Bijlage 3 - Concept- huisvestingsverordening 2023 (aanpassingen in het regionale format, doorgevoerd)

•

Samenvoeging: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden’. Deze vergunning is dus alleen verplicht wanneer de eigenaar niet zelf in de samengevoegde woning gaat wonen maar deze gaat verhuren.

•

Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden’.

•

Woningvorming: ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. Bij woningvorming gaat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woonruimten, die afzonderlijk in de huurmarkt worden gezet zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Om te kunnen spreken van woningvorming hoeven niet alle noodzakelijke voorzieningen in de woonruimte aanwezig te zijn. Er is in ieder geval sprake van woningvorming wanneer er een keuken in de woonruimte aanwezig is. Daarbij kunnen ook één of meer andere wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn, zoals badkamer en/of toilet. Deze woonruimten worden ook wel luxe kamers of (woon)studio’s genoemd. Voor woningvorming is ook altijd nog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen noodzakelijk.

Tweede lid: het tweede lid van artikel 49 regelt dat er geen onttrekkingsvergunning nodig is als de onttrekker een toegelaten instelling is en er aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld een peildatumbesluit voor de sloop (en nieuwbouw) in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang. Derde lid: het derde lid bepaalt dat bij hospitaverhuur geen vergunningplicht geldt. Hospitaverhuur (zie definities) houdt in dat de woonruimte wordt verhuurd aan maximaal twee personen, door iemand die voor minimaal vijftig procent eigenaar is van de woonruimte en die met zijn huishouden zelf in de woonruimte blijft wonen; partners die gezamenlijk een woonruimte in eigendom hebben, kunnen gezamenlijk maar aan maximaal twee personen verhuren. Volgens deze regel is dus geen vergunning nodig als bijvoorbeeld een huishouden bestaat uit een man en een vrouw met elk 50% eigendom, drie kinderen; en twee huurders. Anders dan bij het derde lid onder a kan bij hospitaverhuur dus sprake zijn van meer dan drie personen per woonruimte.

Gekozen is voor 50% eigendom, omdat deze eigendomsverdeling vaak voorkomt bij tweepersoonshuishoudens. Met de vorige regeling (10% eigendom) werd regelmatig geprobeerd de omzettingsregels te omzeilen, waardoor overlastsituaties zijn ontstaan die moeilijk zijn tegen te gaan. Omdat de omzettingsvergunningplicht vervalt voor omzetten tot en met drie personen, kan de hospitareling aangescherpt worden. Hospitaverhuur is dan nog steeds mogelijk, maar excessen worden voorkomen. Voor hoofdhuurders met een huishouden groter dan twee personen is het ook mogelijk om een kamer te verhuren, mits hiervoor een omzettingsvergunning wordt aangevraagd. Artikel 50. Aanvraag vergunning

Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente Houten. Voor het doen van een aanvraag dient eerst een adviesgesprek plaats te vinden met het Team Vergunningverlening van de gemeente. Artikel 51. Weigeringsgronden

Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid. De belangenafweging bestaat dan ook uit een volkshuisvestelijke toets en een leefbaarheidstoets. Het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste wordt gediend door woonruimte met een WOZ-waarde lager dan de koopprijsgrens te beschermen. In zoverre is de volkshuisvestelijke toets bij het beoordelen van een vergunning tot onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming in de eerste plaats beperkt tot de vraag of de WOZ-waarde van de woning waarop de aanvraag betrekking heeft, hoger of lager is dan de koopprijsgrens. Bij een WOZ-waarde hoger dan de koopprijsgrens geldt er geen vergunningplicht voor een omzettingsvergunning of splitsingsvergunning. Wel geldt dan bij woningvorming dat een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen noodzakelijk is.

