan

rante architectuur als contrast met de meer robuuste,

en de ruimte aan de voet van de schuur biedt het erf

ook plaats via de achterzijde aan de Tulpentuin. Een in-

steense vormgeving van boerderij en schuur. Samen-

ruimte aan een centrale groene plek. Deze krijgt een

rit biedt hier toegang tot twee parkeerplaatsen in het

hang ontstaat door de nieuwe woningen, passend bij

invulling als kleine boomgaard of als weide waarin be-

groen op het kavel.

het erfkarakter en het groen, als eenvoudige bijbeho-

staande of nieuwe bomen een plek krijgen. Het centrale

rende schuurvolumes te beschouwen. Door deze keuze

groen blijft hierdoor een beeldbepalend, groen en vol-

Alle percelen worden omgeven door hagen. Uitgangs-

onderscheiden de nieuwe woningen zich eveneens van

wassen beeld vertonen. Het erf biedt ruimte aan enkele

punt is om de hagen aan het lint laag te houden. Ook

de omliggende woonbebouwing.

parkeerplaatsen achter dit groen. De nieuwe woning

de haag aan het erf voor woning 1 blijft laag, tot aan het

krijgt daarnaast een inrit op de Bloesemtuin en twee

verlengde van de achtergevelrooilijn. Zo is deze woning

situering & oriëntatie

parkeerplaatsen op de kavel, afgeschermd en in het

sterk op het erf georiënteerd. Achter de achtergevel-

▪

groen. Aan de achterzijde van de woning is er een diepe

rooilijn kan de haag in een hoge haag overgaan zodat

achtertuin met voldoende ruimte voor zowel bijgebou-

de achtertuin ook privacy biedt. De hagen die grenzen

wen als groen en bomen (bestaande of nieuwe) .

aan de zijde van de Tulpentuin, het Overdamsepad en de achtertuinen van de geschakelde woningen aan de

De tweede woning staat aan de andere zijde van de boerderij. Waarbij deze woning zodanig op afstand van

Beide woningen zijn georiënteerd op de Bloesemtuin en de Rietplas.

▪

Woning 1 heeft een dubbele oriëntatie en is ook op het centrale erf en de groene ruimte georiënteerd.

▪

Bloesemtuin worden hoge hagen.

Beide woningen zijn met de nok en de kopgevel naar de Bloesemtuin en de Rietplas gericht.

▪

Woning 1 staat op minimaal 11 meter van de fiets-

de weg wordt gesitueerd dat de bestaande boerderij in

straat teneinde voldoende ruimte voor een groene

het zicht blijft staan als hoofdgebouw van het bebou-

voortuin te realiseren. 11

▪

▪

▪

Het hoofdvolume van woning 1 staat op minimaal 7

▪

Het hoofdvolume van beide woningen heeft een

meter van de perceelgrenzen van de aangrenzende

maximale breedte van circa 9 meter en een maxi-

geschakelde woningen teneinde voldoende lucht en

male diepte van circa 13 meter, de maximale goot-

ruimte tussen de nieuwe en bestaande bebouwing

hoogte bedraagt 4 meter en de maximale bouw-

te realiseren.

hoogte 9 meter.

Woning 2 staat op minimaal 13 meter van de fiets-

▪

Woning 1 staat op een smal en diep perceel. In af-

straat zodat er vanuit het zuiden komend zicht op

wijking van voorgaande punt mag bij deze woning

de boerderij blijft.

een doorgetrokken kap als overkapping aan de

Het hoofdvolume van woning 2 staat op minimaal

achterzijde worden toegepast tot een totale bouw-

18 meter van het hoofdvolume van de boerderij en

diepte van 16 meter.

op minimaal 2 meter van de zijdelingse erfgrens daarmee, teneinde voldoende lucht en ruimte tus-

vormgeving

sen de nieuwe en bestaande bebouwing te realise-

▪

Gevels met een oriëntatie op het erf en op de fiets-

ren. De afstand ten opzichte van de zuidelijke per-

straat en de waterplas zijn over iedere bouwlaag

ceelgrens bedraagt minimaal 5 meter.

voorzien van meerdere gevelopeningen met daarachter een representatief woonprogramma.

bouwmassa ▪

▪

Gevelopeningen over de verschillende verdiepingen

Beide woningen krijgen een eenvoudig hoofdvolume

zijn in samenhang met elkaar en met de indeling

van maximaal één laag met daarop een zadeldak.

van het dakvlak ontworpen.

Bij beide woningen is het eenvoudige hoofdvolume

▪

Het dak is vlak en draagt bij aan de eenvoud van

met zadeldak duidelijk herkenbaar als hoofdvolu-

het hoofdvolume. In het ontwerp van de woningen

me. Eventuele aan- en bijgebouwen zijn hier onder-

liggen dakvensters dan ook in het dakvlak.

geschikt aan en voegen zich naar het hoofdvolume. De bijgebouwen krijgen een bouwhoogte van maximaal 3.2 meter. 12

▪

▪

De gevelcompositie is rustig met een rustige maar zorgvuldige detaillering.

▪

Als gevelmateriaal wordt veel gebruik gemaakt van

▪

voor de bebouwing blijft vrij van bebouwing.

hout en/of glas, als hoofdmateriaal of ondersteunend daaraan, teneinde een licht en transparant

▪

Zowel het groen aan het erf als de groene ruimte

▪

Op de kop van de schuur die grenst aan de Tulpen-

beeld te bereiken.

tuin komt een groene ruimte met één of meerdere

Indien houten geveldelen worden toegepast zijn

bomen.

deze uitgevoerd in lichte, materiaaleigen of rustige

▪

▪

kleuren.

erf en erfafscheidingen

Daken zijn uitgevoerd in neutrale kleuren. Indien

▪

De erfverharding op het centrale en toegankelijke

pannendaken worden toegepast zijn dit matte, ke-

erf mag bestaan uit de huidige verharding of uit ge-

ramische pannen.

bakken klinkers aangevuld met halfverharding in de

Indien er zonnepanelen op het hoofdvolume worden

vorm van grind of grasstenen.

toegepast zijn deze uitgelijnd met elkaar en in samen-

▪

Van de voorzijde van de nieuwe kavels tot aan het verlengde van de voorgevelrooilijn is als erfafschei-

hang met de indeling van het dakvlak gesitueerd.

ding alleen een lage gebiedseigen haag van maxi-

3.3 Beeldkwaliteit buitenruimte

maal 1 meter hoog toegestaan. ▪

De erfafscheidingen van de nieuwe kavels die gren-

groen

zen aan het centrale erf of aan de openbare ruimte

▪

Alle bomen bestaan uit gebiedseigen soorten.

bestaan vanaf de achtergevel (woning 1) of vanaf

▪

De centrale groene ruimte aan het erf krijgt een invul-

het verlengde van de voorgevel (woning 2) uit een

ling als open weide met een beeldbepalende solitair,

circa 2 meter hoge gebiedseigen haag.

een kleine boomgroep of een kleine boomgaard. ▪

▪

De parkeerplaatsen op de kavels worden afge-

De groene ruimte voor de boerderij en woning 2

schermd met groenvakken en/of hagen die het zicht

krijgt een invulling als open weide met enkele bo-

vanaf de openbare ruimte op de geparkeerde auto’s

men of boomgroepjes en wordt in zijn geheel omka-

wegnemen.

derd met een lage haag. 13

14

15

buro-sro.nl

stedenbouw

+

ruimtelijke ordening

+

ontwikkelingsmanagement