Bijlage 4 - Overzicht aanpassingen Huisvestingsverordening 2023

BIJLAGE B

Overzicht aanpassingen Huisvestingsverordening 2023

In deze bijlage wordt een overzicht gegeven van de aanpassingen. Voor het overzicht zijn twee tabellen gebruikt, tabel 1a, 1b en 1c. In Tabel 1a is te zien welke opties er zijn voor gemeenten. In tabel 1b staat een overzicht van alle aanpassingen met een verwijzing naar de nummering uit de huidige verordening. Tenslotte wordt in tabel 1c. een toelichting gegeven op de wijzigingen met de aanduidingen: beleid en juridisch. In Bijlage C staat op twee onderdelen een meer uitgebreide toelichting.

1.

Opties voor gemeenten

Een aantal artikelen is een optie voor een gemeente om deze te gebruiken. Indien een gemeente gebruik wil maken van een optie waar dit met de huidige verordening niet het geval is, is sprake van beleid.

Tabel 1a: Toelichting op de opties Huisvestingsverordening 2023 Artikel 2, 4 en Paragraaf 2.3/2.8

Kernwoord Middenhuur en particuliere sociale verhuur

Toelichting Voor middenhuur bestaat al een optie in de huidige verordening. Gemeenten kunnen regels opstellen voor woonruimteverdeling waarbij voorrang kan worden gegeven aan doorstromers. Nieuw in het model zijn de regelingen in paragraaf 2.3 (inschrijfsysteem) en paragraaf 2.8 (voorrang en rangorde). De regelingen zijn een verdere uitwerking van bestaand beleid van de gemeente Utrecht. In deze paragrafen staan ook regels voor de woningtoewijzing van sociale huurwoningen in eigendom van particuliere verhuurders. Deze sociale huurwoningen zijn weliswaar in de huidige verordening vergunningplichtig maar grip op de toepassing ontbreekt. Eerder op de bestuurstafel is afgesproken om dit in spoor 2 op te pakken, aangezien we spoor 1 beleidsarm houden. Opname in het model is ook ingegeven doordat het dan gelijk meegaat met de juridische check. Maar daarnaast is het wel voorstelbaar dat een gemeente er al mee aan de slag wil. Optie van lotingmodel 10/20%. In de vorige bestuursperiode is voor Utrecht dit gewijzigd in 10%. De overige gemeenten hanteren 20%. Overigens is de toepassing in de regio lager dan 10%. In de gemeente Utrecht wordt 10% gehanteerd om juist te voorkomen dat het boven de 10% kan komen.

13, 15

Loting

19

Woongroepmodel woonwagens

In de verordening staat het woongroepmodel voor de toewijzing van standplaatsen. Dit is een wel/niet optie. Echter als een gemeente een andere toewijzing beoogd (anders dan regulier/woongroepmodel) dan dient deze tekst te worden aangepast. Een aanpassing is niet van invloed op het regionale systeem gelet op de lokale inschrijfregisters.

23

Voorrang Grootte

Een gemeente kan kiezen uit twee opties: Optie 1. Een voorrangsbepaling voor meerpersoonshuishoudens bij woonruimte met vier of meer kamers. Optie 2. Een uitgebreide tabel waarbij onderscheid wordt gemaakt in eengezinswoningen/meergezinswoningen en oppervlakte van de woning.

25

Voorrang Binding

Binding opnemen per specifiek gebied. De rangorde is verplaatst naar artikel 45.

Daarnaast is er de optie om voorrang op te nemen voor beroepsgroepen met een economische binding.

2.

34

Urgentie op volkshuisvestelijke gronden

In de verordening zijn nu regels opgenomen uit aanvullend beleid van met name de gemeente Utrecht. Het systeem van WoningNet is op deze wijze ingericht, in de praktijk wordt al met deze methodiek gewerkt.

47-49

Uitwerking bij middenhuur

Hfd 3

Voorrangsgronden en rangorde middenhuur Bestaande voorraad

49-61 (Paragraaf 3.1 en 3.2)

Vergunning omzetting etc en splitsing

Hierbij slechts tekstuele wijzigingen. Gemeenten in de regio gaan hier verschillend mee om. De belangrijkste verschillen zit vooral in de ‘toepasselijkeid’. Gemeenten als Utrecht, Nieuwegein hebben de toepassing voor alle woonruimte verklaard, terwijl andere gemeenten zich beperken tot woonruimte onder de koopprijsgrens.