Als de woonruimte een WOZ-waarde heeft lager dan de koopprijsgrens vindt een

belangenafweging plaats, waarbij het belang van behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad wordt afgewogen tegen het belang van de aanvrager. Daarnaast is de leefbaarheid van belang. Hier wordt getoetst op

leefbaarheidsproblemen in de wijk, parkeeroverlast en het aspect bergruimte. Dit is

gericht op het waarborgen van de leefbaarheid en daarmee het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan eisen wordt voldaan. Zo niet dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen dan wel geweigerd. Dit is uitgewerkt in de Beleidsregels voor woningomzetting en woningsplitsing van gemeente Houten. Als de aanvraag aan de toetsing voldoet dan kan de aanvraag worden ingewilligd.

Vooralsnog wordt geen financiële compensatie gevraagd. Bij een eventuele evaluatie

van dit beleid kan dit wel het geval zijn. Compensatie wordt verlangd in het belang van het verder voorkomen van schaarste en draagt op die manier weer bij aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Als financiële

compensatie gevraagd wordt, maar er volgt geen betaling, dan kan de vergunning alsnog worden geweigerd. De financiële compensatie wordt niet gevraagd als de

aanvrager een maatschappelijk of economisch belang heeft dat even zwaar of zwaarder weegt dan het volkshuisvestelijk belang. Op dit moment is het vragen van financiële compensatie niet van toepassing voor gemeente Houten.

Samengevat is het onttrekken, samenvoegen, omzetten en het vormen van woonruimte aan een vergunningplicht onderhevig. De aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van een belangenafweging. Afhankelijk van de uitkomst van die belangenafweging wordt de vergunning geweigerd of (onder voorwaarden) verleend, eventueel (als het beleid dit voorschrijft) met een financiële compensatieverplichting. Artikel 52. Leefbaarheidstoets

De toets bestaat uit twee delen. Het eerste deel bestaat uit een fysieke leefbaarheidstoets (eerste lid onder a), waarbij eisen worden gesteld aan oppervlak en geluidwerendheid van de te splitsen of te vormen extra woonruimte(n) of bij het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten. Deze fysieke eisen zijn gericht op het waarborgen van de leefbaarheid in de omgeving van het pand en daarmee aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan. Ook wordt gekeken of na het treffen van maatregelen wel wordt voldaan aan de leefbaarheidseisen. Indien dat niet het geval is, dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen of geweigerd. Het tweede deel betreft een algemene leefbaarheidstoets (eerste lid onder b). Daarbij wordt op grond van verschillende leefbaarheidsaspecten uit de desbetreffende wijk of buurt (zoals de algemene wijkscore, het beeld van de wijk, mate van ervaren overlast, clustervorming) bekeken of de wijk al onder druk staat en of door het verlenen van de

vergunning de druk op de leefbaarheid naar verwachting onevenredig toeneemt. Hierbij is ook de weerbaarheid van de buurt van belang. Voor een aanvraag voor onttrekken, samenvoegen of kadastraal splitsen gelden de leefbaarheidseisen niet. Vaak is voorafgaand al een (omgevings-)vergunning voor de activiteit bouw en/of afwijken van de planologische regelgeving verleend. Er heeft dan al een toetsing aan het bestemmingsplan of aan de beheersverordening plaatsgevonden. De leefbaarheidstoets wordt door burgemeester en wethouders uitgewerkt in een nadere regel. Artikel 53. Voorwaarden en voorschriften

Het gaat hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen. Artikel 54. Financiële compensatie Niet van toepassing.

Artikel 57. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling

Ook de kadastrale vergunningplicht is van toepassing op huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens. De kadastrale splitsingsvergunning beoogt met name de verkoop van panden met veel achterstallig onderhoud te voorkomen. Dit is niet aan de orde bij relatief nieuwe panden. Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22, eerste lid, van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Als weigeringsgronden is de onderhoudstoestand van de desbetreffende woonruimte(n) opgenomen. Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte

in de vorm van huurappartementen en op de onderhoudstoestand van de te verkopen appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. Artikel 58. Aanvraag vergunning

Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente Houten. Voor het doen van een aanvraag dient eerst een adviesgesprek plaats te vinden met het Team Vergunningverlening van de gemeente. Artikel 59. Voorwaarden en voorschriften

Het gaat ook hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen. Artikel 60. Weigeringsgronden

Omdat door een kadastrale splitsing de feitelijke woonsituatie niet verandert in de zin dat er meerdere zelfstandige of onzelfstandige woningen ontstaan of dat er meer bewoners in het pand komen wonen, is de leefbaarheidstoets geen voorwaarde voor de kadastrale splitsingsvergunning. Wel is voorwaarde dat er een omgevingsvergunning moet zijn verleend voor de bouwkundige splitsing die aan de kadastrale splitsing vooraf is gegaan. Dus er mag geen sprake zijn van een illegale verbouwing.

Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 71. Experimenten

De raad kan een experimentregeling in het belang van de volkshuisvesting vaststellen, die afwijkt van de Huisvestingsverordening. Uiteraard moeten daarbij wel de kaders uit de Huisvestingswet in acht genomen worden. Onder experiment wordt in dit artikel verstaan: het tijdelijk afwijken van één of meer bepalingen van de verordening met het oog op het uitproberen van een methode en het verzamelen van gegevens, om te beoordelen of de afwijking permanent kan worden gemaakt.

Artikel 72. Hardheidsclausule

In bijzondere gevallen kunnen burgemeesters en wethouders gemotiveerd een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan, gelet op het belang dat deze verordening beoogt te beschermen, tot onaanvaardbare hardheid zou leiden. Als bijvoorbeeld een woningzoekende zich in een levensbedreigende of daarmee vergelijkbare situatie bevindt, maar niet voldoet aan de regels voor een urgentverklaring, en die situatie alleen door middel van een urgentie kan worden verholpen, dan zou die woningzoekende op basis van de hardheidsclausule toch een urgentie kunnen krijgen. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Artikel 73. Rapportageverplichting

De manier waarop woonruimte wordt verdeeld, moet transparant zijn. Anderzijds moet er wel enige ruimte zijn voor flexibiliteit en maatwerk. Daar waar in deze verordening een dergelijke flexibiliteit is ingebouwd, is transparantie gewaarborgd doordat hetzij het besluit gepubliceerd wordt op overheid.nl, hetzij burgemeester en wethouders erover rapporteren aan de raad, hetzij – als het besluiten van een toegelaten instelling, al dan niet op basis van mandaat – betreft, door rapportage in de Regionale corporatiemonitor van de RWU. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nog nadere informatie vragen. Artikel 74. Bestuurlijke boete

Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de daar genoemde artikelen of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet. Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd. Voor de leesbaarheid zijn de verschillende overtredingen en daaraan gekoppelde boetes als bijlage bij de verordening opgenomen.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. Bij de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete is de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid bepalend: 1.

Is er sprake van een eerste overtreding? Dan geldt een lagere boete dan bij tweede en volgende overtredingen, waar men het maximumbedrag betaalt. Van een tweede overtreding is sprake als er binnen drie jaar eenzelfde overtreding wordt geconstateerd. Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een derde, vierde en volgende overtreding.

2.

Gaat het om een normale of een bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar? De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekening houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft. Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter als de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn: a. als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs hoger dan de marktconforme vastgestelde huurprijs; b. als een eigenaar meer dan twee panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren.

3.

Ten derde is er sprake van verwijtbaarheid als de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen of verlopen op het moment van overtreding. Van oud-vergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt.

Artikel 76. Overgangsbepaling

Tweede lid: in het tweede lid is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen die op grond van deze verordening zijn verleend. Derde lid: in het derde lid is overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekende. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen, gedaan onder deze verordening, met behoud van de opgebouwde inschrijfduur. Vierde lid: in het vierde lid is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Houten, worden afgehandeld volgens deze verordening. Zesde lid: tot slot het zesde lid: deze verordening bepaalt dat een experimenteerregeling door de raad wordt vastgesteld. Onder de vorige verordening konden burgemeester en wethouders zo'n experimenteerregeling vaststellen. Met dit zesde lid blijven nog lopende experimenten rechtsgeldig. Aangezien deze experimenten altijd tijdelijk zijn en een vooraf gesteld eindpunt hebben, zullen deze experimentregelingen uiteindelijk alle beëindigd zijn.

