Document · PDF

bijlage 3 - Detailhandels- en horecavisie Oude Dorp 2020 – Ecorys

Gemeenteraad 25 januari 2022, gemeente HoutenBij agendapunt: Ontwikkelingsvisie Oude Dorp 203017.395 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Niet-dagelijks

2020

2025

2030

2020

2025

2030

Haalbare omzet

€ 17,6 mln

€ 17,5 mln

€ 17,1 mln

€ 5,9 mln

€ 5,7 mln

Normatieve

€ 7.975

€ 2.041

Haalbare m² wvo

2.206 m2

2.200 m2

2.140 m2

2.885 m2

2.870 m2

2.795 m2

Aanwezige m² wvo

1.495 m2

1.927 m2

Uitbreiding m2 wvo

710 m2

700 m2

645 m2

955 m2

945 m2

870 m2

Ratio wvo / bvo

85%

Uitbreiding m² bvo

835 m2

825 m2

760 m2

1.125 m2

1.110 m2

1.020 m2

vloerproductiviteit

Bron: bewerking Ecorys

In zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse detailhandel is sprake van enige uitbreidingscapaciteit, hoewel deze capaciteit in de loop van de komende 10 jaren enigszins gaat afnemen. De ratio wvo/bvo geldt voor courante, nieuw in gebruik te nemen winkelruimte. Deze ratio wijkt af van de bestaande wvo-bvo-verhouding van de winkels in het Oude Dorp (tabel 3.3). Hoewel er sprake is van een bepaalde uitbreidingscapaciteit in zowel de dagelijkse als de nietdagelijkse detailhandel, is het de vraag of deze in de komende jaren (volledig) zou moeten worden aangewend. De ondernemers zijn voorstander van het aanvullen van de dagelijkse detailhandel, met bijvoorbeeld de optimalisatie van de Albert Heijn en de opening van een of enkele versspeciaalzaken: een slager, kaas/noten, aardappelen/groente/fruit. Voor de niet-dagelijkse detailhandel wordt niet echt gedacht dat een (aanzienlijke) uitbreiding van het aantal winkels of vergroting van de winkels er bedrijfseconomisch inzit. Niet voor niets is het vloeroppervlakte in de niet-dagelijkse detailhandel in de laatste 10 jaar afgenomen. Als de uitbreidingscapaciteit niet of slechts deels in de komende jaren wordt aangewend, blijft de omzet per m2 boven het nationaal gemiddelde. Op zich kan dat voor een vrij gezonde

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

bedrijfsexploitatie zorgen. Daar is natuurlijk niets op tegen, mede omdat in het algemeen gesteld verwacht wordt, dat vooral in de branches van de niet-dagelijkse detailhandel nog een groei van de internet-retail zal gaan optreden. Tabel 4.2 Uitbreidingscapaciteit restaurants en cafés Oude Dorp 2020, 2025 en 2030 2020

2025

2030

€ 11,4 mln

€ 11,0 mln

€ 3.100 per m2

Haalbare m² vvo

3.672 m2

3.665 m2

3.560 m2

Aanwezige m² bvo

3.698 m2

3.700 m2

Uitbreiding m2 vvo

-25 m2

-45 m2

-140 m2

Ratio vvo/bvo

80%

Uitbreiding m² bvo

-35 m2

-55 m2

-175 m2

Haalbare omzet Normatieve vloerproductiviteit

Bron: HorecaDNA/Van Spronsen 2018, bewerking Ecorys

De voor de restaurants en cafés toegepaste vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet per m2 van restaurants in toeristisch-recreatieve centrumgebieden in Nederland in 2018.

Voor de restaurants

en cafés in het Oude Dorp geldt een andere conclusie met betrekking tot de uitbreidingscapaciteit dan voor de detailhandel. In feite is er bij de restaurants/cafés sprake van evenwicht tussen vraag en aanbod, rekening houdend met een bepaalde bandbreedte bij dergelijke prognoses. Ook hier neemt de uitbreidingscapaciteit in de komende 10 jaren wat af. Verwacht kan worden dat aan het eind van deze periode geconstateerd zal worden dat één horeca-aanbieder in het centrum van het Oude Dorp weg zal zijn gevallen. De horecaondernemers delen, in hoofdlijnen, dit beeld: het bestaande aanbod aan restaurants/cafés is vrijwel compleet; de toetreding van andere restaurants en cafés zal leiden tot een verschraling van de haalbare omzet die niet in het belang is van de kwaliteit van de dienstverlening aan de klanten.

4.2

Benchmark vergelijkbare ondergeschikte dorpscentra in groeikernen In deze paragraaf wordt het retail-aanbod van het Oude Dorp in Houten vergeleken met dat in een aantal andere ondergeschikte, vergelijkbare voormalige centrumgebieden in Nederlandse groeikernen. Deze centrumgebieden zijn uitgekozen omdat ze in een vergelijkbare situatie zitten als het Oude Dorp in Houten; namelijk: het gaat om historische oude dorpskernen die in de bebouwde kom van naoorlogse groeikernen zijn opgenomen en in winkeloppervlakte zijn overvleugeld door een nieuw centrumgebied van hogere orde, dat op vrij korte afstand is gelegen. Het hierbij om de volgende 8 voormalige dorpscentra: 

het dorpscentrum van Hoogland, in de noordelijke nieuwbouwwijken van Amersfoort;



het Oude Dorp van de gemeente Amstelveen, in de buurt van het gemeentehuis;



de dorpskern van Ugchelen aan de zuidflank van de bebouwde kom van Apeldoorn;



de oude dorpskern Leur in de gemeente Etten-Leur;



de Vesting van de groeikern Hellevoetsluis;



het dorp Vreeswijk in de groeikern Nieuwegein;



de Dorpsstraat in de gemeente Veldhoven;



de Dorpsstraat in de gemeente Zoetermeer.

Van Spronsen & Partners: “Advies ten behoeve van Horecavisie gemeente Bergen op Zoom” (2018).

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

In de volgende tabellen wordt het retail-aanbod in het Oude Dorp vergeleken met de gemiddelde situatie in deze acht andere dorpscentra: de benchmark. Tabel 4.3 Vergelijking detailhandelsaanbod Oude Dorp met benchmark van andere oude dorpscentra

Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Dagelijkse detailhandel Kleding & mode Schoenen & lederwaren Juwelier & optiek Huishoudelijke & luxe artikelen Antiek & kunst Sport & spel Hobby Media Plant & dier Bruin- & witgoed Auto & fiets Doe-het-zelf Wonen Detailhandel overig Niet-dagelijkse detailhandel Detailhandel

wvo 1.255 240 1.495 130

Houten-Oude Dorp % wvo Winkels 37% 5 7% 1 47% 6 4% 3

% winkels 29% 6% 53% 18%

43 111

1% 3%

1 1

6% 6%

143 161 65 197 894

4% 5% 2% 6% 26%

1 1 1 1 1

6% 6% 6% 6% 6%

183

1.927 3.422

56% 100%

11 17

65% 100%

wvo 1.454 309 1.763 665 84 98 84 10 235 59 86 227 156 84 187 340 127 2.441 4.204

Benchmark % wvo Winkels 35% 7,0 7% 1,5 58% 8,5 16% 5,3 2% 0,9 2% 1,8 2% 0,9 0% 0,1 6% 1,6 1% 0,8 2% 0,8 5% 1,5 4% 1,0 2% 1,0 4% 0,8 8% 1,6 3% 1,4 58% 19,3 100% 27,8

% winkels 25% 5% 50% 19% 3% 6% 3% 0% 6% 3% 3% 5% 4% 4% 3% 6% 5% 50% 100%

Bron: Locatus 2019, bewerking Ecorys

Tabel 4.3 geeft aan dat het Oude Dorp minder m2 wvo aan dagelijkse detailhandel heeft dan de benchmark-centra (-15%). Voor de niet-dagelijkse detailhandel ligt dat op -21%. Dit verschil moet vooral geïnterpreteerd worden op het niveau van de verschillende branches, omdat sommige benchmark-centra gelegen zijn in grotere steden en deze oude dorpscentra kunnen profiteren van een hoger omzetdraagvlak. Het Oude Dorp kent onder meer minder aanbod in de hoofdbranche levensmiddelen. Daartoe behoren de supermarkten en de versspeciaalzaken. Andere branches die relatief zwak vertegenwoordigd zijn in het Oude Dorp, zijn kleding & mode (dit soort centra kennen van oudsher vaak een grotere gemengde modewinkel); schoenen & lederwaren; sport & spel (de winkel in deze branche in het Oude Dorp is gesloten); plant & dier; doe-het-zelf en wonen. De vloeroppervlakte van rijwielen het Banierhuis is relatief groot, vergeleken met de benchmark-centra. Op korte afstand biedt Het Rond een volledig aanbod in kleding & mode en schoenen & lederwaren. De Maat voorziet op korte afstand in een volledig aanbod in de branches plant & dier; doe-het-zelf en woninginrichting. In de Meerpaal kan men terecht voor een volledig, grootschalig aanbod in de branche sport & spel. De tuincentra de Schouw en De Bruijn en de Welkoop voorzien in een ruim winkelaanbod aan plant & dier.

Dit maakt het moeilijk voor een of meer nieuwe kleinschalige winkels in het Oude Dorp om zo veel omzet te genereren dat een redelijk ondernemersinkomen kan worden verdiend. Om het aanbod in de dagelijkse detailhandel in het Oude Dorp zo compleet mogelijk te maken, moet vooral gedacht worden aan de volgende mogelijke toevoegingen: optimalisatie van de supermarkt (het volgende hoofdstuk handelt over dit onderwerp) en het toevoegen van een of enkele versspeciaalzaken, bijvoorbeeld een slagerij (zoals Gelderblom), een kaas/noten-winkel of een speciaalzaak in groente en fruit.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Het draagvlak van het Oude Dorp is te beperkt voor een viswinkel. Hierbij is niet echt sprake van een hiaat in de branchering: op dinsdag, donderdag, vrijdag en zaterdag heeft Jan Schaap zijn standplaats op het Plein. Schaap is lid van de ondernemersverenging. De westwand van het Plein zou het meest geschikt zijn voor nieuwe versspeciaalzaken, waar het filiaalbedrijf en het grootste deel van de dagelijkse detailhandel concentreren. Als er sprake zou zijn van een verhuuroperatie voor meerdere panden samen, wordt onderlinge concurrentie voorkomen en is de kans op succes het grootste. Indien ook gestreefd wordt naar aanvulling van het bestaande niet-dagelijkse detailhandel zou de komst van een laagdrempelige winkel in gezinsmode voor veel inwoners welkom zijn, bijvoorbeeld Jola. TerStal en Shoeby hebben al winkels in Houten. Maar de omzetmogelijkheden blijven vrij beperkt. Bovendien vragen deze winkels om een vloeroppervlakte (250-400 m2) die niet zo snel beschikbaar komt in het Oude Dorp. Tabel 4.4 Vergelijking horeca-aanbod Oude Dorp met benchmark andere oude dorpscentra

Café Fastfood Bezorg/Halen Grillroom/shoarma Hotel-restaurant IJssalon Lunchroom Pannenkoeken Café-restaurant Restaurant Partycentrum Horeca overig Totaal horeca Galerie Kunstuitleen Museum Theater Bowling Fitness Overig leisure Horeca en leisure

Houten-Oude Dorp Zaken % 1 10% 1 10% 1 10% 0% 0% 0% 0% 0% 2 20% 5 50% 0% 0% 10 100%

0 10

Benchmark Zaken % 1,9 15% 1,0 8% 0,6 5% 0,6 5% 0,1 1% 0,3 2% 1,0 8% 0,3 2% 2,0 16% 4,8 37% 0,1 1% 0,1 1% 12,8 100% 0,5 29% 0,1 7% 0,4 21% 0,1 7% 0,1 7% 0,5 29% 1,8 18% 14,5 0%

Bron: Locatus 2019, bewerking Ecorys

Bij de vergelijking met het horeca-aanbod van de benchmark, lijkt het Oude Dorp over wat weinig horecazaken te beschikken. De berekening van de uitbreidingscapaciteit voor de restaurants/cafés in het Oude Dorp op basis van de vraag/aanbod confrontatie (tabel 4.2) kwam echter min of meer op evenwicht uit: vraag en aanbod zijn in balans. Bij zo’n situatie is het niet denkbeeldig dat toevoegingen kunnen leiden tot een negatief saldo met betrekking tot de meerwaarde voor de inwoners en de exploitatie van het totaal van de bestaande zaken. De ondernemers menen dat het (zeer ruime) horeca-aanbod van het Oude Dorp (de leidende horeca-concentratie van de gemeente Houten) voldoende groot is en relatief goed is samengesteld. De vergelijking met de benchmark (tabel 4.4) suggereert dat er misschien 1 café te weinig is, maar de Roskam functioneert zowel als café (met eigen brouwerij !) en als restaurant. Er lijkt een bepaalde ondervertegenwoordiging te bestaan aan ijssalons (maar de banketbakker verkoopt in de zomerperiode ijs), lunchrooms of pannenkoekenrestaurants. Dit laatste kwam ook naar voren uit de vragen- en wandelronde voor de nieuwe visie op het Oude Dorp en uit het werkatelier over winkels

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

en horeca. Met name een Italiaans restaurant of een pannenkoeken-restaurant werden genoemd. De consulent van de Koninklijke Horeca Nederland wees daarbij op het feit, dat in Het Rond, Castellum en in de Meerpaal al dergelijke horecaformules zijn gevestigd. Het ligt voor de hand dat in de komende jaren een van de bestaande horeca-vestigingen in het Oude Dorp mogelijk in deze richting van kleur kan gaan verschieten. Afgezien van de Grund en de gymzaal van de Hartschool is er geen leisure in het Oude Dorp. De benchmark-centra beschikken over gemiddeld 1 tot 2 leisure-vestigingen, met een galerie in de vestiging van Hellevoetsluis, in het oude dorp van Veldhoven en in de Dorpsstraat in Zoetermeer. In de Dorpsstraat in Amstelveen zijn 2 fitnessstudio’s gevestigd en in Veldhoven 1 fitnessstudio. Het moet mogelijk zijn om een kleinere fitnessstudio die weinig oppervlakte nodig heeft en zich vaak richt op een bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld vrouwen die enkele keren per week een half uur willen bewegen (zoals Curves of Fit4Lady), te interesseren voor het Oude Dorp.

Tabel 4.5 Vergelijking commerciële dienstverlening Oude Dorp met benchmark oude dorpscentra Houten-Oude Dorp Benchmark Zaken % Zaken % Kapper 8 36% 3,4 35% Tatoe/piercing 0% 0,3 3% Schoonheidssalon 1 5% 1,0 10% Sauna 0% 0,1 1% Zonnebankstudio 1 5% 0,3 3% Massagesalon 0% 0,3 3% Lichaamsverzorging 10 45% 5,3 55% Edelsmid 0% 0,1 1% Schoenreparatie/sleutelservice 0% 0,4 4% Kledingreparatie 0% 0,1 1% Stoffeerderij 0% 0,3 3% Fotografie 0% 0,3 3% Ambachtelijke dienstverlening 0 0% 1,1 12% Financieel intermediair 5 23% 0,4 4% Verzekeringswezen 2 9% 0,1 1% Bank 1 5% 0,1 1% Postkantoor (1) 0,6 6% Makelaardij 2 9% 1,0 10% Reisbureau 0% 0,1 1% Uitzendbureau 0% 0,3 3% Financieel, overig 0% 0,1 1% Financiële dienstverlening 10 45% 2,8 29% Uitvaartwezen 1 5% 0,3 3% 1 Overig dienstverlening 5% 0,3 3% Commerciële dienstlening 22 100% 9,6 100% Bron: Locatus 2019, bewerking Ecorys

Met betrekking tot de commerciële dienstverlening wijst de vergelijking van het Oude Dorp met de benchmark-centra (tabel 4.5) uit, dat het Oude Dorp vooral een zeer rijke bezetting aan kapsalons heeft. De ambachtelijke dienstverlening ontbreekt in het Oude Dorp, maar dat geldt ook voor de meeste benchmark-centra. Ook het aanbod in de financiële dienstverlening is relatief omvangrijk in het Oude Dorp, onder meer vanwege meerdere bedrijven in het kantoorverzamelgebouw van Koot aan de Prins Clausstraat. Locatus houdt de medische dienstverlening niet bij in de retailverkenner. Daarom kunnen over deze laatste sector geen uitspraken worden gedaan op grond van deze bron.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

4.3

Confrontatie vraag en aanbod parkeerplaatsen Zo’n 40-45% van de bezoekers van het Oude Dorp komt met de auto. Deze auto’s moeten kunnen parkeren. De ondernemers geven aan dat er op de drukke uren van de week soms te weinig parkeerplaatsen zijn. In deze paragraaf wordt dit onderzocht. De gemiddelde parkeerduur van auto’s in kleine dorpscentra, zoals het centrum van het Oude Dorp, is 20-25 minuten. Dit gaat goed samen een maximale parkeerduur op het Plein, als blauwe zone. Om te bepalen hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn, moet de parkeerbehoefte op het drukste uur van de drukste dag van een reguliere week in beeld worden gebracht over alle functies, inclusief wonen. Vooruitlopend op een dergelijke dynamische parkeerbalans, kan de parkeerbehoefte in algemene zin geraamd worden, die voortkomt uit de aanwezige retail-metrages (tabel 4.6). Dit kan met behulp van parkeerkencijfers. In de “Nota parkeernormen Houten” (2013) zijn parkeernormen vastgesteld, die gelden voor ‘sterk stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom’. Parkeerkencijfers zijn bedoeld om uit te kunnen rekenen wat normaal gesproken nodig is aan parkeerplaatsen bij nieuw te bouwen woningen of gebouwen. Parkeerkencijfers kunnen echter ook gebruikt worden om te toetsen in hoeverre een bestaande voorraad aan parkeerplaatsen volstaat in een bestaand centrumgebied.

In feite wordt dan gekwantificeerd hoeveel parkeerplaatsen er nodig zouden zijn geweest als het centrum van het Oude Dorp opnieuw zou worden gebouwd. Tabel 4.6 Normatief benodigd aantal parkeerplaatsen retail zaterdagmiddag Oude Dorp 2019 M2 bvo

Parkeernorm

Aanwezigheids-

Benodigd

gemeente

percentage

parkeren

Supermarkt

1.312 m2

3,5 per 100 m2

100%

46 plaatsen

Overige detailhandel

3.547 m2

3,0 per 100 m2

100%

106 plaatsen

Restaurants en cafés

4.623 m2

10 per 100 m2

70%

324 plaatsen

Lichaamsverzorging

750 m2

2,1 per 100 m2

100%

16 plaatsen

Kantoor zonder balie

1.411 m2

2,1 per 100 m2

Totaal retail

11.642 m2

2,2 per 100 m2

492 plaatsen

Bron: gemeente Houten 2013, CROW 2018, bewerking Ecorys

Het normatief benodigd aantal parkeerplaatsen wordt berekend voor het drukste uur op de drukste dag van een reguliere week. In het geval van de detailhandel in het Oude Dorp is dit zaterdag van 15.00 uur tot 16.00 uur.

De restaurants kennen een ander patroon van drukte over de uren en

dagen van de week dan de winkels. De parkeernorm voor de restaurants komt daardoor veel te hoog uit (tabel 4.6). Ecorys raamt de werkelijke parkeerbehoefte van de restaurants en cafés op het drukste uur van de week, mede op grond de bezettingsgraad van de private parkeerterreinen van enkele restaurants op zaterdag tussen 15.00-16.00 uur, op 15-20% daarvan, te weten op circa 57 parkeerplaatsen. Dit komt uit op een normatieve parkeerbehoefte van bijna 225 parkeerplaatsen. Spreiding en bezettingsgraad aanwezige parkeervoorzieningen In tabel 4.7 is aangegeven hoeveel parkeerplaatsen beschikbaar zijn ten behoeve van de bezoekers van het centrum van het Oude Dorp. Het gaat om parkeerplaatsen in de openbare ruimte en om parkeerplaatsen op particulier terrein.

Op basis van de tellingen voor de zaken in het Oude Dorp van Google. Voorbeeld: tik op uw smartphone naam en adres van een zaak in. Scroll omlaag tot ‘populaire tijden’. Als u van links naar rechts scrolt ziet u de spreiding van drukte over de uren van elke dag van de week van een reguliere week, met een indicatie van de drukte op dit moment..

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Tabel 4.7 Parkeerplaatsen en bezetting centrum Oude Dorp drukste uur van de week, december 2019 Parkeerplaatsen

Parkeerplaatsen

Totaal

Bezetting za.

openbare ruimte

particulier

plaatsen

15.00-16.00 uur

Vlierweg Plein, blauwe zone

6 29

Plein, achter Roskam

67%

69%

27%

89%

Terrein Passage

Koningin Julianastraat

34%

Burg. Wallerweg Engel

77%

Herenweg Dinner at Six

40%

Prins Bernhardweg AH

77%

Prins Clausstraat (zuid)

13%

Centrum Oude Dorp

163

139

302

64%

Bron: SOAB 2019, telling en inventarisatie Ecorys

Indien het totaal aantal aanwezige parkeerplaatsen (302) wordt vermenigvuldigd met de bezettingsgraad van deze parkeerplaatsen tijdens het drukste uur op zaterdag in een reguliere week, levert dit op dat tijdens het drukste uur 190-195 parkeerplaatsen bezet zullen zijn. Tijdens dat drukste uur is een aanzienlijk deel van de particuliere parkeerplaatsen achter de Engel, de Roskam en Dinner at Six niet bezet, namelijk 99 van de 156 parkeerplaatsen. Dit geeft aan, dat er dan zeker geen sprake is van te weinig parkeerplaatsen ten behoeve van de restaurants. Tijdens het drukste uur van de gemeten reguliere week (medio december 2019) waren er, in totaliteit, voldoende parkeerplaatsen beschikbaar in het centrum van het Oude Dorp. Het is echter niet uitgesloten, dat er een tekort aan parkeerplaatsen in en rond dit centrumgebied kan optreden gedurende de drukste uren van de niet-reguliere weken van het jaar. Ecorys heeft de indruk dat het langparkeren dan parten speelt, bijvoorbeeld op het parkeerplein achter de Passage. Wellicht kan voor de drukste dagen van het jaar een bepaalde voorziening worden getroffen voor het langparkeren door met name ondernemers en hun personeel, op een redelijke loopafstand. Indien dit mogelijk is, komen meer parkeerplaatsen dichtbij de winkels ter beschikking voor de consumenten.

In dit hoofdstuk werden de vraag naar en het aanbod aan detailhandel en restaurants in het Oude Dorp met elkaar geconfronteerd. Bovendien werd ingegaan op de parkeerbehoefte, die hieruit voorkomt. Het volgende hoofdstuk gaat specifiek in op de gewenste omvang van de belangrijkste trekker van het Oude Dorp, de Albert Heijn supermarkt.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Optimalisatie supermarkt als trekker

Ondernemer Steenman van de Albert Heijn wil de supermarkt uitbreiden. De supermarkt is op dit moment 1.023 m2 wvo en 1.312 m2 bvo. Deze ondernemer wil de supermarkt tot circa 1.700 m2 bvo uitbreiden. Op basis van meerdere invalshoeken wordt getoetst hoe groot de supermarkt zou moeten gaan worden, om tot een optimalisatie van de kracht van deze trekker te kunnen komen. Volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan moet bij versterking van het detailhandelsaanbod worden ingezet op behoud van de supermarkt voor het Oude Dorp. De supermarkt kan alleen zijn trekkersfunctie voor het centrum van het Oude Dorp het beste invullen, als de winkel aan het Plein ligt of in de zeer directe omgeving. Verplaatsing naar een verder gelegen locatie heeft in die zin geen meerwaarde. De supermarkt zelf opteert voor uitbreiding ter plaatse.

5.1

Eerste invalshoek: perspectief van de lokale consumenten Bij de wandel- en vragenronde voor de nieuwe visie op het Oude Dorp, liet meer dan 90% van de deelnemers weten, dat de supermarkt belangrijk is voor het Oude Dorp. De supermarkt wordt als belangrijk en noodzakelijk gezien. Nodig voor de dagelijkse boodschappen (zeker voor oudere bewoners in het Oude Dorp) maar ook een ontmoetingsplek voor buurtbewoners en trekpleister voor andere winkels. Het zorgt voor levendigheid, want ‘het is niet elke dag terrasweer’. Met name het sociaal belang wordt gewaardeerd. Het is er altijd druk; de supermarkt heeft een sterk sociaal belang voor de wijk voor bepaalde groepen en de supermarkt zorgt er voor dat mensen naar het Oude Dorp komen. De supermarkt is belangrijk voor de levendigheid en buurt en is goed betrokken bij Houtense samenleving.

Meerdere keren werd aangehaald dat de supermarkt passend moet blijven qua grootte bij het Oude Dorp en Plein: ‘geen supermarkt XL!’, ‘moet wel buurtsuper blijven’, ‘huidige grootte is prima’. Hier en daar werd opgemerkt dat de supermarkt al te veel is gegroeid. De supermarkt moet een ‘buurtsuper’ moet zijn en blijven.

5.2

Tweede invalshoek: vergelijking met andere supermarkten in Houten In deze paragraaf wordt de samenstelling van de supermarktbranche in Houten bekeken. In tabel 5.1 is aangegeven hoe de supermarktbranche van de gemeente Houten is bezet. Het gaat in totaal om 9 supermarkten, waarvan 6 zijn gevestigd in winkelcentra en 3 op buurtlocaties. De winkels in buitenlandse levensmiddelen en de winkels in natuurvoeding noemen zich ook vaak supermarkt. Omdat die een beroep doen op een ander bestedingsbedrag van de consumenten, worden deze winkels niet betrokken in de behoefteberekening voor de supermarkten in de volgende paragraaf. Ook de convenience store Spar Express bij de Esso (35 m2 wvo) is niet bij deze berekening betrokken.

Er wordt het nodige gedaan om het lokale verenigingsleven te ondersteunen. Deze supermarkt was één van de eerste supermarkten die werkelijk maatregelen nam die leiden tot verduurzaming van ons leven en van de samenleving.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Tabel 5.1 Bestaand aanbod supermarkten in gemeente Houten Supermarkt

M2 wvo

Locatiesoort

Rapportcijfer (reviews)

Albert Heijn

Oude Dorp

1.023 m2

9,1 (118)

Albert Heijn

Het Rond

1.764 m2

8,0 (159)

Albert Heijn

Castellum

1.498 m2

6,8 (72)

Andere AH’s Houten

(gemiddeld)

1.631 m2

7,6 (231)

Jumbo

Het Rond

1.380 m2

8,0 (262)

Lidl

Het Rond

1.470 m2

8,4 (327)

Hoogvliet

Castellum

2.013 m2

8,0 (509)

Andere supermarkten in

(gemiddeld)

1.625 m2

8,0 (1329)

Jumbo

Verspreid, Dikke Boom

925 m2

7,8 (256)

Plus, Riddersborch 47

Verspreid bebouwde kom

386 m2

7,8 (271)

Spar (Schalkwijk)

Verspreid bebouwde kom

winkelcentra Houten

Supermarkten Houten

242 m2 10.701 m2

8,0 (2004)

Bron: www.postcode.nl, reviews internet 16-12-2019, bewerking Ecorys

De derde kolom laat zien dat de Albert Heijn van het Oude Dorp (1.023 m2) zo’n 35 tot 40% kleiner is dan de twee andere Albert Heijns in Houten (gemiddeld 1.625 m2) en de 5 overige supermarkten in de winkelcentra (gemiddeld 1.625 m2). De Albert Heijn in het Oude Dorp is circa 600 m2 wvo kleiner dan de twee andere AH’s en de 5 andere supermarkten in winkelcentra in Houten. Toch wordt de Albert Heijn in het Oude Dorp door de consumenten beoordeeld met het hoogste rapportcijfer van alle supermarkten in Houten. Gemiddeld geven consumenten in Nederland een 38

8,0 aan hun belangrijkste supermarkt.

De supermarkten in Houten gezamenlijk scoren hetzelfde

rapportcijfer. In de gemeente Houten is op dit moment bijna 215 m2 wvo supermarktruimte per 1.000 inwoners beschikbaar. In heel Nederland is dit gemiddeld circa 245 m2 per inwoner. Dit duidt er op dat de gemeente Houten betrekkelijk voorzichtig te werk is gegaan bij het planologisch mogelijk maken van supermarktruimte. Het bevolkingsdraagvlak in deze gemeente is harder gegroeid dan in heel Nederland. Op basis van dit verschil in dichtheid zou uitbreiding van de supermarktbezetting in de gemeente Houten overwogen kunnen worden. De Raad van State heeft echter vraagtekens geplaatst bij de geldigheid van een dergelijke aanbodanalyse (tabel 5.1) als onderbouwing voor een bepaalde uitbreiding van de detailhandel. Dit is niet voldoende. De onderbouwing moet breder van aard zijn. Daarom wordt in dit hoofdstuk op meerdere invalshoeken ingegaan. Zo wordt een vraag/aanbod confrontatie door de Raad van State geschikter geacht om de kwantitatieve behoefte aan meer winkelaanbod te onderbouwen: het onderwerp van de volgende paragraaf.

5.3

Derde invalshoek: kwantitatieve behoefte aan supermarktruimte In deze paragraaf wordt bekeken wat de kwantitatieve behoefte aan extra supermarktruimte is in de gemeente Houten (tabel 5.2) en in het Oude Dorp (tabel 5.3).

Deloitte: “Consumentenonderzoek 2019” (2019), pagina 10.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Tabel 5.2 Indicatieve uitbreidingscapaciteit supermarkten gemeente Houten 2020

2025

2030

Inwoners gemeente Houten

50.177

50.760

50.795

Besteding per inwoner

€ 2.927

Bestedingspotentie

€ 146,9 mln

€ 148,6 mln

€ 148,7 mln

Koopkrachtbinding

89%

Gebonden bestedingen

€ 130,7 mln

€ 132,2 mln

€ 132,3 mln

Koopkrachttoevloeiing

9,6%

Omzettoevloeiing dagelijks

€ 12,6 mln

€ 14,1 mln

Haalbare omzet dagelijkse

€ 143,3 mln

€ 146,3 mln

€ 146,5 mln

detailhandel Houten Marktaandeel supermarkten NL

78,4%

Haalbare omzet supermarkten

€ 112,4 mln

€ 114,7 mln

€ 114,8 mln

Normatieve vloerproductiviteit

€ 8.328 per m2

Haalbare m2 wvo superm.

13.493 m2 wvo

13.777 m2 wvo

13.787 m2 wvo

Bestaande m2 wvo superm.

10.701 m2 wvo

Uitbreidingscapaciteit m2 wvo

2.792 m2 wvo

3.076 m2 wvo

3.086 m2 wvo

Ratio m2 wvo/bvo Uitbreidingscapaciteit

85%

3.285 m2 bvo

3.620 m2 bvo

3.630 m2 bvo

supermarkten Houten Bron: INretail/Panteia “Omzetkengetallen 2018” (2019), Koopstromenonderzoek Randstad 2017, bewerking Ecorys

Uitgaande van het nationaal marktaandeel van de supermarkten in de dagelijkse detailhandel (Lidl en Aldi realiseren daarnaast een omzetdeel aan niet-dagelijkse detailhandel) en de nationale vloerproductiviteit van de supermarkten, blijkt dat er een uitbreidingscapaciteit voor de supermarkten in de gemeente ontstaat van iets meer circa 3.500 m2 bvo. Volgens een langetermijnsonderzoek van Ecorys is de gemiddelde winkelvloeroppervlakte van de supermarkten in Nederland in periode 2000-2020 gegroeid met een tempo van gemiddeld 2,5% meer wvo per jaar. De branche verwacht dat dit groeitempo de komende 10 jaren zal worden voortgezet. De uitbreidingscapaciteit voor de supermarktbranche in Houten maakt het mogelijk om deze schaalvergroting te faciliteren. Dit binnen de kaders van het detailhandelsbeleid, dat wil zeggen: alleen uitbreiding van het supermarktaanbod in de winkelcentra Het Rond, Oude Dorp en Castellum, bijvoorbeeld voor de Albert Heijn in het Oude Dorp. De uitbreidingscapaciteit voor deze supermarkt is in tabel 4.1 berekend. Tabel 5.3 Indicatieve uitbreidingscapaciteit supermarkt Oude Dorp gemeente Houten

Uitbreidingscapaciteit dagelijkse

2020

2025

2030

835 m2 bvo

825 m2 bvo

760 m2 bvo

detailhandel Oude Dorp Marktaandeel supermarkten NL Uitbreidingscapaciteit

78,4%

655 m2 bvo

650 m2 bvo

600 m2 bvo

supermarkt Oude Dorp Bron: bewerking Ecorys

De Albert Heijn in het Oude Dorp heeft op dit moment overigens reeds een omzet die voldoende is om een uitbreiding met circa 600 m2 wvo te rechtvaardigen, dat wil zeggen: de omzet van deze supermarkt ligt zo hoog boven de normatieve vloerproductiviteit van de branche, dat deze uitbreiding distributieplanologisch mogelijk gemaakt zou kunnen worden zonder dat een beroep hoeft te worden gedaan op omzettoename vanuit de distributieve ruimte voor deze branche.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

5.4

Vierde invalshoek: vergelijking met supermarkten benchmark-centra Deze paragraaf gaat na of de supermarkt in het Oude Dorp al dan niet onder de maat is in verhouding tot de supermarkten in de andere oude dorpscentra van groeikernen. Ook hier gaat het om een aanbod-vergelijking. De Albert Heijn in het Oude Dorp wordt qua omvang en beoordeling 39

(reviews) vergeleken met supermarkten in de benchmark-centra (tabel 5.4).

De oude dorpscentra

in Amstelveen en Hellevoetsluis hebben geen supermarkt. Het centrum van Nieuwegein-Vreeswijk heeft een onvolledige supermarkt. Tabel 5.4 Winkelvloeroppervlakte en rapportcijfer supermarkten in Oude Dorp en in benchmark-centra

Waar

Formule

M2 wvo

Rapportcijfer (reviews)

Oude Dorp - Houten

Albert Heijn

1.023 m2

9,1

Amersfoort - Hoogland

Albert Heijn

1.900 m2

8,4

Apeldoorn - Ugchelen

Albert Heijn

1.103 m2

8,4

Veldhoven - Dorpsstraat

Albert Heijn

1.129 m2

8,0

Andere AH's benchmarkcentra

1.377 m2

Amersfoort - Hoogland

Boni

657 m2

7,9

Amersfoort - Hoogland

Aldi

807 m2

7,8

Apeldoorn - Ugchelen

Dekamarkt

850 m2

7,8

Etten-Leur Leur

Jumbo

1.310 m2

8,0

Etten-Leur Leur

Lidl

913 m2

8,2

Zoetermeer - Dorpsstraat

Hoogvliet

837 m2

7,4

Zoetermeer - Dorpsstraat

Aldi

656 m2

7,6

Andere supermarkten benchmarkcentra

1.016 m2

Amstelveen - Oude Dorp Hellevoetsluis - Vesting

Nieuwegein - Vreeswijk

Dagwinkel

265

Bron: Locatus 2019, Supermarktgids 2019, Levensmiddelenkrant 2019, reviews internet 16-12-2019, bewerking Ecorys

Hoewel de Albert Heijn in het Oude Dorp vrijwel even groot is als alle supermarkten van de benchmark-centra (gemiddeld), is zij kleiner dan de Albert Heijns van deze dorpscentra (-25%). Het gaat om circa 350 m2 wvo verschil (400 m2 bvo). De AH in Hoogland is relatief groot. In vergelijking met de twee andere AH’s is de AH in het oude Dorp nog bijna 10% kleiner. Ook in deze benchmarkcentra speelt het proces van voortdurende schaalvergroting van de supermarktbranche. Albert Heijn is daarbij een van de meest actieve partijen. Voor meerdere supermarkten wordt uitbreiding overwogen. Soms al enkele decennia lang, zoals bijvoorbeeld voor de Boni in Hoogland. Het gaat overigens niet met alle benchmarkcentra met 1 of meer supermarkten economisch goed. Zo heeft de Dorpsstraat in Zoetermeer er moeite mee om het vol te houden ten opzichte van het sterker wordende, dichtbij gelegen Stadshart.

De aan de voet van de tabel genoemde bronnen geven sterk uiteenlopende wvo’s voor diverse supermarkten. Ecorys heeft het wvo van deze supermarkten opgemeten, Dit wvo is in de tabel vermeld.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

5.5

Vijfde invalshoek: een toekomstbestendige full-service wijksupermarkt In deze paragraaf wordt beoordeeld in hoeverre de Albert Heijn met haar 1.312 m2 bvo een toekomstbestendige maat heeft, die voldoende is om op langere termijn adequaat te kunnen functioneren als volwaardige dorpssupermarkt, met een verzorgingsfunctie verder gaat dan het Oude Dorp. De grootteklasse van 1.000-2.500 m2 bvo is de snelst groeiende grootteklasse van de super40

markten in ons land.

Binnen deze klasse richt de branche (en ook de vastgoedbeleggers) zich

vooral op de supermarkten van 1.600-2.000 m2 bvo, omdat supermarkten met deze omvang de beste exploitatieresultaten laten zien. In feite wordt circa 1.700 m2 bvo min of meer als ideaal gezien. Bij deze oppervlakte kan een supermarkt in de komende 10 tot 15 jaar naar behoren functioneren, met een zo volledig mogelijk assortiment. Bij deze maatvoering is er voldoende ruimte om de onderdelen van het assortiment tot hun recht te laten komen en om een aantrekkelijke, overzichtelijke winkel te kunnen bieden. De schaalvergroting die deze supermarkt dan heeft doorgemaakt, is voldoende om vooruit te kunnen. De Albert Heijn in het Oude Dorp heeft deze maat niet. Dat impliceert dat, indien de huidige oppervlakte zou worden gehandhaafd, de aantrekkelijkheid van de supermarkt voor de consumenten geleidelijk aan zal gaan afnemen. Concurrenten in de gemeente hebben deze kritische oppervlakte immers wel. Door zo’n proces van oplopende achterstand zou de Albert Heijn geleidelijk slechter gaan functioneren als de trekker van het centrum van het Oude Dorp. De toekomstbestendigheid van deze AH als trekker in het Oude Dorp is hier in het geding. Op dit moment heeft de Albert Heijn van het Oude Dorp een vloerproductiviteit die werkelijk ruimschoots boven die van alle supermarkten van Albert Heijn in Nederland ligt (€ 11.670 per m2 41

wvo ) en nog verder boven die van alle supermarkten in Nederland (€ 8.326 per m2 ). Een eventuele uitbreiding van de Albert Heijn in het Oude Dorp naar circa 1.700 m2 bvo zal sterk gericht zijn op de instandhouding van haar verzorgingsfunctie. Eerder is opgemerkt, dat de huidige omzet van de supermarkt al een uitbreiding tot circa 1.700 m2 bvo rechtvaardigt.

5.6

Confrontatie met uitbreidingsplan supermarktondernemer In deze paragraaf worden de uitkomsten van de verschillende invalshoeken in de eerdere paragrafen van dit hoofdstuk afgezet tegen de plannen van ondernemer Steenman. De Albert Heijn meet momenteel circa 1.023 m2 wvo en circa 1.312 m2 bvo. Uit de wandel- en vragenronde blijkt de deelnemende inwoners en ondernemers vinden dat de grootte van de supermarkt passend moet blijven bij de grootte van het Oude Dorp en het Plein. Maar welke oppervlakte past dan goed? De deelnemers hebben ook benadrukt, dat dat een uitbreiding zo groot zou moeten worden dat de supermarkt goed kan blijven functioneren als buurten wijkverzorgende supermarkt. Dit houdt dan in, dat de supermarkt zo groot moet worden dat deze toekomstbestendig wordt als wijkverzorgende supermarkt. In de vorige paragraaf is geconstateerd, dat voor dit laatste circa 1.700 m2 bvo nodig is. Ondernemer Steenman heeft aangegeven, dat hij de supermarkt wil vergroten tot circa 1.700 m2 bvo. Er zou dan 300 tot 330 m2 wvo bijkomen. 40 41 42

Deloitte: “Bedrijfsvergelijking 2014 zelfstandige levensmiddelen detailhandel”, pagina 11. Seinpost: “Marktaandelen, winkelvloeroppervlakte en omzet per m2 van supermarktformules in 2018” (2019). INretail en Panteia: “Omzetkengetallen 2018”(2019).