62-64 (Paragraaf 3.3)

Toeristische verhuur

In de model verordening 2019 staat dit onderwerp niet. De tekst in de huisvestingsverordening 2023 is afkomstig van de gemeente Utrecht. Geregeld wordt oa de registratieplicht voor toeristische verhuur en het maximale gebruik.

65-70 (Paragraaf 3.4)

Opkoopbescherming

Het merendeel van de gemeenten heeft inmiddels de opkoopbescherming ingevoerd. Verschillen zitten in de koopprijsgrens voor de toepassing.

In dit hoofdstuk staan verschillende opties voor een gemeente. Aangezien er geen sprake is van een regionaal systeem zoals bij hoofdstuk 2, zijn de opties in hoofdstuk 3 een cafetariamodel. Het is ook mogelijk om geen enkele optie toe te passen.

Overzicht aanpassingen, was-wordt

In tabel 1b wordt een overzicht gegeven van alle aanpassingen. Hieruit is op te maken dat de gehele verordening is herschreven. Volgens afspraak voor spoor 1 is dit beleidsarm. In de eerste twee kolommen staat de artikelverwijzing van de huidige naar de nieuwe verordening (was – wordt). In de kolom ‘wijziging’ staan drie categorieën:  Aangepast= vervangen/ verplaatst/ gesplitst/ samengevoegd  nieuw  verwijderd In de kolom ‘weging’ de aanpassing gewogen naar:  Licht: vooral tekstuele aanpassingen, andere omschrijving van bestaand beleid  Beleid: gaat hier om een aanpassing voor nieuw beleid 

Juridisch: wijziging is juridisch noodzakelijk

In de laatste kolom ‘Optie’ de opties voor een gemeente, toelichting staat in tabel 1a

Tabel 1: was-wordt van de huidige naar de nieuwe verordening met weging  Was  Wordt Betreft - kernwoord Wijziging  artikel artikel HOOFDSTUK 1. ALGEMENE BEPALINGEN 1.1 1. begrippen divers HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE Paragraaf 2.1. Werkingsgebied

Weging

Licht

Optie

2.2.1, 2.2.2

2.

2.2.3 2.2.3 2.2.4 2.2.2 2.2.5

3. 4. 5. 6. 7.

Aanwijzing vergunningplicht

aangepast

Licht

middenhuur

Licht Licht Licht Licht Licht

middenhuur

Licht

particuliere sociale verhuur particuliere sociale verhuur

8.

Paragraaf 2.2. De huisvestingsvergunning Eisen gesplitst Jaarlijkse aanpassing gesplitst Vruchteloze aanbieding Aangepast Aanvraag verplaatst Intrekken Aangepast Paragraaf 2.3. Inschrijfsysteem woningzoekenden Toepasselijkheid inschrijfsysteem Nieuw

2.3.1

9.

Inschrijfsysteem algemeen

gesplitst

Beleid

2.3.1

10.

gesplitst

Juridisch

2.6.1, lid 3

11.

Inschrijfsysteem toegelaten instellingen Bekendmaking

aangepast

Licht

2.6.1 2.6.3b 2.6.3e 2.6.3c 2.6.3d 2.6.3b 2.6.3b, Lid 6

2.4.3 2.4.2 2.4.1 2.4.5 2.4.6

2.5.1 2.5.1 2.5.1a 2.5.1a 2.5.1a 2.5.1b 2.5.1c 2.5.1d 2.5.1e 2.5.1f 2.5.1g 2.5.2 2.5.2

12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

20. 21. 22. 23. 24. 25.

26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40.

particuliere sociale verhuur

Paragraaf 2.4 Woonruimteverdelingssysteem Toepasselijkheid nieuw Licht Wijze van verdeling nieuw Licht 10/20% loting Aanbodmodel verplaatst Licht Lotingmodel verplaatst Licht Bemiddeling verplaatst Licht Beheerdersbelang verplaatst Licht Woongroepen verplaatst Licht Woonwagens verplaatst Licht woongroepmodel Advies van de bewonerscie bij Verwijderd Juridisch urgentieverzoeken Paragraaf 2.5. Voorrangsgronden voor sociale huurwoningen van corporaties Toepasselijkheid voorrang nieuw Licht Voorrangsgronden woning nieuw Licht Voorrang aard aangepast Licht Voorrang grootte aangepast beleid 2 opties Voorrang prijs aangepast Licht Voorrang binding en samenvoeging Licht doelgroepen Paragraaf 2.6. Urgentverklaring Toepasselijkheid urgenties nieuw Licht Overzicht urgentiegronden gesplitst Licht Algemene eisen gesplitst Licht Urgentie dakloosheid gesplitst Licht Urgentie relatieverbreking gesplitst Licht Urgentie financieel gesplitst Licht Urgentie medisch aangepast Licht Urgentie mantelzorg aangepast Licht Urgentie volkshuisvestelijk aangepast Licht Urgentie maatschappelijke aangepast Licht Urgentie statushouders aangepast Licht Urgentie gedupeerden aangepast Licht Geldigheid urgentie Nieuw Licht Aanvraag indienen gesplitst Licht indieningsvereisten gesplitst Licht

2.5.3 2.5.4

41. 42. 43.

2.6.2

44. 45.

46. 2.4a.1

47. 48.

3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.7 3.1.8 3.1.6 3.1.9 3.1.10

49.

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.6 3.2.4 3.2.5 3.2.7 --

62.

---

63. 64.

3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8 3.3.9 3.3.10 4.1 4.2 4.3

50. 51. 52. 53. 54. 55. 56.

Inhoud urgentieverklaring Nieuw Licht Zoekprofiel Aangepast Licht Intrekken en vervallen Aangepast Licht Paragraaf 2.7 Rangorde bij sociale huurwoningen van toegelaten instellingen Toepasselijkheid sociale huur Nieuw Licht Rangorde sociale huur Aangepast Beleid Paragraaf 2.8 Voorrangsgronden en rangorde bij sociale huurwoningen van particuliere verhuurders en bij middenhuurwoningen Toepasselijkheid part huur en Nieuw Beleid Wel/niet ; en/of middenhuur Voorrangsgronden Nieuw Beleid Optie Rangorde Nieuw Beleid Optie HOOFDSTUK 3 WIJZIGINGEN IN DE WOONRUIMTEVOORRAAD Paragraaf 3.1 Vergunning onttrekking, samenvoeging, omzetting of woningvorming Aanwijzing vergunningplicht samenvoeging Licht Werkingsgebied Wel/niet omzetting etc Aanvraag vergunning Aanpassing Licht Weigering aanpassing Licht Leefbaarheidstoets Aanpassing Licht Voorwaarden en voorschriften samenvoeging Licht Licht Juridisch Licht

57.

Financiële compensatie Verplaatst Vervallen geldigheid vergunning Aanpassing Intrekkingsgronden Aanpassing Paragraaf 3.2 Kadastrale splitsingsvergunning Aanwijzing kadastrale splitsing Samenvoeging

58.

Aanvragen vergunning

Samenvoeging

Licht

59. 60. 61.

Voorwaarden en voorschriften Aanpassing Weigeringsgronden Aanpassing Intrekkingsgronden Aanpassing Paragraaf 3.3 Toeristische verhuur van woonruimte Aanwijzing registratieplicht -toeristische verhuur Nachtencriterium en meldplicht -Tijdelijk verbod -Paragraaf 3.4 Opkoopbescherming Opkoopbescherming definities verplaatst Aanwijzing woonruimte Aanpassing Prijsgrens opkoopbescherming aanpassing Verhuurvergunning verwijderd Criteria voor de verlening samenvoeging

Licht Licht Licht

Aanvraag vergunning Te verstrekken gegevens Weigeringsgronden intrekkingsgronden HOOFDSTUK 4 SLOTBEPALINGEN Regionaal afstemming Experimenten Hardheidsclausule

aanpassing aanpassing vervallen aanpassing

Licht Licht Licht Licht

vervallen aanpassing aanpassing

Juridisch Juridisch Licht

65. 66. 67. 68. 69. 70.

71. 72.

Licht

nvt

Werkingsgebied Wel/niet

Wel/niet

nvt nvt Licht Licht Licht Licht Licht

Wel/niet

Div. 4.4 4.5 4.5 4.6 4.7

3.

73. 74. 75. 76. 77. 78.

Rapportageverplichting Bestuurlijke boete Intrekking Overgangsbepaling Citeertitel In werking trede

nieuw aanpassing Juridisch aanpassing aanpassing aanpassing

Licht Licht Licht Licht Licht Licht

Wijzigingen beleid/juridisch

 Was artikel 2.3.1 2.3.1

Wordt artikel 9 10

Betreft - kernwoord

Toelichting

Inschrijfsysteem algemeen Inschrijfsysteem toegelaten instellingen

Toepassing van de huisvestingsverordening geldt ook voor sociale huurwoningen van particuliere verhuurders. Met artikel 9 worden algemene eisen gesteld aan een inschrijfsysteem dat noodzakelijk is om een toe te wijzen volgens de huisvestingsverordening en de gemeente in staat is tot handhaving. In de huisvestingsverordening 2019 stond dit alleen beschreven voor toegelaten instellingen. Verwijdering: gelet op privacy

2.6.3b, Lid 6 2.4.2

23

Advies van de bewonerscie bij urgentieverzoeken Voorrang grootte

2.6.2

45

Rangorde sociale huur

In de huidige huisvestingsverordening is de rangorde niet duidelijk. Met name de prioritering tussen de voorrangsgronden. In Bijlage C meer toelichting hierover.

46

Toepasselijkheid middenhuur

47

Voorrangsgronden middenhuur Rangorde middenhuur

Zie ook de toelichting in tabel 1a. Voor een deel betreft het hier een toevoeging aan de huisvestingsverordening. Voorbeeld is de werkwijze in de gemeente Utrecht.

2.4a.1

48 4.1

4.2

71

Voor de bezettingsnorm worden twee opties gegeven. De aanpassing heeft alleen betrekking op de uitgebreide tabel (optie 2). Aanleiding voor de aanpassing is het herstel van een eerdere aanpassing gelet op het negatieve effect op eenpersoonshuishoudens. Een meer uitgebreide toelichting staat in Bijlage C

Regionaal afstemming

Vervallen: de afstemming zelf is niet vervallen maar wel de tekst in de huisvestingsverordening. De afstemming is geborgd in de Huisvestingswet, over de wijze waarop we afstemmen zijn werkafspraken gemaakt.

Experimenten

Aangepast: met een experiment kan worden afgeweken van overige artikelen in de huisvestingsverordening. Aangezien de vaststelling van de verordening een raadsbevoegdheid is, is een experiment dat ook.

BIJLAGE C. Meer toelichting op: • Artikel 23. Bezettingsnorm • Artikel 45. Rangorde

Artikel 23. Bezettingsnorm Voor een passende verdeling van woonruimte gebruiken we onder andere de bezettingsnorm. Beoogd effect is de woningen rechtvaardig en efficiënt te verdelen, gelet op de huishoudensgrootte en grootte van de woning. De verordening geeft hiervoor twee varianten. Variant 1 is een algemene regel waarmee met name woonruimte vanaf vierkamers worden toegewezen aan meerpersoonshuishoudens. Variant 2 is meer specifiek waarbij naast het aantal kamers ook de oppervlakte een rol speelt. Het merendeel van de gemeenten gebruikt variant 2. Zie ook ‘nadere toelichting’ met een aantal tabellen met het resultaat van de bezettingsnorm op de toewijzing.

Probleem

 Met de wijziging van variant 2 per 1 januari 2022 is de kans op woonruimte voor 1-persoonshuishoudens afgenomen in het voordeel van 2-persoonshuishoudens. Deze afname is vooral waarneembaar bij de 3 en 4-kamerwoningen. Het beoogd effect voor de aanpassing per 1 januari was om grotere woningen toe te wijzen aan grotere huishoudens. Resultaat is dus voorzien maar wel in sterkere mate dan verwacht voor de slaagkans van 1-persoonshuishoudens.  Gebruik van de doorstroomregeling van Groot naar beter neemt af door het beperkte aanbod van driekamerwoningen.  Bezettingsnorm wordt ook toegepast bij bemiddeling en beperkt het aanbod. Het gaat hier voornamelijk om de huisvesting van statushouders en de uitstroom maatschappelijke opvang.

Oplossing

 Tot 3 kamers geen onderscheid meer maken tussen 1 en 2persoonhuishoudens (< 60m2 bij eengezinswoningen), hiermee wordt de aanpassing per 1 januari 2022 deels teruggedraaid

Kanttekening  Het in zijn geheel terugdraaien van de aanpassingen op 1 januari 2022 is

voor de 1-persoonhuishoudens rechtvaardig maar niet voor de 2persoonshuishoudens. In zijn geheel terugdraaien zou ook betekenen dat bij meergezinswoningen de 4-kamerwoningen (>60m2) weer worden toegewezen aan 1-persoonshuishoudens, waarmee minder efficiënt wordt omgegaan met de voorraad. De voorgestelde oplossing is daarom een tussenvariant.

Nadere toelichting  In tabel 2 staat een overzicht van gemeenten en het gebruik van de varianten  Bij variant 1 wordt voorrang gegeven aan meerpersoonshuishoudens bij woonruimte met vier of meer kamers.  Bij variant 2 is de voorrang meer gesegmenteerd per kamer en huishoudensgrootte, waarbij een onderscheid gemaakt wordt in vloeroppervlakte, waarbij de grens ligt bij 60m2

Tabel 2: variant bezettingsnorm toegepast door gemeenten Variant 1 Variant 2 IJsselstein Bunnik Lopik De Bilt Oudewater De Ronde Venen Utrechtse Heuvelrug Houten Wijk bij Duurstede Montfoort Zeist Nieuwegein Stichtse Vecht Utrecht Vijfheerenlanden Woerden Gemeenten overgegaan op variant 2 per 1-12022

Tabel 3: actief woningzoekenden in 2021 verdeeld naar huishoudensgrootte Aantal personen 2021 2021_% 1-persoonshh

29.387

61%

2-persoonshh

9.951

21%

3 of 4

7.089

15%

5 of meer

1.968

4%

Totaal

48.395

 In tabel 2 zie je de actief woningzoekenden in 2021. Meerderheid van de actief woningzoekenden is een eenpersoonshuishouden. De verdeling van de actief woningzoekenden is al geruime tijd constant.

 Tabel 4 geeft het percentage aan van de toewijzing van woonruimte, verdeeld naar het aantal kamers, aan woningzoekenden verdeeld over huishoudensgrootte. Het percentage in een cel geeft aan welk deel van het totale aanbod is toegewezen aan het betreffende huishouden. Voorbeeld: de 5% in de eerste cel geeft aan dat 5% van het totale aanbod is toegewezen aan 1persoonshuishoudens in 2021.  In tabel 4 bij de rij ‘totaal’ zie je de afname bij eenpersoonshuishoudens (60% naar 46% (rode vak)) en toename tweepersoonshuishoudens (16% naar 28%) Tabel 4: variant 2, Toewijzing woonruimte, verdeeld naar aantal kamers, aan woningzoekenden naar huishoudensgrootte, procentueel 2021/2022 Aantal kamers 1persoon 1p 2p 2p 3 of 4p 3 of 5 of 5 of totaal 4p meer meer Jaar 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 1kamer 5% 3% 6% 2k 23% 26% 3% 4% 26% 3k 21% 15% 9% 17% 4% 4% 35% 4k 10% 2% 4% 8% 12% 15% 2% 2% 27% 5k of meer 2% 1% 4% 4% 6% Totaal 60% 46% 16% 28% 18% 20% 6% 6% 100%  De verdeling in 2021 van de actief woningzoekenden komt voor de eenpersoonshuishoudens (61%) nagenoeg overeen met de toewijzingen in 2021 (60%)