Bijlage 2: Tabel bestuurlijke boete Overtreding

Huisvestingswet Kolom A. (Hvw) en

Kolom B

Kolom C

Kolom D

Boete bij 1e

Boete bij

Boete bij

Boete bij

overtreding

2e

3e

4e

overtreding overtreding overtreding

Huisvestingsverordening

en verder

(Hvv) Overtreding I

artikel 8, eerste

In gebruik

lid Hvw; artikel

nemen van

2, eerste lid Hvv

€ 340

€ 340

€ 340

€ 340

€ 5.000

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 5.000

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

aangewezen woonruimte zonder vergunning Overtreding II In

Artikel 8,

gebruik geven van

tweede lid Hvw;

aangewezen

artikel 2, eerste

woonruimte zonder

lid Hvv

vergunning

niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

Overtreding III

Art 21, eerste

Onttrekken en

lid, en 22,

samenvoegen van

eerste lid Hvw;

woonruimte, het

artikel 49 en 57

omzetten van

Hvv

zelfstandige woonruimte, woonvorming zonder vergunning en splitsing

niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

Onttrekken,

Artikel 26 Hvw;

samenvoegen,

artikel 53 en 59

woningvormen,

Hvv

onttrokken, samengevoegd of in verbouwde staat houden, kadastrale

niet

€ 1.500

€ 3.000

€ 6.000

€ 18.500

€ 6.250

€ 7.500

€ 15.000

€ 18.500

€ 3.000

€ 6.000

€ 12.000

€ 18.500

€ 12.500

€ 15.000

€ 18.500

€ 18.500

Bij een vervallen € 5.000

€ 7.500

€ 12.500

€ 18.500

€ 1.500

€ 3.000

€ 8.000

€ 18.500

€ 6.250

€ 7.500

€ 15.000

€ 18.500

bedrijfsmatig bedrijfsmatig

splitsing van woonruimte: Handelen in strijd met de vergunningvoorwaarden of voorschriften Overtreding IV

Artikel 21, 1e

Omzetten van

lid Hvw, artikel

zelfstandige in

49 Hvv

onzelfstandige woonruimte zonder vergunning

niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

of verlopen omzettings vergunning Omzetten van

Artikel 26 Hvw,

zelfstandige in

artikel 53 Hvv

onzelfstandige woonruimte: Handelen in strijd met de vergunning voorwaarden of voorschriften.

niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

Overtreding V

Artikel 23a,

Aanbieden

eerste lid Hvw;

woonruimte voor

artikel 62 Hvv

€ 150

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 21.750

€ 21.750

€ 21.750

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

toeristische verhuur zonder registratienummer Overtreding VI In

Artikel 23b

Bij

gebruik geven

eerste lid Hvw;

overschrijding

woonruimte voor

artikel 63

van 1 of 2

particuliere

eerste lid Hvv

dagen € 150

vakantieverhuur

per dag. Bij

voor meer dan 60

overschrijding

dagen per jaar

van meer dagen, aantal dagen X € 350

Overtreding VII In

Artikel 23b,

€ 250 +

gebruik geven

tweede lid Hvw;

€ 150 X

woonruimte voor

artikel 63

aantal dagen

particuliere

tweede lid Hvv

vakantiehuur zonder melding bij B&W Overtreding VIII

Artikel 23e

Publiceren

Hvw; artikel 64

advertentie door

vierde lid Hvv

dienstverlener na in kennisstelling bereik maximumcriterium Overtreding IX

Artikel 23a,

Publiceren

derde lid Hvw;

advertentie door

dienstverlener

artikel 62,

zonder

tweede lid Hvv

registratienummer Overtreding X Niet

Artikel 23d Hvw

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 8.700

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 12.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

informeren aanbieder van woonruimte door dienstverlener over geldende regels toeristische verhuur Overtreding XI Het

Artikel 41 Hvw;

in gebruik geven

artikel 65 Hvv

van een beschermde woonruimte zonder verhuurvergunning opkoopbescherming

niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig