Bijlage 1. Startnotitie Houten Oost

Startnotitie Houten Oost Datum raadsvergadering: 3 Maart 2026 Aanleiding en probleemstelling Op 30 september 2025 heeft de gemeenteraad de gebiedsvisie voor Houten Oost vastgesteld. Hiermee geeft zij richting aan de ambitie voor een gebiedsontwikkeling aan de oostzijde van Houten, waarbij woningbouw en landschapsontwikkeling samen opgaan. De gebiedsvisie doet richtinggevende uitspraken over de ruimtelijke en financiële kaders. Deze startnotitie geeft zicht op wat ons allemaal te doen staat, om ervoor te zorgen dat we klaar staan op het moment dat de provincie groen licht geeft voor woningbouw in Houten Oost. Om de vervolgstap te zetten dienen de kaders van de gebiedsvisie

aangescherpt te worden en dient een keuze gemaakt te worden hoe we de gebiedsontwikkeling ter hand willen nemen. Dit worden de ontwikkelkaders, die hebben we nodig om te zijner tijd tot een stedenbouwkundig plan te kunnen komen. De startnotitie maakt inzichtelijk welke stappen hiertoe gezet moeten worden. Ook maakt het inzichtelijk welke doorlooptijd en kosten hiermee gemoeid zijn. Met de startnotitie kan de raad, na het vaststellen van de visie, opdracht geven tot het zetten van de volgende stap in de gebiedsontwikkeling. De planologische haalbaarheid wordt bepaald door het bevoegd gezag dat in deze gebiedsontwikkeling ligt bij de provincie Utrecht. Om een besluit te kunnen nemen over deze ontwikkeling doet de provincie op dit moment, samen met de gemeenten Houten, Bunnik en Wijk bij Duurstede onderzoek naar de impact van diverse gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het Kromme Rijngebied; het zogenoemde gebiedsonderzoek. De gebiedsvisie voor Houten Oost vormt hierbij een uitgangspunt. De resultaten van dit onderzoek zijn naar verwachting begin 2027 gereed. Gelijk oplopend met het onderzoek naar de planologische haalbaarheid kan de gemeente met de startnotitie als beginpunt, meer inzicht krijgen in de financiële haalbaarheid en mogelijke samenwerkingsvorm met de marktpartijen die mede eigenaar zijn van de gronden.

Door te laten zien dat we werken aan een haalbare gebiedsontwikkeling wordt de propositie richting de regio verder versterkt. Het laat zien op welke wijze gemeente Houten kan bijdragen aan de woningbouwopgave en de daaraan gekoppelde groen opgave. Het momentum is daar om ook voor deze landschapsontwikkeling de samenwerking en financiering nader te onderzoeken nu ook binnen het gremium van Kromme Rijn Linie Landschap/ Groen Groeit Mee de financieringsmogelijkheden verder vormkrijgen. Dit betekent dat er vanuit meerdere hoeken en potjes mogelijkheden komen om onderzoek naar gebiedsontwikkeling in het Kromme Rijn Linie Landschap (deels) te financieren. De gemeenteraad heeft het college de opdracht gegeven om een startnotitie op te stellen gericht op nader onderzoek naar de samenwerking en financiële haalbaarheid en deze ter vaststelling aan de raad voor te leggen. Ook heeft de gemeenteraad bij het vaststellen van de gebiedsvisie een motie aangenomen die vraagt om nader onderzoek naar de parkeeroplossingen in de gebiedsvisie. Dit is één van de kaders die bepaald moet zijn voordat gestart kan worden met de stedenbouwkundige uitwerking. Bovendien is deze van invloed op andere aspecten in de visie en de financiële haalbaarheid. De uitvoering van deze motie kan daarom goed meegenomen worden in de opgave van de startnotitie.

Op het moment dat de provincie zicht geeft op planologische toestemming kan het planologische spoor verder vorm krijgen. Uitvoering van de startnotitie in de tussentijd zorgt ervoor dat we op de andere onderdelen van samenwerking/ contractvorming en haalbaarheid niet stilvallen. De startnotitie betreft uitwerkingen die nodig zijn om te kunnen starten met het maken van de ontwikkelkaders die nodig zijn voor een stedenbouwkundig plan.

Bij het opstellen van de startnotitie hebben we scherpe keuzes gemaakt in de omvang van de werkzaamheden aangezien we op dit moment nog geen uitsluitsel hebben over de planologische haalbaarheid. Concreet richten we ons nu op het scherper maken van de ruimtelijke en financiële kaders. Zodat we vervolgens inzicht krijgen in sturing en risico's en kunnen bepalen hoe wij onze grondpositie het best kunnen inzetten in deze ontwikkeling en hoe wij met de marktpartijen willen en kunnen samenwerken. Na het vaststellen van de gebiedsvisie is met de marktpartijen een Intentieovereenkomst (IOK) ondertekend met de bedoeling om toe te gaan werken naar een samenwerkingsovereenkomst. De marktpartijen zijn, naast de gemeente, eigenaar van de gronden binnen de gebiedsvisie. Beide gronden zijn nodig om tot realisatie van 2.750 woningen te komen en landschappelijke inpassing mogelijk te maken. In deze IOK is overeengekomen gezamenlijk nader onderzoek te doen naar de beoogde vormen van samenwerking en hun effect op regie, capaciteit, fasering, financiën en risico's voor partijen. En om een verkenning van de financiële haalbaarheid uit te voeren waarbij aandacht is voor de gebiedsexploitatie van het landschapspark en subsidiemogelijkheden. Dit alles onder de voorwaarde van het vaststellen van de startnotitie door de Raad.

De intentieovereenkomst regelt hoe we komende fase als beide partijen werken aan de plannen. Doelstelling Doel van de Startnotitie is om inzichtelijk te krijgen hoe we deze gebiedsontwikkeling het best ter hand kunnen nemen. Naast duidelijkheid over de inzet van onze planologische bevoegdheden en capaciteit vraagt dit inzicht in de financiële gevolgen van hoe wij onze grondpositie effectief inzetten in deze ontwikkeling en welke consequenties dit heeft voor onze organisatie en financiële middelen. De wijze waarop wij met de marktpartijen willen en kunnen samenwerken is hierbij bepalend. Om hierover een besluit te kunnen nemen is het nodig om op een aantal ruimtelijke aspecten nader haalbaarheidsonderzoek te doen. Hierdoor krijgen we inzicht in wat het concrete effect van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen zou zijn, mede in relatie tot de onderzoeksvraag vanuit de ‘Motie Parkeren’. Uitvoering van de startnotitie maakt duidelijk onder welke uitgangspunten en randvoorwaarden er sprake is van een haalbaar plan. Als bouwsteen voor het vervolg wordt een advies over de samenwerkingsvorm met de marktpartijen opgesteld als vertrekpunt voor nadere planuitwerking en contractering.

Relevante wettelijke en beleidskaders Gebiedsvisie Houten Oost Gebiedsvisie CMK (Centrum Molenzoom en Koppeling) Woonvisie Woonzorgvisie Doelgroepenverordening Ontwikkelperspectief Kromme Rijn Linie Landschap Parkeernota + addendum Convenant toekomstbestendig bouwen Groen Groeit Mee (Provinciaal Programma) Houtens DNA Integraal Ruimtelijk Perspectief 2021-2040 Omgevingswet Programmalijn Regiopoorten U-Ned Visie Biodiversiteit Wet Publieke Gezondheid Woningbehoefteonderzoek U10 Relevante stukken in voorbereiding Omgevingsvisie Gebiedsonderzoek Kromme Rijngebied (samenhangend met dit proces wordt ook verkend of er een verplichte MER procedure doorlopen moet worden en hoe dit zich verhoudt tot de MER voor de regioopgave). Resultaat

De gemeente stelt ruimtelijke en financiële kaders op voor de ontwikkeling van Houten Oost. Met het vaststellen van de Gebiedsvisie door de gemeenteraad heeft de gemeente daartoe een belangrijke eerste stap gezet. Door ondertekening van de IOK onderschrijven de marktpartijen op hoofdlijnen de uitgangspunten en ambities van de Gebiedsvisie. Een aantal punten vraagt om een nadere uitwerking. Het betreft dan onder andere: - De mate van stapeling van de woningbouw, en in samenhang hiermee de contouren voor de woonvelden en de invulling van deze woonvelden (waaronder ook het aantal sociale huurwoningen dat met de toegelaten instelling is overeengekomen door de gemeente) - De wijze waarop de parkeerbehoefte kan worden opgelost en in relatie hiermee de ‘Motie Parkeren’ die vraagt om: o Het verschil in de behoefte aan grondoppervlakte en aanlegkosten tussen de aanleg van parkeerdekken bij woonwijken en parkeren op straatniveau in de nabijheid van de woning in kaart te brengen; o Dit onderzoek uit te voeren voor zowel de situatie waarin de parkeernormen worden verlaagd als bij gelijkblijvende parkeernormen; - De wijze waarop collectiviteit van voorzieningen (zoals o.a.

energie-, warmte en mobiliteitsvoorzieningen/maatregelen) en functies voorzien wordt; - De gebiedsexploitatie van het landschapspark, en in samenhang hiermee het verkennen van de percelen in eigendom van de marktpartijen direct buiten het plangebied. In de IOK is overeengekomen dat onderzocht wordt in hoeverre deze percelen onderdeel uit kunnen maken van afspraken over de uitwerking van de Gebiedsvisie. Hierbij moet aansluiting worden gezocht bij de landschappelijke opgave Kromme Rijn Linie Landschap in de regio. Dit maakt onderdeel uit van een bredere verkenning naar de gebiedsexploitatie van het landschapspark en mogelijke subsidiemogelijkheden voortvloeiend uit GGM/ KRLL. De wijze waarop de ruimtelijke en financiële haalbaarheid wordt uitgewerkt en vorm krijgt is van invloed op de keuze voor een samenwerkingsvorm. Daarom is het van belang om te starten met het uitwerken van deze ruimtelijke en financiële haalbaarheid ten behoeve van een integrale afweging. De keuze voor een samenwerkingsvorm heeft consequenties voor de gemeente qua financiën (rendement), regie (zeggenschap) en risico. Het gezamenlijk onderzoek met de marktpartijen levert de volgende resultaten: 1.

Ontwikkelkader met richtinggevende uitspraken over de uit te werken punten– aangevuld met de gevraagde gegevens van de ‘Motie Parkeren’ die leiden tot een integraal haalbaar plan Hiertoe stellen we een ontwikkelkader op met principes waarin overeenstemming is ten aanzien van de gestelde uitwerkingspunten met de marktpartijen. We kiezen er voor dit in de vorm van ontwerpprincipes te doen zodat we hiermee adaptief kunnen werken. Adaptief kunnen ontwikkelen is wenselijk aangezien de gehele gebiedsontwikkeling een langjarig proces betreft. Zo kan in de tijd het mogelijk zijn dat er afwijkingen van het huidige programma ontstaan, bijvoorbeeld door marktomstandigheden of ten gevolge van bestuurlijke keuzes. We blijven staan voor de kwaliteit die vast is gelegd in de Gebiedsvisie, deze houden we vast in de ontwerpprincipes en de uitgangspunten. Het effect van een principe kan mogelijk van invloed zijn op een ander ontwerpprincipe in de vorm van ruimtebeslag of kosten. Ook de gebiedsexploitatie van het landschapspark maakt onderdeel uit van dit ontwikkelkader. 2. Inzicht in de samenwerkingsvormen publiek - privaat Hiertoe maken we per ontwerpprincipe het financiële effect zichtbaar en maken we keuzes binnen deze principes. De consequenties van deze principes vertalen we naar een ontwikkelkader in combinatie met een globaal schetsontwerp.