totaal 2022 3% 29% 35% 27% 5% 100%

 Verschil zit vooral in toewijzing van drie en vierkamerwoningen, dit was ook beleid bij de aanpassing per 1-1-2022 om grotere woningen passend bij de grootte van het huishouden met voorrang toe te wijzen.  Voor de aanpassing per 1-1-2022 was er overigens een slechte match voor de tweepersoonshh tussen actief woningzoekenden en de toewijzing. Tabel 5: variant 1, Toewijzing woonruimte, verdeeld naar aantal kamers, aan woningzoekenden naar huishoudensgrootte, procentueel 2021/2022 Aantal 1p 1p 2p 2p 3 of 4p 3 of 4p 5 of 5 of totaal totaal kamers meer meer Jaar 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 2021 2022 1k 2% 2% 2% 2% 2k 22% 25% 4% 5% 26% 31% 3k 24% 26% 11% 9% 4% 2% 39% 37% 4k 1% 13% 14% 14% 11% 1% 1% 29% 27% 5k of 1% 1% 2% 1% 2% 1% 4% 4% meer Totaal 49% 53% 29% 29% 19% 15% 3% 3% 100% 100%  Tabel 5 is vergelijkbaar met tabel 4 maar dan voor variant 1, waarbij voorrang wordt gegeven aan meerpersoonshuishoudens bij woonruimte met vier of meer kamers.  De toewijzing aan eenpersoonshuishoudens was in 2021 lager dan variant 2 maar en jaar later is dat juist verhoogd, terwijl variant 2 een daling laat zien.  In vergelijking met de verdeling van de actief woningzoekenden laat nu variant 1 een betere match zien dan variant 2. Beide varianten zijn in het voordeel van de tweepersoonshuishoudens.

Artikel 45. Rangorde sociale huurwoningen Met rangorde wordt bedoeld de volgorde tussen alle woningzoekenden die op het aanbod reageren. Het gaat hier dus om het aanbodmodel voor de sociale huurwoningen van woningcorporaties. In de huisvestingsverordening staat de rangorde in artikel 45 beschreven. Basis voor de volgorde is de inschrijfduur, maar daarvoor moet rekening worden gehouden met een aantal voorrangsbepalingen. Deze bepalingen staan beschreven in paragraaf 2.5 (voorrangsgronden) en paragraaf 2.6 (urgentverklaring).

Probleem

 In de huidige verordening is de rangorde onvoldoende uitgewerkt. Het gaat hierbij vooral om de rangorde tussen de verschillende voorrangen. Met andere woorden, aan welke voorrang prioriteit wordt gegeven? In de verordening ontbreken duidelijke keuzes, terwijl deze wel noodzakelijk zijn voor het functioneren van het systeem. Voor de praktijk zijn daarom werkafspraken gemaakt tussen de woningcorporaties en gemeenten. Deze afspraken dragen echter niet bij aan de transparantie van de huisvestingsverordening en het systeem van woningtoewijzing (oftewel de grens tussen beleid en uitvoering is niet helder).

Oplossing

 De rangorde volledig uitwerken in de huisvestingsverordening en als er meerdere voorrangsregels gelden, de volgorde aanhouden zoals deze in de praktijk wordt toegepast. (het gaat hierbij om de volgorde zoals benoemd in artikel 45, lid 3).  In de regio is de afspraak gemaakt om voor de nieuwe huisvestingsverordening de huidige huisvestingsverordening te continueren. Aangezien de huidige verordening niet helder genoeg is met betrekking tot de rangorde, is het voorstel om de huidige praktijk te vertalen in de nieuwe verordening. De monitor van de woningnetdata geeft ook geen aanleiding om een andere rangorde te hanteren.  Bij artikel 45 lid 3 staan nu 13 voorrangsbepalingen. Bij een advertentie van woonruimte worden niet alle bepalingen tegelijk gebruikt. Een deel van de bepalingen is van toepassing in specifieke situaties, bijvoorbeeld kernbinding (c), terugkeervoorrang bij volkshuisvestelijke urgentie (e) of doorschuiven (g).

Aandachtspunt  Voor de monitoring van de WoningNet-data wordt de monitor van

RWU gebruikt. In de verordening is in artikel Artikel 73. een rapportage verplichting opgenomen met een directe verwijzing naar deze monitor die ook gebruikt zal worden voor de regionale afstemming.

Voorbeeld advertentie met de rangorde in de ‘spelregels’.