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Uit de vergelijking met de andere supermarkten in Houten in winkelcentra en uit de berekening van de uitbreidingscapaciteit van de supermarkten in Houten in het algemeen en in het Oude Dorp in het bijzonder kwam een ‘achterstand’ van circa 600 m2 wvo naar voren. Ook in vergelijking met de Albert Heijn-supermarkten in de andere benchmark-centra is de Albert Heijn van het Oude Dorp aan de kleine kant. Om werkelijk toekomstbestendig te zijn als wijkverzorgende full-service supermarkt zal circa 1.700 m2 bvo nodig zijn. Ondernemer Steenman wil deze oppervlakte gaan realiseren. De relatieve hoge tevredenheid van de consumenten met deze supermarkt zal dan gecontinueerd worden. Om te zorgen voor genoeg omzetmogelijkheden voor de bestaande speciaalzaken in het Oude Dorp (wijnspecialist, bakker en banketbakker) en eventuele nieuwe versspeciaalzaken, wil ondernemer Steenman geen slijterij van Gall&Gall (circa 50 m2) openen in de supermarkt en wil hij terughoudend zijn bij het voeren van artikelen waarmee de versspeciaalzaken hun dagelijks brood moeten verdienen. Bij het gesprek met Ecorys hebben de ondernemers aangegeven (de heer Steenman niet hierbij niet aanwezig) dat zij positief staan ten opzichte van deze versterking, omdat zij ook graag zien dat de supermarkt sterk moet kunnen blijven functioneren als trekker van het winkelaanbod in het Oude Dorp.

Steenman denkt voor de lange termijn aan een restauratieve afdeling in de Albert Heijn. Tijdens het werkatelier over winkels en horeca voor de nieuwe visie op het Oude Dorp werd door verschillende deelnemers aangegeven dat daar behoefte voor zou kunnen bestaan. Daarvan zal echter in de eerste jaren nog geen sprake zijn. Steenman wil eerst de ontwikkeling van een restauratieve afdeling door de organisatie afwachten. De door ondernemers Steenman voorziene mate van uitbreiding past binnen de conclusies bij de diverse invalshoeken. Een uitbreiding tot circa 1.700 m2 bvo is nodig om de supermarkt in de toekomst in staat te stellen op een zo goed mogelijke wijze te kunnen voorzien in datgene dat van de belangrijkste trekker van de winkels in het Oude Dorp wordt verwacht.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Samenvatting en advies

Dit hoofdstuk komt tot een samenvatting van de bevindingen in de eerdere hoofdstukken. De bevindingen zijn gegroepeerd in sterktes/zwaktes en kansen/bedreigingen.

6.1

Sterkte/zwakte en kansen/bedreigingen analyse In tabel 6.1 staan de sterke kanten van de retailstructuur van het Oude Dorp. Tabel 6.1 SWOT-analyse: sterktes retailstructuur Oude Dorp Houten Sterktes Aantrekkelijke retail-mix, midden en hoger segment (lage segment ontbreekt nagenoeg) Goed omzet, goede vloerproductiviteit voor dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel; Albert Heijn is de trekker van het winkelaanbod; vraag en aanbod in evenwicht voor restaurants/cafés Authentiek, historisch, organisch ontstaan en belommerd plein, goed gecompartimenteerd, met betrekkelijk harmonische verhouding voetganger, fietser en automobilist Kleinschaligheid en lage filialiseringsgraad zijn troeven t.o.v. concurrerende winkelgebieden Hoge rapportcijfers voor de detailhandel en de restaurants/cafés Voldoende eigen bevolkingsdraagvlak om op een wijkverzorgend niveau te (blijven) functioneren, met relatief hoog gemiddeld inkomen Bovenlokale functie voor dagelijkse, niet-dagelijkse detailhandel en voor restaurants/cafés Het centrum van het Oude Dorp is langer levendig per etmaal dan Het Rond en Castellum Geen commerciële leegstand Goede toegankelijkheid van het centrum van het Oude Dorp voor voetgangers en fietsers In principe voldoende parkeerplaatsen voor de drukke uren van de reguliere weken Hoge organisatiegraad ondernemersvereniging Bron: bewerking Ecorys

De optelsom van de sterke kanten van de retailstructuur van het Oude Dorp levert een totaalbeeld van economisch succes en goede kwaliteit op. Elke medaille heeft twee zijdes. De zwakke kanten van de retailstructuur van het Oude Dorp staan aan de linkerkant van tabel 6.2. Tabel 6.2 SWOT-analyse: zwaktes en eventuele bedreigingen retailstructuur Oude Dorp Zwak

Eventuele bedreigingen

Vrij complexe toegangsroutes voor auto’s naar

Fysieke beperkingen: relatief grootschaligere

centrum Oude Dorp, vanaf de Rondweg

winkels (> 200 m2) zijn lastig te accommoderen

Mogelijk onvoldoende parkeergelegenheid op

Ondernemers willen geen autoluw of autovrij Plein

onverwacht drukke uren van niet-reguliere weken Enkele micro-locaties waar kruislingse bewegingen

Heropening van één of meer versspeciaalzaken kan

van langzaam verkeer, autoverkeer en bevoorrading

leiden tot verdwijnen van bestaande standplaatsen,

als gevaarlijk kunnen worden beleefd

die gedurende één of meer dagen op het Plein staan

Bron: bewerking Ecorys

Aan de rechterkant staan eventuele bedreigingen voor de toekomst van deze retailstructuur. Tussen de zwaktes en bedreigingen in deze tabel bestaat geen verband. Natuurlijk komen de zwakke kanten terug in de kolom met de kansen voor de toekomst (tabel 6.3).

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Tabel 6.3 SWOT-analyse: kansen/verbeteringen retailstructuur Oude Dorp Houten Kansen/verbeteringen Optimaliseren van de grootte van de supermarkt naar circa 1.700 m2 bvo Verder uitwerken van programmering Plein met markt/evenementen, op basis van samenwerking bewoners en ondernemers Selectieve, kleinschalige aanvulling van detailhandel, met name haalbaarheid onderzoeken van terugkeer van slager, kaas/noten en groente/fruit. Voor leisure: kleinschalige fitnessstudio De Passage, als strategische voorziening voor een ooit voorziene uitbreiding van het winkelgebied, is niet meer nodig; indien de Passage zou worden gesloten en omgebouwd tot commerciële ruimte, zou deze ruimte meer betekenis hebben voor het centrum van Houten Beoordelen of bestaand restaurant zich sterker kan gaan richten op Italiaans en/of kindvriendelijkheid Onderzoeken van mogelijkheden van langparkeren voor ondernemers en personeel op grotere afstand, voor de drukste dagen van het jaar Vereenvoudigen van naderingsroute(s) van het centrum van het Oude Dorp vanaf de Rondweg Vereenvoudigen van verkeersafwikkeling bij enkele micro-locaties in het centrum van het Oude Dorp Standplaatsen op het Plein zijn aanvullend ten opzichte van de gevestigde detailhandel; haalbaarheid verkennen van kleinschalige weekmarkt met biologische en streekproducten Bron: bewerking Ecorys

Tabel 6.3 geeft de kortst mogelijke samenvatting van de agenda voor de toekomst voor de retailstructuur van het Oude Dorp. Sommige aandachtspunten, zoals de vereenvoudiging van de verkeersafhandeling, zullen in het bredere perspectief van de integrale actualisatie van de dorpsvisie moeten worden beoordeeld.

6.2

Het DNA van het Oude Dorp als verklaring voor het succes De sterke kanten overtreffen de zwakke kanten. Het lijstje met eventuele bedreigingen is korter dan dat van de kansen/verbeteringen. Het gaat namelijk goed met de retailstructuur van het Oude Dorp. De verklaring van dit succes is in belangrijke mate te vinden in het eigene van het centrum van het Oude Dorp: in haar DNA. Wat laat dit centrumgebied onderscheiden van de andere winkelconcentraties in de gemeente Houten? De ondernemers en ook de deelnemers aan het werkatelier over de winkels en horeca in het Oude Dorp denken in grote lijnen hetzelfde over het eigene van het Oude Dorp. Authenticiteit, gezelligheid, kleinschaligheid, dorpsheid, charmant Het centrum van het Oude Dorp onderscheidt zich door haar authenticiteit, gezelligheid, kleinschaligheid en dorpsheid. Het eeuwenoude Plein is charmant en belommerd. Hier bestaat nog een ‘ons-kent-ons’ sfeer. Van oudsher is men vertrouwd met het Plein, de wegen, winkels en horeca. Veel mensen kennen elkaar. Er wordt tijd genomen voor een praatje. De sfeer en levendigheid maken het centrum van het Oude Dorp uniek binnen de voorzieningenstructuur van Houten. Deze innerlijke kracht is in belang niet te onderschatten in een tijd die zakelijker en anoniemer wordt.

Organisch gegroeid Dit resultaat is ontstaan via een generiek, organisch proces dat zich heeft uitgestrekt over enkele eeuwen. Sommige panden, niet alleen de Nederlands Hervormde Pleinkerk, stammen uit de 17 en 18

eeuw. Het Oude Dorp telt 15 rijksmonumenten.

Ook dit maakt het Oude Dorp en haar

centrumgebied tot een uniek onderdeel van de groeikern Houten.

Gemeente Houten: “Gebouwde Rijksmonumentenlijst gemeente Houten” (2020).

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Belangrijkste landmark van de gemeente Bij het laatste gemeentelijke identiteit- en imago-onderzoek gaven zowel inwoners als ondernemers 44

aan , dat zij het Oude Dorp zien als het meest kenmerkende landmark van Houten. Met landmark worden fysieke zaken in de stad of in het landschap bedoeld, die de interesse kunnen trekken van inwoners en bezoekers vanwege hun historische betekenis, karakter of uiterlijk. Nogal wat inwoners zouden bezoekers aanraden om het Oude Dorp te bezoeken. Het Oude Dorp zou binnen de geschiedenis van Houten wel wat meer aandacht mogen krijgen, gaven veel inwoners aan. Groot deel van het etmaal levendig; de lokale ondernemer prevaleert De combinatie van horeca en winkels zorgt er voor dat het centrum van het Oude Dorp een veel langer deel van het etmaal leeft dan bijvoorbeeld Het Rond. Hier treft men niet de reeks van filiaalbedrijven aan van Castellum en Het Rond. De lokale ondernemer is hier nog aanwezig, een ondernemer die zijn assortiment en dienstverlening afpast op de wensen van de klanten. Serviceverlening staat hoog in het vaandel. Ook na sluitingstijd wordt nog thuis afgeleverd, wat overdag is gekocht. Functiemenging; hoofdlijnen voor een toekomstbestendig retailaanbod Er bestaat een zeker evenwicht tussen winkelen, werken, voorzieningen en wonen. Vraag en aanbod in de horeca is zijn feite in evenwicht. De grootte van de supermarkt moet geoptimaliseerd worden, om te zorgen dat deze winkel goed kan blijven functioneren als trekker van de winkels.

De huidige omzet per m2 van deze supermarkt rechtvaardigt op zich al de voorziene uitbreiding. Grootschalige toevoegingen aan het winkelaanbod zijn daarnaast niet aan de orde. Hiaten moeten op een betrekkelijk kleinschalige wijze worden ingevuld. Zo zal er van een toekomstbestendig retailaanbod sprake zijn.

Totta: “Identiteit en imago gemeente Houten onder ondernemers”(2018), p. 19, en “Identiteit en imago gemeente Houten” (2018), p. 8, 15 en 18.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Over Ecorys

Ecorys is een toonaangevend internationaal onderzoeks- en adviesbureau dat zich richt op de belangrijkste maatschappelijke uitdagingen. Door middel van uitmuntend, op onderzoek gebaseerd advies, helpen wij publieke en private klanten bij het maken en uitvoeren van gefundeerde beslissingen die leiden tot een betere samenleving. Wij helpen opdrachtgevers met grondige analyses, inspirerende ideeën en praktische oplossingen voor complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken. Onze bedrijfsgeschiedenis begon in 1929, toen een aantal Nederlandse zakenlieden van wat nu beter bekend is als de Erasmus Universiteit, het Nederlands Economisch Instituut (NEI) oprichtten. Het doel van dit gerenommeerde instituut was om een brug te slaan tussen het bedrijfsleven en de wereld van economisch onderzoek. Het NEI is in 2000 uitgegroeid tot Ecorys. Door de jaren heen heeft Ecorys zich verspreid over de wereld met kantoren in Europa, Afrika, het Midden-Oosten en Azië. Wij werven personeel met verschillende culturele achtergronden en expertises, omdat wij ervan overtuigd zijn dat mensen met uiteenlopende eigenschappen een meerwaarde kunnen bieden voor ons bedrijf en onze klanten. Ecorys excelleert in zeven werkgebieden: - Economic growth; - Social policy; - Natural resources; - Regions & Cities; - Transport & Infrastructure; - Public sector reform; - Security & Justice.

Ecorys biedt een duidelijk aanbod aan producten en diensten: - voorbereiding en formulering van beleid; - programmamanagement; - communicatie; - capaciteitsopbouw (overheden); - monitoring en evaluatie. Wij hechten waarde aan onze onafhankelijkheid, onze integriteit en onze partners. Ecorys geeft om het milieu en heeft een actief maatschappelijk verantwoord ondernemingsbeleid, gericht op meerwaarde voor de samenleving en de markt. Ecorys is in het bezit van een ISO14001-certificaat dat wordt ondersteund door al onze medewerkers.

NL5300-35242

Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland

Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland

T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726

W www.ecorys.nl

Sound analysis, inspiring ideas

BELGIË – BULGARIJE – INDIA – KROATIË - NEDERLAND – POLEN – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Houten&id=85629eef-4334-481e-bc78-a3a22f2570f7