Op basis van dit ontwikkelkader stellen we een grondexploitatie op die de basis vormt voor de keuze voor een samenwerkingsvorm. We rekenen de financiële en organisatorische consequenties van deze voorkeur door om te komen tot een advies voor een samenwerkingsvorm. 3. Bestuurlijk Advies De resultaten van punten 1 en 2 geven op basis van een integrale afweging inzicht onder welke uitgangspunten en randvoorwaarden er sprake is van een haalbaar plan. Dit leidt tot een bestuurlijk advies dat ter besluitvorming aan uw raad wordt voorgelegd. Als op dat moment ook duidelijkheid is over goedkeuring van de provincie en de gekozen samenwerkingsvorm, is er een basis om ook de

grondexploitatie besluitvormend voor te leggen. Hiermee staan we gesteld om te starten met de nadere planontwikkeling en nadere contractering.

Kaders Randvoorwaarde voor deze onderzoeksfase is de vastgestelde gebiedsvisie Houten Oost. Deze, gecombineerd met de relevante wettelijke en beleidskaders vormen het kader waarbinnen de resultaten tot stand moeten komen. Inkaderende onderzoeksvragen We richten ons in deze fase alleen op die onderdelen die noodzakelijk zijn om de uitgangspunten en randvoorwaarden voor een haalbaar plan in beeld te hebben. Het betreft dan de aandachtspunten die ook in de IOK met de marktpartijen zijn benoemd en in de paragraaf ‘resultaten’ puntsgewijs zijn opgesomd. Samenwerkingsvorm De vorm van samenwerking is afhankelijk van de rol die de gemeente en de marktpartijen innemen binnen de gebiedsontwikkeling. Dit kent voor de gemeente een sterke relatie met het gemeentelijk grondbeleid1 waarbij de criteria voor de keuze voor het samenwerkingsmodel zich richten op de verdeling van zeggenschap en regie, risico en rendement en inzet en complexiteit. De Gebiedsvisie vormt ook het uitgangspunt om een advies te laten opstellen door een extern adviesbureau over de wijze van samenwerken. De keuze voor een samenwerkingsmodel voor de integrale ontwikkeling van Houten Oost kan de gemeente niet eenzijdig nemen, deze stemmen we af met de betrokken partijen waarna de gemeenteraad erover besluit.

Het is van belang dat gemeente en marktpartijen gezamenlijk tot een optimale en wenselijke samenwerkingsvorm komen die beide partijen past. Participatie In deze fase zal geen inwonersparticipatie plaatsvinden. Randvoorwaarde is dat binnen de kaders van de vastgestelde gebiedsvisie gebleven wordt waarover uitgebreid met inwoners is geparticipeerd. Daar waar inhoudelijk relevant en noodzakelijk zal met verschillende stakeholderpartijen overleg gevoerd worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, WoonIn, Stedin. Ook zal overleg in de regio plaatsvinden daar waar het het Kromme Rijn Linie Landschap betreft. Financiën Bij het vaststellen van de visie zijn nog geen financiële verplichtingen aangegaan maar zijn de ruimtelijke en maatschappelijke ambities vastgesteld als vertrekpunt voor vervolgfasen. Gemeentelijk grondbezit, betrokken marktpartijen en gerichte subsidies vormen bouwstenen om een uitvoerbare gebiedsontwikkeling tot stand te brengen. Uitgangspunt hierbij is dat alle kosten en opbrengsten voor de ontwikkeling minimaal met elkaar in evenwicht moeten zijn. Het opstellen van een grondexploitatie op basis van een schetsontwerp maakt dit inzichtelijk. De te maken kosten voor de uitvoering van deze startnotitie vallen onder deze kosten en zullen opgenomen worden in de op te stellen grondexploitatie.

Vooruitlopend daarop zijn wel financiële middelen benodigd om de benodigde onderzoeken en gevraagde advisering uit te voeren. Door hiervoor als Raad een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen kan gestart worden met deze uitvoering. Met de marktpartijen is overeengekomen dat kosten ten behoeve van de uitvoer van de startnotitie zullen worden gedeeld. Dat betekent dat de helft van de uitvoeringskosten door de marktpartijen zal worden opgebracht. Wij verwachten de volgende kosten te maken voor de volgende externe advisering: - Advisering door stedenbouwkundig bureau over ontwikkelkader en –principes (inclusief ‘Motie Parkeren’) - Verkennen subsidiemogelijkheden 1 De Nota Grondbeleid 2024 zet in op situationeel grondbeleid hetgeen inhoudt dat per ruimtelijke

initiatief de gemeente een keuze kan maken uit een meer actieve danwel meer faciliterende rol.

-

Advisering door planeconomische bureau over doorrekening ontwikkelkader en opstellen grex en advisering samenwerkingsvorm Gemeentelijke inzet richt zich op: - Projectmanagement - Ondersteuning interne beleidsdisciplines (wonen, planeconoom, verkeer, enz)

Kostenraming Startnotitie Inhuur stedenbouw* Inhuur planeconomie/ advies samenwerking* Verkenning subsidiemogelijkheden* Interne projectkosten Totaal voorbereidingskrediet

50.000 50.000 5.000 122.000 227.000

Bijdrage Marktpartijen inhuur bureaus

52.500

(*): de inschatting van de kosten voor inhuur van stedenbouw, planeconomie en advies samenwerkingsvorm is globaal ingeschat en niet gebaseerd op offertes.

Kanttekeningen Op dit moment heeft de provincie Utrecht nog niet ingestemd met de gebiedsontwikkeling voor Houten Oost. De provincie heeft in haar ambtelijke beoordeling van de (eerste) plannen in februari 2024 aangegeven dat zij nader gebiedsonderzoek noodzakelijk vindt. Dit onderzoek wordt op dit moment samen met de Provincie en de gemeenten Bunnik en Wijk bij Duurstede uitgevoerd. De vastgestelde Gebiedsvisie vormt input voor dit gebiedsonderzoek. Het kan zijn dat uit dit onderzoek blijkt dat de provincie aanvullende of afwijkende wensen heeft ten aanzien van de ontwikkeling, of zelfs deze ontwikkeling geheel niet toestaat. Wij zijn direct betrokken bij dit onderzoek door deelname in de kerngroep en zullen daarom eventuele signalen constant monitoren en indien nodig bijsturen.

Doorloopplanning Activiteit Opstellen ontwikkelkader Uitvragen bureaus Uitwerken principes Opstellen ontwikkelkader Doorrekenen ontwikkelkader Bepalen samenwerkingsvorm Koersbepaling samenwerkingsvormen Uitwerking voorkeursmodel Advies samenwerkingsvorm Besluitvorming Raad

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Mnd

Na uitvoering van de startnotitie gaat de gemeente op basis van het advies over de samenwerkingsvorm verder het gesprek aan met marktpartijen om dit advies verder uit werken naar een Samenwerkingsovereenkomst. Dan kan ook de verdere planuitwerking opgestart worden waarbij het Ontwikkelkader uitgewerkt wordt naar een SPVE (Stedenbouwkundig Programma van Eisen). Dit zal niet eerder plaatsvinden dan nadat er zicht is op goedkeuring van de Provincie op deze gebiedsontwikkeling. Op dat moment kan ook een grondexploitatie geopend worden waar de tot dan toe gemaakte kosten in opgenomen worden. Bijlagen Geen.